地方政府调控房价行为的经济学分析

随着中国经济的发展,人们的收入水平也随之提高,房价上涨是正常的现象,但目前我国房价的涨幅已经超过了与之相适应的收入水平。为此中央政府先后出台了一系列调控政策,来平抑房价,然而却总难达到预期效果,即使是有回调的迹象,也是理论上和表面上的,难以从实质上改变,而且还会面临着大规模报复性反弹。而此一个关键性的原因就是地方政府的"伪"作为与执行不力。之所以出现这一现象,是因为制定的政策忽略了地方政府在执行政策过程中的"经济人"特性,而成本——收益间的衡量是经济人做出行为选择的主要依据。因此,从地方政府的成本——收益角度出发探讨这一问题,并提出相应的对策犹有益处。     

政府公信力视角下的房地产调控政策分析

近年来,在房价一路高涨的背景下,我国政府频繁出台政策对房地产市场进行调控,但并未扭转房价过快上涨的趋势,反而陷入"越调越涨"的怪圈。本文通过分析房地产调控政策和房价的走势,从政府的公信力角度出发,运用时间不一致性和理性预期的理论,运用博弈论的方法建立模型,从理论上阐述了房地产调控政策低效率的原因。提出了诸如建立政府公信体系、推广房产税和建设保障性住房等政策建议,以通过提高政府公信力来影响房地产调控的效率。     

政策相关组织的组织化程度对社会政策制定的影响——以比较中美干预儿童虐待政策为基础的分析

当社会问题成为政府议题之后,对能否形成具体政策影响最大的因素是相关组织体系的组织化程度.美国非政府组织在政府政策出台之前积极展开儿童保护实践,为政策的具体化提供了基础,最终推动了国家政策出台.中国干预儿童虐待政策的形成主要依赖政府的规划和推动,政府主办的儿童服务机构是儿童保护服务的主体,但这些机构没有与儿童虐待问题很好地对接,同时非政府组织也缺乏服务经验和基础.中国儿童虐待干预政策相关组织的低组织化程度延缓和阻碍了政策的出台和执行.解决这一困境的重点是对与儿童虐待问题相关的组织间关系进行调整、培育和增强服务型组织的功能,优化组织间的协调.     

如何调控房价?

针对房价调控所采取的政策对房价的影响大小不一,任何一个外生变量对房价的影响都有两条途径,一是它本身对房价的直接影响,一是它的变动通过影响人们对房价的预期对房价上涨率所产生的间接影响,二者的共同作用使得各外生变量对房价上涨率的影响可能大于各外生变量自身的变化幅度或变化率。政府可用于调控房价的政策工具包括货币政策、住房供给政策、住房金融政策、财政、税收政策、行政或法律手段和调节持有住房的机会成本的政策等。同时,在适度的条件下,采用征收物业税也可以调控房价。     

地方政府发展工具有限、非理性投机与城市房价泡沫变动

测算发现,中国一线城市和部分东部沿海中心城市存在明显的房价泡沫,但中西部城市的房价泡沫程度并不高。分解房价泡沫成分,非理性泡沫成分占比很大,这与房地产市场信息不对称、投资者认知偏差以及政府调控政策的不确定性有着密切的关系。从地方政府发展工具有限角度解释房价泡沫的生成机制,体现为地方政府在发展本地经济方面高度依赖土地财政和土地融资,降低了土地供给弹性,从而起到了助推房价泡沫生成的作用。在新型城市化和经济新常态背景下解决中国城市房价泡沫问题,应当避免大城市化,促进产业和人口向中小城市转移,推动城市群发展,同时应实行分城市差异化的房地产政策,而不宜全国“一刀切”。     

对房地产市场调控有效性的反思

近年来房价一直居高不下,对政府调控政策熟视无睹.本文参照各方观点,分析了这一问题的深层原因,并就对房地产市场的调控提出了自己的建议.     

对房地产市场调控有效性的反思

近年来房价一直居高不下，对政府调控政策熟视无睹。本文参照各方观点．分析了这一问题的深层原因，并就对房地产市场的调控提出了自己的建议。     

危机状态下公共政策"不决定"分析

在危机状态下,各国政府经常通过政策制定与执行来进行危机控制与管理.议程设置作为政策制定的第一个阶段,对政策的出台具有重大影响,而在此阶段经常出现的"不决定"或"不决策"现象,往往导致危机处理政策的延误.危机问题能否进入政策议程,成为政府应该解决的问题,对于危机控制政策的出台至关重要.     

我国商品房价格区域扩散效应研究——基于GVAR模型的实证分析

随着国内要素市场以及金融市场开放程度的不断增大,商品房价格在区域范围内的协同变动趋势已经越来越显著,房价的扩散效应成为导致一些地区房价过快上涨的重要因素。实证结果表明:我国房价总体上由东部向西部扩散。其中,东部地区房价的内部扩散效应较强,而中西部地区房价更易受到东部房价的外部扩散效应影响。三个地区的房价对外扩散效应依次递减。房价扩散效应,在一定程度上是近年来区域发展不平衡、经济结构失衡等问题的伴生现象。针对这一问题,地方政府应积极关注全国以及周边地区的房地产市场走势,对本地区的房价变动进行更为科学和全面的判断,从而更有针对性地制定调控政策。     

对中国房价变化趋势的理性解读

中国房价经过长期上扬后出现了短期的某种回落,但从长期趋势分析,房价仍会呈现上扬趋势。中国房价上扬趋势既有需求拉动和成本推动等合理成因,也有制度安排缺陷对房价的若干负面扭曲。房价"过高"是由于政府在房地产市场过甚作为和开发商诚信缺失的结果,问题主要出在供给面而不是需求面。是政府和开发商附加了不应有的交易成本,实际上是制度缺陷以及由此附加的制度成本引起了公众的不满和怨言。企业家和政治家们应该保持高度理性,经济学家和主流媒体不要推波助澜,百姓们也应该多些个人创造性和少些政府依赖性。     

厦门市房价与地价关系的实证分析

房价与地价的关系一直是社会各界争论的焦点。利用厦门市1998至2010年的房屋销售价格指数和土地交易价格指数的季度数据,运用Granger因果检验法对厦门市房价与地价关系进行实证分析。结果表明：厦门市房价与地价间存在长期稳定的均衡关系。无论在长期还是短期,厦门市地价均对房价产生显著影响,而房价仅对地价产生短期影响,更不会决定地价。由此提出了相关的政策建议。     

2008年中国房地产市场的基本形势与发展

2007年的中国房地产市场,房价快速飚升,也带动房地产投资快速增长,大量资金流入,导致了房地产业的"圈钱"和"圈地"热,从而使房地产泡沫不断吹大。在这样的情况下,中央政府及时看到房地产市场面临的风险与问题,特别是美国次按危机,更是打破房地产按揭贷款为优质资产的神话。因此,2007下半年出台了一系列政策来改变这种不合理的房地产发展模式及现状,要把房地产市场转变为一个以民生为主导的市场而不是一个投资为主导的市场。如果政府的这些政策能够一个个落实,那么2008年房地产市场价格一定会回归理性。     

构建和谐社会建立多层次的住房保障体系

近年来中国房地产市场出现了过热局面,房地产已经成为全国上下关注的一个问题,房价更是成为人们津津乐道的一个话题。政府在出台的一系列政策后,并没有制止房地产市场过热局面,其原因是多方面的,目前的政策是有缺陷的。本文在分析现实问题的基础上,借鉴发达国家的经验,以建设和谐社会为目的,为建立适合我国的多层次的住房保障体系提出建议。     

应对突发事件的社会政策制定及其优化

当前,一些应对突发事件的社会政策制定呈现"突发事件爆发--公共舆论广泛关注--政府及时回应--社会政策快速制定出台"的路径.这是政府为了适应外部环境变化,提高突发事件应对的有效性而作出的必然选择.应对突发事件的社会政策制定对我国当前社会政策制定实践有积极影响,也存在一定的局限性,其优化完善主要围绕加强政府应对突发事件的社会政策能力进行.     

反家庭暴力的法律思考——论法律资源的整合与新法律体系的建构

家庭暴力是世界性社会问题,一直为学术界所关注。如何根治这一"家庭癌症",学术界见仁见智。然而,无论是舆论监督,新型家庭道德观的建构,还是道德伦理约束,都不可能真正彻底解决这一问题,而必须依靠法律手段和法制的完善。在"反家庭暴力法"这一国家立法尚未出台之前,治理家庭暴力需要整合现有法律资源(如《婚姻法》、《诉讼法》等),挖掘现有法律资源的潜力,使治理家庭暴力纳入法制化轨道。同时,在整合现有法律资源基础上,应结合中国社会实际,借鉴国外相关法律经验,尽快建构"反家庭暴力法"体系已属当务之急。     

关于我国房价在国家连续调控中仍持续上涨的原因及政策建议——从房地产市场各方博弈的角度分析

自2003年以来,为使房价保持稳定,国家连续出台了一系列调控措施,但房价却屡创新高。本文通过从房地产市场各方博弈的角度来对这一问题进行分析,探讨问题背后隐藏的原因,并有针对性地提出了一些政策建议。     

"政策执行鸿沟现象"的内生机制解析

中国社会转型以来,"政策执行鸿沟"问题一直困扰着中央政府。在影响政策执行的众多因素中,信息不对称和利益冲突无疑是不可忽视的因素,它们通常促使作为政策执行主体的地方政府掌握了政策执行的主导权。因而,较为准确地剖析它们对政策执行的影响过程将有助于中央政府提前采取若干措施来抑制信息不对称和利益冲突产生的种种不利影响。     

地价、房价与地方债规模——基于省级面板数据的新发现

以2010年、2012-2014年中国省级面板数据研究地价、房价与地方债规模的关系,结果表明:1.地价对地方债规模影响不显著。一方面,作为地方债的抵押品,土地升值会刺激地方政府扩大债务规模,增加土地收储;另一方面,土地收入增加后,地方政府对于债务收入的依赖下降,举债动机降低,对地方债规模有负面影响。这两种机制对于地方债规模的影响相互抵消。2.房价对地方债规模起到显著的正向影响。强劲增长的住房有效需求拉动房价持续快速上涨,政府既要满足居民住房需求,又要完善新增住房配套设施和服务,资金需求增加导致举债规模增加。地方政府干预市场的行为对于房价的提高起到了促进作用,房价要回归到理性增长水平,在经济和政策上应引导地方政府深化房地产改革。     

浅析后金融危机下的中国房地产业发展

房地产业是影响我国国民经济的重要产业。金融危机使中国经济尤其是房地产业经受了考验,现金融危机的影响正逐步消除,但研究分析国家在危机下针对房地产市场所出台的各种宏观政策,充分理解其调整的原理和作用,总结出经验和规律,对于提高房地产业应对危机的警惕性,促使其做出正确的应对策略,具有重大的理论和实际意义。本文通过研究分析我国为应对金融危机而出台的涉及房地产业的宏观政策,着重分析降低房价,调整利率,减免税收等宏观政策对整个房地产市场的影响,以期对现今房地产宏观调控政策的影响力作一预判。     

农民工积分入户政策议程设置问题分析

农民工积分入户政策议程设置是多源流议程下"舆论流""提案流""政府流"三流合一的结果,但积分入户问题的察觉、问题进入议程的论证以及具体积分入户方案的出台,政府都起着决定性作用。首先,学界和传媒的"舆论流"使农民工入户问题进入政府视线,政府对其察觉的众多社会问题进行筛选排序,决定问题进入政策议程的优先顺序。其次,人民代表大会以及人民政协等政策代表的"提案流",进一步增加农民工入户政策的议程准入权重。最后,在科学民主决策体系的基础上,政府借助专家的咨询论证,实现最终决策。