宅基地土地置换若干问题探析

对宅基地土地置换的内容并对其相关问题进行研究。宅基地土地置换是指依据土地利用总体规划,对符合条件的农村宅基地复垦为农用地,与规划为建设用地的农用地进行调整置换,并对村庄进行规划整治的特定行为。宅基地土地置换过程中存在地方政府对建设用地指标的利益驱动问题和农民权益被漠视问题。因此宅基地土地置换工作需要南卑裂开,     

宅基地土地置换的实证分析——安徽省太湖县实践调查

宅基地土地置换是指依据土地利用总体规划,对符合条件的农村宅基地复垦为农用地,与规划为建设用地的农用地进行调整置换,并对村庄进行规划整治的特定行为.太湖县在宅基地土地置换实施实践中积累了有益经验,也存在一些普遍性问题.宅基地土地置换过程中需要关注地方政府的利益驱动问题和农民权益保护问题.宅基地土地置换工作需要有序展开.     

农房入市路径障碍及化解

目前宅基地改革的国家政策导向意在增加以农房为基础的农民住房财产权,在这一共识之下首先需要统一的问题是:“一户一宅”与“一户多宅”需要在区分取得方式的基础上制定政策,“房地一体”也并非是农房入市的必然选择,因为农房不仅是一项财产性权利,更承担社会保障的重要使命。比照土地承包经营权,以“三权分置”的方式对农房入市进行“纵深推进”在理论和实践上均存在障碍。在农民欲对其所有的农房及宅基地用益物权处分时,通过由集体组织收回该宅基地及宅基地上房屋所有权,集体经济组织以外的成员可取得集体经营性建设用地的相应份额的方式使得农房曲线入市。此种比照集体经营性建设用地,以“土地置换”的方式“横向拓展“农房入市的思路,与目前我国试点主推的宅基地“三权分置”路径相比较,在环境状况、人文状况、立法状况、现实状况和权利状况等方面都更具优越性和可行性。     

农村宅基地流转问题研究述评

在中央"占补平衡"和"增减挂钩"的要求下,通过整理、置换、征收等宅基地流转方式已经成为地方政府获得新增城市土地或建设用地指标的主要方式。学术界对以地方政府为主要推动者的宅基地流转进行了深入研究。关于宅基地流转问题的研究主要集中在宅基地管理、使用、流通中存在的问题,农户宅基地流转、退出意愿,土地增值收益分配,农户的福利变化以及政策建议等方面。     

宅基地权属观念的地方性建构——基于皖北S村宅基地制度实践的分析

农村建设用地的用途管制规定了农民宅基地所有权的集体属性,而在具体的产权实践中,农民对宅基地的产权认知越来越趋向于私有化。宅基地产权的地方性建构意味着对土地产权的讨论必须进行“在地化”的理解,S村宅基地制度的在地化实践以及土地管理权的上收为农民提供了富有弹性的私人化实践空间。同时,基于地方性共识的农民宅基地需求同该制度空间相耦合,共同形塑了农民对宅基地属性的私化认知。     

乡村振兴背景下农村宅基地盘活机制构建研究

宅基地“三权分置”改革是激发农村集体土地发展活力、保障农民土地权益和优化农村土地资源配置的重要制度安排。该文指出，全面构建乡村振兴背景下农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅的长效体制机制，需要从创新宅基地“三权分置”制度改革的产权激励与约束机制、完善宅基地盘活的农村土地“多规合一”规划引领机制、构建以人为本的农户闲置宅基地自愿有偿退出流转机制、创新探索农村闲置宅基地和农户闲置农房有效利用机制、健全闲置宅基地和闲置农房盘活后的增值收益分配机制、强化农村宅基地盘活利用全环节的中介服务保障机制、建立健全农村宅基地盘活利用的各类风险防范化解机制和强化农村宅基地节约集约利用的日常监督管理治理机制八个方面入手。     

农村宅基地"三权分置"的法律表达

“三权分置”政策是我国调整农民和土地关系的重大制度创新,必须用科学的法思想和法理论来对政策的法律内涵进行明晰,实现从“政策语言”到“法律规范”的全面转化。在乡村振兴战略背景下,“三权分置”是围绕着农地展开的“三农”改革,即农业生产方式与土地市场化的再发展、农村集体经济组织与基层自治组织关系的重构、农民的身份利益与自我解放。通过对宅基地“三权分置”的四种观点进行分析,宅基地“三权分置”的法权结构表达为“宅基地集体所有权—宅基地使用权—宅基地资格权”;宅基地资格权是以身份权为基础,包含财产权内容的复合性权利。未来民法典物权编应当坚持农村土地集体所有权,把农村土地集体所有规定为总有关系;修订细化成员权得丧变更的制度规范;建立宅基地资格权和宅基地使用权的配套制度。      

宅基地上房屋买卖的权利构造

通过对江苏省法院近3年农村房屋买卖纠纷裁判的梳理,发现判决是否有效与买受主体身份、购买时间等之间有错综复杂的关系,故仅凭合同效力判断不能体系化解决宅基地房屋买卖纠纷。应根据民事法律关系理论,在区分宅基地房屋买受人的基础上建构买受人对土地的权利。如买受人为本集体经济组织成员,那么买卖合同应以有效为原则;如有违“一户一宅”形成超占,则应对超占部分引入有偿使用制度。如买受人为非本集体成员,村民买受则应认可合同效力,市民买受则应平衡利益。权利构造的立法论上市民买受的土地权利可转为集体建设用地所有权或建构宅基地使用权次类型。     

乡村振兴战略下闲置宅基地盘活利用的现实障碍与破解路径

农村闲置宅基地盘活利用是协调乡村人地关系、优化农村土地资源配置及激发乡村发展活力、促进乡村振兴的重要“引擎”。推进闲置宅基地盘活利用对于激活农村土地要素、盘活农民“沉睡”土地资产、增加农民收入及为实施乡村振兴战略提供用地保障具有十分重要的现实意义。现阶段,农业人口转移市民化进程中的宅基地功能演变和乡村振兴战略下的宅基地功能拓展为推进闲置宅基地盘活利用提供了契机,在实践中具有可行性。在乡村振兴战略下,盘活利用闲置宅基地存在“人的障碍”和“地的障碍”双重制约因素。鉴于此,提出乡村振兴战略下闲置宅基地盘活利用的破解路径：一是激发农民参与的内生动力以有效破解“人的障碍”;二是探索宅基地多元利用,突出服务乡村振兴以有效破解“地的障碍”。     

城乡融合背景下传统农区宅基地治理的动力与路径选择

传统农区宅基地资源利用粗放,治理潜力巨大,而另一方面,传统农区工商业用地存量不足,新增建设用地指标有限,无法满足乡村产业振兴和村庄自身集聚发展用地需求。传统农区城镇化快速推进,城镇建设用地需求旺盛,但严格的耕地保护制度又必然严控建设用地指标,形成乡村宅基地资源粗放利用与城乡建设用地紧缺的困局,宅基地治理成为突破困局的现实选择。但是,宅基地治理资金需求大,村庄和农户的分化导致农户的治理诉求各异和农民权益保障难等问题。宅基地治理的本质是资源配置问题,传统农区宅基地财产性价值弱,市场价值不彰,难以通过市场主导方式解决宅基地治理问题。基于此,应把宅基地治理与乡村建设和提升农民福利相结合,充分利用政府统筹和规划等方面的优势,采取政府主导、引导农户积极参与的方式推动宅基地治理,充分利用增减挂钩政策突破宅基地交易和价值的区域界限的优势,为宅基地治理提供资金。     

魂归何处：“阴宅”的法律属性与社会功能初探——从周口“平坟运动”切入

“阴宅”是连接死人与活人关系的特殊建筑物,坟地属于集体建设用地范畴,是农村一种特殊的宅基地.它是农民日常宗教生活的重要场所,是维系乡村“文化网络”的重要手段,是维持村庄社会团结的重要载体,更是农民当下一种重要的社会福利和社会保障.河南“平坟运动”是在国家土地政策和地方政府“三位一体”的发展模式双重约束下发生的一种“运作土地”行为,它误判了“阴宅”的社会性质,无视其重要社会功能,是一种严重损害农民土地权利的行为.为防止这种行为的再次发生,有关的法律制度需要尽快加强和完善.     

引入土地发展权构建城乡统一建设用地市场框架——基于复杂适应系统理论

为了构建城乡统一建设用地市场框架,本文引入土地发展权,基于复杂适应系统理论,我们发现城乡统一建设用地市场的运行过程是一个具有明显目标导向的,以农民、集体经济组织、地方政府和企业法人等市场参与者为适应性主体的,非线性、多样性的复杂动态过程。城乡统一建设用地市场这一复杂适应系统所处的外界环境主要为国土空间规划与用途管制以及政策环境和制度法律保障,内置规则为土地发展权的配置与转移以及各市场主体间的博弈分析。根据内置规则,城乡统一建设用地市场主体的适应性行为将产生各种效果。应积极引入土地发展权政策工具,完善土地产权体系,保障各主体的合法权益,使城乡统一建设用地市场高效公平地运行。     

发展型治理：中国式新型农村集体经济的建构及其运行机制

集体经济的发展是中国式现代化的重要组成部分。通过对案例村集体经济“两因素三阶段四主体”的考察，发现集体经济治理的独特规律在于“发展型治理”，即发展优先治理，治理服务发展。具体而言，在集体经济兴起阶段，各主体以发展为第一追求，并形成产权模糊和政府支持的状态。发展阶段村民的权利诉求并不一定能打破村级组织与地方政府的二元合作主导状态。但是，随着中央价值引导以及对产权清晰化的推动，倒逼集体经济进入治理体系变革阶段。“发展型治理”的实现得益于三大机制的有效运行，即中央与地方政府在不同阶段的错位支持，集体产权在不同时段的差异性配置以及国家对社会价值的强势性政策引导。未来，需要进一步正视农民权利诉求，转变政府支持方式，推进集体经济组织内生能力建设。     

宅基地的资本化运作及政治社会后果

基层政府受政绩逻辑和土地财政制度影响,吸引资本参与“新农村建设”,这为逐利的资本进入农村宅基地领域提供了空间。依据“地随房走”原则,资本通过占有房屋所有权的方式占有农村宅基地使用权,从而打破了现有宅基地制度中无偿性、公平性和身份性原则,导致农村宅基地资本化。同时资本以房屋所有权取代了村集体的宅基地使用分配权,以新的“国家—资本—村民”结构代替原有的“国家—村集体—村民”结构,结果分离了住房保障领域国家与农民的关系,导致农村宅基地的去福利化和国家治理的内卷化。     

集体建设用地产权制度改革的动力机制研究

在农村集体建设用地产权制度改革过程中,中央政府、地方政府、集体经济组织和农民的利益博弈,以及由此形成的一致同意构成了产权制度改革的实现机制。但是,中央政府维护农村社会稳定的政治目标制约了农村集体建设用地产权制度改革的步伐。鉴于此,应该重视中央政府的主导作用,支持农民弱势利益集团的形成与发展,抑制强势利益集团对公共政策的过度渗透,以确保合理利益均衡点的形成,从而推动农村集体建设用地产权制度改革。     

物权法对农民土地权益之保护

《物权法》从集体土地所有权、承包经营权、宅基地使用权以及征收制度等方面加强了对农民土地权益的保护,但仍有许多地方需要进一步改进和完善。《物权法》应当规范农村土地集体所有权的行使,放开土地承包经营权、宅基地使用权、集体建设用地使用权的流转限制,同时应制定《征收征用法》,完善土地征收制度。     

集体建设用地流转模式创新的调查研究——以天津滨海新区东丽区华明镇宅基地换房为例

本文以宅基地换房为例,对天津滨海新区集体建设用地流转模式创新进行了调查研究.调查研究表明,华明镇在宅基地换房实施中,总体坚持了民主、政府主导与市场化相结合的原则,但是承包责任制不改变、耕地不减少的承诺没有实现.宅基地换房的目的是发展农村,农民的满意是该政策实施绩效的最终评定标准.华明镇的居住环境、保障体系有所完善,但没有得力措施保障农民就业,最终导致农民对宅基地换房政策是同意但不满意.本文调查结果表明,在该土地流转模式下政府必须加强农民的就业安置工作,加强指导农民开创新的生活,同时建立更加透明的实施机制和更加有效的监督体制.     

我国城镇化进程中土地集约利用问题研究

在我国建设用地供给十分紧张的背景下,实现土地集约利用是推进城镇化进程的重要保证。一直以来,由于农地产权主体虚置及征地制度的固有缺陷、地方政府对土地财政过度依赖、土地规划缺乏科学性与权威性等原因,导致我国土地利用存在着地方政府对城镇建设用地重“增量”而轻“存量”、农村集体建设用地闲置浪费现象严重等问题。为集约利用土地资源,必须明晰农地产权、改革征地制度、完善财政分权及地方政府政绩考核制度、强化土地规划在引导土地集约利用方面的调控职能。     

基于演化博弈的建设用地集约利用制度研究

基于演化博弈方法对城市化地区和农业地区建设用地利用互动行为进行分析并结合经验数据仿真模拟发现:不同区域经济增长和耕地保护的考核比重差异化须足够大才能减少不同资源禀赋地区间的非合作用地行为;“大棒”政策有利于促进地方政府间的合作,基于“大棒”政策基础上的“胡萝卜”政策则效果更为明显.地方政府利用双边垄断的土地一级市场进行经济增长的竞次竞争行为和征地补偿价格非市场化不利于地方政府间土地集约利用上的合作.因此促进建设用地集约利用需着眼于:短期内将用地指标配置与不同地区的土地利用效率指标、资源禀赋和经济发展实际挂钩;在此基础上建立惩罚机制上的土地集约利用激励机制并实现结余土地指标充分市场化流转.推动征地补偿价格市场化和集体土地入市改革,针对不同地区实施足够大的差异化政绩考核体系.长期看,当以土地用途的分区管制代替指标管控并辅之以转移支付、户籍改革、税收补贴等举措,在促进建设用地集约利用的同时促进耕地保护和区域的差异城镇化发展.     

统筹城乡建设用地中的农民土地权益保障——以浙江省宁波市为例

城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩是破解城市建设用地供给不足和农村建设用地闲置浪费双重矛盾的有效方式,也是优化土地资源配置的要求。在统筹城乡建设用地中,农民的土地权益容易受到侵害,需要通过提高集体建设用地指标交易费用、征地补偿费用以及征收集体建设用地流转累进税等方式建立土地收益分享机制,推动城乡统筹发展。