我国土地契约发展历史考察——基于地方政府作用的视角

从地方政府在土地流转中的作用视角,利用历史回顾法和比较分析法,考察我国土地契约发展的历史,以期为当前农地流转中地方政府的作用定位提供思路和建议。研究发现土地契约制度发展历程大致可分为萌芽、定型和成熟三个时期,其作用主要体现在土地权属的确定、交易程序的规范、契税制度和交易后权利保障等方面。土地契约制度的发展具有延续性,也是一个不断完善的过程,即使局限于当时土地制度的弊端,但对于当前土地交易尤其是农地流转的相关制度建设仍具有一定的启示和借鉴作用。研究结论认为当前地方政府应当从契约订立、中介组织建立和民间契约吸纳等方面的加强农地流转管理。     

城乡一体发展视角下“小产权房”稳妥流转的路径——从利益和制度成本的维度展开

由于利益驱使,"小产权房"以各种方式逐渐壮大并颇具规模,成为困扰我国房地产市场的一个大问题。当前,城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍,有关农村建设用地流转的土地制度改革势在必行。"小产权房"问题必须在城乡一体发展的思路下统筹解决,通过甄别房屋具体情况,在平衡相关利益的基础上,区分对待。"小产权房"这一习惯意义上使用的不规范概念终将变成历史名词。     

城乡一体化进程中土地流转之主体与流转效益的调查研究——基于湖南省宁乡县关山模式的调查

土地的合理流转,是盘活农村土地和劳动力资源、推进城乡一体化的核心问题。湖南省宁乡县金洲镇以土地流转为龙头,形成城乡一体化＂内源性＂发展的＂关山模式＂。他们区别对待两种用地类型：对农用地实施统一整理、集体入社,流出经营;对建设用地实施节约指标、有偿转让,置换集居。保证农民获得＂租金＂＂股金＂＂薪金＂和＂保障金＂等稳定收入,通过土地专业合作社和居委会协调土地流转并经营土地,保证了农民的主体地位;政府的土地规划以及政策引导和服务、企业投资保证了土地增值和经济发展。土地流转推动了城乡一体化的规划对接、基础设施升级、经济效益持续增长等＂三重效果＂。但是,土地流转过程中仍然面临＂部分农民抵触、企业投资成本上涨、流转风险潜存＂等障碍。总体而言,推动土地流转应当立足现实,保证农民收益、进行城乡资本的联结。     

宅基地城乡间流转研究——基于T县城镇化的调查简

T县宅基地流转市场不活跃,交易方式单一,交易价格偏低,与大城市周边农村地区宅基地交易市场的火热场面迥异。“同心圆梯度差”现象客观存在．城郊农村与偏远农村之间的差异不容忽视,偏远农村宅基地城乡间流转的条件尚不成熟。偏远农村地区宅基地向城市居民流转的渠道不畅通,相关政策和规定的限制、农村地区基础建设落后、熟人社会的排外意识、农村居民对房宅的惜售心理构成了宅基地流转的主要障碍。宅基地的使用价值优先于财产价值,保障作用重要于融资作用,宅基地城乡间流转的必要性不充分、效率性不显著。宅基地制度改革需稳妥推进．宅基地城乡间流转应以大城市周边农村地区为试点,从城郊农村向偏远农村逐步推进。同时,要借鉴土地发展权制度,对尚未实施宅基地城乡间流转政策的农村地区的居民予以补贴。对于宅基地所具有的财产价值,主要通过放开抵押、担保、出租等与宅基地的居住保障功能较为兼容的财产收益方式给予保障。     

流通现代化与物流发展趋势初探

物流是流通的现实载体.流通现代化必然要求物流现代化.物流为适应流通现代化而呈现出新的发展趋势:狭义的物流观念向广义的物流观念转变;封闭式的物流管理体制向开放式物流管理体制转变;企业自营物流向第三方物流转变;落后的物流手段向现代化物流手段转变;体力型物流从业人员向智力型物流人才转变.     

双循环发展的改革开放空间试验场——我国开发区的缘起、演进和趋势

开发区是我国改革开放进程中重要的"制度安排",在制度转型、市场机制培育、产业结构升级和带动地区经济增长等方面发挥着引领示范作用,但同时也存在政策效应边际递减、土地资源浪费、创新不足等诸多问题.梳理我国开发区过去三十多年的发展经验和不足,并展望其未来定位是一项重要的研究课题.在详细讨论我国开发区的缘起、动力机制、发展阶段、功能演变、面临问题的基础上,文章从制度安排、比较优势、产业集聚和商业环境四个方面总结了我国开发区取得的成功经验.未来,开发区的发展应实现从生产到生活、从效率到公平、从地的繁荣到人的繁荣、从外围到中心、从专业化到多样化、从高速增长到高质量发展、从对外开放到国内国际双循环等方面的转变.     

中国农村土地制度变迁的历史溯源与现实观照

土地是农民赖以生存的基础,土地问题是当前中国农村最基础、最广泛、也是最为复杂和棘手的经济社会问题之一,而土地制度则是一切土地问题的源头和总根源。当代我国农业土地制度大致经历了土地改革、合作社和人民公社化、家庭承包责任制三个时期,内生性动力和外部推动力是影响制度变迁的动因。当前我国农村土地制度面临土地产权界定模糊、土地经营细碎化情况严重、土地征收和补偿制度不完善及土地流转不规范等现实困境,而明晰土地产权主体、土地规模化经营、完善土地征收和补偿制度以及规范土地流转是土地制度改革创新的方向。     

制度模糊性下农村土地产权的变革

我国农村土地产权制度在正式规则和实施特征两方面存在模糊性,正式规则的模糊性主要表现为政府的有意性模糊和两种形式的产权公共域,实施特征的模糊性则表现在渐进式实施和选择性实施两个方面。已有的农村土地产权制度改革按照产权由模糊到清晰的逻辑,主要沿着不断拓展土地承包经营权内涵和逐步增强地权稳定性两条主线逐步展开。新一轮农村土地产权制度改革仍然需要坚持产权逐步清晰化路径,以土地确权为基础,以“三权分置”为原则,合理细分土地产权;以土地财产权实现为重点,进一步拓展土地承包经营权内涵;以建立城乡统一的建设用地市场为切入点,逐步提高农村集体土地产权强度。     

农业劳动力老龄化对土地利用效率的影响

通过构建农业劳动力老龄化—要素投入—土地利用效率的理论分析框架,从个体维度、家庭维度实证分析劳动密集型农产品生产中农业劳动力老龄化对土地利用效率的影响。研究表明：随着决策者年龄增加,倾向于依靠自我剥削机制增加自用工投入,家庭老龄化程度负向影响自用工投入、资金投入,对土地利用效率产生消极影响;增加劳动、雇工、资金投入有利于提高土地利用效率,但土地净生产率更依赖于农户自有生产要素。决策者受教育程度、农业机械固定资产原值、苹果收入占比、土地流入、细碎化程度、有效灌溉面积占比、是否获得政府补贴正向影响土地利用效率,决策者年医疗费用、家庭土地规模、自然灾害、村里是否有技术员负向影响土地利用效率。据此,应通过引导土地合理流转、关注农民健康与收益分配化解农业劳动力老龄化的消极影响,通过向农民投资、强化补贴与灾害预警增强农户的土地利用能力。