提高进城农民购房能力的有效举措——农村宅基地退出与城市购房相挂钩

以人为核心的新型城镇化,关键要解决进城农民在城市的住房问题,因此,创新体制和机制以帮助进城农民在城市拥有自住房,使其真正融入城市、安居乐业,是新型城镇化进程中不可回避的重要现实问题。面对城镇化过程中农民无力购买城市住房而其农村宅基地闲置浪费的现实背景,提出了进城农民宅基地退出与城市购房相挂钩的构想,以期引导进城农民积极有序地退出宅基地,提高农村宅基地的节约和集约利用率,同时解决进城农民的城市住房及房地产库存问题。在界定宅基地退出与城市购房相挂内涵的基础上,提出了解决该问题的具体思路,并剖析了目前面临的三大问题和障碍：第一,进城农民宅基地退出资产的保值增值与收益分配问题;第二,退出的宅基地与期望购买经济适用房所在城市的不一致问题;第三,购买经济适用房面临的支付能力不足问题。最后,针对性提出了通过出租、招拍挂、复垦等途径盘活退出的宅基地资产,实行保障房指标地域政策限制与经济适用房市场交易相结合,合理的宅基地退出补偿标准、住房供应模式创新与土地承包经营权抵押相结合等对策与建议。     

二轮延包下的土地调整问题：来自延包试点的启示

解决好承包地调整问题是落实“第二轮土地承包到期后再延长三十年”工作的关键。对四个延包试点村组的调查发现,各组的延包方案都内含调地选项,土地调整采用确权确亩不确地、利用机动地调整、以减地实现增地的方式进行。二轮延包下试点村组的土地调整呈现以下逻辑：将调整承包地作为满足农民诉求的优选方案,采取“不做大调整,适度小调整”的方式兼顾政府要求和农民利益,土地调整的基本原则是集体成员共享和按人平均分配。建议在保持承包关系稳定和长久不变的基础上,对稳定承包关系的基础是以户为单位还是以人为单位、是否存在除“土地”以外的办法解决人地矛盾、土地调整会对农业经营规模造成何种影响等三个重点问题进行深入探索。通过分层分类试点、扩大试点范围的方式,更好地认识和解决二轮延包中的承包地调整问题,进一步明确保持土地承包关系稳定的有效实现形式。     

论土地流转对现代农业发展的推动作用——基于安徽省阜阳市土地流转情况的分析

近年来,阜阳市农村土地流转日益活跃,其原因是长期松散的小农经营模式已不能适应生产力发展需要;农村劳动力日益短缺;种养能手、创业能人需要流入土地;政府的积极引导和扶植。目前阜阳市土地流转主要有租赁经营、合作社带动、技术承包、示范园区四种模式。阜阳市的土地流转催生了大批专业大户、家庭农场等;实现了集中连片种植和集约化、规模化经营;节约了生产成本,促进了农业发展和农民增收。最后,提出了加快土地流转步伐的建议：成立土地流转中心,健全土地流转机制;培育新型农业经营主体,增强农民参与土地流转的积极性;改革农村土地制度,健全农村保障体系;加大投资力度,加强农村基础设施建设。     

农地流转制度创新的逻辑与步骤

农地规模经营需克服土地细碎化,这以农地流转制度创新为前提。自发土地流转难以克服土地细碎化,“行政干预市场”又损害了弱势农民自主交易权利,这启示制度创新需在满足保障农户自主交易前提下供给低成本整合细碎化土地产权的机制。皖中宣州县经验表明可行的制度创新步骤是：首先建立农地所有权、承包权和使用权“三权分离”新制度,重构土地集体所有制;其次建立自下而上的农地流转组织和规范体系,形成“农户主体、村社中介”的农地流转新模式。我国完全可以利用集体所有制优势,创新农地流转制度,克服东亚小农国家共同面临的土地细碎化问题。     

城乡一体化进程中土地流转之主体与流转效益的调查研究——基于湖南省宁乡县关山模式的调查

土地的合理流转,是盘活农村土地和劳动力资源、推进城乡一体化的核心问题。湖南省宁乡县金洲镇以土地流转为龙头,形成城乡一体化＂内源性＂发展的＂关山模式＂。他们区别对待两种用地类型：对农用地实施统一整理、集体入社,流出经营;对建设用地实施节约指标、有偿转让,置换集居。保证农民获得＂租金＂＂股金＂＂薪金＂和＂保障金＂等稳定收入,通过土地专业合作社和居委会协调土地流转并经营土地,保证了农民的主体地位;政府的土地规划以及政策引导和服务、企业投资保证了土地增值和经济发展。土地流转推动了城乡一体化的规划对接、基础设施升级、经济效益持续增长等＂三重效果＂。但是,土地流转过程中仍然面临＂部分农民抵触、企业投资成本上涨、流转风险潜存＂等障碍。总体而言,推动土地流转应当立足现实,保证农民收益、进行城乡资本的联结。     

城乡一体化进程中土地流转之主体与流转效益的调查研究--基于湖南省宁乡县关山模式的调查

土地的合理流转,是盘活农村土地和劳动力资源、推进城乡一体化的核心问题。湖南省宁乡县金洲镇以土地流转为龙头,形成城乡一体化“内源性”发展的“关山模式”。他们区别对待两种用地类型：对农用地实施统一整理、集体入社,流出经营;对建设用地实施节约指标、有偿转让,置换集居。保证农民获得“租金”“股金”“薪金”和“保障金”等稳定收入,通过土地专业合作社和居委会协调土地流转并经营土地,保证了农民的主体地位;政府的土地规划以及政策引导和服务、企业投资保证了土地增值和经济发展。土地流转推动了城乡一体化的规划对接、基础设施升级、经济效益持续增长等“三重效果”。但是,土地流转过程中仍然面临“部分农民抵触、企业投资成本上涨、流转风险潜存”等障碍。总体而言,推动土地流转应当立足现实,保证农民收益、进行城乡资本的联结。     

论农村宅基地中的资源冗余

农民进城后的宅基地是否退出,是当前一个时期学界和政策部门关注的焦点问题之一。当前正在进行的三项农村土地制度改革中,宅基地制度改革尤其是宅基地退出改革受到普遍关注。主流观点认为,农民进城后应当及时有偿退出宅基地,这样就可以节约宝贵的土地资源,同时可以让进城获得退出宅基地的补偿,带着财产进城。问题是,中国现在发展阶段,进城农民仍然保留与农村千丝万缕的联系,甚至可能在进城失败后退回农村。在农民进城后一段时间仍然保留农村宅基地,而不是将宅基地退出复垦为耕地,这并非是浪费而是农民进城的保险,是农民的基本保障。或者说这是应对农民进城万一失败的必要“浪费”,是合理的资源冗余。     

辽宁省农民土地退出意愿及影响因素分析——对辽宁省12市476户农民家庭的实证调查

以辽宁省12地市24个村作为研究区域及其476户农民家庭作为调查对象,针对农民土地退出问题,发放调查问卷480份,收回有效问卷476份,分析辽宁省农民土地退出意愿行为,并运用Logistic模型分析辽宁省农民土地退出的影响因素,结果发现：户主的年龄、受教育程度、兼业情况、非农收入高低、是否参加养老保险、土地政策了解情况和土地退出预期是土地退出的正向影响因素,农户经营的耕地面积是土地退出的负向影响因素.     

农户土地流转的收入效应分析

运用全国范围内593户农户的入户调查数据,采用引入控制变量的回归分析和倾向得分匹配分析,分别考察土地流转对农户总收入和农业经营收入的影响,对比两种分析方法的实证结果表明,土地流转促进了农民增收,但土地流转的收入效应主要由土地财产实现机制、劳动分工优化机制产生,而土地资源优化机制、农业经营效率机制尚未充分发挥作用。推动土地流转、提高农民收入应进一步落实农民集体的土地所有权,把土地流转与土地整治结合起来,让农民集体享有更充分的决策权,培育新型职业农民和引入新型农业经营主体,为土地资源优化机制与农业经营效率机制发挥功能开创经济社会条件。     

土地延包后的困境

本文针对土地二轮延包后可能加剧的人地矛盾,结合历史及其可能的路径选择,认为在既有条件下,解决人地矛盾将面临诸多的困境。本文不力图解决问题,而只是把问题暴露出来,以引起足够的重视。     

以土地信托流转推动农民工市民化的路向选择

新型城镇化当前的重点是农民工市民化。现有的突破口,主要是在户籍改革和土地制度上,允许农民带土进城,并让其享有与城镇居民同等待遇。在土地信托流转中,信托财产即为农户的土地承包经营权。信托公司或中介机构对受托土地进行集中统一管理,并在确保土地用途的前提下将土地转给农业经营公司、家庭农场或种养殖大户等,通过其集约化经营提升农户的收益。在收益分配上,农户可获得土地租金和增值收益。因此,通过土地信托流转的方式带土进城,农民工可在一定程度上扩大消费能力,为其成功实现市民化提供支撑。目前,土地信托流转尚处于实践探索阶段,还面临土地信托盈利前景不明朗、参与利益分配的主体趋向多元化以及流转的农地非粮化经营等诸多现实困境。今后可着力以土地股份合作社为中介的入股形式开展土地信托流转,并同步采取针对性举措。     

农民土地转出参与意愿的影响因素分析

基于重庆市345位农民的调研数据,文章通过建立二元Logistic模型实证研究了农民土地转出参与意愿的影响因素。模型结果显示:农民的年龄、婚姻状况、家庭规模、农业收入比重、土地情结、土地经营收益等因素对其土地转出参与意愿有负向影响;农民的文化水平、家庭成员外出务工状况、非农就业期望、进城愿望、土地经营成本和政府制定的土地流转补贴政策等对其土地转出意愿有正向影响。此外,农民的性别、家庭总收入和土地转出程序等因素未能通过显著性检验,对农民土地转出参与意愿无显著影响。     

益阳草尾镇土地信托流转模式的深层解读

土地流转是解决新时期农村经济社会发展的的一种制度创新。益阳的草尾试点是土地信托流转成功的案例,突破了30%流转率的困境,农民受益大幅度增长,农业实现了规模化经营,规模化经营增加了农业投入,提供了就业机会。草尾镇信托流转模式的益阳经验主要是创新了信托流转机制,政府全程介入,坚持了3个不变:土地集体所有制性质不变,流转经营权从而使得农民的承包权不变,农用地属性不变。益阳经验的土地信托流转解决办法主要是把土地确权放在首要位置,在运作过程中确保农民利益,土地信托流转后安置好剩余劳动力,完善农民的社会保障。     

农村大学生非农化过程中承包经营权存在的问题及应对策略--基于319名农村大学生的调查

农村大学生非农化过程中的土地问题是由于户口、职业非农化引致的成员资格瑕疵与承包经营权物权支配性之间的矛盾冲突所引起,同时,农村大学生融入城市难度增大与农民身份利益凸显所形成的强烈反差,使得农村大学生越来越关注自己的土地权益。农村大学生非农化过程中的承包经营权问题主要包括：集体非法收回,土地征收补偿收益分配混乱。根据农村大学生的实际情况,设计了四种应对策略：土地保留、土地流转、土地置换与土地退出,最后提出相应的对策和建议。     

无地农民与土地调整、土地流转及土地继承的关系——基于广东、湖南两省9个村的调查

基于广东、湖南两省9个村的入户调查,研究农村土地承包权长期化背景下的无地农民与土地调整、土地流转之间的关系。通过回归分析,发现在落实了土地承包权长期化的村中,离土地进行最后调整时间越远,无地农民数量和有无地人口的农户数量越多,农民的土地调整意愿下降,农民越不愿意动地。无地农民的存在不是农户转入和转出土地的主要影响因素,在无地情况下,无地农民并非通过土地流转市场租入土地获得土地使用权,而是外出打工。另外,无地农民通过家庭内部继承获得承包权已经成为农村社会普遍现象。论证了无地农民群体的存在对当下农村社会而言,未构成严峻的问题;也说明土地之所以不再重新调整,是因为土地调整预期收益低而组织成本高,从而30年不变的政策从一种外部强制性制度安排成为一种内生制度安排并延续下来。     

中农塌陷:对农村土地不同流转模式的后果研究

取消农业税后,农村劳动力被释放出来,大量农民进城务工经商,农村土地耕种形成一种全新自发的土地流转模式,这种模式催生出一批新中农,即以耕种从亲朋好友间低价流转土地为生的留村农民。在村中青年夫妇以劳动力最大限度为界,通过经营适度规模的土地获得体面的村庄生活。这部分土地以低价且短期流转给留村农民,也保护了外出务工村民的利益。在农村人口大量流出的背景下,新中农变成村庄的中坚力量,成为村庄治理中的主体。然而,以政府主导、为吸引资本下乡所进行的土地流转正在摧毁新中农,它让新中农无地可种,让外出务工村民长期处于失地状态。这样不仅损害了无法外出务工的中青年农民夫妇的利益,也损害了外出务工村民的利益。鉴于此,政府应致力于改善农业耕种条件,培育出在村新中农,守住耕地,保护好进城失败农民的最后退路。     

农业机械化与经营权流转提升了农地退出意愿吗?

文章将农地退出分为部分退出、全部退出两类,利用黄淮海农区816户农户调查数据,采用可处理内生性问题的内生Probit模型,估计了农业机械化、土地经营权流转对农户农地退出意愿的影响,进行了稳健性检验并考察了农业机械化对不同类型农户农地退出意愿的差别化影响。研究发现,无论是部分退出还是全部退出,农业机械化对农户农地退出意愿都有显著的正向作用;与流出土地的农户相比,未参与流转或流入土地经营权者更愿意退出农地,经营权流转对农地退出既有替代效应,又有激活效应。上述结果具有很好的稳健性,而且农业机械化对于流出土地经营权的农户的农地退出意愿提升作用最大。为了优化农村土地资源配置,要在健全土地经营权流转市场的同时,探索建立土地承包权转让市场,为离农、进城农户自愿退出农村土地提供制度通道。     

基于土地银行制度再思考的农村土地流转制度研究

促进农村土地流转对发展农村经济,实现农业现代化具有重大意义。利用课题组在皖北农村地区走访取证的187户农户材料,总结归纳了当前农村土地流转中存在的若干问题：一、土地流转市场存在监管错位;二、农村职业教育的发展滞后于土地流转市场发展的需要;三、作为弱势群体,农户缺乏利益代理人;四、缺乏低成本的土地流转市场退出机制;五、土地流转市场的跨区域流动尚未形成。基于国情化的“土地银行”制度,本文在利农、低成本、规范化、可退出与开放性原则下,借鉴金融部门“化零为整”的资金融通机制,提出了基于“土地银行”制度国情化下的新型农村土地流转制度。     

土地流转中为什么会形成大量小农复制

土地流转是实现规模化经营的前提之一,然而土地流转中却出现大量小农复制,从而影响土地流转的质量和效果。运用12省(自治区)2 553份农户问卷,详细分析土地流转中小农复制的现状及其形成原因。研究发现：(1)农户流转耕地面积不大,转入户流转面积20亩及以下的约占总转入户数的60.3％,转出户流转面积5亩及以下的约占总转出户数的74.38％,转出户中仍然经营土地的约占总转出户数的74％。(2)农业分工发达使生产更加方便、文化传统形成路径依赖、禀赋效应产生“价值幻觉”以及公共服务不健全使未来存在不确定性导致转出户流转部分土地。乡土社会限制土地流转范围和经营风险增加风险感知导致转入户流转小规模土地。     

农地自由流转下家庭农场土地适度规模化研究

家庭农场既保留了农户经营的优势,又克服小农户经营的弊端,是未来中国农业微观经营组织的重要形式。家庭农场获得集中成片且期限稳定的土地是其发展的重要前提,农地流转是家庭农场土地集中的重要途径。由于农地流转存在着时空分散性、期限议定所导致的不确定性、价格过高过低的不可控性以及农民中途违约的可能性等问题,农地自由流转与家庭农场土地适度规模集中相衔接存在着诸多障碍。通过构建农民土地权利处置体系,在遵循农民自愿选择的基础上,将集体经济组织的土地划分为土地保留分户经营区、土地流转集中经营区和土地退出集中经营区三大区域,为家庭农场获得成片稳定的土地资源提供了一种可供参考的思路,并详细分析了方案实施的时间节点和资金运行流程;最后,从制度政策完善、利益联结机制和农地权利处置方式动态调整机制三个方面提出了相应的对策和建议。