关于我国发展房地产投资信托基金的思考

我国发展房地产投资信托基金对降低房地产信贷风险、丰富金融产品、改善房地产业投融资结构、促进房地产业的健康发展有着重要意义。但是现阶段在我国发展房地产投资信托基金仍存在一些障碍,本文从产权、法律、制度、管理和风险等方面进行分析,提出了发展房地产投资信托基金的对策建议。     

我国社会保障基金投资信托法律规制研究——兼论有关信托特别法的制定

我国立法机关应当将社会保障基金基本定位为一种法人,并且"通过在法律上创造条件以最大限度地确保对社会保障基金的利益的维护",以安全性原则、收益性原则、流动性原则为制定我国社会保障基金投资信托法的指导思想与原则.该法应当规定对社会保障基金资产实行托管,且为该法规定的社会保障基金投资信托的投资对象,在范围上应当限于股票与金融资产;该法应当赋予这种信托的有关当事人以分散投资义务,赋予这种信托的受托人以谨慎投资义务与确保投资收益不低于法定的最低收益率的义务,对受托人违反信托实行过错推定,并针对这种信托确立起国家监督制度.     

不动产投资信托(REITs)的全球化趋势

不动产投资信托(REITs)是依照商业信托原理设计出的投资工具。依照其原理,首先由信托机构面向公众公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证筹集资金,将其投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等,投资所得利润按比例分配给投资者。与其他投资手段相比,REITs具有流动性强、稳定性好、收益水平高、风险分散等优点。正因如此,REITs在短短的几十年间风靡全球20多个国家或地区。鉴于融资、投资以及证券市场发展的需要,我国应尽快确立REITs。     

论社会保障基金投资信托受托人的特殊义务

我国社会保障基金投资信托受托人应当承担的特殊义务是分散投资义务、谨慎投资义务和确保最低收益率实现义务,第一项义务要求社会保障基金被分别投资于多个被投资者的每一项资产在信托财产总额中仅占较低的百分比,第二项义务应当以<美国统一谨慎投资人法>的有关内容为其内容,第三项义务中最低收益率的确定应当以略高于通货膨胀率再加上适当的高于银行定期存款利率为基本思路.这三项义务可以通过有关国家机关在法律、行政法规或者具有格式合同性质的信托合同中设定相关条文的途径赋予社会保障基金投资信托的受托人.     

投资信托关系法律调整研究

投资信托关系法律调整研究张淳对我国的投资信托关系应当由国家施以有效的法律调整投资信托是指以信托人将信托资金移交给受托人，受托人将该项资金用于投资，并将因此所取得的收益移交给受益人为内容的信托。这种信托是商业信托的一种，它以投资信托合同为基础而产生。因...     

房地产投资信托登记制度的域外移植冲突与法律调适

文章在探讨不动产公示登记刺度及两大法系国家信托财产公示登记保护机制构建的理论基础上,深入剖析了大陆法系信托财产登记制度与物权登记制度的冲突及根源,从而对我国房地产投资信托财产公示登记制度进行了立法考量,提出了我国房地产投资信托不动产登记制度的构建思路.     

房地产资金信托研究

“一法两规”的出台界定了信托投资公司主营业务。重新登记的信托投资公司业务空间广阔,而房地产资金信托业务作为最重要的信托业务新品种之一,在中国房地产和信托投资市场都具有举足轻重的地位。本文讲述了美国房地产投资信托(REJTS)特点,在我国开展房地产投资信托的益处和优势,还分析了我国房地产资金信托业务的业务定位、品种设计设想,以及当前开展该业务存在的制度和实务操作矛盾和问题。     

关于我国发展房地产投资信托的税收政策研究

美国过度证券化高违约风险的次级住房抵押贷款形成的衍生金融工具的管理和风险,影响着整个国际金融和经济运行。我国房地产相关金融产品开发较为滞后,必须先期研究以房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)为代表的房地产证券化金融产品的未来制度安排和税收政策,从而提高其收益性、成长性和流动性。在现行税法下,我国发展REITs面临税收负担重和重复课税的问题。参照西方国家的经验,对我国未来推行REITs的税收政策建议是:明确信托财产课税环节,防止利用REITs架构延迟纳税或避税;REITs双重所有权结构下应豁免重复课征的流转税;制定专门税收法规,确立受益人负担原则,消除所得的经济性重复征税;税收政策应鼓励投资者长期持有,促进机构投资者的广泛参与;明确税收政策意图,给予公益性质REITs适时的优惠。     

论社会保障基金投资信托受托人违反信托的赔偿责任

社会保障基金投资信托受托人违反信托的赔偿责任,以社会保障基金资产为承担对象,但在受托人向该项资产承担赔偿责任时,托管银行负有代为受领义务.为我国信托法确立的过失责任原则,只能够对以有价证券为投资对象的这种信托适用,而不能够对以实业项目为投资对象的这种信托适用.这种赔偿责任,在赔偿范围上涉及到关于该项资产的直接损失与间接损失,在我国,对于该项间接损失也应当由违反信托的受托人赔偿.     

发展和完善我国房地产投资信托的思考

房地产投资信托是我国房地产业新兴的一种融资方式.房地产投资信托可以通过直接贷款、股权投资等方法,在不同层面、不同阶段为房地产开发项目设计出合适的个性化金融产品,它可以解决房地产开发的资金来源问题,改变目前单一依靠银行贷款的融资模式,降低金融风险.但我国的房地产投资信托还处在起步和探索阶段.如何有效地利用这一新的融资方式己经成为房地产业、金融行业乃至政府的重要研究课题.文章在借鉴美国房地产投资信托经验的基础上,通过对我国房地产投资信托存在的问题进行分析.提出相应的解决对策.     

略论中国投资基金的发展问题

一、投资基金的特质投资基金在国际上有多种称谓，美国称共同基金或互相基金，美国和香港叫单位信托基金，日本和我国台湾称为证券投资信托。我国目前通用的说法是投资基金、共同基金或基金。投资基金尽管名称繁多，基本内涵和实质都是相同的——它是集合投资大众的资金，交由专业人员（证券分析专家和投资专家）按资产组合原理，根据设定的目标，进行分散投资，由投资者共同分担投资风险，分享投资收益的一种理财工具。投资基金起源于19世纪60年代英国的单位信托基金。本世纪20年代美国从英国导入投资基金制度并得到最大发展。投资基金依据…     

私募股权基金信托监管法律问题探索

近年来,私募股权投资基金在我国得到了长足的发展,而以信托形式的私募逐渐增加。但不容忽视的是,由于金融行业发展滞后,我国金融混业监管理论和实践较为欠缺,因此缺乏明确的准入机制、税费政策、内控指引,使得私募股权基金信托的监管未能跟上形势的需要。从合规性监管出发,结合国内实践,对于私募股权投资信托行业中存在的问题进行系统梳理,并且对于现有的规范进行比较分析,对于监管理念、信用法制、混业监管进行反思重构,必然对于私募信托行业的法治建设以及实践有所裨益。     

我国土地储备投资信托基金模式的选择

目前,我国土地储备制度因融资困难导致优势难以发挥,解决资金问题已经迫在眉睫,土地储备信托投资基金可以有效地、长期地解决土地储备过程中资金不足的问题.土地储备投资信托基金运营模式是保证其有效运行的基础,文章从基金管理人的定位、发行方式、投资方式、资金运作模式等四个方面对我国土地储备投资信托基金的运营模式进行了研究.     

略论我国房地产市场的法律调整

略论我国房地产市场的法律调整温世阳随着我国经济体制改革和对外开放的深入发展，近年来一个包括国有土地使用权出让、转让、房屋买卖、租赁、房地产抵押、信托、拍卖等房地产交易活动的房地产市场体系正在逐步形成。由于房地产市场起步不久且发展势头甚猛，对其运作的宏...     

房地产投资信托的应用价值研究

房地产价格快速上涨,社会公众缺少间接投资房地产的投资工具,无法分享地产繁荣所创造的财富。本文扼要阐述了房地产投资信托(REITs)这种投资工具的投资特点和海外经验,从多角度分析房地产投资信托的实际应用价值,提出通过该项信托可以满足国内多渠道房产投资需求,进而起到提高整个社会福利水平等方面的有利作用。     

房地产证券化——我国未来房地产业发展的方向

我国房地产业发展迅猛,但也暴露出一些值得深入探讨的问题,如：投资结构失控,开发企业粗放经营,空置率高,房地产金融运行困难等。该文从房地产证券的一些基本概念及房地产证券的经济功能出发,探讨了我国未来房地产业的发展方向——房地产证券化。其发展思路包括：建立房地产项目融资证券,房地产产权证券,房地产投资信托证券,抵押贷款支持证券。实施这一思路的措施是：深化改革为房地产证券的发展创造良好的外部环境,发展房地产信托投资基金,发展抵押贷款支持证券等。     

中美房地产投资信托产品比较

本文通过比较研究 2002年以来中国迅速发展的房地产投资信托计划和在美国资本市场中作为重要投资工具的房地产投资信托产品, 总结了中美两国房地产投资信托产品在设立条件、期限和规模、种类和流通机制、收益和波动特性、销售和保管制度等方面的异同, 发现了中美房地产投资信托产品因为监管制度和历史传统不同而产生的强烈的国别特征, 提出了发展中国房地产投资信托的重大意义和方向。     

香港地区房地产投资信托(REITs)制度及其对内地的启示

香港已经建立了房地产信托投资制度,并且以严格谨慎的监管著称,然而其无税收优惠、契约型组织形式、外部管理人制度等特点有利有弊。内地在试点房地产信托投资基金时,可参考部分香港的做法,并对其他制度加以改良,建立适合内地的高效、持续的房地产投资信托制度。     

论我国公益信托的设立

公益信托具有不同于私益信托的法律特点.公益信托制度在我国的发展尚不成熟,公益信托的设立存在制度混乱、干预偏多、成本过高、登记机关缺位等诸多问题,这些均不利于我国公益信托事业的规模发展.登记主义更适合我国公益信托事业发展,应当推进由设立的许可主义模式向登记主义模式转变,构建全国统一的信托设立登记主管机关,从法律上明确公益信托设立登记的书面审查事项,创新与完善我国公益信托设立制度.     

房地产资金信托兑付风险防范与化解

近年来,房地产资金信托爆发性增长给其带来了集中兑付而潜在违约的风险。实践中应对兑付风险的方法都并非治本之策,兑付风险的影响巨大,如何防范与化解兑付风险成为亟待研究的课题。究其兑付风险原因,可以划分为流动性风险、道德风险和政策风险,本文从现实中风险的解决方式入手,结合当前立法和信托实践,对三种风险的防范与化解提出具体措施或建议,以切实保护房地产投资者的合法权益,促进房地产信托行业的健康有序发展。