宅基地使用权流转的路径

宅基地使用权禁止流转制度使得实践中规避法律的行为十分普遍,形成错综复杂的农村宅基地使用权和住房交易的"隐形市场",为土地使用权的正常流转埋下了隐患,严重影响了社会的稳定.宅基地使用权流转势在必行."房随地走、地随房走"原则已成为宅基地使用权流转的障碍.如何在现有制度框架下通过循序渐进的改革方式,解决宅基地使用权的流转应是研究的方向.通过"两步走"的完善方式,先建立宅基地有期限、有偿使用制度及完善的农村宅基地使用权登记制度,最终实现集体土地的国有化,纳入统一的土地流转方式.由此既解决了现实存在的宅基地使用权流转问题,又从根本上解决了宅基地属性问题,因此,是经济成本、社会成本较低的合理解决方式.     

基于城乡统筹发展的宅基地使用权流转探析

现行宅基地使用权流转制度造成土地资源大量闲置浪费、制约农村剩余劳动力转移、阻碍城乡统筹协调发展等,提出建立宅基地强制登记、宅基地退出补偿机制、宅基地有偿使用、实行多元化的宅基地使用权流转方式等制度创新建议。     

海南省宅基地“三权”分置试点方案之比较研究

全国农村宅基地制度改革试点工作正在推进,海南结合本省情况对宅基地“三权”分置开展试点探索。三亚市试点探索了农村集体经济组织在宅基地退出、收回和整治基础上,为第三方设立宅基地经营权的“两权”分置模式,且允许设立物权性质宅基地经营权,该探索具有一定的创造性与突破性。文昌市试点既探索了农户基于宅基地使用权或农村集体经济组织基于农户暂时退出的宅基地,将债权性质宅基地利用权流转给第三方的“三权”分置模式,也探索了农村集体经济组织在农户永久退出宅基地的基础上将债权性质宅基地利用权流转给第三方的“两权”分置模式,该探索更具有全面性。三亚市与文昌市的试点方案均有进一步完善的空间。     

海域使用权法律性质探析

海域使用权是海域使用制度的前提性概念与核心范畴。海域使用权在法律性质上为一种私权———由公法规定的私权,具体而言,其特定性、支配性、排他性、绝对性等特征决定了它是一种典型的用益物权。将海域使用权定位为独立的用益物权对于完善海域使用管理制度,明晰国家、集体和渔业者就海域形成的产权关系,进而实行海域有偿使用并完善其机制,建立完善规范的海域资源有偿使用等制度以及改革海域管理模式,保护海域使用者利益具有深远的意义。     

释放制度能量:农村改革发展的新取向

我国农村改革发展30年间取得重大突破,保护农民土地权益关键是赋予农民土地用益物权.当前农村土地制度存在的突出问题是产权主体缺位和土地流转机制不健全,探索农地流转新模式迫在眉睫.在社会主义市场经济条件下深化农地制度改革,既要注重研究农地所有制又要充分关注农地产权,按照效率原则对农地产权进行合理界定,通过完善农地产权交易市场、打破地区壁垒等途径,促进农地资产合理流动,实现农地资源优化配.     

俄罗斯土地使用制度的新变化及启示——兼与我国土地使用立法比较

俄罗斯是大国且土地市场不完善,为实现土地资源有效利用和流转,俄罗斯法大幅缩限了终生继承占有权、土地永久使用权等用益物权的适用范围,建立了以土地租赁权为中心的土地使用新制度。土地租赁的优点是能够在土地市场中以非正式的交易方式实现土地资源的流转,较少受到复杂的土地交易规则和登记程序的影响,特别适合俄罗斯国情。比较中俄土地使用制度的立法现状,俄罗斯经验有助于改进我国土地使用立法工作,具体包括:设计和构筑以土地租赁权为中心的我国农村集体建设用地流转制度,摒弃土地使用权利非债权即物权的传统思维,土地承租人可以自由处分全部或部分租赁权,只须告知土地出租人而无须征得其同意,站在"大国"国情的认识基础上创新我国土地使用制度。     

新时代宅基地制度改革的实践考察与制度回应

进入社会主义新时代,我国宅基地制度正经历深刻变革,在宅基地规范管理、盘活利用与保障农民居住方面积累了一定经验。宅基地制度改革复杂且敏感,2019年修订的土地管理法在宅基地功能定位、权利实现等方面仍有待进一步完善。当下宅基地制度改革既要顺应新时代发展要求,又要回应现实挑战,以在促进乡村振兴、建设全国统一大市场和实现共同富裕进程中发挥应有作用。宅基地制度改革应遵循法治要求,在坚守宅基地社会保障价值的同时肯认“房地一体”原则下的经济功能,从落实集体所有权、明晰宅基地初始取得规则,推进宅基地适度流转、健全宅基地使用权消灭制度等方面搭建宅基地制度框架,同时明确规则要点,以回应宅基地制度改革面临的三大矛盾。     

我国物权法应建立地上权制度

地上权制度作为一项用益物权起源于罗马法 ,后在大陆法系国家得以继承和发展 ,并进而成为大陆法系国家物权法的一项重要制度 ,它有效解决了大陆法系资本主义国家土地所有与土地用益之间的矛盾 ,促进了资本主义经济的发展。我国正在制定中的物权法使用“地上权”概念和确立地上权制度是理性选择。     

论矿业权与土地物权的冲突与协调

矿业权,简称为矿权,是指探采人依法在已经登记的特定矿区或者工作区内勘查、开采一定的矿产资源,取得矿产品,并排除他人干涉的权利,包括探矿权与采矿权两种权利。土地上的物权并非单一的物权类型,而是一组物权,包括国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、农村土地承包经营权、宅基地使用权等。矿产资源依附于土地,使得矿业权与土地上的相关物权不可避免的发生着各种联系,存在种种冲突。对于探矿权的行使,由于具有对土地表层破坏很小、使用土地期限短、不污染环境等特点,一般应实行探矿用地使用权优先原则;对于采矿权的行使,不能不区分情况地一律实行矿地使用权优先原则,或是土地物权优先原则,而应具体情况具体分析。     

地方海域使用权流转立法问题探索

目前我国法律中均未明确海域使用权流转的概念,学理界也未作出明确界定。我们认为海域使用权流转是指海域使用权在不同权利主体之间的流通过程中周转,其具有私权保护与公权监控的双重法律属性,应以私权与公权兼顾构建立法内容体系。从现行国家和地方立法比较看,海域使用权流转立法走向深化,但流转法律制度尚存在缺陷和不足:现有规定缺乏系统性,地方立法层级低;制度内容笼统,缺乏可操作性,难以解决流转过程中产生的相关问题;流转市场规制缺失,导致流转管理不到位。深化地方海域使用权流转立法可解决上述问题。地方先行立法已具备相应的政治、经济和法律基础,制度设计上要解决流转形式和流转范围、流转市场规则、海域价值评估和流转补偿规则、流转监管规则四个关键问题。     

农村宅基地使用权交易的制度分析

保障功能是计划经济条件下农村宅基地的主要功能.随着城乡人口结构的变动.宅基地保障性功能逐步弱化,资产性的交易功能和增值功能已经成为重要的制度需求.宅基地交易的制度缺失致使交易双方交易成本和合约成本增加.通过进一步深化农村地权体制改革和构建城乡统筹的土地交易市场,不仅能高效集约利用稀缺土地资源,而且有助于调整城乡财富的利益分配格局.     

集体建设用地使用权流转的法律思考

随着城市化、工业化进程加快,国家建设用地供不应求,用地者转而向农村集体建设用地寻求出路,农村建设用地隐性市场应运而生,这种自发流转事实上处于法律上的"灰色"地带,如果放任其发展,将会导致土地收益流失和市场混乱.因此,必须采取有效措施规范和促进集体建设用地使用权的合理有序流转,而进行制度创新是集体建设用地流转的前提,建立清晰的产权是集体建设用地流转的基础,建立合理的土地收益分配制度是集体建设用地流转的关键,建立合理的土地流转机制是集体建设用地流转的保证.应该采取综合的措施,尤其要在政策和法律上寻求根本突破,从而充分保障农民获得集体建设用地流转的土地级差收益的权利,确保农民成为土地流转收益的主要获得者.     

农地使用权物权化建构的二元思路探讨

物权法具有显著的固有法性,我国农地使用权的物权化建构不应忽视国情.在"城乡分治"的二元社会结构的制约下,我国农地呈现出社会保障与经济发展的双重结构;而且,受集体所有的影响,农地也具有显著的社区性.在此独特国情下,我国农地使用权的物权化建构显然不可能照搬其他国家的农地使用权利模式.任何社会结构变迁都不可能一蹴而就.为维护广大农民最基本的生存条件,在农村社会保障体系未建立之情势下,我国农地使用权的物权化建构应立足于二元农地结构,采取以效益与公平为导向的二元思路.     

农村土地使用权为何流而不动--析农村土地使用权流转的外部条件及政策选择

农村土地使用权流转是建设社会主义新农村的必要环节,但是我国农村土地使用权的流动极不活跃。剩余劳动力非农就业机会的短缺、农业比较收益的下降、分散且不稳定的土地使用权、农村社会保障机制的缺失以及农地使用权市场的不完善制约了农地使用权的流转。促使农地使用权流转顺畅发展的根本要减少农民,并进行相关的体制创新。     

宅基地建房限制流转的法经济学分析

物权法立法过程中对农村宅基地上的房屋能否自由转让的问题存在重大争议.物权法最终并未对该问题做出直接规定,而现行最新规定仍然不允许自由转让.本文首先总结了我国学者对该问题的不同观点和理由;由于认为这些观点和理由缺乏系统性和较强的说服力,本文试用法律经济学分析政府监管制度的理论框架,从克服市场失灵问题、实现分配目标、出于父母式关爱主义和服务于利益集团私利四个方面的可能理由来系统地分析和解释我国现有的农村宅基地建房的限制流转制度.本文认为,现阶段的宅基地建房限制流转制度不利于保护公共利益,也不利于实现政府分配目标--保护农民利益,而放开该限制则将有利于农民利益和农村经济发展.     

我国农村土地承包制度的困境、改革动向及路径选择——以越南农村土地法律制度为切入点

越南农村土地法律制度中赋予农民永久土地使用权及农村土地使用权的自由流转的经验与教训,其对完善我国农村土地承包制度具有重要意义。我国农村土地承包期限无限顺延所引发的人地不均矛盾,是关系农村社会和谐与安定的重大问题。只有赋予农民永久的土地使用权,才能解决我国农村土地承包制度所面临的困境。     

略谈新中国成立以来中国农村土地制度变革的历程及启迪

新中国成立以来中国农村先后经历了土地改革、合作社和人民公社以及改革开放后的联产承包、农地流转以及党的十八大以来新的土地确权与分置等阶段。中国农村土地制度的历次变革表明,国家农村土地制度设计与变革必须充分尊重和平衡农民的意愿,必须尊重"公平"与"均衡"原则,妥善处理和平衡各阶级、阶层、集团之间动态的利益较量与博弈。在中国新时代,农村土地使用权制度的多方位、多层次变革以及土地所有权制度如何设计与变革将是焦点和难点,并要切实加强当前新时期中国农村土地制度设计与变革政策的解释与宣传。     

农垦国有农用地使用权性质研究

农垦国有农用地使用权是从农垦国有农用地所有权派生出的一项独立权利，“两权分离”确有必要，而且不会虚置农垦国有农用地所有权。划拨和承包经营是北大荒农垦集团取得国有农用地的两种方式，国有划拨农用地使用权与国有划拨建设用地使用权在制度设计、产生机理和行使机制上相似，故可以比照划拨建设用地使用权认定其物权属性；国有承包经营农用地使用权属于所有权行使层面(即直接派生于所有权)的国有农用地使用权，符合《民法典》第343条“国家所有的农用地实行承包经营的”规定，具有物权属性。将农垦国有农用地使用权定性为物权具有正当性，既可以有效贯彻中央关于农垦改革的精神，也有助于实现现代农业规模化经营的目标及稳定国有农用地使用权人的经营预期。而物权法定原则形式要件缺失的问题，可以通过物权法定原则缓和的设计与适用予以解决。     

论农地使用权流转的制度创新

在最近几年 ,农业结构战略性调整中 ,农地使用权的流转 ,是农业改革市场化的必然趋势 ,各地出现了多样的流转形式 ,但是由于农村土地市场发育迟缓 ,配套改革滞后 ,出现了一些不规范的无序现象 ,成立县乡两级政府的土地信托服务机构 ,为社区范围内的农地使用权流转提供信息 ,指导签订合同与公证 ,解决纠纷等 ,有利于维护土地所有者、承包者和经营者的合法权益 ,有利于政府职能转变。     

集体林权改革下林农林地流转意愿分析

集体林权制度改革已经进入关键阶段.新一轮集体林权改革的核心是明晰产权,这也是此次集体林改区别于历次的不同之处.在集体林地所有权不变的基础上,通过家庭承包的经营方式将林地使用权落实到农户,可以确立农民的林地承包经营主体地位,使林地成为农户的生产资料.在明晰集体林权的改革中,应致力于维护和保持林地承包经营的长期性和稳定性;也应完善和规范集体林地使用权流转,形成集体林地使用权合理流转的机制.