城市土地使用者产权的“长约年租制”探讨

城市土地使用者产权的“长约年租制”探讨杨继瑞关键词：城市土地使用权制度城市土地租赁形式长约年租制在传统的计划经济体制下,城市土地资源的配置是无视经济规律的,集中反映在城市土地使用制度的“三无”,即城市土地的无偿、无限期、无流动性的使用制度上。伴随社会...     

我国城市房屋拆迁中土地使用权的实现

我国城市土地归国家所有,可以依法确定给单位或个人使用,因而公民具有对城市土地的使用权。但在我国的拆迁安置补偿过程中,被拆迁人往往处于弱势地位,其城市土地使用权及价值很难实现,这也是开发商与被拆迁人之间纠纷不断的根源。借鉴德国的土地登记制度,我国在土地登记过程中,应该增加公民对城市土地使用权的比例,即房屋居住面积或建筑面积占该宗地总居住面积或建筑面积的比值,确保公民的土地使用权在拆迁安置或土地交易或转让中得到保护和真正的实现。     

城市土地年租制权属问题探析

在寻求城市土地有偿使用的多种实现形式的改革实践中 ,城市土地年租制已逐渐成为现实而有效的选择。城市土地年租制是一种以长期契约为基础的土地有偿使用模式。目前 ,土地经济理论界尚未就土地年租制的权属问题达成共识 ,从而影响到其在全国范围内的推广。笔者认为 ,土地承租人以年租方式取得的土地使用权是物权和债权的统一 ,其中物权处于决定性的地位。以长期契约为前提 ,按年度缴付租金的过程事实上意味着债权向物权的逐步转化。同时 ,为在此过程中确保所有者权益 ,有必要建立起完善的城市土地年租制权利的保障机制。     

土地年租制在土地储备中的可行性分析

在介绍土地年租制产生背景的基础上,结合土地储备制度运作模式的现状,分析实施土地年租制对土地储备的正面和负面效应,针对其效应,提出了发展和完善土地年租制的相应对策。     

土地使用权抵押制度新探

由于土地的固定性和不可磨灭性 ,土地使用权抵押已经逐渐成为债权人欢迎的担保方式 ,这种抵押担保方式在经济发展中正发挥着越来越重要的作用。但随着土地使用权法律体制的逐步建立和完善 ,特别是《中华人民共和国农村土地承包法》的颁布 ,土地使用权抵押制度的内容发生了相应变化。因此 ,有必要对我国土地使用权的现状、土地使用权抵押的法律依据、土地使用权抵押标的范围等问题做深入探讨。     

关于改革土地使用权制度的思考

土地限期使用制度，严重限制了投资领域，使工商实业投资行为短期化，整个社会资本，成了游资，进入股市，则股价暴涨，进入地产，则房价飙升，进入国有土地，则投机加剧，导致城市粗放扩张，使经济社会发展大起大落。因此，改革和调整土地生产关系，已势在必行。     

我国土地使用权抵押制度的立法思考

土地使用权抵押作为债权的一种担保形式已越来越被经济交往的主体所重视,土地使用权抵押是一种十分有效的担保方式。但是目前关于土地使用权抵押的立法还远远不能适应市场经济发展的要求。一方面,关于土地使用权抵押的规定在立法上不够衔接,甚至互相冲突;另一方面,关于土地使用权抵押的规定在立法上不够全面和明确。立法上存在的问题导致在实践中产生很多争议。结合土地管理的实际,本文对土地使用权抵押在立法上存在的几个问题进行了探讨并提出相应的对策。     

我国土地使用权对房屋所有权的限制

根据我国土地国有制的规定 ,土地使用者通过出让或转让方式获得的土地使用权 ,一方面虽然具有相对的独立性 ,另一方面却受到包括土地使用期限、国家收回权、国家无偿取得等规定的制约 ,从而客观上限制了房屋所有权的完整性。要解决此问题 ,需要进一步协调好土地所有权和使用权的关系 ,通过修改有关合同条款、完善立法等渠道 ,制定出我国完整的房屋所有权制度。     

我国城市土地供应方式改革探析

不同的供地方式其所产生的土地收益差异明显。在目前我国城市化快速发展时期,我国的城市土地供应还存在着土地有偿使用范围小、经营性用地供应的市场化程度低以及隐形交易、多头供地等问题。因此,要想提高土地收益,就须采取建立国有土地储备制度、加强土地监管、规范土地审批和交易行为、提高土地市场化交易程度、建立土地信息发布制度等措施。     

土地使用权期限与房屋所有权完整性的探讨

基于现代物权理论,分析了土地使用权与房屋所有权之间的关系,揭示了目前我国有关法律中关于土地使用权期限的规定对房屋所有权完整性的限制,指出由此影响到房屋产权的自由让渡。最后,提出了如何完善土地使用权期限届满后有关续期申请制度和房屋所有权完整性的有关建议。     

论我国城市土地使用制度的完善

我国城市土地市场当前存在土地产权界限模糊、土地市场机制不健全、政府职能发挥未到位和土地立法滞后诸问题。完善我国城市土地使用制度,应以土地权利为核心,以物权理论为基础创新土地产权制度;要打破政府对土地一级市场的垄断,实行土地出让金分期收取制度;以立法限定拍卖出让土地使用权的适用范围,建立划拨土地使用权入市许可制度。     

基于协同学理论的城市土地利用协调发展研究

以协同学理论为视角,研究了当前我国城市土地利用过程中存在的一些问题,并且依据协同学理论提出了重视序参量———树立科学用地、集约用地观念主导系统的演化,建立城市土地与经济、社会子系统的协同机制,制定城市土地利用规划,建立系统反馈机制等一系列措施来引导、促进城市土地利用系统的协调有序发展。     

宅基地使用权确权及路径指向——基于多源流理论的分析范式

运用多源流理论构建宅基地使用权确权的分析框架,探讨宅基地使用权确权工作现实、政策与政治等问题,从而为完善宅基地使用权和收益权权能等政策制定提供参考和借鉴。采用了文献法,实地调研法,访谈法等对江苏省10市进行实地调研,结果发现：宅基地使用权确权发证率低以及确权工作受诸多因素的影响,宅基地使用权确权还存在着历史界限不清晰、登记主体模糊、实践操作程序不规范、“户宅不均”、“面积不等”、专业技术人才缺乏和工作经费投入不足等现实困境;已颁布的法律还存在着条文间的相互矛盾、“户”的界定不统一、宅基地面积计算方法多样化、宅基地使用权流转标准苛刻等体制局限;农户认知水平与情绪、利益相关者意愿以及政府态度与行动策略等利益失衡的影响。由此,以不动产登记为契机,围绕三大源流,从政策支持机制、法律规范机制、监督动员机制三大策略着手,提出了宅基地使用权确权工作的政策建议。     

房屋征收中的国有土地使用权补偿问题探究

基于房屋与国有土地的密切关联,房屋征收必然涉及国有土地使用权的收回及重新安排。国有土地使用权是房屋所有人的一项重要财产权利,房屋所有人在购买房屋时已经支付了相应的土地使用权费用。《宪法》、《物权法》及其他相关法律法规规定了对土地使用权收回的补偿,因此,房屋被征收时,房屋所有人有权获得对国有土地使用权的公正、合理补偿。     

农村土地使用权转让问题初探

针对农民外出务工以后的土地抛荒问题,提出通过建立农村土地使用权转让市场的办法,优化农村土地资源配置,促进农村经济发展。     

论土地征收中宅基地使用权的补偿

我国现行国家层面立法对宅基地使用权征收补偿没有规定。实践中各地对宅基地使用权是否予以征收补偿做法不一,并在不同程度上损害了宅基地使用权人的利益。建议：在立法上明确规定宅基地使用权的补偿;以土地出让金为基础制定合理的宅基地使用权补偿标准;对相关法律法规出台前形成的宅基地应本着尊重历史与事实原则进行补偿;在房屋安置、自拆重建等非货币补偿中要注意补偿宅基地使用权的损失。     

论农村宅基地使用权的取得

我国农村宅基地使用权集社会保障性和物权性于一身,现行的宅基地使用权取得制度着重强调其社会保障性而忽视了其物权性,导致产生了现行取得制度中所有权人主体虚位、权能缺失、程序不合理、取得方式相互矛盾等问题。因此,在强化宅基地使用权的物权性的基础上,应当建立健全完善的宅基地使用权取得制度。     

从马克思地租理论看土地出让金

马克思运用从抽象到具体的科学方法,揭示了土地、地租的经济性质和经济意义。本文在深入分析和理解马克思地租理论的基础上,探究我国土地出让金的性质,并对其进行量化分析,进而提出建立土地保证金制度的构想。     

农村集体土地使用权及其流转

农村集体土地使用权是指土地使用者依法对农村集体土地享有占有、使用和收益的权利。农村集体土地使用权流转应遵循自愿原则、有偿性原则、效率原则、公平公开公正原则、登记原则。农村集体土地使用权可通过转让、入股、四荒拍卖、竞价承包、反租倒包等多种形式实现流转。     

刍议集体土地使用权继承制度

我国集体土地使用权继承制度的设计存在一定问题,没有兼顾到非本集体经济组织成员继承人的合理诉求。放开对集体土地使用权继承的身份限制,是《物权法》、《继承法》以及房屋特点的内在要求,且并不与我国耕地保护政策和社会稳定相矛盾。因此,建立一套完整的集体土地使用权继承制度,是当前农村土地立法的一个重要方向。