城乡统一建设用地市场的构建：现状、模式与问题分析

我国现行的土地立法不仅使地方政府垄断了建设用地的一级市场，还严格限制了集体建设用地在二级市场上的流转，造成城乡土地市场间的巨大鸿沟，有悖《宪法》第10条的使命。城乡统一建设用地市场是城乡融合发展机制的重要组成部分，其核心在于推动集体建设用地流转。集体建设用地流转应当包括实物和指标（地票）流转两种模式。在实物交易上，应当放开宅基地使用权流转的限制；放松集体建设用地的使用管制，在符合规划的前提下允许在集体建设用地上开发建设公租房、商品房等商旅项目。在指标交易上，应当进一步扩大交易范围，逐步构建全国统一的地票交易市场。     

“地票”的创新价值及制度突破

重庆农村土地交易市场推出的城乡建设用地挂钩指标转让交易制度,俗称“地票”交易制度,它对农村土地流转方式改革、城乡统筹发展及实现土地收益公平分配是一种制度创新。但由于该制度尚处初创阶段,交易制度存在某些不足,待补充完善。应利用试点优势、增强制度活力,在“地票”法律化过程中更要实现多方利益表达的平衡,使其成为促进城乡统筹、协调发展的利器。     

我国农村土地流转四种典型运作模式及评析

农村土地流转作为农村土地制度改革的重要组成部分,对统筹城乡户籍制度改革和统筹城乡一体化发展等意义重大.对我国当前农村土地流转实施过程中的四种典型运作模式重庆农村土地地票交易模式、浙江农村土地股份合作模式、成都农村土地确权流转模式以及天津农村宅基地换房模式进行了一一梳理,并进一步对各种模式的基本特点、运作流程进行归纳总结和简要评析,为我国其他地区农村土地流转改革提供一定的理论参考和经验借鉴.     

重庆农村土地交易所篚运行机制及其优化

重庆农村土地交易所是我国首家农村土地交易市场,其成立对于推进重庆统筹城乡综合配套改革试验区建设、探索建立城乡统一的土地交易市场具有极为重要的意义。对重庆农村土地交易所基本管理体系、运行框架、交易品种以及历次地票交易情况等的调查分析表明,应充分发挥农村土地交易所市场平台作用,进一步丰富交易品种和服务内容,按照地票的商品特性和市场供求关系建立合理的价格形成机制,构建合理的地票收益分配机制,进一步完善交易所内部管理机制。     

地票交易之地役权属性的理性检视

以地役权来定位地票交易的法律属性,虽然形式层面,具有相对合理性的面相,并在一定程度上为地票交易的实践运行提供规范上的保障。但逻辑层面,这一界定更多的是着重于地票交易的法律适用,体现了偏重于结果层面的实用主义思维,而没有真正的穿透地票交易的本质属性,为其法律性质在权利平台上找到准确的定位。此外,在价值层面,在各种新型权利不断产生的背景下,以地役权这一具体内容不确定性、开放性和包容性的兜底性用益物权来定位地票交易法律属性,遮蔽了土地开发权这项新型权利的生成,不利于社会转型期新型土地财产权的生成和发展。回归问题的本源,地票交易应定位于土地开发权的交易。     

城乡建设用地流转:体制内与体制外模式比较

城乡建设用地结构失衡是我国目前粗放型经济增长模式的典型特征.以集体建设用地"经营性地权"为特征的体制外流转,虽然在一定程度上提高了土地、资本和劳动的要素配置效率,但由于受土地固定区位空间的限制,难以形成要素集聚和产业协同优势.而体制内的"地票"交易模式,在城市土地国有产权的制度框架下通过"资产性地权"交易,以稀缺性的建设用地指标为交易对象,在集体资产价值获得实现的同时实现了城乡建设用地实物资产的空间置换和产业的集聚.     

证券化视角的地票交易制度创新及立法路径

地票交易制度的价值在于通过证券化形式创新土地交易的方式,发挥了其统筹配置城乡建设用地资源的作用,创造性地运用了证券化的融资功能、资源优化配置功能、财富收入分配功能以及公共政策促进功能,为农村集体建设用地资本化．以及建设城乡统一建设用地使用权市场化探索了新途径。应当在现有经验的基础上,按照证券化的基本思路,探索提升地票交易的法制化、市场化、权利化的途径,科学界定政府在地票交易中的角色,有效保障土地权利人在地票交易中的主体地位,从制度上更好地发挥市场机制的基础性作用。     

关于城乡建设用地指标抵押流转之构想

重庆农村土地交易所成立,推行“地票制度”,是农村土地制度的创新。在“地票制度”的基础之上,提出城乡建设用地指标抵押流转的设想,以此释放农村富余的宅基地资源,实现农村土地资源的节约、集约利用,更重要的是,为实现经济欠发达农村地区提供合适的融资路径,促进城乡经济的一体化发展。     

交易费用、农地流转与新一轮农地制度改革——基于苏、桂、鄂、黑四省区农户调查数据的分析

农地流转是促进农地规模经营的必经之路,已成为新一轮农地制度改革的中心议题。基于江苏、广西、湖北及黑龙江四省区农户调查数据的实证分析结果显示,交易费用是影响农地流转的一个重要约束因素,农地流转中存在的交易费用既抑制转入户转入土地,又抑制转出户转出土地。因此,新一轮农地制度改革进程中应全面降低农地流转面临的各类交易费用,促进农地经营权规范有序流转,发展农业适度规模经营。     

土地流转、农民生产效率与福利关系研究

本文从新发展经济学视角分析了土地流转及其同生产效率和农民福利之间关系的微观机制,并结合我国土地市场产权特征,具体阐明了我国土地流转市场交易形态和效率的决定因素.研究结论表明.我国土地流转在现有产权制度中必然以保留地权的固定租金租赁为主要形态:土地流转效率的改进不仅具有资源配置效率意义,而且具有福利改进意义;农村金融和保险市场以及劳动力市场的完善是比地权结构优化更加重要的促进土地流转的核心因素.