商业地产“售后包租”VS.“买卖不破租赁”规则——兼评我国《合同法》第二百二十九条

近期,全国各地出现很多开发商以售后包租形式拆零销售未竣工商品房屋的情况。这种房屋销售模式引发了两个重要的法律问题:一是开发商与房产承租人之间所签署的房屋租赁合同之有效性问题;二是房屋租赁合同签订以后,如果开发商以售后包租形式将该房产转让给不特定主体,承租人是否有权解除租赁合同。本文将以一起真实案例为研究出发点,对上述两大问题进行深入探讨和分析。     

第三人致害租赁物的法律关系分析

第三人致害租赁物时,在合同关系内,若租赁合同仍然存续,应将维修义务视为出租人的主给付义务,承租人可要求其履行。若租赁合同解除,则出租人应赔偿承租人损失。在合同关系外,出租人可基于其所有权向第三人行使恢复原状请求权及损害赔偿请求权,所赔损失应包括租赁物的价值贬损、丧失的租金利益以及对承租人承担的解约赔偿金。在承认承租人可向第三人行使代位性权利的同时,也应承认其基于占有或租赁权产生的请求权。在综合行使各种请求权时,应注意损害是否具有同质性。租赁物受损,出租人与承租人因此提出的恢复原状及维修费用赔偿请求权,即具有同质性,满足其一即可。但租赁物价值贬损及承租人因合同解除遭受的损害为个人特别损害,应分别行使请求权。     

抵押权实现过程中承租人的保护——美国法的新近发展及其借鉴意义

自2007年美国爆发金融危机以来,越来越多的承租人因银行实现抵押权而被迫提前搬离租赁房屋,成为抵押权实现过程中的无辜受害者.为减轻抵押权的实现对承租人的不利影响,维护承租人的合法权益,联邦和各州陆续制定了一些新的法律规则,其中最为典型有三项——“买卖不破租赁”规则、宽限期规则 、知情权规更.我国可考虑借鉴美国法中一些行之有效的做法,以完善我国相关立法.     

论“买卖不破租赁”

近代各国大多承认"买卖不破租赁"的规则。从比较法上来看,"买卖不破租赁"规则的立法目的在于保护承租人的利益,稳定租赁关系,保护交易安全,实现物尽其用。我国《合同法》第229条确立了"买卖不破租赁"的规则,这使租赁权能够对抗新的所有权人,强化了对承租人的保护。"买卖不破租赁"规则主要适用于不动产,因为动产具有相当强的可替代性和可消耗性特点,保持动产租赁的长期稳定性的意义不像不动产租赁情形那样大。严格地讲,"买卖不破租赁"只是一种形象的说法,其立法意旨在于,任何租赁物所有权的变动都不得影响租赁合同的效力,因此,这一规则的适用并不限于买卖,其中的"买卖"应当采广义的概念,包括赠与、确权等所有可能导致租赁物所有权发生变动的情形。"买卖不破租赁"规则的适用使得租赁权具有了对抗第三人的效力,而且该效力直接依据法律规定产生、不需要登记,但这并不意味着租赁权已经成为了物权。     

工程机械融资租赁法律问题研究

融资租赁业务是指出租人根据承租人对租赁物的选择向出卖人购买租赁物出租给承租人使用,出租人通过向承租人收取租金来收获租赁物的购置成本和合理利润,承租人通过对租赁物的使用创造经济价值来支付租金并获取收益。本文研究工程机械为租赁物的融资租赁,探讨此类案件在司法实务中的法律适用,对我国现行融资租赁立法的完善提出建议。     

建筑周转材料租赁合同纠纷主体认定及责任承担——以拖欠租金引发的纠纷为视角

建筑周转材料租赁行业近几年来的合同纠纷凸显,各地法院对该类案件审理后的判决结果差异较大,主要原因是认定主体和责任分担的标准不统一。对以法人分支机构为承租人的租赁纠纷、以包工头为承租人的租赁纠纷、以包工头为承租人但建筑工程总承包人或分包人在租赁合同上加盖公章的租赁纠纷、以一方主张租赁合同上加盖的公章为假公章而产生的纠纷等情形下的诉讼主体资格认定与责任承担问题进行深入剖析,促使实务界对于建筑周转材料租赁合同纠纷案件的认识统一,达到减少同类租赁合同纠纷案件判决差异的目标。     

融资租赁合同解除与风险负担规则并存模式之评析

关于融资租赁标的物不可归责于双方的原因毁损灭失,《融资租赁合同司法解释》既规定了风险负担规则,又规定了合同解除制度.融资租赁合同之所以由承租人承受风险,缘于其融资的属性,其并非是经典意义上的风险负担规则.针对风险负担规则与合同解除制度适用的不同,可采取以下解释方案弥合两者之间的距离.即不可归责于双方的原因毁损灭失时,无论是适用合同解除还是风险负担规则,出租人得以请求剩余租赁期间的租金,承租人亦仍享有其期限利益.若承租人放弃其期限利益,且当事人未作特别约定,应就剩余租赁期间的租金作出清算,扣减该期间内的利润.就剩余租赁期间之外的租赁标的物毁损灭失的损失负担问题,则应依当事人约定期满归属的不同而作出不同的清算.     

制定我国《农民权益保障法》的几点思考

中国是一个农业大国,农民占人口的大多数,他们是农业生产的主体力量。但农民长期以来因具体权益保障法律的缺位以及其他种种原因而处于弱势地位,如何制定《农民权益保障法》的问题已提到国家立法的议事日程。该法应该将保障农民合法权益,促进城乡协调发展作为其立法宗旨,确立平等原则和特殊保护原则。该法权利体系构建的重心是农民所应具有的各项权利,义务体系构建的重心是国家机关、社会公共组织所应承担的义务。在制定该法的过程中要协调该法与其他相关立法的关系,避免立法抵触和重复立法。     

论融资租赁的担保交易化及其限度

融资租赁经济实质与法律形式之间的交互关系引发法律规制的难题,最典型地体现在融资租赁担保交易化的方式与限度方面。在典型交易结构下,融资租赁的融物功能附属于融资功能,具有担保交易的明显特征;但具体融资租赁交易因偏离典型结构而应归类为普通租赁。尽管担保性融资租赁与所有权保留买卖具有类似的担保交易特征,但不具有后者的取回权机制;在与动产抵押进行规范统合时,购置款优先权规则不适用于售后回租型融资租赁。在融资租赁合同失败的情形下,在因出租人原因致合同无效,或者承租人因出租人违约而解除合同时,租赁物归出租人所有,融资租赁担保功能应予否定;在因承租人原因致合同无效,或者出租人因承租人违约而解除合同时,融资租赁的担保功能仍应维持。     

租赁合同法律问题探究

一、在存在合法转租合同的情况下 ,出租人与承租人能否协商解除主租赁合同 ,而抗拒次承租人的租赁权。(一 )案情介绍。 1997年 8月 ,A房地产公司将其所有的两幢厂房 ,建筑面积 370 0平方米 ,以及厂房周围绿化的 17亩空地 ,出租给B保铃球设备制造公司作为生产场地。双方签订了《财产租赁合同》 ,约定租期为八年 ,即从 1997年 8月至 2 0 0 5年 7月 ,同时约定了租金、水电费与支付方式等条款。双方履行合同一年后 ,B公司根据市场情况的变化 ,决定缩小生产规模。于是把其中一幢厂房 ,建筑面积 180 0平方米 ,及周围空地占地面积 8 9亩 ,转租给C…     

我国房屋承租人优先购买权制度之困境与重构——从《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条被废止谈起

《民法通则实施意见》第118条是司法实践中行使房屋承租人优先购买权的主要法律依据,然该条目前被最高法院废止了。其原因在于,该条款在适用中存在许多难点,且和《物权法》不动产善意取得制度相冲突。我们应当借此机会重新构建我国的房屋承租人优先购买权制度:(1)以出租人和第三人订立房屋买卖合同为承租人行使优先购买权的前提。(2)出租人应当将和第三人买卖合同的具体内容告知承租人,承租人应当在一定期限内决定是否行使优先购买权。(3)承租人行使优先购买权后,形成出租人和第三人、出租人和承租人的双重买卖关系。(4)若房屋租赁已经登记,承租人优先购买权具有物权效力,承租人可以主张出租人向第三人交付房屋行为无效;若房屋租赁未经登记,承租人优先购买权仅仅具有债权效力,承租人将无法主张出租人向第三人交付房屋行为无效,而只能要求出租人赔偿损失。     

中小企业组织法的发展与启示

近年来,在美、法、德等国,中小企业组织法有了很大的发展.这些新制度因给予了投资者与企业较大的自由而极富有吸引力,但与此同时,并没有放松对债权人利益的保护.国外立法上的发展给了我们很多制度及观念上的有益启示.     

论网络消费合同的法律适用

信息网络日益发达的今天,网上消费愈来愈受大众喜爱,伴随着网络消费水平的不断提高,消费纠纷也不容忽视,法律应当就保护网络消费的合法权益进行有效适用。网络消费不同于现实消费,两者在合同订立和履行上都有各自的差异,网络合同应当适用普通合同形式和实质的原则,只是在网络环境下如何坚持这些原则并将合同订立和履行切实实现,是立法要完善的重点。实践中,域外立法对我国网络消费合同的法律适用具有一定的借鉴意义,从域外做法中找寻自身的立法缺憾不足并予以完善,是保护网络消费者合法权益的重要举措。通过对法律事实的抽象性概括,将网络消费合同纳入民事法律关系探讨和规范,形成有序的网络消费秩序,进一步顺应信息网络时代要求,促进网络消费合同的法律适用。     

浅议租赁权的物权化

租赁权本为一项债权,罗马法曾有“买卖破除租赁”的原则。随着社会经济的发展,近世民法出现了“买卖不破租赁”的原则,使租赁权有了物权的特征。这种租赁的物权化,主要表现在：所有权移转不破租赁;承租人的优先购买权;租赁物在租赁期间被设定其他物权,不影响租赁合同的效力;租赁权的排他效力;以及租赁权的物上请求权效力等。     

转租制度若干问题研讨

租赁是市场经济中的普遍现象,其中所发生的转租问题疑难较多,本文拟对此作些研讨,求大家指正。一、转租制度的立法模式转租是承租人不退出租赁关系而将租赁物出租给他人使用获得收益的行为。它与租赁权的转让虽然相似,但性质是不同的。由于租赁物的使用收益关乎出租人的直接利益,因此,近现代各国民法在规定转租制度时,形成了放任主义、限制主义和区别主义三种基本立法模式。     

论“买卖不破租赁”

“买卖不破租赁”是指租赁关系成立后 ,出租人又将出租物转卖给第三人 ,而原已存在的租赁关系仍对买受人有效。该原则的适用需具备以下条件 :须存在有效的租赁合同 ;须租赁物已交付并为承租人现实占有 ;须出租人将租赁物所有权让与第三人。该原则 ,不独对于标的物之所有权取得人有适用 ,对于地上权、典权之取得人亦有适用。“设定物权”不破“租赁”为该原则衍生的子原则。     

完善租赁市场:住房市场结构优化的必然选择

随着房地产市场自身发展,我国大城市住房市场已经由增量市场逐渐过渡到存量市场。如何盘活市场存量房源以满足大城市持续高位的住房需求是亟需探讨的议题,而住房租赁市场则是存量市场中重要组成部分。从住房需求方来说,购买与租赁应该是大城市住房需求者自由选择获取住房的两种方式。然而现在看来,住房销售市场与住房租赁市场发展失衡,更多的住房需求者仍然将购买作为第一选择。通过调查发现,住房租赁市场自身发展不健全是造成重购轻租的重要原因之一。纠正市场自由化发展产生的诸多弊端,加强住房租赁市场的制度建构,规范租赁市场运行,由政府提供必要服务和管理是完善住房租赁市场,优化住房市场结构的必然选择。     

中外反不正当竞争法的共性研究

一、立法宗旨相同立法宗旨即立法目的。我国反不正当竞争法在第一章第一条就明确规定其立法目的就是为保障社会主义市场经济健康发展，鼓励和保护公平竞争，制止不正当竞争行为，保护经营者和消费者的合法权益。我国反不正当竞争法的这一目的在其他各国（或地区）的相关法律也有相似的表述。有的像我国反不正当竞争法一样开宗明义，将其三个层次的立法目的交待得清清楚楚，也有的虽然未作集中阐述，但这三个方面的含义却无一遗漏地渗透在每部法律的字里行间，贯穿于法律始终。如果我们根据三个层次来简要列举一下，就会得到很清晰的比较。第…     

美德个人资料保护立法之比较--兼论我国个人资料保护立法的价值取向与基本立场

全球范围内在个人资料保护领域进行的立法 ,可以分为两大模式 :美国模式与德国模式。两种模式的共同之处主要表现在立法动机、基础概念的界定与基本原则的定位上 ,而其区别则集中体现在立法模式与权利基础方面。我国个人资料保护立法应取法德国 ,采取统一立法模式 ;借鉴两国关于基本原则的实质性规定 ,弥补两国立法技术上的不足 ;选择一般人格权为个人资料保护立法的权利基础 ,并将资料权作为一项具体人格权加以明确规定。     

论房屋租赁合同登记备案制度的立法价值目标

房屋租赁合同登记备案对租赁合同的效力问题目前在法学界仍存在争议。从立法价值目标来考察房屋租赁合同登记备案制度的建立过程,这一制度建立的最初目的是为了通过行政审批和行政征收来管理房屋租赁市场,但后来演变为社会管理手段。从理论和实施效果看,这两个目的和具体制度都有失偏颇。应当改革房屋租赁合同登记备案制度,发挥其不动产占有和使用权转移的公示公信作用。