宅基地使用权流转的路径

宅基地使用权禁止流转制度使得实践中规避法律的行为十分普遍,形成错综复杂的农村宅基地使用权和住房交易的"隐形市场",为土地使用权的正常流转埋下了隐患,严重影响了社会的稳定.宅基地使用权流转势在必行."房随地走、地随房走"原则已成为宅基地使用权流转的障碍.如何在现有制度框架下通过循序渐进的改革方式,解决宅基地使用权的流转应是研究的方向.通过"两步走"的完善方式,先建立宅基地有期限、有偿使用制度及完善的农村宅基地使用权登记制度,最终实现集体土地的国有化,纳入统一的土地流转方式.由此既解决了现实存在的宅基地使用权流转问题,又从根本上解决了宅基地属性问题,因此,是经济成本、社会成本较低的合理解决方式.     

基于城乡统筹发展的宅基地使用权流转探析

现行宅基地使用权流转制度造成土地资源大量闲置浪费、制约农村剩余劳动力转移、阻碍城乡统筹协调发展等,提出建立宅基地强制登记、宅基地退出补偿机制、宅基地有偿使用、实行多元化的宅基地使用权流转方式等制度创新建议。     

地方海域使用权流转立法问题探索

目前我国法律中均未明确海域使用权流转的概念,学理界也未作出明确界定。我们认为海域使用权流转是指海域使用权在不同权利主体之间的流通过程中周转,其具有私权保护与公权监控的双重法律属性,应以私权与公权兼顾构建立法内容体系。从现行国家和地方立法比较看,海域使用权流转立法走向深化,但流转法律制度尚存在缺陷和不足:现有规定缺乏系统性,地方立法层级低;制度内容笼统,缺乏可操作性,难以解决流转过程中产生的相关问题;流转市场规制缺失,导致流转管理不到位。深化地方海域使用权流转立法可解决上述问题。地方先行立法已具备相应的政治、经济和法律基础,制度设计上要解决流转形式和流转范围、流转市场规则、海域价值评估和流转补偿规则、流转监管规则四个关键问题。     

农村宅基地使用权交易的制度分析

保障功能是计划经济条件下农村宅基地的主要功能.随着城乡人口结构的变动.宅基地保障性功能逐步弱化,资产性的交易功能和增值功能已经成为重要的制度需求.宅基地交易的制度缺失致使交易双方交易成本和合约成本增加.通过进一步深化农村地权体制改革和构建城乡统筹的土地交易市场,不仅能高效集约利用稀缺土地资源,而且有助于调整城乡财富的利益分配格局.     

农村土地使用权为何流而不动--析农村土地使用权流转的外部条件及政策选择

农村土地使用权流转是建设社会主义新农村的必要环节,但是我国农村土地使用权的流动极不活跃。剩余劳动力非农就业机会的短缺、农业比较收益的下降、分散且不稳定的土地使用权、农村社会保障机制的缺失以及农地使用权市场的不完善制约了农地使用权的流转。促使农地使用权流转顺畅发展的根本要减少农民,并进行相关的体制创新。     

集体建设用地使用权流转的法律思考

随着城市化、工业化进程加快,国家建设用地供不应求,用地者转而向农村集体建设用地寻求出路,农村建设用地隐性市场应运而生,这种自发流转事实上处于法律上的"灰色"地带,如果放任其发展,将会导致土地收益流失和市场混乱.因此,必须采取有效措施规范和促进集体建设用地使用权的合理有序流转,而进行制度创新是集体建设用地流转的前提,建立清晰的产权是集体建设用地流转的基础,建立合理的土地收益分配制度是集体建设用地流转的关键,建立合理的土地流转机制是集体建设用地流转的保证.应该采取综合的措施,尤其要在政策和法律上寻求根本突破,从而充分保障农民获得集体建设用地流转的土地级差收益的权利,确保农民成为土地流转收益的主要获得者.     

论农地使用权流转的制度创新

在最近几年 ,农业结构战略性调整中 ,农地使用权的流转 ,是农业改革市场化的必然趋势 ,各地出现了多样的流转形式 ,但是由于农村土地市场发育迟缓 ,配套改革滞后 ,出现了一些不规范的无序现象 ,成立县乡两级政府的土地信托服务机构 ,为社区范围内的农地使用权流转提供信息 ,指导签订合同与公证 ,解决纠纷等 ,有利于维护土地所有者、承包者和经营者的合法权益 ,有利于政府职能转变。     

宅基地建房限制流转的法经济学分析

物权法立法过程中对农村宅基地上的房屋能否自由转让的问题存在重大争议.物权法最终并未对该问题做出直接规定,而现行最新规定仍然不允许自由转让.本文首先总结了我国学者对该问题的不同观点和理由;由于认为这些观点和理由缺乏系统性和较强的说服力,本文试用法律经济学分析政府监管制度的理论框架,从克服市场失灵问题、实现分配目标、出于父母式关爱主义和服务于利益集团私利四个方面的可能理由来系统地分析和解释我国现有的农村宅基地建房的限制流转制度.本文认为,现阶段的宅基地建房限制流转制度不利于保护公共利益,也不利于实现政府分配目标--保护农民利益,而放开该限制则将有利于农民利益和农村经济发展.     

集体建设用地使用权流转必要性的系统论分析

虽然,近年来我国农村建设用地使用权流转已成为普遍现象,但相关的法律制度并没有建立起来.土地利用是一个系统,各种土地利用方式间相互影响,城镇土地市场与农村土地市场、城镇建设用地与农村建设用地、农村建设用地与农村农用地、城镇建设用地与农村农用地问相互影响,相互关联.系统论的方法是土地利用管理中遵循的首要原则.由于追求的目标、各地区的经济发展状况、不同的自然条件等因素的差异,使得土地利用存在较多的类型和模式.因此,必须应用系统论的方法理顺各种关系,更重要的是,需要站在系统论角度,对整个系统进行全面的统筹规划.应该制定农村集体建设用地使用权流转制度的政策.     

人力资本实际使用权与人力资本法权使用权

人力资本由载体和非载体共同投资时,人力资本使用权就分解为人力资本实际使用权和人力资本法权使用权。人力资本实际使用权归属于载体投资者独享,人力资本法权使用权既可以归属于非载体投资者独享,又可以由载体投资者和非载体投资者共享。人力资本使用权分解可以优化人力资本配置,提高人力资本使用效率。     

新时代宅基地制度改革的实践考察与制度回应

进入社会主义新时代,我国宅基地制度正经历深刻变革,在宅基地规范管理、盘活利用与保障农民居住方面积累了一定经验。宅基地制度改革复杂且敏感,2019年修订的土地管理法在宅基地功能定位、权利实现等方面仍有待进一步完善。当下宅基地制度改革既要顺应新时代发展要求,又要回应现实挑战,以在促进乡村振兴、建设全国统一大市场和实现共同富裕进程中发挥应有作用。宅基地制度改革应遵循法治要求,在坚守宅基地社会保障价值的同时肯认“房地一体”原则下的经济功能,从落实集体所有权、明晰宅基地初始取得规则,推进宅基地适度流转、健全宅基地使用权消灭制度等方面搭建宅基地制度框架,同时明确规则要点,以回应宅基地制度改革面临的三大矛盾。     

集体林权改革下林农林地流转意愿分析

集体林权制度改革已经进入关键阶段.新一轮集体林权改革的核心是明晰产权,这也是此次集体林改区别于历次的不同之处.在集体林地所有权不变的基础上,通过家庭承包的经营方式将林地使用权落实到农户,可以确立农民的林地承包经营主体地位,使林地成为农户的生产资料.在明晰集体林权的改革中,应致力于维护和保持林地承包经营的长期性和稳定性;也应完善和规范集体林地使用权流转,形成集体林地使用权合理流转的机制.     

论林权流转的法律规制——以地方性林权流转立法为视角

加快林权流转是我国当前所进行的林权改革走向市场化的关键,然而国家专门性林权流转立法的缺失成为规范我国林权流转的主要障碍。在林权改革的实践中,针对国家专门性林权流转立法的缺失,集体林权改革较为成功的省、自治区、直辖市都在林权流转的立法方面作出了积极探索,各地方出台的地方性林权流转立法在林权流转的范围、林权流转的程序、林权流转管理等方面都有较为先进的制度设计,这为推动我国国家层面的林权流转立法奠定了很好的基础。因此,地方性林权流转立法之于国家专门性林权流转立法的借鉴意义在于:首先,应在现行《森林法》规定的林权流转范围基础上扩大林权流转的客体;其次,应当针对不同性质的林权和不同的流转方式确定不同的流转程序;再次,应当制定详细的可操作性强的林权流转管理制度。     

村庄视角下的宅基地秩序及其形成机制——基于成都平原地区的调查

成都平原地区的宅基地分配方式有权力、市场和家庭继承,相对应的,农民通过这三种方式取得宅基地,并且由于"宅田挂钩"的村庄规范、村社权力以及农民观念使得农民自动退出宅基地,从而形成了良好的宅基地秩序。基于成都平原地区宅基地的分配秩序、取得方式以及退出机制的分析,发现成都宅基地的有序与其严格管理有关,更重要的是村庄内部有一套宅基地的控制机制。这种以村庄的视角理解宅基地秩序及其形成机制是一种全新的尝试。     

海域使用权法律性质探析

海域使用权是海域使用制度的前提性概念与核心范畴。海域使用权在法律性质上为一种私权———由公法规定的私权,具体而言,其特定性、支配性、排他性、绝对性等特征决定了它是一种典型的用益物权。将海域使用权定位为独立的用益物权对于完善海域使用管理制度,明晰国家、集体和渔业者就海域形成的产权关系,进而实行海域有偿使用并完善其机制,建立完善规范的海域资源有偿使用等制度以及改革海域管理模式,保护海域使用者利益具有深远的意义。     

土地流转与农村中老年劳动力的就业变动

不同类型的土地流转对农村中老年劳动力的就业有着根本不同的影响.在农户间自发的土地流转模式下,土地流转基于村庄中的互惠关系展开,得益于此,农村中老年劳动力的耕地规模得以扩大,并实现了劳动力的充分就业和家计生活的改善;在以资本为主导的大规模土地流转模式下,土地向资本集中,土地流转的互惠机制瓦解,农村中老年劳动力不仅退出了村庄中的土地流转市场,也逐渐退出了农业生产劳动,从而在整体上处于“半失业”状态,家计生活陷入贫困.因此,土地流转的制度设计必须考虑到农村中老年劳动力的利益,选择真正适合中国农村实际、提供更多就业机会的土地流转模式.     

海南省宅基地“三权”分置试点方案之比较研究

全国农村宅基地制度改革试点工作正在推进,海南结合本省情况对宅基地“三权”分置开展试点探索。三亚市试点探索了农村集体经济组织在宅基地退出、收回和整治基础上,为第三方设立宅基地经营权的“两权”分置模式,且允许设立物权性质宅基地经营权,该探索具有一定的创造性与突破性。文昌市试点既探索了农户基于宅基地使用权或农村集体经济组织基于农户暂时退出的宅基地,将债权性质宅基地利用权流转给第三方的“三权”分置模式,也探索了农村集体经济组织在农户永久退出宅基地的基础上将债权性质宅基地利用权流转给第三方的“两权”分置模式,该探索更具有全面性。三亚市与文昌市的试点方案均有进一步完善的空间。