论交付占有在不动产物权变动中的地位——兼对《物权法》第九条第一款之检视

《物权法》第九条第一款采用"登记生效主义"的不动产物权变动规则忽略了占有在不动产物权变动中的法律地位,既不符合现实不动产交易的需求,也与其他法律法规存在矛盾与冲突,给司法实践中如何适用不动产物权变动规则带来困扰。物权公示与物权变动是两个不同层面的问题,其属性完全不同;交付占有作为不动产物权变动的方式符合安全、效率、公平的价值;从相关立法规范考察,我国法律法规和最高人民法院的司法解释以及外国不动产物权变动立法都赋予了交付具有重要的意义。我国物权法应明确交付在不动产物权变动中的法律效果,交付要件主义加登记对抗主义的不动产物权变动模式应是我国立法和司法的理想选择。     

论我国物权制度在房屋双重买卖中对买受人的保护

不动产物权变动的两个环节之间存在“时间差”,为房屋双重买卖的产生提供了可能。在房屋双重买卖中,三方当事人形成的法律关系十分复杂。从交易环节来看,我国房屋双重买卖大致可划分为三种情形。基于“公示要件主义”的物权公示制度是解决此类纠纷,平衡各买受人间利益的根本法律手段。因此,一是有必要澄清来自“公示对抗主义”的曲解,承认“物权行为”并吸收“分离原则”,充实我国的“物权公示”制度。二是通过比较“不动产契约公证”制度和“预告登记”制度的优劣,在不动产登记制度中设立“预告登记”制度。     

论物权行为理论对抵押权变动的影响

不动产抵押权变动的登记要件主义是对物权行为独立性、公示性原则的借鉴,根据物权行为理论,应当以标示行为作为动产抵押权变动的公示方式,改动产抵押权变动的登记对抗主义为标示要件主义。进而将不动产与动产抵押权的变动统一为公示要件主义。物权行为的无因性原则对抵押权变动过程中第三人利益的保护意义重大。按照物权行为三原则理论构建抵押权变动的理论和制度,既可以改变现行抵押法律制度复杂而漏洞颇多的窘境,更重要是对保护交易的安全、快捷起到现行制度所无法替代的作用。     

《民法典》视域中物权期待权与抵押权的冲突与化解——基于470份判决书的实证分析

民事合同纠纷中，司法裁判普遍认可房屋消费者物权期待权的优先性，而对于不动产买受人物权期待权与抵押权优先性的认定存在分歧。除直接适用执行程序相关司法解释外，支持物权期待权优先的裁判理由还包括生存权说、事实物权理论、侵权说、权属争议理论等，主张抵押权优先的理由包括物权优先于债权原则、履行不能说、执行规定不适用说等。物权期待权由执行法溢出至民事实体审判中，由债权优先权衍化为物权优先权，然而缺乏公示性及财产性之隐蔽优先权对抗抵押权的结论难以为各裁判思路所证成。物权期待权违背物权变动规则、冲击物权公示公信力，难以负载厘定权利顺位的功能，应予摒弃。基于预售商品房制度的特殊性，给予房屋消费者特殊优先保护符合规范意旨及裁判惯例，而预告登记制度的适用将填补不动产买受人权益保护的实体法空缺。     

非依法律行为的不动产物权变动研究--以实质主义登记立法为背景

物权的取得与变动,应当通过可取信于社会公众的外部表现形式,就不动产而言,此种公示方法应为不动产物权登记。而且,为保护交易安全的需要,应当采取实质主义登记的立法模式。然而,由于社会生活的现实需要,有必要承认非依法律行为变动的不动产物权无需登记即可发生效力。在不牵涉第三人的情况下,新权利人可以享有对不动产的自由支配。但如果第三人的利益牵涉其中,不动产物权登记制度仍然应当发挥重要的作用。     

论英美法系的物权变动

在对英美法系物权变动模式进行类型化论述的基础上，比较分析契据移转与物权行为理论。提出英美法中的契据交付作为一种单方行为具有独立性和无因性，但由于英美法系特有的普通法与衡平法二元法律体系，使得英美法系的不动产物权变动表现出既有意思主义的一面又有形式主义的一面的特征。     

物权变动相关问题的探讨

物权变动是物权产生、变更和消灭的总称,原因行为系引起物权变动的基础性的法律事实。本文重点探讨物权变动、原因行为和区分原则以及司法实践中存在的问题。     

论物权行为的独立性

在大陆法系国家中,物权行为的独立性是一个极具争议的问题,对司法实践和民法理论均有巨大影响。物权行为是物权、债权两分下的必然逻辑结果,物权行为因此也必然独立。即使是在所谓的债权意思主义的物权变动模式下,也难以彻底否认物权行为的存在。我国的相关法律和司法解释中,也隐含了对物权行为独立性的承认。对物权行为独立性的承认有利于维护私法自治,正确认识物权行为独立性是理顺法律逻辑和解决现实法律问题的必然要求。     

不动产登记的法律性质探讨——以物权变动立法模式为背景

<物权法>通过之前,有关不动产登记的性质,见仁见智,但通说认为不动产登记行为是行政行为,这一通说是由我国目前有关不动产的立法现状决定的.<物权法>的颁布施行,改变了过去那种认为不动产登记是不动产登记机构行使行政职权的传统看法,明确要从服务于民事主体之间不动产物权变动的角度,重新认识不动产登记的性质.本文以此为出发点,阐述了登记行为是当事人之问不动产物权变动的生效要件,是发生民法效果的民事行为,并结合<物权法>所确立的不动产物权变动模式,进一步阐述了我国不动产登记行为应为事实行为的观点.     

物权行为理论评析

在我国物权法制定过程中 ,学术界对物权行为理论有不同的探讨和认识。其核心是物权变动的原因与结果的关系问题 ,也就是作为物权变动原因的债权行为与物权变动的结果是一个法律事实还是两个法律事实 ,以及作为物权变动根据的法律事实即所谓物权行为是否独立于作为原因行为的债权行为的问题 ,而其争议的根本是我国物权变动的立法模式选择问题。     

不动产物权期待权对设有抵押权的金钱债权执行之阻却

不动产物权期待权仍属于债权，其源于生效的不动产物权变更合同，此合同的生效是之后物权变更的必要条件。不动产 买受人与金钱债权的债权人之间出现的不动产物权期待权与抵押权权能的对抗，实质是二者在优先对抗属性方面的排序问 题。在法律评价范畴，应当将不动产物权期待权的优先对抗属性前置，使其可以对抗部分优先权人。《执行异议和复议规定》以 及部分裁判文书赋予不动产物权期待权对金钱债权执行的阻却效力，此阻却效力的增强理应从不动产物权期待权本身的属性 方面寻找依据，应着重加大社会公共利益和不动产交易稳定性这两项影响因素的权重。     

试论不动产善意取得

现行的司法实践中 ,动产适用善意取得制度。从维护不动产登记的公信力、保障不动产交易的安全与便捷、稳定社会经济秩序、完善善意取得制度四方面考虑 ,不动产也有适用善意取得制度的必要性。作为一种立法实践 ,不动产善意取得应符合五个要件 ,即 :存在依赖客体、转让人须为无处分权人、受让人通过法律上的交易行为从转让人处取得财产、受让人已经取得不动产的权利登记、受让人须善意。不动产善意取得的法律后果是物权变更和当事人之间的权利义务变化。     

物权变动之价值定位及其立法实现——从大陆法系民法角度

物权变动的理论架构与制度设计实乃物权法律制度的基石。以交易安全和交易效率为价值契入点,大陆法系诸国家设计了善意取得、公示公信、物权行为无因性等物权变动制度,实践并完善了意思主义、形式主义、折中主义等物权变动立法主义。立足我国本土法制资源,结合我国特殊法治背景,对大陆法系民法国家的物权变动价值定位及其立法实现展开理论与实践双重视角的全面探讨,必然会对我国的物权立法产生一定的借鉴作用。     

不动产抵押物转让效力问题研究

抵押期间抵押人可以不受限制地自由转让不动产抵押物,但在不动产抵押物转让效力问题上,采纳传统的单一物上追及说,未必是保护抵押权人利益的最佳途径,并且会不当地放纵原来的抵押人,也难以为抵押物受让人提供十分有效的救济手段;而采纳单一物上代位说,抵押权的效力又无法获得充分的保障。采纳物上追及与物上代位的选择竞合说,由抵押权人选择物上代位还是物上追及,是解决这一问题较为理想的途径。     

论不动产征收中预告登记权利人的法律地位和利益保护

预告登记后的权利是一种"债权物权化"的典型.预告登记具有预防妨害的效力、保全顺位的效力、保全权利的效力.但预告登记不能对抗不动产征收.预告登记权利人应当属于该不动产上的利害关系人,应当获得征收补偿.在违法不动产征收中,对于不动产尚未灭失的情况,可以采取物权请求权的保护方法,请求恢复原状;对于不动产本身已经灭失的情况,预告登记权利人可以采取侵权请求权的保护方法,请求损害赔偿.     

农村房地产市场化的法律思考

我国现行法律严格限制农村房地产市场化,农村房地产市场化举步维艰的一个关键障碍就是集体建设用地使用权不能自由流转。该权利的自由流转下农村房地产市场化是现实的客观需求,也具有法理基础。在法律制度上通过修改土地方面的法律、法规,为农村房地产市场化松绑势在必行。     

房地产抵押制度研究

房地产抵押，是当前我国房地产市场的一个热点。本文试图揭示房地产抵押的主体、客体、特征、方式，以及估价、清偿、再抵押等诸多的法律问题，从不同的角度进行了理论探索，并对如何进一步完善房地产抵押制度提出立法的思考。     

不动产证券化初探

不动产证券化是20世纪60年代产生于美国的一种经济和法律制度.其主要是通过特定主体将不动产物权和与其相关的债权整合为资产群,再委托特定机构将其拆分为小额股权或债权,并就此发行股票、债券或受益权证书等有价证券,直接向社会募集资金,最终以经营该资产群收益的现金流为基础,满足各方的利益需求.这种方式在资源极度稀缺的今天.对充分发挥不动产的高价值性、解决不动产的不可流通性,具有十分重要的理论和现实意义.我国欲实施不动产证券化,必须深入研究美国不动产证券化各类型及结构之法律要件,探究其与我国法律体系及制度的契合性,同时,对我国现行的民商事主体制度、物权和债权制度、证券发行和交易制度、破产及破产隔离制度等进行改革和完善.     

论不动产的善意取得制度

我国是否适用不动产的善意取得，国内学者众说纷纭，争论不一。本文试从维护交易安全，保护善意第三人利益的角度出发，论证不动产善意取得的必要性和合理性。并以公示公信原则为基础构建不动产的善意取得，从而完善我国善意取得制度。     

不动产登记簿的功能和效力

不动产登记簿是不动产登记的载体,不动产物权的公示公信原则在实践中主要是通过权利人查询登记簿的记载来实现的.但是,不动产登记簿的功能和效力在理论和实践中却没有得到相应的重视.文章通过对不动产登记簿的功能及其实现途径和登记簿效力的论述,指出了我国立法和实务中关于不动产登记簿及其公示方面所存在的问题,并着重论述了不动产登记簿在维护交易秩序保障交易安全方面的重要作用,主张借鉴大陆法其他国家和地区不动产登记的立法经验,进一步完善我国的不动产登记制度.