农村宅基地"三权分置"法律制度构建研究

在法律制度上落实中国农村宅基地"三权分置"改革,需要重构农村宅基地"所有权-资格权-使用权"三元权利结构.在健全的宅基地所有权规则之上,才能建立健全的宅基地资格权与使用权.中国需要按照物权规则对宅基地所有权的权能进行拓展,并建立宅基地所有权的行使规则.农村宅基地资格权是农村集体成员依据其成员身份申请取得宅基地的权利取得权,其不具有可转让性,这保证了农民作为集体成员福利性权益的实现.在这种前提下,构建宅基地使用权流转制度,可以解决宅基地保障功能与财产属性之间的矛盾.鉴于农村宅基地的多种功能与属性,农村宅基地"三权分置"的法律框架应当在作为私法的《民法典》和作为公法的《土地管理法》中同时搭建.     

宅基地使用权“适度放活”的目标意蕴及其法治贯彻

"适度放活"宅基地和农民房屋使用权是宅基地"三权分置"改革的重要措施。但由于试点改革关于宅基地"三权"的权利性质、边界等未能达成共识,影响了改革政策的立法转化。学界讨论主要着眼于扩权赋能的宅基地权利配置及其体系建构,而忽略了"适度放活"内涵于"三权分置"中的价值目标和制度功能,影响了宅基地使用权的流转权能的实践性赋予。在我国现行法律和理论框架下对"适度放活"进行立法转化,应以宅基地"三权"的确权赋能、宅基地利用的违法纠正为基础和保障,遵循既有的土地用途管制红线,最终实现"适度放活"制度贯彻的体系化和法治化。     

城乡融合发展中宅基地使用权流转的必要限制与合理扩张

宅基地三权分置改革背景下,推进农村宅基地使用权流转是大势所趋。在城乡融合发展中,宅基地使用权流转的必要限制与合理扩张是宅基地使用权流转制度发展的关键,土地增值收益公平补偿和合理共享是土地发展权分析视角的核心要义。宅基地使用权流转制度的构建需体现以土地资源可持续发展为核心的生态功能、以土地利益分配正义为核心的社会功能以及以土地财产属性彰显为核心的经济功能内涵。同时,应妥善应对土地资源利用中存在着的生态风险和社会风险。在推进农村宅基地盘活利用中,须在把握差异性的基础上适度突破限制,构建合理的宅基地增值收益分配机制以达成分配正义,完善宅基地退出补偿机制以提高农民满意度,更应注重政府干预的合理边界以减轻政策风险,从而保障农民合法的土地权益。     

宅基地制度改革试点的法律逻辑

宅基地是农民的基本生活保障(住房保障),宅基地的分配也就体现着福利性和公平性,只要是本集体成员,在符合规划的前提下,均有权无偿申请取得宅基地,"一户一宅"政策具有正当性;在供地紧张的地区,可以探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式。但宅基地的福利性并不能抹杀宅基地使用权本身的财产属性,农民无偿地创设取得宅基地使用权之后,即享有这种被《物权法》确认为用益物权的财产,宅基地使用权的流转或处分是宅基地财产属性的题中之义,无论是否承认宅基地的保障功能,都不影响宅基地使用权的流转。在目前社会发展现状下,宅基地使用权流转主要体现在:慎重稳妥推进农户住房财产权抵押、转让,探索农民增加财产性收入渠道;在受让人取得住房所有权时,取得宅基地使用权的法定租赁权。     

“三权分置”下宅基地退出的权利表达

梳理现有中央政策文件和学界争论点,有必要审视和明确“三权分置”下宅基地退出的权利类型。地方实践呈现宅基地使用权退出向宅基地使用权和农户资格权退出的演进现实。农户资格权的性质和内容表明农户资格权派生于集体所有权,属于集体成员权下的独立子权利。宅基地退出的权利表达可类型化为单行退出农户资格权、退出宅基地使用权和保留农户资格权、同时退出宅基地使用权和农户资格权。单一退出农户资格权事关集体成员保障完全丧失,应该建立充分告知、公示的程序规则,建立以当地城镇住房价格为参考的激励性补偿标准。退出宅基地使用权和保留农户资格权的,应区分永久保留和暂时保留情形,设定暂时保留的条件、期限,暂时保留期间农户资格权补偿应留待真正退出时予以兑现。宅基地使用权和农户资格权一体退出的,应建立农户资格权重获机制,设定重获农户资格权的积极条件、阻断条件、补偿退回和程序规则。     

论我国宅基地使用权流转制度的完善

《物权法》中虽专章规定了宅基地使用权,确立了农村宅基地使用权的用益物权性质。但是,有关宅基地使用权流转制度方面的规定并不完善且脱离现实,比如,宅基地使用权流转制度对于流转对象的规定过于严格;宅基地使用权流转的规则存在缺陷,缺乏不动产物权公示制度,登记手续不完善等。通过对农村宅基地使用权流转的必要性和可行性进行论证,提出完善宅基地使用权流转制度的建议,从而既保障农民的宅基地的使用权又促进其充分利用。     

农村土地市场下宅基地“三权分置”的权利运行与立法启示——以浙江义乌整村改造为对象

宅基地试点地区出现了农村土地市场这一新型土地市场。农村土地市场是县域农村成员间的宅基地交易市场而非城乡土地市场。农村土地市场下宅基地“三权分置”遵循集体所有权强化、资格权实化、使用权限定化的权利运行逻辑。宅基地“三权”不是“分离—独立”的权利关系而是“统分—主次”的权利关系。宅基地集体所有权派生出资格权,所有权的强化促进了资格权的实化。宅基地集体所有权统筹、配置、限定和管制宅基地使用权的行使。宅基地资格权的实现优先于宅基地使用权的行使。宅基地“三权分置”立法应坚持首先保障居住功能、优先实现生产资料功能、有条件激活财产价值和强化集体土地治理能力的取向,并保证规范制度设计的系统性。     

宅基地使用权流转效力的异化与演进--基于立法与司法的比较

我国宅基地使用权流转制度的顶层设计,在基本法层面,并没有明确禁止宅基地使用权的流转,但各地法院的司法指导意见和审判实践却推衍出宅基地使用权流转的法律效力以认定无效为原则,以认定有效为例外的处理规则。这种隐性制度安排,实际造成宅基地使用权“产权”制度不明晰,使宅基地使用权无法实现资源最优配置的流转。因此,有必要理清宅基地使用权流转的标准和尺度,回归兼顾效率和保障的价值理念,对宅基地使用权流转效力的判定,应当主要考虑宅基地使用权流转是否违反了宅基地规划或用途管制。国家对宅基地使用权流转的法律治理,可以从仅管地、不管人的角度切入,对符合土地规划和用途管制的宅基地使用权和农村房屋的流转,法律承认其转让的效力,反之,则应当认定无效。     

宅基地使用权分层设立与宅基地使用权流转

从建设用地使用权分层设立思路出发,农村宅基地使用权也可分层设立,附着地表上下四至范围的宅基地使用权可确定为保障性宅基地使用权,仍实行无偿取得,身份限制,限制流转,让其承担农民住房保障功能;在保障性宅基地确定的上下四至范围之外,宅基地地表之上或地表之下的空间四至范围可确定为资本性宅基地使用权,实行有偿取得,对象不限,自由流转,发挥其资本功能。     

社会转型背景下宅基地使用权初始取得制度的完善

我国现行宅基地的使用权制度是在集中资源优先发展重工业的背景下发展起来的,与计划经济、城乡分割体制相适应,采取了均分、无偿、行政审批的取得方式,宅基地使用权取得制度被异化,限制了集体和农民的土地权利,造成了土地资源的浪费。在城市化、市场化背景下,宅基地利用必须符合效率原则和城乡平等原则,应从恢复宅基地使用权取得的私法性质、完善宅基地使用权取得程序、逐步推行宅基地使用权的市场化配置、完善救济制度等方面对现行宅基地使用权取得制度加以完善。     

农村土地征收的权力行使限制与权利保护机制

我国现行对农村土地征收的具体做法有悖于社会公正原则。为了保护农民的合理利益 ,国家应清楚地确定公共利益的内涵 ,以公平的市场价格与农民进行交易 ,并成立征收委员会 ,在程序上保证农民合理、合法权利的实现     

农村土地使用权流转机制立法探索

农村土地使用权流转对城乡一体化发展和农民权益保障具有重要意义。但现有农村土地使用权的流转存在诸多问题。从宏观上看,农村土地流转制度相互冲突,流转主体不明确,流转范围和方式存在限制,实施困难。在具体的环节中,无论是农村土地承包经营权、集体建设用地使用权,宅基地使用权的设立、流转,还是配套的保障措施的形成上都存在较大漏洞。针对这些问题,应从立法方面进行推进,取消对农村土地使用权流转的不合理限制,形成科学、可操作的流转程序,完善相应的登记制度,探索农地以用代征的新路径,建立起与当前社会发展相适应的农村土地使用权流转法制体系。     

论我国农村土地权利冲突及对策——以农村土地发展权为视角

土地权利问题是目前我国农村的主要问题,即土地权利直接或间接衍生而来的权利需求和权益保障冲突等问题：公法和私法制度冲突,农民要求发展与土地制度安排的冲突,土地增值实际收益人与权利人冲突……这些冲突长期客观存在且是引起社会不安和隐患的重要因素,冲突实质是农民、农村土地权、农村经济三大主体要求发展,而现有制度安排不能满足或者适应这些发展的需求,基于有限土地资源之上的发展权的发展成了各方问题解决的关键。通过数据分析和法理研究,针对性地提出构建理性法律环境制度的对策,即明确农村土地权利的主体和客体,实现土地所有权和使用权分离,强化使用权,淡化所有权;明确土地增值收益群体和收益分配机制,建立和完善相应的行政管理制度;综合考虑全国土地资源价值标准,针对不同区域和经济发展情况制定不同价值标准和征地补偿标准,提供相对公平地权机制;确定农村土地发展权产权机制、程序及管理模式。土地发展权制度理性构建是土地权利相关问题解决的一条新的途径,不但能实现国家对农村土地的有效利用和控制,而且有利于对土地所有权人和经营权人的权益保护,实现社会公平。     

对农村妇女土地权利问题的解析

妇女土地权利问题成为农村社会的难题。它产生于宏观的制度政策、村庄及妇女个体等三个层面。现阶段农村集体所有、家庭经营的制度及土地承包权长期化的政策包含着产生妇女土地权利问题的内在逻辑。村内的土地资源状况、非农产业发展影响着妇女土地权利问题。发达地区农民对土地经营收入的依赖程度高,妇女土地权利问题则较为严重。妇女的婚姻状况决定了妇女土地权利状况的个体差异。保护妇女土地权利应多渠道同时进行。     

我国农地产权制度改革思路的调整与突破

20世纪80年代以后,我国的农村土地产权制度一直在土地集体所有与家庭土地承包经营权两权分离的制度框架内寻求创新.改革的基本思路是弱化集体土地所有权,强化农民土地承包经营权,但这样的改革思路的实践结果并不尽如人意.根本原因在于二元产权结构背后农民存在多重身份.只有让集体土地产权去身份化,切断土地承包经营权人和集体经济组织之间的身份关系,才能从根本上破解农村土地产权制度创新的困局.     

农村土地承包经营权新论——对其性质的再认识

物权说、债权说两种学说从不同的角度和层面,对我国农村土地承包经营权的性质进行了探讨,但是,不能全面说明我国农村土地承包经营权的形成、历史变化及其现实。从农村土地承包经营权形成过程的实证分析角度而言,它无疑是一种债权。然而,农村土地承包经营权自诞生以来就处在不断的发展变化之中,从其发展变化的实证分析角度而言,它逐渐从一种债权性的权利向物权性的权利演变。     

农村城镇化进程中农地确权引发的社会冲突与治理——以P镇涉农土地纠纷为例

城镇化背景下,农村城镇化发展迅速,传统农村受城镇化和社会其他多元化思潮的影响,农民的土地权益保障意识得到畸形发展,涉农土地纠纷事件愈演愈烈,成为农村基层治理的难题之一。本文基于P镇涉农土地纠纷现状的调查思考,分析其在农村城镇化进程中给农村基层治理带来的问题,这种过渡型农村基层治理需要理清城镇化与土地确权的关系,将二者相互影响关系下所产生的社会冲突做一个系统、全面、深入的分析,在充分理解农村社会的基础上,充实农村基层治理的研究。     

论农地承包经营权的物权性质--与债权论者商

澄清农地承包经营权的性质,具有重要的理论意义与现实意义.新近的债权论者提出了系统的论述,试图说明农地承包经营权是一种债权.然而,农地承包经营权并不因为其受发包人的限制,或者不具有可自主转让性,或者是在他人所有的物上设定而失其物权性质,因为它本质上是一种支配权而非请求权.     

辽宁省农地流转障碍因素及破解对策

辽宁省农地流转总体规模偏小、地区间发展不平衡,流转形式多样但以转包、出租为主,流转市场不成熟,大部分地区还不具备规模经营的条件。全省农地流转工作在制度、市场、管理方面遇到阻碍。农地具有农业生产使用和农户社会保障双重功能,农户不愿轻易流转土地;农地集体所有权虚置和所有集体的多样化,影响土地进一步确权,难以形成市场机制;农地流转有效需求和有效供给不足,流转价格难以评估计量,缺乏市场化交易平台;政策法规不健全,具体操作上缺乏规范性细则;农村基层组织宣传、服务、管理不到位。提出要创新农地流转制度,明晰农地产权,赋予农民真正的对土地承包经营权的物权权利,完善农地流转政策法规,建立健全农村社会保障体系;要从市场供给与需求、交易规则、交易价格、市场载体及市场机制各方面发展、培育农地流转市场;要建立完善的农地流转管理和服务机制,加强农地流转前、中、后过程的指导和监督,保证农地流转的公平、公正和规范。     

农地借用权制度初探

目前,我国农村闲置了大量农地,而农地的流转机制具有一定缺陷,造成了“有人无地耕,有地无人种”的尴尬局面。因此,建立农地借用权法律制度,不仅是对用地实践的理论回应,也是现行制度完善的客观需要。