论我国城市土地供给的产权创新

探索中国快速城市化和市场化改革中,城市土地供给的新产权体系.改革思路是以现行土地所有权和土地使用权两权分离为制度框架,以强化和完善土地使用权权能为核心,以土地公有私用、保护私用为重点,以有利于城市管理和房地产市场发展为目标,通过增设城市地上权、城市地役权和土地发展权,构建城市土地使用权为核心的新土地产权体系.同时,还必须与土地供给管理体制改革相互配套.城市土地供给的产权重构,是城市土地供给管理由单一行政手段向行政、经济、法律手段并用的法律基础,它更适应中国当前社会经济发展的需要.     

对城市土地经营的思考

自从实行了城市土地使用权有偿出让制度后,城市土地市场显化了城市土地使用权益的市场价格,在利益的驱使下,导致城市土地市场经营混乱。本文基于这样情況下,提出规范城市土地有形市场,探讨解决城市土地经营的新路子,从而建设一个经营秩序良好的城市土地市场。     

我国城乡结合部土地利用立法完善

我国城镇化的发展使得城乡结合部土地利用出现出新的趋势,主要表现为:土地撂荒增多,建设用地使用权设立和流转方式过少,宅基地的用益功能增多。立法中应增加城乡结合部承包地使用权,建设用地使用权和宅基地使用权的设立和流转方式;增加其用益功能;强化土地行政执法和土地行政执法问责追责制度;强城乡结合部社会保障立法等配套立法。     

我国城市房屋拆迁中土地使用权的实现

我国城市土地归国家所有,可以依法确定给单位或个人使用,因而公民具有对城市土地的使用权。但在我国的拆迁安置补偿过程中,被拆迁人往往处于弱势地位,其城市土地使用权及价值很难实现,这也是开发商与被拆迁人之间纠纷不断的根源。借鉴德国的土地登记制度,我国在土地登记过程中,应该增加公民对城市土地使用权的比例,即房屋居住面积或建筑面积占该宗地总居住面积或建筑面积的比值,确保公民的土地使用权在拆迁安置或土地交易或转让中得到保护和真正的实现。     

我国土地使用权抵押制度的立法思考

土地使用权抵押作为债权的一种担保形式已越来越被经济交往的主体所重视,土地使用权抵押是一种十分有效的担保方式。但是目前关于土地使用权抵押的立法还远远不能适应市场经济发展的要求。一方面,关于土地使用权抵押的规定在立法上不够衔接,甚至互相冲突;另一方面,关于土地使用权抵押的规定在立法上不够全面和明确。立法上存在的问题导致在实践中产生很多争议。结合土地管理的实际,本文对土地使用权抵押在立法上存在的几个问题进行了探讨并提出相应的对策。     

农村土地抵押的运行实践与制度完善

农村土地抵押的客体是土地使用权,囿于现行法律规范不同类型的农村土地使用权具有不同的抵押能力;土地权利形态的多元化趋向在各地区的土地市场化运作模式中得以显现,不同的农村土地使用权形态能否抵押取决于立法选择.农村土地抵押制度的完善有赖于建设农村土地使用权流转规范体系,健全农村土地登记公示制度,设立农村土地银行和土地使用权价值评估体系,以及构筑农村土地抵押融资的法律风险防范机制.     

商品理论与我国城市土地使用权改革

马克思的商品理论是马克思劳动价值论的基础,也是马克思经济学的起点。土地虽然没有价值,但土地具有使用价值及价格,因此,马克思的商品理论同样适用于我国城市土地。商品理论的基本原理对于进一步完善我国城市土地使用权制度,深化城市土地使用权改革有着重要的指导意义。     

我国土地使用权对房屋所有权的限制

根据我国土地国有制的规定 ,土地使用者通过出让或转让方式获得的土地使用权 ,一方面虽然具有相对的独立性 ,另一方面却受到包括土地使用期限、国家收回权、国家无偿取得等规定的制约 ,从而客观上限制了房屋所有权的完整性。要解决此问题 ,需要进一步协调好土地所有权和使用权的关系 ,通过修改有关合同条款、完善立法等渠道 ,制定出我国完整的房屋所有权制度。     

论土地征收中宅基地使用权的补偿

我国现行国家层面立法对宅基地使用权征收补偿没有规定。实践中各地对宅基地使用权是否予以征收补偿做法不一,并在不同程度上损害了宅基地使用权人的利益。建议：在立法上明确规定宅基地使用权的补偿;以土地出让金为基础制定合理的宅基地使用权补偿标准;对相关法律法规出台前形成的宅基地应本着尊重历史与事实原则进行补偿;在房屋安置、自拆重建等非货币补偿中要注意补偿宅基地使用权的损失。     

俄罗斯土地他物权的立法及争议评述

俄罗斯选择了市场经济体制作为改革的目标模式,加强财产利用已经成为不可忽视的趋势。民法典和土地法典对土地的永久使用权、终生继承占有权、对他人土地的限制使用权的规定,较完整地构成了俄罗斯的现代土地他物权制度,也体现出俄罗斯根据本国的需要对土地他物权的立法所作的必要调整。     

城市化进程中耕地立法保护

在当前中国城市化进程中,城市化建设与耕地保护陷入两难之地。为研究城市化进程中耕地立法问题,在深刻认识城市化建设与耕地保护之间矛盾关系的基础上,通过相关数据进行分析。分析认为,城市化与耕地保护之间存在着矛盾,城市化率的提高部分建立在耕地减少的基础之上;要协调城市化与耕地保护之间的关系,运用土地集约利用原理为城市化建设与耕地保护提供路径,强调城市建设也是一种经营土地的方法,城市化建设与耕地保护是相互促进的关系;运用成本-效益分析法指出城市化进程中耕地保护的原则,比较城市化建设收益与耕地占用成本价值的多寡,强调运用法律的手段协调二者的关系。针对法律关于耕地资源保护中存在的耕地产权制度不足、土地流转制度严格、激励制度相对匮乏的问题,建议进一步明确耕地产权,在坚持农村土地集体所有制度的基础上,要创新农村土地的产权制度;建立适度简易的土地流转制度,让耕地作为一种要素参与到市场的竞争中来;加大耕地补偿力度,参考市场价格,增强农民保护耕地的意愿。     

农用地流转的武汉模式研究——基于武汉农村综合产权交易所的启示

近年来,农用地流转模式的探索成为我国农村产权制度改革领域的关键点。通过对武汉市农村综合产权交易所的实证研究,分析"武汉模式"产生的动因及其运行机制,运用AHP决策方法评价武汉市农用地流转绩效,指出"武汉模式"的风险和缺陷。结合武汉市在农用地流转市场建设中的探索,提出以农村土地产权制度改革为基础,推行农村土地经营权抵押融资,并完善利益分配机制、健全农村社保制度、明确农业企业准入限制以保护农民利益,出台激励政策扶持流转主体,以推动农用地流转市场长远发展。     

我国土地产权制度对耕地保护影响的研究

人多地少是我国的基本国情,耕地逐年减少是每一个国人都应该关注的问题。本文主要从国有土地产权制度和集体土地产权制度两方面进行具体分析,指出耕地问题出现的根源主要是土地产权制度存在缺陷,并提出相应对策。     

我国耕地发展权制度的反思与创新

通过梳理耕地保护与非农化配置制度的4个阶段历程,可以发现：我国耕地发展权制度经历了产权从缺失到确定,再到建立起总量控制下的计划命令的配置机制,再到当前朝着经济措施的配置机制转变的发展过程。当前,作为新增耕地发展权的市场交易机制——浙江指标交易、重庆地票交易、城乡建设用地增减挂钩等机制改进了耕地的空间配置效率与公平状况,作为现存耕地的发展权的价值补偿机制——成都耕地保护基金机制改进了耕地的产业间配置效率与公平状况。然而,现有制度创新依然存在耕地发展权种类设置不完全、产权归属不明晰、权能实现不完善等问题。为此,应该从种类设置、产权归属和权能实现等方面进一步清晰界定耕地发展权,并构建相应的市场交易或财税等配置机制,最终使相关经济主体既有机会在耕地保护中获得补偿,亦可在耕地非农化中获得收益,从而诱使正确的经济行为,实现耕地保护与非农化的最优均衡。     

当前农地制度对农民收入影响的分析与思考

农地制度下的家庭经营形式极大地提高了农民收入,但是,家庭经营形式下的小生产方式与大市场之间的矛盾越来越明显,对农民收入的进一步提高产生了制约。现行农地制度存在土地产权制度既很模糊又不完整,产权关系紊乱;土地承包经营权流转市场化程度低;土地的承包经营制度制约了农业经营规模的扩大和农业生产效率的提高等问题。探索以明晰土地所有权为核心的土地制度创新,才能进一步提高农业生产效率,提高农民收入。     

农村土地承包经营权流转与农村集体经济的转型——新一轮农村土地制度改革的法律思考

在肯定土地承包关系的前提下,通过促进土地承包经营权的流转来发展适度规模经济是我国农村经济体制转型的现实选择。农村土地承包经营权流转的改革意味着土地承包经营权由静态的物权质变为一种可自由处置的财产或生产要素,即财产化;而这样的变化将促使统分结合的双层经营体制转化为一种市场化、社会化的新型农村集体经济。虽然社区统一组织的全员土地股份合作是较为理想的选择,但现行《承包法》所确立的农户自愿流转方式已经能够支撑不同规模的经济形式,应是大多数农村集体经济转型较为现实的道路。目前最重要的是正确认识土地承包经营权流转与农村集体经济体制转型之间的关系,清晰描绘新农村经济体制目标和内容,然后探索支撑新型农村集体经济体制的农村土地产权制度。     

农民集体土地征收补偿原则探析

发达国家土地征收补偿普遍以市场价格为基准,补偿范围和补偿权利人涵盖广泛,实质上是以土地财产权为根基所确立的公正补偿原则。我国农民集体土地征收却以低价征收取代市场价格,补偿范围和补偿权利人也都存在明显疏漏,主要原因在于至今尚未确立农民集体土地所有权,因而在根本上缺失了公正补偿所赖以建立的产权基础,并由此导致农村征地冲突的日益尖锐。应尽早建立法权意义上的农民集体土地财产权,以此为基础将土地财产权与土地征收权这一内在矛盾予以制度化,才能确立现代土地征收制度所要求的公正补偿原则。     

中国土地政策目标的障碍与现实选择

我国土地政策目标是以整个农业发展目标为基础 ,以效率优先兼顾公平为基本出发点的。然而 ,由于受到市场经济条件下某些客观规律的作用及内外部环境的制约 ,土地政策目标在现实生活中频频发生矛盾或错位。具体表现为 :( 1 )土地使用权与产权异化的矛盾 ;( 2 )土地资源保护与比较利益的冲突 ;( 3 )土地资源配置效率与外部环境的矛盾。因此有必要重新选择我国土地政策的中心目标。我国土地政策的核心目标应是以效率优先为原则 ,扩大土地资源的集约化利用边界 ,以全面提高土地产出率。而具体的实现途径包括 :( 1 )推动土地承包的物权化和产权持有 ;( 2 )增加投入与激励相结合 ,提高土地集约化利用水平 ;( 3 )培养土地市场与价格体系 ,促进土地合理流转 ;( 4 )健全农村社会保障制度 ,优化外部环境。     

制约我国农村土地流转的因素分析

随着城市化的深入,农村土地流转问题日益成为农村经济发展的关键点。通过引用转出、转入土地两类农户各自的成本-收益模型,分析农村土地产权、农村土地市场、农村劳动力转移、农业经营等方面制约农村土地流转的原因,应实施明晰土地产权、加快农村土地市场建设、改革与土地流转相关的一些制度、完善农村社会化服务体系等促进土地流转的措施。