论地上权

地上权是一种古老的物权形式 ,但对现代市场经济的发展又有着高度的适应性。就法律性质而言 ,地上权属于用益物权的一种 ,地上权的取得原因有基于法律行为和法律行为以外的事实二方面。地上权人享有对土地的占有使用权、权利处分权、相邻权等权利 ,承担支付地租和恢复土地原状的义务。我国未来的物权立法应摒弃土地使用权的概念 ,直接采用地上权的概念 ,建立统一的地上权制度     

房地产抵押中法律问题的探讨

一、关于房地产抵押标的物的范围问题（一）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权。房屋和土地具有密切联系，从自然属性来说，房屋是不可脱离土地而独立存在的，具有房依地建、地为房载，房地不可分的特性。但在法律上，对土地和房屋的权利是否可以分开...     

宅基地使用权物权化探微

《物权法》的颁布确立了宅基地使用权的物权地位,但短短四条的法律条文并未体现出用益物权的应有权利。单一的住房保障价值取向在市场经济的冲击下,已不能满足农村生活的需要。对宅基地使用权物权化的讨论既要考虑其深刻的历史背景,反映宅基地使用权的福利属性;也要重视现实需求,突出宅基地使用权的财产属性。由于宅基地使用权兼具福利和财产双重属性,与传统物权法上的保障特定主体生存利益的人役权和提升土地资产效用的地上权具有相似之处,因此在体现福利属性的初始取得阶段,宅基地使用权应体现人役权特点,在之后的体现财产属性的流转及消灭阶段,应适用地上权规则。     

我国农村土地抵押的实践困境与法制完善

农村土地抵押的客体是土地使用权,按照现行法律规定,不同类型的农村土地使用权具有不同的抵押能力。近年来,土地权利形态多元化现象在各地土地市场化实践探索中日益凸显,农村土地使用权的具体形态能否抵押取决于立法选择。农村土地抵押的长期、有序运行有赖于相关法制保障,我国需要修订相关民事法律,健全农村土地确权登记和公示制度,完善农村土地银行和农村土地使用权价值评估制度,构建农村土地抵押融资的风险防范机制。     

“土地使用权与地上建筑物同时抵押”质疑

一、现行立法例及其评价我国现行立法对土地使用权与地上建筑物和其他附属物同时抵押问题的规定,主要体现在《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《中华人民共和国担保法》中。１、《城市房地产管理法》第４７条规定:“依法取得的房屋连同...     

宅基地使用权抵押的现实困境与破解之维——基于578份裁判文书的分析

宅基地使用权抵押是在不改变财产归属和利用关系的状态下，对财产价值的进一步发挥，是乡村振兴中赋予农民财产权益绕不开的话题。相对于法条上的严苛禁令，宅基地使用权抵押的实践则生动活泼，农民采用宅基地使用权抵押的行动早已悄然成风。基于裁判文书的分析清晰表明，宅基地使用权担保是农民普遍存在的产权诉求，宅基地财产担保功能的发挥存在多重困境。农民的土地财产权法律认知不足、农地的社会保障属性、产权确认不充分、宅基地流转障碍共同影响了宅基地使用权担保功能的实现。宅基地使用权能否抵押？社会各部门之间虽有行动偏差，但也存在趋同性空间。宅基地使用权抵押是农民的产权融资行为，未来应以有限抵押为原则设计相关制度。具体而言，就是立足于顶层设计落实农民的居住保障，着眼于居住升级完善金融供给，完善抵押配套制度以促成抵押担保的实现。     

我国土地银行的法律制度构建研究

近期中央系列政策文件提出了集体土地使用权抵押的改革目标,但囿于金融主体的逐利性,集体土地使用权抵押尚缺乏实现路径;国外和我国台湾地区设立了独立的、具有完备层级结构、以农地权利抵押为主要业务并通过发行土地债券汇集资金的土地银行,可资引鉴;在我国现行法律框架内,土地银行应属于独立于政府部门的政策性银行,采用多方持股的公司制。土地银行专门从事集体土地使用权抵押业务,并可将债权与抵押权作为担保发行土地债券。     

住宅小区地下车库权属问题探析

目前,地下车库有独立的建设用地使用权,还是与地上建筑物享有同一建设用地使用权? 国土资源部<关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函>[2000]171号文件明确规定:"①凡是与地上建筑物连为一体的地下建筑物,其土地权利可以确定为土地使用权.     

关于房地产权70年大限问题的思考——兼评《物权法》（草案）第一百五十五条

作为人们普遍关注的建设用地使用权期限及期限届满后地上建筑物的归属问题,期待《物权法》给予明确的回答。深圳市的实践及国外关于土地使用权期限的相关规定给予了我们很多有价值的启示。由于我国建设用地使用权的规定还存在诸多缺陷,建议《物权法》进一步明确土地使用权期限届满的法律后果,延长土地使用权的期限,明确期满续期的方式,以消除人们的疑虑。     

房地产纠纷到哪儿说理

根据民事诉讼法及房地产方面法律、法规的有关规定,下列房地产纠纷案件,当事人可以直接向法院起诉: 1.以房屋为标的物的房屋确权、买卖、租赁、典当、抵押等和以土地为标的物的土地出让、转让、租赁、抵押及侵犯所有权和使用权的纠纷。     

林地使用权抵押法律问题研究

林权抵押是当前林权制度改革的一项重要内容.由于有关森林资源的立法简单地将林地使用权等同于承包经营权,现行法律又禁止以家庭形式承包的土地承包经营权进行抵押,导致了实践中作为林权重要权利之一的林地使用权存在抵押不合法的情形.如何在立法价值和技术层面有效地解决这一突出问题,更好地实现林地使用权人的收益权,发挥林地使用权人的积极性是实现林地资源可持续发展的关键所在.     

农村土地使用权流转难在何处?

党的十五大和十五届三中全会，为土地使用权的流转提供了政策依据。但是土地依然无法突破封闭、凝滞的局面，特别是土地延包三十年的政策出台，并未出现改革初期农民获得暂时使用权欢呼雀跃的情形，许多农民（特别是平原地区的农民），不仅不想续签合同，而且现在就不想种地了，抛荒、弃田、退包的农户与日俱增。土地使用权出现了卖方市场，按理说在中国当前的生产力水平下，土地使用权的供给不会过剩。出现这种逆政策行为，原因是多方面的。笔者认为关键是土地使用权流转的外部环境不成熟。一、从土地使用权流转的条件来看：土地流转的交易…     

空间权若干问题在物权立法中的体现

空间权分为空间所有权与空间利用权。我国土地公有的性质决定了空间所有权只能是公有 ,一般主体取得的只是空间利用权。作为空间权的标的 ,“空间”范围仅指在附属于地上权空间之外的由国家或集体所有的空间。地上权人对自己土地一定上下空间的使用 ,是地上权的当然附属部分 ,不能作为独立的空间权的标的。此理论为我国正在起草的物权法应如何规范空间权提出了参考性设计思路。     

宅基地使用权抵押贷款:实践模式与治理机制

我国宅基地使用权抵押贷款还处于初步探索阶段，面临着担保难、抵押难、风险大等困境。在重新审视宅基地使用权抵押贷款制度变迁历程基础上构造一个实施主体－实现机制－经济绩效考察的理论分析框架，进而对内嵌于政府主导型、金融机构主导型和农民自主型三种不同的现实探索模式进行比较研究，发现宅基地使用权抵押贷款制度的创新与实施为推动乡村治理现代化进程提供了动力，有利于推进国家治理体系和治理能力现代化。透视宅基地使用权抵押贷款，其主体应该是农民和金融机构，而政府应当发挥辅助作用，尤其在市场发育完善的地区更应当充分发挥农民和金融机构在博弈中的作用，政府只作为“守夜人”负责规范和监督各方主体的行为，这样能产生更大的经济绩效。未来宅基地使用权抵押贷款制度的路径依赖的强化方向应是如此。     

论土地商品属性与土地市场体制的基本特征

（一）与普通商品相比较，土地的商品化是有其特别严格的条件限制。即一般的商品买卖，多表现为商品所有权转移，而土地作为商品买卖，多表现为商品使用权转移。虽然在特定场合，土地商品买卖，也发生所有权的转移，但这种转移是单向的，而且表现为公有化程度的升级，即出卖者只能是集体，购买者只能是国家，集体只卖不买，国家只买不卖。即使是土地使用权的买卖，也是由国家严格控制的。这不仅表现在只有国有土地使用权才能进行买卖，而且表现在土地使用权作为商品经营和进入流通的第一步，即土地使用权出让市场或一级市场，也是由国家独家…     

加速农村土地使用权流转的对策探讨

市场经济是一种效率较高的资源配置方式 ,土地使用权的自由流转是社会主义市场经济的客观要求。随着经济全球化及高科技在农业生产中的应用 ,包产到户生产方式的作用在衰减 ,应当让农村的土地流动起来 ;农民在享有土地经营权的同时 ,对土地有转让、入股、抵押的权利 ,在此基础上 ,建立农村中介组织 ,使生产与市场紧密结合     

集体建设用地使用权若干问题研讨

集体建设用地使用权不能简称为集体土地使用权 ,权利主体包括农民个人、土地所属集体社区以外的组织 ,权利客体为乡村非农建设用地 ;其取得方式主要有批划、买卖、初始登记和继承 ;权利人对于建设用地可以占有、使用、收益 ,其中的使用权应包含权利转让权、权利投资权和抵押设定权 ,作为用益权 ,权利人就享有物上请求权 ;其终止原因有土地灭失、放弃、权利人死亡、期限届满、国家征用等。法律不应当严格禁止集体建设用地使用权进入市场流转     

土地产权、土地金融与农村经济增长

随着我国工业化和城市化进程的加快,特别是农业经营模式的改变,家庭联产承包责任制土地产权权能不足的弊端开始显露出来,从而抑制了农村金融发展,导致农民在农村和城市中的双重贫困.在土地所有权改革存在意识形态刚性束缚的情况下,大力提高土地使用权权能,可以改善城乡二元金融结构,缓解农村金融贫乏.含有土地抵押信贷的农业经济增长模型告诉我们,土地使用权权能的增强,可以通过土地金融机制带来农业资本投入的增加和农村经济的长期增长.当前我国农村可以选择的土地金融模式按照金融化程度依次包括土地信用合作社、土地融资租赁和土地证券化.在土地使用权权能提高后,这些土地金融模式可以更好地促进农村经济增长.     

划拨土地使用权市场化的博弈分析与制度创新

对于存量划拨土地使用权，除了公共产品用地，都必须实行产权市场化的改革，将不具有自由的转让权的划拨土地使用权转化为具有自由的转让权的土地使用权。在划拨土地使用权的市场化过程中，中央政府、地方政府(土地所有者)和划拨土地使用权占有者都企图通过划拨土地使用权的市场化获得更多收益，三方的收益实际上是对同一潜在收益的分割，三方利益目标具有冲突性，因而划拨土地使用权市场化的制度变迁的路径取决于各自的谈判能力，是三方博弃的结果。现行的制度安排，使那些厌恶风险或风险中性的划拨土地使用权占有者倾向于进入公开土地市场交易或继续占有土地使用权，而偏好风险的划拨土地使用权占有者倾向于进入灰市交易。灰色土地产权交易虽能使资源配置效率有所提高，但结果却使市场失去公开、公正、公平和公信。因此，必须进行相应的土地产权制度创新和土地市场创新，从而制止土地产权的灰色交易。一是降低土地市场的交易成本，提高划拨土地使用权的占有和使用成本，加大划拨土地使用权进入灰市交易的惩罚成本。二是在国有企业改制成企业重组过程中，必须按照促进划拨土地使用权市场化的要求，进行划拨土地使用权处置规则的创新。三是清理各种土地收费项目，原则上取消一切土地收费，使土地收费转变为地租或地税形式存在，并强化土地税收制度建设。     

改进中国房地产司法体例的几点建议

土地使用权与地上建筑物所有权是房地产法学的热点问题之一。随着中国房地产市场的发展成熟 ,中国现有房地产司法体例与市场现状的冲突逐渐突出。作者结合自己在法律实务中的体会 ,从分析土地与地上建筑物的法律关系出发 ,就改进中国当前房地产司法体例提出几点建议