发展和完善我国房地产投资信托的思考

房地产投资信托是我国房地产业新兴的一种融资方式.房地产投资信托可以通过直接贷款、股权投资等方法,在不同层面、不同阶段为房地产开发项目设计出合适的个性化金融产品,它可以解决房地产开发的资金来源问题,改变目前单一依靠银行贷款的融资模式,降低金融风险.但我国的房地产投资信托还处在起步和探索阶段.如何有效地利用这一新的融资方式己经成为房地产业、金融行业乃至政府的重要研究课题.文章在借鉴美国房地产投资信托经验的基础上,通过对我国房地产投资信托存在的问题进行分析.提出相应的解决对策.     

价值管理在住宅开发项目目标成本控制中的应用研究

对住宅开发项目进行目标成本控制是住宅项目管理者实行成本精细化管理的举措,是住宅项目成本管理由外延管理向内涵管理的质变.运用价值管理的分析方法,选取住宅开发项目成本数据进行实证研究,将住宅开发项目目标成本作为项目价值管理的对象,通过从投资决策阶段、规划设计阶段到施工建设及运营阶段全过程的价值传递,从而得出了价值管理运用于住宅开发项目目标成本管理中可以达到优化方案,实现成本目标的结论.     

建设工程投资成本及其控制目标的分析

为了解、控制建设工程项目实际成本,防止投机资金过度涌入建筑和房地产市场,避免通货膨胀,需要分析建设工程投资成本,了解其主要控制因素,才能确定成本控制目标。在此以建设行业有代表性的实例作为研究对象,结合实践,运用统计学的差异性的理论、方法,研究结果表明建筑安装工程费、管理费用、土地及相关费用是建设工程投资成本的主要控制因素,同时土地及相关费用所占比例的标志值差异程度最大,因此确定控制建设工程投资成本的目标是严格限制土地费用的过快增长、削减不合理的管理费用和规范建筑安装工程造价管理。     

供应链成本控制体系及其有效性评价

供应链是为适应专业细分趋势而提出来的一种新的管理模式。采用供应链合作开发的模式．建立一个整合房地产项目上下游企业的协调体系，可以有效地降低开发成本。以重庆房地产项目为例。研究房地产企业如何基于供应链的视角，建立成本控制体系，并基于SPSS主成分分析对其有效性进行评价。     

物业管理的早期介入

物业管理在房地产开发的设计、施工、销售、验收与交接等四个阶段的早期介入具有重要意义。因此,房地产开发企业对物业管理早期介入应引起重视,而物业管理企业应利用其专业化优势,早期介入到房地产开发阶段,共同参与物业的规划、设计、施工、验收各环节,这对保证物业项目的设计合理、质量良好具有重要作用。     

浅谈房地产开发企业的成本核算

房地产投资项目具有资金投入大,建设周期长,成本核算环节多,投资风险高等特点,这就更需要精打细算,规避风险,力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。本文对房地产开发企业成本核算进行了探讨,包括五个方面:加强制度建设和组织落实;做好成本核算的基础工作;确定成本核算对象和成本项目;成本费用的归集、分配和结转;强化会计监督,保证会计核算真实性。     

南京正大经济开发有限公司

南京正大经济开发有限公司前身为南京正大经济开发总公司,公司成立于1992年8月,现为国家一级房地产开发企业,主要从事资本项目投资和房地产开发。新公司于2003年9月改制重新注册。目前,公司下设8个科室,6个项目部和2个子公司。     

入世背景下南京房地产业的市场空间、竞争态势与应对策略

现阶段，南京城市化、再城市化进程加快，房地产业显现出高速成长的特征，并已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业这种高成长性的源泉是居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长；房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。加入WTO，在推动产业升级和消费需求结构升级、增强有效供给、扩大有效需求等方面，带来房地产业及住宅业巨大的发展空间。但中国加入WTO跨国公司势必大举进军中国房地产业，使南京的房地产发展商、房地产策划业和销售代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。南京房地产业发展中还存在一些难题亟待解决。因此，必须从开发项目的规划审批、房地产开发项目的品质控制、房地产市场结构的调整、土地市场的健全和完善、房地产市场管理体制的改革等方面，加强对南京区域房地产市场的调控，促进房地产业的持续、稳定发展。     

入世背景下南京房地产业的市场空间、竞争态势与应对策略

现阶段，南京城市化、再城市化进程加快，房地产业显现出高速成长的特征，并已初步形成新的消费热点和投资热点，房地产业这种高成长性的源泉是：居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长；房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长，加入ＷＴＯ，在推动产业升级和消费需求结构升级、增强有效供给、扩大有效需求等方面，带来房地产业及住宅业巨大的发展空间。但中国加入ＷＴＯ跨国公司势必大举进军中国房地产业，使南京的房地产发展商、房地产策划业和销售代理业、房地产金融保险业不得不面对日益强烈的竞争压力。南京房地产业发展中还存在一些难题亟待解决。因此，必须从开发项目的规划审批、房地产开发项目的品质控制、房地产市场结构的调整、土地市场的健全和完善、房地产市场管理体制的改革等方面，加强对南京区域房地产市场的调控，促进房地产业的持续、稳定发展。     

关于工程项目成本控制的思考

在我国,工程项目成本管理一直是项目管理的弱项。在项目前期,由于没有深入地调研,不能准确估算完成项目活动所需的资源成本,造成开源不足的局面,甚至部分项目根本就没有经过科学的预测和分析,决策失误,不能获得盈利也就在所难免了。本文主要结合作者进行工程项目成本管理和财务决策的经验,论述如何对工程项目成本进行稳健控制。 一、成本控制原则 (一) 全面控制原则。项目成本控制应坚持全员和全过程控制的原则。 (二) 动态控制原则。施工项目是一次性的,成本控制应强调项目的中间控制,即动态控制,因为施工准备阶段的成本控制只是根据施工组织设计的具体内容确定成本目标,     

我国房地产开发企业融资现状及渠道探析

房地产业作为我国国民经济的支柱产业之一,近年得到了较快的发展。然而,随着房地产业的蓬勃发展,房地产开发企业对资金的需求量增加,“融资难”的问题逐渐暴露出来。其原因是我国房地产开发企业融资渠道单一、融资工具落后、筹措资金困难等。为此,必须建立符合我国国情的房地产融资渠道,如房地产投资信托、寿险公司融资、利用外资、企业并购与重组等,同时政府也应为房地产企业创造良好的投融资环境。     

我国房地产开发企业融资渠道比较研究

房地产业是高风险、高投入、高回报的资金密集型行业,充裕的资金筹备是保证企业正常运作的前提。随着国家对房地产业的历次宏观调控,房地产开发企业面临的筹资困难问题越来越突出。如何解决房地产开发中的融资问题,开拓新的融资渠道,成为每个房地产开发企业亟需考虑的关键问题。对我国房地产开发企业主要融资渠道的比较分析可知,要想从根本上实现房地产融资渠道的多元化,不仅仅需要房地产开发企业结合自身条件选择最佳的融资途径,更需要管理层从整个金融体系和制度方面加强建设,为房地产开发企业融资创造一个良好的环境。     

房地产市场调整对产业结构优化的作用及建议

房地产业链条长、影响广,对多个产业部门的投资、布局、升级都有深远的影响,房地产市场调整有利于这些产业部门要素成本结构和资本结构的合理化、过剩产能的消化和控制以及产业的转型升级,从而推动产业结构优化.采用世界投入产出数据库的分析表明,我国房地产业对金融业、租赁业等服务业部门和电气设备、金属加工、化工等制造业部门的关联效应最大.为了更好地发挥房地产市场调整促进产业结构优化的积极作用,要保障制造业用地,控制土地要素成本上涨,发挥技术进步在房地产业和房地产市场发展中的重要作用,执行更高建筑标准,淘汰落后产品和工艺,促进房地产业与新兴产业的融合发展.     

商业银行房地产开发贷款风险及防范

由于现阶段我国房地产市场发展迅猛,使得商业银行房地产开发贷款规模不断增长。本文从影响商业银行房地产开发贷款风险的因素人手,采用层次分析法对政策风险、评估风险、操作风险、市场风险、信用风险进行了量化分析。结果表明：目前我国商业银行房地产开发贷款所面临的风险主要是评估风险和信贷风险。建立完善的评估体系与信用体系,是防范与控制房地产开发贷款风险的主要途径。     

我国房地产资产证券化探讨

房地产资产证券化就是把房地产投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。本文首先对我国发展房地产资产证券化的必要性进行分析,接着研究我国房地产证券化的现状和发展障碍,最后结合次贷危机美国住房抵押贷款证券的经验教训,从金融体系、法律法规、中介服务机构和信用评级体系等方面提出健康发展中国房地产资产证券化的建议。     

房地产功能价值论与中国房地产市场投资

现阶段中国房地产市场呈现的一个突出特点是 :一方面房产总量急剧增加 ;另一方面大量的房产被空置。这个现象一直困扰着人们。中国房地产市场令人瞠目结舌的发展速度 ,使得中国在短短二十余年时间里走完了西方同类市场上百年甚至数百年所走过的历程。也正因如此 ,在中国 ,建筑技术进步已经不再是一个缓慢的过程 ,房地产功能更新换代需要的时间被大大压缩了。多年来 ,西方发达国家在房地产经济领域一直沿用被称为“区位圣典”的区位至上论。然而 ,在中国现实的房地产经济中 ,仅仅从区位的角度来分析房地产市场价值的变化 ,还远远不能解释这一中国独特的经济现象。从时间维度上看 ,在量和实现可能性两个方面 ,房地产功能价值的剧烈变化正十分明显地影响着房地产的市场价值。我们所提出的房地产功能价值论创新性地将房地产功能价值置于和区位价值同等重要的地位。这个新的理论模型能够为揭示和纠正房地产市场投资过程中的诸多误区提供有力的理论依据。     

世界各国调控房地产业的对策

房地产业的发展由于其投入资金巨大、对相关产业的带动性强和关系到全国人民的生活环境和生活质量,所以世界各国政府对其都相当重视,国际经济在进入21世纪的稳步发展,促进了世界各国的房地产发展,通过对日本、美国、俄罗斯和新加坡等国的房地产发展和政府对房价上涨采取的相关调控政策的分析和研究,以求将一些符合市场规律的调控政策和运作思路提供给读者,希望国内相关人士在我国房地产健康和持续发展的过程中作为参考和借签。     

我国房地产金融衍生品制度创新探讨

房地产金融衍生品制度创新是房地产金融市场发展的必然之义。实施制度创新,是房地产金融机构在内在动力和外在压力下的必然结果;实施制度创新,将保证中国房地产金融衍生品市场在发展初期就能有良性的制度规范。房地产金融衍生品制度创新是一个系统体系,我国需要从多方面着手构建完善的房地产金融衍生品制度创新体系,并构建完善的制度创新环境保障体系。     

中国房地产税制:存在问题与改革设想

在现代市场经济条件下,房地产税制具有十分重要的功能。现阶段中国房地产税制存在房地产税收功能分散,房地产税种设置交叉重叠现象突出,计税依据不符合国际惯例,房地产保有环节税负偏轻和房地产税权分布结构不合理等问题。中国房地产税制改革已进入基础性制度建设阶段,必须按照"宽税基、简税种、低税率"的原则,实现房地产开发流转环节税收为主向房地产保有环节税收为主的房地产税制转型,去土地财政化,这就要适时开征房产税。开征房产税可以分两步走,近期对居民新购商品房超免税标准部分征收房产税,中长期覆盖到居民已购存量房地产。