朱元璋“留蜜养蜂”与当今的村民拆迁

<正>明太祖朱元璋是个贫民出身的皇帝,在元朝末年平定天下建立大明王朝之后,经常深入基层,微服私访。一日,朱元璋微行至乡下山间,见一养蜂人辛勤地侍弄蜂箱,便跟他攀谈起来。朱元璋问:"你一年割取蜂蜜多少次啊?"养蜂人回答说:"春夏两季,花多,蜜蜂采蜜容易,我每个月都割蜜,收获就多。这时候有槐花蜜、菜花蜜、枣花蜜,很     

农地改革调研，下一站去哪儿？

十八届三中全会《决定》提出，要赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能；保障农户宅基地用益物权，选择若干试点．推进农民住房财产权抵押、担保、转让。     

农村宅基地使用权流转的法律思考——以安徽省肥西县为例

本文基于我国农村宅基地管理现状进行调查,探寻农村宅基地使用权存在的法律问题,提出宅基地上成就建筑物可区分所有,并以宅基地上建筑物区分所有为基础构建新型农村房地流转制度实现房屋价值.     

乡村旅游发展中宅基地开发利用研究——基于两个案例村的实证分析

丰富和发展农村宅基地物权属性,赋予和开发宅基地的资产性,是目前宅基地制度改革的重要内容之一,在新农村建设中,保障农民宅基地用益物权,激活农村土地资产属性尤为重要。天津蓟县和河北冀州市通过发展乡村旅游,对宅基地的资产性开发进行了实践探索,但还面临旅游发展用地空间拓展困难、旅游资源相对不足和经营内容单一、欠缺可操作的法律依据、农村产权制度改革及相关制度创新滞后等问题。因此,应引进企业运作模式、多主体通力合作,盘活闲置土地和多途径加强政策引导,注重内涵式挖潜和农村整体环境打造,完善支持农村宅基地开发的相关法律和政策,以激活宅基地资产,提高农村宅基地利用效率,实现农村发展、农民增收。     

宅基地使用权流转效力的异化与演进--基于立法与司法的比较

我国宅基地使用权流转制度的顶层设计,在基本法层面,并没有明确禁止宅基地使用权的流转,但各地法院的司法指导意见和审判实践却推衍出宅基地使用权流转的法律效力以认定无效为原则,以认定有效为例外的处理规则。这种隐性制度安排,实际造成宅基地使用权“产权”制度不明晰,使宅基地使用权无法实现资源最优配置的流转。因此,有必要理清宅基地使用权流转的标准和尺度,回归兼顾效率和保障的价值理念,对宅基地使用权流转效力的判定,应当主要考虑宅基地使用权流转是否违反了宅基地规划或用途管制。国家对宅基地使用权流转的法律治理,可以从仅管地、不管人的角度切入,对符合土地规划和用途管制的宅基地使用权和农村房屋的流转,法律承认其转让的效力,反之,则应当认定无效。     

我国农村宅基地使用权流转的困境与出路

农村宅基地使用权流转制度改革既关系到农民的核心利益,也将在很大程度上决定农村改革的成败。面对当前农村宅基地使用权流转制度中的种种问题,改革是应有的、必然的回应,而改革方案的选择则必须十分慎重。通过深入梳理、分析宅基地使用权流转的现状与困境,不难发现建构宅基地使用权自由流转制度具有坚实理论依据与现实基础。本文将从一般原则、具体建议、相关配套制度的建立与完善等三个层面阐述宅基地使用权自由流转制度的建构。     

面向乡村振兴的宅基地"三权分置":政策解析、基本模式和实践困境

从政策梳理来看,宅基地政策保持稳健,宅基地改革重点是探索宅基地"三权分置",目的是为宅基地流转提供产权合法性,激活宅基地的市场价值.可从地方经验中概括出两种宅基地"三权分置"模式:"象山模式"和"义乌模式",这两种模式试图为不同的宅基地使用权流转提供产权合法性,从而突破现行法律.同时必须注意到当前的宅基地"三权分置"改革的实践困境,宅基地价值的实现缺乏普遍的市场前提及宅基地"资格权"尚缺乏经验的坚实基础.由此可见,放活产权的宅基地改革构成了乡村振兴的必要条件,然而并不是充分条件.新一轮宅基地改革要厘清地方经验及其局限性,防止和现行宅基地政策的基本原则冲突.     

农村土地制度变迁的经验研究:从“宅基地换房”到“地票”交易所

城市化带来大规模农地转用。在现行的制度下,土地的城市化与耕地保护显然存在冲突。严峻的用地实践催生了土地制度变迁,进而开启了农村土地制度变迁之路。在城乡建设用地增减平衡的思路下,各地进行了很多有益的探索,农村土地制度形成了一条从宅基地换房、挂钩项目到地票交易所的演进路径。以中国的实践为基础,本文对这样一条农村土地制度变迁的脉络做了简单勾勒,分析了变迁中存在的问题,并在总结经验的基础上对未来土地制度演进方向做了尝试性探索。