2003年以来我国房地产调控政策的效果、问题与创新

通过回顾2003以来我国房地产调控政策认为,我国房价高企的主要原因是低效的房开商开发经营体制攫取超额利润以及缺乏基本住房需求管理、供给管理、开发成本控制不当.局部区域垄断、地区性垄断和资源垄断是我国房开商获取垄断房价的根源.以房价收入比作为核心目标,建立统一的城市房屋价格调控机制,推行合作建房,实现城市房屋供给主体多元化等一系列房地产调控政策建议,以实现房地产市场的有效调控,抑制房价的过快上涨.     

实现房价调控目标与房地产市场健康发展的政策建议

十一五期间我国房地产调控政策频繁出台,但调控效果不彰。究其原因,有调控政策本身和执行力不足等外在问题,但根本在于当前中国经济结构和经济制度的内在矛盾以及社会各阶层利益诉求的分裂。要实现房价调控目标和房地产市场的健康发展,必须抓住内在矛盾,制定有前瞻性、综合性、连续性的调控政策,在兼顾各个市场主体利益的情况下有针对性地加以调控,调控要综合应用行政、法律、市场、科技、公众监督等手段。     

中国房地产市场调控中的预期管理——一个理论判断与实证研究

房价预期是影响我国房价大幅波动的主要动因,房地产市场宏观调控的本质是预期管理。调控政策的取向、成效,政策波动的影响以及“房住不炒”的调控新基调,都证明了预期管理的重要性。与一般宏观调控的预期管理不同,房地产市场调控中的预期管理具有一些自身的特点。提出房地产市场预期管理的概念,有利于创新房地产市场调控的政策理念,拓展预期管理理论的研究空间。在理论分析的基础上,本文建立一个包含房地产要素的DSGE模型对预期管理与房地产价格的关系进行实证分析,结果表明预期管理对房价具有重要调控作用。当前和今后一段时期,在房地产市场调整和分化的背景下,必须继续坚持“房住不炒”的政策理念和调控基调,依靠加强和完善预期管理政策来稳定和引导市场预期,促进我国房地产市场持续健康发展。     

政府公信力视角下的房地产调控政策分析

近年来,在房价一路高涨的背景下,我国政府频繁出台政策对房地产市场进行调控,但并未扭转房价过快上涨的趋势,反而陷入"越调越涨"的怪圈。本文通过分析房地产调控政策和房价的走势,从政府的公信力角度出发,运用时间不一致性和理性预期的理论,运用博弈论的方法建立模型,从理论上阐述了房地产调控政策低效率的原因。提出了诸如建立政府公信体系、推广房产税和建设保障性住房等政策建议,以通过提高政府公信力来影响房地产调控的效率。     

中国房地产泡沫测度及成因分析

为了有效识别中国房地产泡沫情况,本文采用单位根检验方法,对房价序列、租金序列、收入序列、房价租金比序列和房价收入比序列等进行平稳性检验,建立了房地产泡沫检测流程与房地产泡沫测度指标:房价租金比泡沫指标与房价收入比泡沫指标。进而,使用回归分析方法,从货币政策和财政政策两方面研究了房地产泡沫的影响因素。最后,对中国近年房地产泡沫现状进行了实证研究,结果表明:从2003—2013年之间,中国房地产市场或多或少存在泡沫现象,主要由利率变化与财政支出等因素引起,这为调控房地产市场泡沫提供了决策依据。     

推进城镇化、降低房价与房地产去库存——对我国35个大中城市的经验分析

推进城镇化和降低房价被认为是当前我国房地产去库存的主要措施.利用2001-2013年35个大中城市的数据实证检验推进城镇化和降低房价对房地产去库存的影响,结果表明:从整体上来讲,推进城镇化和降低房价确实能够有效消化当前我国过剩的房地产库存;但也表现出明显的地区差异,东部地区推进城镇化的作用明显但降低房价的作用有限,中西部地区降低房价的作用显著而推进城镇化的作用有限;此外,提高人均收入对房地产去库存也具有积极影响,而地方财政收入越高、人口密度越大的地区房地产去库存的压力越大.因此,房地产去库存应因地制宜,要根据各城市的房地产市场情况制定切实可行的政策,实现精准调控.     

新形势下中国房价问题的若干探讨

中国房地产价格多年来轮番上涨,产生一定泡沫水分。2010年4月份以来,国家出台＂新国十条＂在内的多重调控措施,旨在遏制房价上涨。本文针对房地产市场的当前特性、房价高位运行进行分析,探讨了调控房地产的必要性,提出相应的政策建议。     

基于机器学习方法的一线城市房价影响因素研究

一线城市的房地产市场在全国房地产市场中具有举足轻重的地位,因此,维持一线城市房价平稳从而对保障全国房价平稳健康发展具有重要意义。运用XGBoost等机器学习方法和SHAP值可解释性方法,对四大一线城市房价的主要影响因素及其在2012年前后的动态变化进行测算并分析,研究发现：第一,预期因素是一线城市房价上涨的主要影响因素,并且其影响在不断增强。第二,供给因素和需求因素对一线城市房价上涨也起到了较为重要的作用,不过其作用呈现出减弱态势。第三,货币政策等因素对一线城市房价上涨的影响相对偏弱,并且近年来其影响进一步下降。考虑到预期因素是一线城市房价上涨的最主要因素,因此对一线城市而言,稳房价的关键在于稳预期。进一步地,结合实证结果可知,需要让房价更多地由基本面因素来决定,并且通过稳定房地产调控政策来稳预期。一是从供给端发力,构建一线城市土地供给与房价以及土地供给与常住人口之间的联动机制。二是从需求端发力,缩小一线城市与其周边城市以及其他三四线城市之间的公共服务差距,从而减轻一线城市的外来人口压力以及由此引发的住房需求增长。三是保持房地产调控政策的连续性、一致性、稳定性,通过稳定政策来稳定房地产...     

土地市场化程度及其对房价的影响研究——基于面板数据模型的山东省实证分析

研究目的:分析山东省土地市场化程度对房价的影响。研究方法:计量经济学方法和面板数据模型。在单位根检验和协整检验的基础上建立面板数据模型。研究结果:(1)山东省土地市场化程度与经济发展水平、房价并不完全一致;(2)山东省土地市场化程度对房价的影响不显著。(3)山东省各地市房价的空间自相关性很低,房价不受周边区域市场价格的影响。研究结论:(1)进一步优化土地资源,实现土地市场健康发展;(2)影响房价的因素非常复杂,而且土地"招拍挂"制度不是高房价的决定因素。应采用差别化的房地产调控政策,因地制宜;(3)加快城市群有机联系和经济辐射功能。     

论房价决定地价——兼论当前房地产宏观调控政策

人们对房屋的需求(包括真实需求和投机需求)决定了房价的高低,而房价的高低决定了地价的高低.在"价高者得"的拍卖机制下形成的地价是由当前房价及开发商对未来房价的预期决定的.地价尽管是房价的重要构成部分,对房价的形成有一定影响,但这种影响不是决定性的,决定房价的因素是市场需求而不是成本.简言之,地价不能决定房价,而房价是地价形成的决定性因素.据此,房地产宏观调控的政策导向为调控房地产市场,重点应调控房价;调控房价,必须控制投机需求.     

房地产、经济增长与宏观经济政策

近年来房价上涨成为社会关注的热点,房价在中国不同区域差异很大.房地产对社会发展而言存在财富累积效应,能促进经济增长,但房地产市场一旦出现非理性行为,则会产生房地产泡沫甚至引发金融风险.土地财政、收入分配的两极分化、供需双方的价格预期以及国内金融支持和国外资金流入,是导致我国房地产扩张过快的主要因素；同时,中央政府的经济政策对房价的调控效果受到地方政府、开发商、银行等利益集团的制约.因此,对房地产市场的调控应找到一个合适的均衡点,不能引发短期的经济衰退,更不能膨胀泡沫.从长期来看,不能把房地产作为一个支柱产业来发展,应积极发展新兴产业和培植新的支柱产业；同时,要加快税收体制改革和收入分配体制改革.     

地方政府发展工具有限、非理性投机与城市房价泡沫变动

测算发现，中国一线城市和部分东部沿海中心城市存在明显的房价泡沫，但中西部城市的房价泡沫程度并不高。分解房价泡沫成分，非理性泡沫成分占比很大，这与房地产市场信息不对称、投资者认知偏差以及政府调控政策的不确定性有着密切的关系。从地方政府发展工具有限角度解释房价泡沫的生成机制，体现为地方政府在发展本地经济方面高度依赖土地财政和土地融资，降低了土地供给弹性，从而起到了助推房价泡沫生成的作用。在新型城市化和经济新常态背景下解决中国城市房价泡沫问题，应当避免大城市化，促进产业和人口向中小城市转移，推动城市群发展，同时应实行分城市差异化的房地产政策，而不宜全国“一刀切”。     

遏制房价持续上涨的法律思考

近年来，国务院出台了一系列的政策与措施，特别是颁布了“新国十条”对于遏制房价过快上涨起到了一定的作用，但调控形势仍不容乐观。文章从法律的视角重点分析了房价持续居高不下的宏观和微观原因，提出了调控房价的具体的法律对策，旨在为政府从法律层面调控房地产价格提供参考。     

对房地产市场调控有效性的反思

近年来房价一直居高不下,对政府调控政策熟视无睹.本文参照各方观点,分析了这一问题的深层原因,并就对房地产市场的调控提出了自己的建议.     

对房地产市场调控有效性的反思

近年来房价一直居高不下，对政府调控政策熟视无睹。本文参照各方观点．分析了这一问题的深层原因，并就对房地产市场的调控提出了自己的建议。     

我国商品房价格区域扩散效应研究——基于GVAR模型的实证分析

随着国内要素市场以及金融市场开放程度的不断增大,商品房价格在区域范围内的协同变动趋势已经越来越显著,房价的扩散效应成为导致一些地区房价过快上涨的重要因素。实证结果表明:我国房价总体上由东部向西部扩散。其中,东部地区房价的内部扩散效应较强,而中西部地区房价更易受到东部房价的外部扩散效应影响。三个地区的房价对外扩散效应依次递减。房价扩散效应,在一定程度上是近年来区域发展不平衡、经济结构失衡等问题的伴生现象。针对这一问题,地方政府应积极关注全国以及周边地区的房地产市场走势,对本地区的房价变动进行更为科学和全面的判断,从而更有针对性地制定调控政策。     

我国房地产宏观调控的重点和市场走向

2006年是我国进入新一轮宏观调控后,房地产宏观调控政策出台最多和调控力度最大的一年,调控后的房地产业,发展的长效机制正在逐步建立与完善,为房地产市场保持长期的和谐、健康、稳定的发展奠定了坚实的基础。土地资源使用的严格控制和规范的出让制度的形成,有效遏制了土地升值和违规出让对商品房价格产生的拉升作用。房地产业在调控中以规范求发展,以稳定保持续,已经从快速增长期进入理性发展期,部分地区的房价已经在一定程度上出现了理性回归。未来房地产市场价格的变化还将取决于政府对房地产市场的理解。     

我国房地产政策的演变与调控绩效

科学高效的房地产政策对促进房地产健康稳定发展,不断满足人民群众的多元化居住需求具有重要意义。1998年以来,我国开始对房地产进行密集的宏观调控,但房价整体呈现"越调越涨"的态势,调控效果和预期存在较大差距。政策的制定和实施是政策的主体与客体之间的动态博弈过程,忽视任何一方的反应都有可能使政策效果偏离政策目标,因此,在制定房地产调控政策时应充分听取地方政府、房地产商、银行和购房者等博弈主体的意见,使各方的利益能够得到兼顾。同时,应尽快筹划开展全国住房状况普查工作,并形成规范化的动态更新制度。     

关于我国房价在国家连续调控中仍持续上涨的原因及政策建议——从房地产市场各方博弈的角度分析

自2003年以来,为使房价保持稳定,国家连续出台了一系列调控措施,但房价却屡创新高。本文通过从房地产市场各方博弈的角度来对这一问题进行分析,探讨问题背后隐藏的原因,并有针对性地提出了一些政策建议。     

金融冲击与中国房价波动——基于动态随机一般均衡模型的考察

构建包含金融冲击的动态随机一般均衡(HDSGE)模型,考察金融冲击对我国房价波动的影响,研究发现:包含金融冲击的模型相对于未包含金融冲击的模型更好地拟合了我国经济的现实;金融冲击对我国房地产市场具有显著的冲击效应,并且积极的金融冲击在增加房地产部门投资的同时降低了其他部门的投资;同时,金融冲击具有扩大货币政策冲击效应的“加速器”作用.进一步对房价波动进行贝叶斯冲击分解,分析表明:在短期和中期,金融冲击是推动我国房价波动最为重要的因素;而在中长期和长期,货币政策冲击仍是我国房价波动的主要推动力.因此,货币政策和金融政策都是房地产市场调控的重要手段.政府应积极利用货币政策冲击和金融冲击的效应稳定房地产市场,不过在利用金融冲击时需要注意其对国民经济其他部门产生的负面效应.