农村住宅买卖合同的效力——以“房地产权分离原则”和“房地交易一体原则”的区分为研究视角

随着近现代城市多层建筑的出现，产生了房地产权分离原则。该原则逐渐成为整个不动产领域的立法原则，其目的在于赋予多层建筑中的区分所有权人单独处分其房屋的权利。另外，考虑到房地物理属性的不可分性，在房地产交易时应坚持房地一体原则。我们应根据房地交易一体原则，而不是产权分离原则去判断农村住宅买卖合同的效力。农村住宅买卖合同的标的物，既包括农村住宅，也包括宅基地。我国法律对取得宅基地使用权的主体资格有限制性规定，如果农村住宅买受人不具备取得宅基地使用权的资格，转让宅基地使用权无效，根据房地交易一体原则，宅基地使用权转让无效会导致农村住宅买卖合同整体无效。