房地产业的高利润与政府行为——基于制度视角的观察

当前房地产业存在着很高利润,人们对高利润的产生原因做了许多的分析。本文从制度的层面,分析了政府对土地供给的完全垄断所带来的地租效应、对房地产市场的管制所引起的寻租效应,提出这两种效应均给房地产业带来了巨额的利润。因此,要消除房地产业高利润,需要对现有的房地产制度及管理模式进行制度变革。     

对提高居民边际消费倾向的思考及其对策

从二战前后美国居民个人储蓄率下降这一现象出发,根据凯恩斯的边际消费倾向理论,研究是哪些因素影响了美国居民的边际消费倾向,并进一步分析引起这些因素变化的深层次原因.最后,根据前面的分析探讨提高我国居民消费倾向应采取的对策.     

土地财政、投资依赖与经济粗放型增长

对2003-2011年全国除西藏外的30个省级地区进行的实证分析表明,投资比重不断提高与这一时期形成的土地财政有着显著的关系;相比而言,经济发达地区对土地财政、对投资的依赖程度要小,而中部地区对土地财政与投资的依赖程度最高,经济欠发达的中部地区过于依赖土地财政和房地产业来发展经济,更加强化了我国经济的粗放型增长模式     

租赁性住房企业化供给的市场困境与政策选择

租赁性住房企业化供给的市场困境主要为投资收益太低、税负较重以及资金筹集困难等。通过对住房租赁企业投资收益与成本进行测算,发现售租比、利率及税费是影响住房租赁企业发展的关键因素。围绕这三个关键因素可进行不同模式的政策设计,即限地价模式、限利率模式、住房保障模式,以支持不同地区、不同市场的住房租赁企业的发展。对于房价很高、售租比很大的大部分城市,可选择降低土地成本、实施土地限价出让、减少税费、提供长期性贷款的政策支持模式;对于售租比较为合理的部分城市,可选择提供长期性低利率贷款、减少税费的政策支持模式;此外,对于中低收入家庭的住房困难问题,可选择全方位的税费减免、土地限价、长期性低利率贷款的政策支持模式,作为住房保障体系的重要补充。     

城镇化趋缓背景下株洲市房地产市场风险测度

湖南省株洲市城镇化率已达到较高水平,城镇化速度明显放缓,导致住房需求增长乏力,楼市发展受到冲击。选取影响株洲房地产市场的宏观、行业与微观层面的12个指标,运用综合赋权功效系数法,对株洲房地产市场进行风险测算。结果表明,2016—2020年,株洲房地产市场风险虽仍处于安全区间,但安全系数越来越小,有趋向危险区间的风险。基于此,建议从加强预售资金监管、提高开发门槛、探索现房销售模式、抓住长株潭都市圈发展机遇等方面,化解城镇化趋缓所带来的房地产市场风险,促进房地产市场平稳健康发展。     

“经济人”视角下地方债务问题解读

地方财政支出占全国财政支出的比例在过去20年里不仅没有减少,反而呈现缓慢增长趋势,这说明分税制改革并没有导致地方财权的减小,也不是地方债务膨胀的主要原因。地方债务膨胀的根本原因在于地方政府主导经济发展的模式以及地方政府官员的“经济人”行为,包括政绩考核下的投资冲动、上级政府监督中的利益共容以及官员的寻租行为。