中外农地发展权及其涨价归属

中国现行土地制度的弊端之一是城乡土地分割，同地不同权，具体表现为农村集体土地所有权人不能像国有土地所有权人那样在自己所有的土地上设置建设用地使用权，也就是说，农村集体土地所有权人不具有国有土地所有权人国际上通行的土地发展权。多年来，中国政府通过“土地规划和用途管制制度”将土地发展权从农村土地的产权束中剥离出来，并通过征地制度占有了这部分土地开发利用的权益，这使得农村集体和个人被排除在土地增值收益的分配之外。本文在考察国外土地发展权产生、演变的基础上，分析了中国农村土地发展权与增值分配现状，并结合有关土地涨价归属的讨论，提出城乡土地同权化改革的思路。     

论农村集体土地所有权在经济上的实现

按照马克思主义的地租理论,土地使用者使用土地进行经济活动所获得的超额利润,并非土地使用者劳动创造得来,而是社会转移来的价值,因此应以地租形式归还给社会,作为国有土地所有权,其地租应归还给国家,集体土地所有权,其地租应归还给集体。本文就农村集体土地所有权如何体现地租,在经济上得以实现的问题谈些想法。     

以股份制重构农村集体土地征收补偿制度

对农民土地承包经营权的认识误区,致使集体土地征收补偿中农民利益受损,因此在征收农村集体土地时应当以"国有土地"和"经营性土地"对集体土地进行界定与补偿,并且以股份制形式组建集体资产管理有限公司,农民以集体土地承包经营权入股,变农民为股民,由农民参与分红。     

关于土地批租的法律问题

所谓土地批租,即“土地使用权有偿转让”,指以租借形式将国有土地的使用权定期有偿租借给承租者。它是通过土地使用权有偿出让与土地使用权转让进行房地产经营的经济活动。长期以来,我国实行的是无偿使用土地和无限期使用土地的制度,使土地资源浪费相当严重。而相比之下,土地所有权归英王所有的港英政府则大搞土地的有偿使用,自1970年至1984年,出卖土地使用权的收入平均占港英政府年度财政总收入的18.2％,其中1980年至1982年     

国有土地使用权出让中的价格问题及其对策

当前,国有土地使用权的有偿出让已成为经济运行中不可忽视的一个重要因素。在土地使用权出让过程中,如何解决价格问题,亦需要引起我们的重视,以确保土地资源的合理利用和国家土地收益的回收,推动国有土地使用权出让工作的健康发展。 当前国有土地使用权出让中存在的价格问题主要有以下几个方面:     

农村集体经济组织成员股权有偿退出的法律表达——写在《农村集体经济组织法》颁行前

在本轮集体产权改革试点中，尽管各地均不同程度认可农村集体经济组织成员可有偿退出其股权，但在有偿退出条件、方式和程序等方面做法不一、差异明显，尚需进一步检讨和完善。法理上，农村集体经济组织成员股权有偿退出条件应分申请退出条件和强制退出条件，有偿退出方式和程序应分向本集体其他成员转让、由本集体赎回、向本集体以外的人转让三种。农村集体经济组织成员股权有偿退出条件、方式等法律制度的设计，应以区分成员股权不同属性为基点。如果是以集体土地所有权收益为折股量化对象而配置的成员股权，那么其强制退出的条件是成员身份的丧失，其退出方式仅限于集体内部进行，不能对外转让，如此方能体现这一股权的身份性、保障性、封闭性；如果是以集体经营性资产收益为折股量化对象而配置的成员股权，那么除非成员申请退出，原则上不适用强制退出，其有偿退出方式不仅限于集体内部进行，亦可在一定条件下对外转让，如此方能体现其市场性。     

规范健全云南土地市场

规范健全云南土地市场陈士奎随着改革开放和经济建设步伐的加快，云南与全国一样，在土地使用制度改革方面取得了明显的成绩。至１９９２年底，全省已有１５个地、州、市的６２个县（市、区）、１０２个乡镇开展了农村宅基地有偿使用试点工作。十个县市开展了城乡国有土地...     

国有土地使用权出让中的模糊评判研究

我国自实行城市土地有偿使用制度以来,取得了很大的经济效益和社会效益。但是,在城市国有土地使用权出让的具体运作中,影响出让收益的因素繁多复杂且大都具有模糊性,极大地影响我国城市土地收益。本文在分析国有土地使用权出让过程中影响收益的各个不确定因素的基础上,运用模糊集合决策理论,建立不确定因素的模糊数学模型,为政府进行土地出让的相关决策提供参考。     

同地同权同价质疑：《土地管理法》47条与55条之逻辑关联

在《土地管理法》修改和《农村集体土地征收补偿条例》的制定中，农村土地征收补偿标准皆是争议的焦点问题之一，其中“同地同权同价”得到了广泛认同。然农业用地和集体建设用地的使用用途本有区别，不同权能自然不能同价；同时，城市建设用地市场存有工业用地、住宅用地、商业金融服务用地等多个价格，按照何种市场价格补偿亦有争议。在土地用途管制制度的背景下，应当坚持继续按照原使用用途进行补偿，同时需明确农业用地和建设用地的不同补偿标准。     

关于国有土地产权市场化改造问题的几点思考

关于国有土地产权市场化改造问题的几点思考管益忻随着我国市场经济的拓展和发育，房地产开发和交易规模正急剧扩张。但由于国有土地有偿使用刚刚开始，土地市场基本上处于无规则、分散化的隐形状态，土地投机面广、额大，交易成本陡增，国有资产流失严重。笔者以为，当务...     

宁夏生态建设难题三解

干旱带缺水、集体土地缺利、国有土地缺钱是宁夏生态建设的三大难题。盐池地处中部干旱带，近年来生态建设效果显著，值得中部干旱带其他地区借鉴。整合资源，调整政策，让农民在集体土地的生态建设中获利，可以实现生态建设、扶贫效益和国家投入的三个可持续发展。政治优势促进生态建设，生态建设与精神文明建设相结合，生态建设促进社会管理创新是国有土地生态建设可持续发展的必由之路。     

城中村集体土地产权权能及其实施

我国转型经济城市化进程与农村集体土地产权共存的结果,形成“城中村”现象。城中村问题突出反映了政府主导的城市化进程中有关土地的矛盾冲突,集体土地产权与国有土地产权在权能构成和实现上的不对等是其中重要内容。城中村村民成员权影响着集体土地产权利益的分享,集体土地产权权能及其实施内容深受国家和地方政府的法律法规、村庄权力结构等因素影响,城中村改造过程体现了集体土地产权与城市化的矛盾不断解决的过程。     

浅论农村集体土地的历史形成及进入地产市场之对策

农村集体所有土地部份向城镇国有土地转化,已成为社会主义现代化建设发展的必然趋向。一些专家学者认为必须通过政府国土管理部门统一征用转化为国有土地之后,方能进入地产市场,开展有偿有限期的土地使用权出让;也有一些专家学者认为农业合作社,既然有土地所有权,就应该让他     

实行土地有偿使用论析——兼论社会主义条件下的地租问题

改革开放以来,我国进行了土地使用制度改革,改革的目标是全面推行土地有偿使用,培育和完善土地市场,建立和发展地产业,为加速市场经济的发展服务。土地有偿使用是土地使用制度改革的核心,实行土地有偿使用制是建立有中国特色的社会主义土地使用制度最重要的着力点。实行土地有偿使用的目的在于为经济发展创造一个良好的土地利用机制,以促进社会主义市场经济的发展。     

对商业银行实行"有偿服务"的思考

人们传统的思维方式认为,只要钱存在银行就应得到利息,银行实行代收代付业务也是免费服务的。那么对商业银的“有偿服务”问题进行探讨一、商业银行实行“有偿服务”的必要性商业银行实行“向每一位顾客收取其刚好愿意支付的价格”,在经济学上称为’完全 价 格 歧     

土地市场二元结构行为分析 --构建节约型社会的一种思路

我国存在集体土地市场与城市国有土地市场并存的二元市场结构,并存在城市国有土地出让竞争性与非竞争性并存的二元市场结构。为获取城乡二元市场结构之间存在的巨大租金收益,集体土地在各种名目下尤其是不规范征地向城市国有土地流动,由此产生许多负面影响。构建节约型社会需要治理土地市场的二元结构:明确土地的完全产权,充分发挥市场机制作用;注重土地资源的公共属性和极端稀缺性;切实完善政府土地公共管理职能。     

我国集体土地流转改革的基点识别研究

土地集体所有制是我国的一项特色制度,土地征用是集体土地进入城市建设用地市场的惟一途径。现行征地制度的缺陷:集体土地与国有土地间产权特性的不平等;征地出让参与主体的法律关系模糊;土地征用出让目的的法律漏洞;土地征用出让渠道不同的利益差别;土地征用补偿标准的不规范;土地征用程序不合理;征地争议救济不合理等。集体土地入市流转的基点识别与集体土地入市改革的基点:农地产权制度;政府职能定位;土地供应方式;农民利益表达;政府征地收益;征地监督机制等。     

困境中的制度抉择与创新——关于建国后中国农村经济组织制度变迁的初步研究

1951年9月，在土改的基础上，中共中央作出《关于农业生产互助合作的决议》。决定在中国农村兴办以土地人股为特点的农业生产合作社，又称“土地合作社”。这种“土地合作社”在制度安排上强调：(1)社员的土地和其它生产资料私有，但初级社统一有偿使用；(2)初级社实行……     

城市土地产权制度变迁的理论分析:机制、取向与效率

进入九十年代．中国社会改革的主导方向被普遍地理解为制度的创新。与之相随，总体性的政治、经济体制资源的开发构成社会长期的、最稳定的驱动力之一。这一系列新的变化既是十多年改革追求的目标，又意味着制度层面上的社会重建。随着城市国有土地有偿使用、国有企业资产重组，城市土地产权制度改革已势在必行。     

也谈经济体制改革与生产价格——与何建章等同志商榷

何建章、邝日安、张卓元三同志在《中国社会科学》1981年第1期发表的《经济体制改革要求以生产价格作为工业品订价的基础》一文,进一步论述了价格以生产价格为基础的观点,认为我国实行经济体制改革从扩大企业自主权入手,实行资金有偿占用制与国家计划指导下的市场调节和保护竞争,都要求以生产价格作为制定计划价格的基础。我以为这些提法论据不足,缺乏说服力。本文想谈一些不同意见,与从事经济理论工作和实际工作的同志们共同探讨。