世界各国调控房地产业的做法与启示

房地产业的发展由于其投入资金巨大、对相关产业的带动性强和关系到全国人民的生活环境和生活质量,所以世界各国政府对其都相当重视,国际经济在进入二十一世界的稳步发展,促进了世界各国的房地产发展,本文通过对日本、美国、俄罗斯和新加坡等国的房地产发展和政府对房价上涨采取的相关调控政策的分析和调研,以求将一些符合市场规律的调控政策和运作思路提供给读者,希望国内相关人士在我国房地产健康和持续发展的过程中作为参考和借签。     

现行房地产行业中利益集团的监督和管理探析

通过分析房地产行业中形成的开发商、炒家、销售商、地方政府相关部门的一些官员、被拉进‘圈'内的为其代言的经济学家以及传媒人组成的利益集团,指出该利益集团会对政府政策造成削落政策执行、导致执行偏差及忽视弱势群体利益等负面影响,提出必须采取更加积极的调控措施、规范房地产市场、完善信息批露制度等来加强对房地产利益集团进行监督和管理,促进房地产市场健康发展.     

浅议房地产市场的政府干预

房地产业作为国民经济的一个重要行业,历来为各国政府所重视与关注。最近我国政府明确提出要将房地产业的重要组成部分——住宅业作为新的经济增长点。理论和实践证明,房地产经济和房地产市场的发展,能够带动和促进其他50多个相关产业部门的兴旺,进而引致整个国民经济的发展;但同时它也可能成为泡沫经济的载体,甚至可能导致全国性金融危机。所以,在市场经济条件下,房地产经济和房地产市场的发展,必须有政府的干预与调控。笔者认为,政府对房地产经济及房地产市场的干预与调控主要应为:促进房地产市场的发育,维护房地产市场的运转,弥补房地产市场的缺陷,调控房地产市场的发展。 一、促进房地产市场发育 产权的清晰界定与有力保护是市场经济有效运转的首要前提。我国房地产市场从无到有,首先就是从房地产产权理论的重大突破开始的,尤其是对土地使用权可依法有     

政府公信力视角下的房地产调控政策分析

近年来,在房价一路高涨的背景下,我国政府频繁出台政策对房地产市场进行调控,但并未扭转房价过快上涨的趋势,反而陷入"越调越涨"的怪圈。本文通过分析房地产调控政策和房价的走势,从政府的公信力角度出发,运用时间不一致性和理性预期的理论,运用博弈论的方法建立模型,从理论上阐述了房地产调控政策低效率的原因。提出了诸如建立政府公信体系、推广房产税和建设保障性住房等政策建议,以通过提高政府公信力来影响房地产调控的效率。     

我国房地产宏观调控的法律缺陷及完善

目前为止,我国的房地产持续的处于“高温”状态,为了使经济能够平稳持续的增长,政府出台了一系列调控政策,而为了规范政府的宏观调控,克服其调控失灵的房地产宏观调控法也出现了如市场监管体系的欠缺、立法程序的正当性不足、未建立违法审查机制和对环境可持续的关注度不高等众多问题。通过相关的研究提出了一些克服这些缺点的对策,以保障我国房地宏观调控法真正实现其外在的价值。     

从刺激经济政策看我国地方政府的经济职能

在世界金融危机日趋严峻的形势下,刺激经济政策成为各国政府首选的调控手段.为了应对世界金融危机,我国政府采取了积极的财政政策、适度宽松的货币政策和进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的刺激经济政策.而实施刺激经济政策离不开地方政府经济职能的履行.配合中央刺激经济政策,保持地方经济的平稳发展,成为我国地方政府当前首要的经济任务:配合中央刺激经济政策,充分发挥地方政府的经济职能,中央的宏观调控部署才能落到实处.     

基于预期理论的我国房地产业宏观调控研究

总体上看,2003年以来中央政府房地产市场宏观调控政策的效果难尽人意。其原因错综复杂,但房地产市场主体的预期行为的负面影响也是致因之一。市场主体的预期是一把双刃剑,科学合理的预期有助于宏观政策效果的发挥;反之,不合理、不稳定的预期将在一定程度上冲抵宏观调控政策效果。同时,政府宏观调控政策和政府本身的可信性和可行性又将影响市场主体的预期行为。因此,要想有效调控我国的房地产业、提高政策实施效果,务必要对房地产市场主体预期行为进行科学有效的引导和管理,以稳定市场预期,并提高调控政策本身的科学性。     

我国房地产政策的演变与调控绩效

科学高效的房地产政策对促进房地产健康稳定发展,不断满足人民群众的多元化居住需求具有重要意义。1998年以来,我国开始对房地产进行密集的宏观调控,但房价整体呈现"越调越涨"的态势,调控效果和预期存在较大差距。政策的制定和实施是政策的主体与客体之间的动态博弈过程,忽视任何一方的反应都有可能使政策效果偏离政策目标,因此,在制定房地产调控政策时应充分听取地方政府、房地产商、银行和购房者等博弈主体的意见,使各方的利益能够得到兼顾。同时,应尽快筹划开展全国住房状况普查工作,并形成规范化的动态更新制度。     

宏观调控下我国房地产发展的战略与态势

我国经济发展经过一系列的宏观调控政策的出台,逐步走上理性思维、良性循环的可持续发展的道路。作为新时期国家支持产业的房地产行业,通过宏观调控,过热的势头得到降温,房价也得以理性回归,自住型购房成了房地产消费市场的主流。政府出台的一系列加强房地产市场健康发展的调控政策,其成效正在日益显现,这对于保持市场稳定和人民生活条件改善,促进国民经济持续健康发展具有重要意义。从目前已经出台的政策看,开发商受到直接考验的是自有资金规模和开发效率,其中包括融资渠道、资金实力、资金周转率等,房地产行业的盈利模式也将随之转变,房地产金融的创新品种不断在市场上涌现。房地产行业将按照宏观调控的政策导向、按照循环经济的发展规律健康发展,以房地产景气和稳定来带动和促进经济的稳定,使走向小康社会的消费者真正买得起,住得好,从而求得房地产业新一轮的理性、规划、和谐发展得以实现。     

如何看待近期政府对房地产价格的宏观调控

我国这一轮房地产价格快速上涨,固然有泡沫的苗头出现,但也有一定特殊的经济、社会背景。政府不能任由房地产价格在一定时期内快速变化,政府主要通过各种政策手段影响房地产供求关系,但是政府对房地产价格的调控也不是随心所欲的。     

基于灰色理论的房地产市场需求影响因素研究——以北京市为例

房地产业是国民经济的重要部门,其兴衰直接关系着国民经济的兴衰。近年来,我国房地产领域出现了一系列问题:房价上涨较快,商品房空置量增加,政府每一轮的调控只能短时间抑制房价,随后又会出现不同程度的上涨。为此,文章基于灰色关联度模型对北京市房地产需求影响因素以及影响程度进行了分析,得出各需求影响因素相对重要性依次是:北京市人口总数、城镇人均居住面积、经济适用房竣工面积、消费价格指数、人均可支配收入、商品房销售价格、GDP,从而为房地产的良性发展提供参考。     

房地产保有阶段税收法律制度改革刍议

随着房地产市场持续升温,中央政府三令五申遏制房价快速上涨,为此,各地陆续出台了房产税收新政,房产税改革被推上了公众舆论的风口浪尖。笔者从房地产保有阶段的税收法律制度改革出发,力求立足国情,借鉴国外经验,对我国保有阶段税收法律制度进行分析,并对未来的法律制度改革提出自己的意见和建议。     

房地产功能价值论与中国房地产市场投资

现阶段中国房地产市场呈现的一个突出特点是 :一方面房产总量急剧增加 ;另一方面大量的房产被空置。这个现象一直困扰着人们。中国房地产市场令人瞠目结舌的发展速度 ,使得中国在短短二十余年时间里走完了西方同类市场上百年甚至数百年所走过的历程。也正因如此 ,在中国 ,建筑技术进步已经不再是一个缓慢的过程 ,房地产功能更新换代需要的时间被大大压缩了。多年来 ,西方发达国家在房地产经济领域一直沿用被称为“区位圣典”的区位至上论。然而 ,在中国现实的房地产经济中 ,仅仅从区位的角度来分析房地产市场价值的变化 ,还远远不能解释这一中国独特的经济现象。从时间维度上看 ,在量和实现可能性两个方面 ,房地产功能价值的剧烈变化正十分明显地影响着房地产的市场价值。我们所提出的房地产功能价值论创新性地将房地产功能价值置于和区位价值同等重要的地位。这个新的理论模型能够为揭示和纠正房地产市场投资过程中的诸多误区提供有力的理论依据。     

房地产泡沫风险形成原因探讨

我国蓬勃发展的房地产业,为整个国民经济做出了巨大贡献,然而近几年房地产价格急速抬升,政府监管也收效不大,极有可能产生房地产泡沫,对国家经济的长远稳定发展造成巨大隐患。本文从房地产泡沫表象、消费行为、经济形势、制度根源及国际影响方面入手,对房地产泡沫形成的原因进行了深入分析,这对房地产行业进行宏观调控,防范房地产泡沫风险有重要意义。     

对完善我国现行房地产权属登记制度的几点思考

房地产权属登记是对房地产物权的确认和公示,对国家和房地产权利人具有十分重要的意义。由于我国土地物权登记与房屋物权登记具有本质的不同,房地产管理体制本身的问题以及房地产权属登记制度立法的不严密,致使实践中权属登记的发证主体混乱。完善我国现行房地产权属登记制度有利于我国房地产业的发展。     

我国房地产金融衍生品制度创新探讨

房地产金融衍生品制度创新是房地产金融市场发展的必然之义。实施制度创新,是房地产金融机构在内在动力和外在压力下的必然结果;实施制度创新,将保证中国房地产金融衍生品市场在发展初期就能有良性的制度规范。房地产金融衍生品制度创新是一个系统体系,我国需要从多方面着手构建完善的房地产金融衍生品制度创新体系,并构建完善的制度创新环境保障体系。     

商业银行房地产开发贷款风险及防范

由于现阶段我国房地产市场发展迅猛,使得商业银行房地产开发贷款规模不断增长。本文从影响商业银行房地产开发贷款风险的因素人手,采用层次分析法对政策风险、评估风险、操作风险、市场风险、信用风险进行了量化分析。结果表明：目前我国商业银行房地产开发贷款所面临的风险主要是评估风险和信贷风险。建立完善的评估体系与信用体系,是防范与控制房地产开发贷款风险的主要途径。     

限购条件下房地产市场非理性消费行为分析

限购令出台,政府应该在经济规律指导下加强政策引导,规范市场主体行为,并且给消费者以合理预期;房地产企业可以在企业战略指导下,提高管理水平,风险意识,运用现代4Cs营销观念提升企业的营销水平。研究限购条件下消费者的非理性消费行为可以为政府宏观调控提供依据,为企业经营管理提供参考,同时也可以使消费者养成合理的消费习惯,提高消费者的生活水平。     

城市竞争力和地产价格——上海市住宅建筑发展分析

近段时期业界人士、学者和政府官员对近年来国内房地产市场价格持续上升是否是“房地产泡沫”一说存在很大争议。本文针对这一现象 ,选择上海市住宅市场具体分析该市住宅的建筑与销售面积、住宅投资额及其来源、存量房结构及其交易量、基础设施投资额、房产公司当年收入来源、人均收入增长率等一系列指标 ,综合考察上海住宅市场的发展过程。我们认为 ,上海住宅市场基本是一个结构不断优化、面向大众消费者并已处于稳步繁荣的良好局面 ,而这一判断基本排除了上海住宅市场存在泡沫的可能性。同时究其根源 ,这一稳步繁荣的局面是以上海在长江三角洲地区进而全国的城市竞争力为基础的。本文最后对保持上海独特的城市竞争力和推动住宅市场的稳步繁荣提出了几点政策建议     

对当前经济金融形势的思考

根据近几年的经济金融形势来看,在我国的房地产、股市、车市的带动下,经过几次有效的调控,区域暂时稳定。但是随着城市人口的加剧,物价飞速上涨,导致更多的人要求工资继续上调、楼价继续下降。在进行与国际接轨的同时,人民币汇率也是节节攀升,但是人民汇率的上涨,同样也带来了巨大的经济挑战,使我国在经济发展过程中,将会遇到更多的困难,如何解决这些困难,使我们更好地进行有效的经济发展事项的研究,本文将做出简单的探讨,以供参考。