实施土地有偿使用与开放地产市场

有偿使用城市土地是土地所有权在经济上的实现需要。它的主要形式是向土地使用者收取土地使用费。与这种土地使用制度相适应的土地管理模式应为国家垄断型的管理制度。城市土地实施有偿使用只是我国城市土地管理体制改革的中期目标,是土地管理体制改革的第一步。其目标模式应该是建立完整的和协调的地产市场。     

对城市土地有偿使用的理论思考

我国现行的城市土地无偿使用制度存在严重弊端,不但抑制了城市地产业的发展,阻塞了国家的一项重要的财源,而且造成了普遍的土地投机和浪费行为。建立城市土地有偿使用制度,是我国城市土地使用制度的重大改革,它对于控制城市土地的乱占滥用,促进城市土地资源的合理利用有着重要意义。 一、城市土地使用的现状及其弊端 长期以来,我国对城市土地采取了无偿使用的制度,通过行政划拔方式,可无偿无限期获得土地使用权。然而,许多单位和个人则恰恰利用了国家的土地无偿使用制度,若明若暗地进行非法的有偿经营,这既使国家丧失了藉以创立城市建设资金长期平衡机制的大笔财政收入,又使得我国地产经营至今尚未形成产业优势,正在萌发的地产市场也因之秩序紊乱,进而影响到房产业的发展和住宅商品化的推进。其主要表现在以下几个方面:     

论我国城市土地的有偿使用

对我国城市土地由无偿使用转变为有偿使用所存在的一系列理论和政策性问题,进行了探讨。论述了城市土地使用报偿的构成,分析了城市地租的形态、特征和来源,并对城市土地使用报偿的各个组成部分的量化予以探索,尤其是对收取土地使用费的政策原则,作了阐发。     

城市土地年租制权属问题探析

在寻求城市土地有偿使用的多种实现形式的改革实践中 ,城市土地年租制已逐渐成为现实而有效的选择。城市土地年租制是一种以长期契约为基础的土地有偿使用模式。目前 ,土地经济理论界尚未就土地年租制的权属问题达成共识 ,从而影响到其在全国范围内的推广。笔者认为 ,土地承租人以年租方式取得的土地使用权是物权和债权的统一 ,其中物权处于决定性的地位。以长期契约为前提 ,按年度缴付租金的过程事实上意味着债权向物权的逐步转化。同时 ,为在此过程中确保所有者权益 ,有必要建立起完善的城市土地年租制权利的保障机制。     

关于城市经营土地的实践和思考

我国城市土地资源配置正处于一个从无偿、无限期、无流动使用向有偿、有限期、有流动使用转化的阶段 ,问题较多。必须防止认识上的三个偏差 ,全面实行国有土地有偿使用制度 ,增强政府对土地一级市场的垄断能力 ,配套熟化土地 ,实行土地招标拍卖 ,加强对土地收益的征收和使用管理     

论土地性质与土地征收

土地价值不是来自其绝对价值,而是来自经济发展、城市扩张、制度安排.土地制度安排尤其是征地制度安排的根本问题是中国经济发展所产生剩余的分配问题.当前土地征收制度安排的一个特点是以土地财政的形式,将经济发展剩余主要用于城市基础设施建设和向中西部地区农民转移支付.当前的征地制度是推动中国经济快速发展的一个重要的基础制度.总体来讲,当前中国土地征收制度是合理的.     

土地制度改革背景下的宅基地有偿使用制度探索

针对农村土地制度改革背景下的宅基地有偿使用制度进行了探索.指出作为土地管理的经济手段,宅基地有偿使用制度经历了性质的变迁,从行政性的资源收费制度转为解决历史遗留问题的制度.地方政府在制度层面进行了规范性的制度设计,充分发挥了村民自治组织的作用,形成多样化的实施细则.目前制度运行还需要进一步解决的问题包括制度正当性不足及制度之间的相互矛盾.建议缩小宅基地有偿使用费的征收范围,同时建立相配套的制度安排,综合运用法律、行政和经济手段从总体上提升基层土地管理能力.     

完善我国土地使用权租金制度之法律思考

国有土地有偿使用制度的核心问题就是土地使用权的租金问题。国有土地使用权出让和国有土地租赁作为国有土地有偿使用的其中两种方式,其租金基于法律规定的不同而具有不同的内容。这两种不同形式的土地使用权租金制度,对我国国有土地有偿使用制度和我国土地资源的可持续发展产生不同的影响和作用。因此,应当建立国有土地租赁制度,逐步减少国有土地有偿出让。     

土地征收制度的经济学分析

现有的有缺陷的土地征收制度下,政府基于成本与效益角度考虑很可能会滥用土地征收制度,即为了非公共利益需要也适用征收,这并不是一种有效利用土地的方式。相比而言,允许土地自主入市流转更为经济。但是因公共利益需要而使用土地还是应该适用征收制度,而且从被征地者成本与效益及土地的保护和高效使用的角度出发,有必要对被征地者进行公平合理的补偿。     

农民利益、耕地保护与土地征收制度改革

因为土地用途管制和土地位置不可移动,农地经过征收转变为城市建设用地可以产生巨大级差收益.征地制度改革的核心是如何分配经过征地产生的土地级差收益.本质上讲,城市建设用地级差收益来自经济发展,如何分配在经济发展过程中产生的土地级差收益,是关系到中国发展模式和发展道路的根本问题.文章讨论了土地级差收益的性质和土地利益分配的原则.文章认为,当前中国土地征收制度是中国经济快速发展的一个基本制度安排,这一制度大体合理.完善而非改变当前征地制度,应是征地制度改革的方向.     

宅基地自愿有偿退出下的“三权分置”实现路径

宅基地自愿有偿退出对宅基地改革至关重要,是有效实现宅基地“三权分置”的充分体现。通过文献分析和归纳论证相结合的方法,根据吉林省九台区、山西省泽州县、贵州省湄潭县有关宅基地自愿有偿退出的实践做法,总结宅基地自愿有偿退出试点经验,试点地区做法实现了“三权分置”改革的意义,为新一批试点地区、非试点地区提供借鉴。试点地区经验涉及三个方面。第一,落实宅基地所有权中,规范宅基地自愿有偿退出程序、合理分配和使用腾退宅基地收益、加强对宅基地退出工作的监管;第二,保障宅基地资格权中,建立保留资格权退出宅基地的机制,合理确定退出宅基地资格权补偿方式;第三,放活宅基地使用权中,促进村集体经济组织内部流通宅基地,构建土地使用权交易市场。     

可行能力下的土地征收增值收益分配研究——基于浙江A市案例分析

在现行土地征收和出让制度下,土地征收增值巨大,土地征收增值收益的分配是社会关注的热点。浙江A市土地征收增值收益分配比例地方政府为50%以上,用于农民未来发展的比例为25%左右。在阿马蒂亚·森可行能力视角下,农民很少参与土地征收增值收益政策制定,地方政府土地财政依赖性强,农民分配比例低,未充分考虑农民可持续发展能力。因此,应该提高土地征收政策制订中农民的参与度,采取多元化补偿方式,提高农民可行能力。     

划拨土地使用权若干法律问题研究

土地使用权划拨作为国有土地有偿使用制度的补充形式,在我国仍然存在。在法律上对划拨土地使用权的有关问题予以关注,主张在处理划拨土地使用权问题上,既要保护土地使用权人的利益,同时又要兼顾土地所有权人的利益。     

国家土地紧缩政策背景下征地制度的再思考

2003年以来国家采取土地紧缩政策在于调控宏观经济的良性运行,缓解城市政府征收集体土地过程中引发的矛盾与冲突,构建城乡和谐社会;城市政府的“土地经营”成为土地征收制度发生“异化”的制度性根源;近期集体建设用地使用权的合理流转及物业税征收将对征地制度产生较大的影响。     

房地产业及其可持续发展的思考

房地产业可持续发展的核心是"土地资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配."即要做到土地资源利用净现值的最大化,城市土地资源开发利用的速率不应大于土地总量的增长速率,同时应保护有限的环境资源.采取控制城市土地投放的总量,住宅小区合理选址、合理规划、推行物业管理等措施,实现房地产业的可持续发展.     

湘赣苏区第五次反“围剿”时期的红军后勤

为了粉碎国民党空前规模的第五次军事“围剿”,湘赣根据地人民在党和苏维埃政府的领导下,在进行了充分的政治动员的同时,为保障红军的后勤供给,作了大量的工作,其成绩是显著的。一、发展农业生产、保障红军的粮食供给首先,加强土地税的征收工作。为加强对土地的管理,保障粮食生产,湘赣省财政部于1933年8月,公布了《土地税征收细则》,“细     

论我国城市土地使用权制度的改革

一、传统的城市土地使用权制度的困境和近年改革的轨迹长期以来,我国实行的是土地无偿、无期地使用。早在1954年,内务部就在《答复关于国营企业、公私合营企业和私营企业等征用土地及使用国有土地交纳契税或租金的几个问题》中明确指出:“国营企业、国家机关、学校、团体及公私合营企业使用国有土地时,应一律由当地政府无偿划拨使用,均不须再交纳税金。”在同年政务院《关于对国营企业、机关、部队、学校等占用市郊土地征收土地使用费或租金问题的批复》中,把征收租金作为对非法占有土地的一种制裁手段(第2条)。尽管那时也曾规定,私营企业或私营文教事业单位使用国有土地时,应向政府缴纳租金,但都是象征性的。它随着我国的经济体制由产品经济模式向有计划的商品经济模式的转变而陷入了困境。     

近代中国土地征收制度的移植与确立

中国古代兴建公共工程使用民地,经历了换地、换地并减免税、保障坟墓房屋等附着物以及逐渐限制使用民田的发展过程。晚清,由于铁路等交通事业的助推,出现“购地章程”,购地程序更为规范化。这种“官府购地”并非平等主体间的交易,只是皇权专制下的恤民。清末至民国,西方的土地征收制度传入,土地征收在立法形式上更趋同于西方。然而,“平均地权”思想融入后的土地政策,让土地征收制度失去了原有尊重土地所有权的本质,成为服务于国民政府土地改革的工具。从“官府购地”到“土地征收”,取得人民土地的形式更为完善,但实质未有变化。     

改进我国农村土地征收补偿制度的若干建议

我国现行农村土地征收补偿制度还存在一些需要通过制度创新加以改革和完善的地方:应该从科学界定"公共利益"概念、规范土地征收的程序、完善土地征收补偿的标准、扩大征地补偿的范围、创新农村土地征收补偿的方式、积极探索征地补偿费的合理分配,建立健全失地农民社会保障机制等几个方面来改进我国现行农村土地征收补偿制度.     

城市土地有偿使用的若干问题

社会主义城市土地实行有偿使用、用经济手段管理土地,是城市经济改革的重要内容。这是理论界和实际工作部门的一致认识和共同肯定的问题。但是,这一重大改革的理论根据是什么?与土地有偿使用相关的一些理论和实际问题又将如何解决?本文拟就以下几个问题作些初步的探讨。