宅基地房屋买卖的困境破解：以占有保护为核心

在合同业已履行,买受人已占有宅基地房屋的前提下,城镇居民购买宅基地房屋用于生活居住,该宅基地房屋买卖合同应认定为有效。这并不违背禁止土地投机的政策目的,也未违反公共秩序。诚实信用原则既能成为分析合同有效的解释依据,也可基于结果的实质不正义,通过个案规范加以论证适用。在认定合同有效的前提下,买受人对宅基地房屋的占有是基于债权的占有,其性质是一种具体的财产利益,这种基于完全正当权源的占有足以对抗出卖人的返还请求。买受人继续占有宅基地房屋,出卖人仍静态保有宅基地资格权与宅基地使用权,只是在房屋未灭失或未拆迁前,出卖人的现实利益无法得到具体实现。从这一角度来说,农民在宅基地房屋上设定无身份限制的居住权可成为未来盘活闲置宅基地资源的有效方式。