农村建设用地征收中的收益分配与效率损失研究——兼评反对自由流转观点

城市建设用地紧张和中央政府对农用地的严格管控,使得征收农村建设用地成为地方政府获得增量土地的主要方式.现有农村建设用地管理制度和土地征收制度赋予地方政府垄断征收权和城市一级市场的垄断供给权,被征地农户因此只能获得较少的补偿,而城市土地使用者则要支付更高的土地出让价格.现有的制度安排降低了土地资源配置效率,也减缓了农村建设用地转化为城市建设用地的速度,更不利于推进中国城镇化建设.政府只要做好土地用途规划、 加强使用过程监管、 维护好土地市场良好秩序,农村建设用地自由流转后不仅不会引发严重的经济社会后果,而且能够提高土地资源配置效率,推进城市化进程和增加包括农民在内的全社会福利水平.     

集体建设用地使用权流转必要性的系统论分析

虽然,近年来我国农村建设用地使用权流转已成为普遍现象,但相关的法律制度并没有建立起来.土地利用是一个系统,各种土地利用方式间相互影响,城镇土地市场与农村土地市场、城镇建设用地与农村建设用地、农村建设用地与农村农用地、城镇建设用地与农村农用地问相互影响,相互关联.系统论的方法是土地利用管理中遵循的首要原则.由于追求的目标、各地区的经济发展状况、不同的自然条件等因素的差异,使得土地利用存在较多的类型和模式.因此,必须应用系统论的方法理顺各种关系,更重要的是,需要站在系统论角度,对整个系统进行全面的统筹规划.应该制定农村集体建设用地使用权流转制度的政策.     

集体建设用地使用权流转的法律思考

随着城市化、工业化进程加快,国家建设用地供不应求,用地者转而向农村集体建设用地寻求出路,农村建设用地隐性市场应运而生,这种自发流转事实上处于法律上的"灰色"地带,如果放任其发展,将会导致土地收益流失和市场混乱.因此,必须采取有效措施规范和促进集体建设用地使用权的合理有序流转,而进行制度创新是集体建设用地流转的前提,建立清晰的产权是集体建设用地流转的基础,建立合理的土地收益分配制度是集体建设用地流转的关键,建立合理的土地流转机制是集体建设用地流转的保证.应该采取综合的措施,尤其要在政策和法律上寻求根本突破,从而充分保障农民获得集体建设用地流转的土地级差收益的权利,确保农民成为土地流转收益的主要获得者.     

城乡土地市场协调发展的法经济学分析

促进社会和谐,全面建设小康社会离不开城乡土地市场的协调发展.运用法经济学理论,对城镇和农村土地市场的协调发展问题进行分析,认为城乡土地市场的协调发展必须以农村集体建设用地使用权流转和征地制度改革为前提和基础,并提出相应的对策建议.     

构建城乡统一建设用地市场法律制度

构建城乡统一的建设用地市场法律制度,是转变政府职能、理顺市场与政府关系、发挥市场在土地资源配置中起决定性作用的必然选择。形成于计划经济时期的现行"城乡二元化"建设用地市场法律制度,严重阻碍了城乡统一建设用地市场法律制度的有效生成。"土地财政"之瘾、"对上负责"之道和"身兼数职"之状分别是阻碍其生成的经济、政治和体制利益根源。在符合法定规划和用途管制的前提下,根据平等入市、同权同价的基本原则,构建以农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股、转让、抵押等为主要内容的城乡统一建设用地市场法律制度。     

论宪法土地征收制度的完善——基于城乡统一建设用地市场制度构建的背景

城乡统一建设用地市场制度的构建引起对国家土地征收制度的反思,建设用地市场制度的宪法规范构建要体现出市场制度的一般规律,必然要对国家在土地市场的角色给予重新定位。国家对土地的征收是各国的惯例,但是在征收和土地入市问题要进行法的秩序的重构。宪法秩序为我国建设用地制度的构建提供了理论体系框架,在该框架内,着眼城乡统一建设用地制度的特殊问题,重点探讨征收制度和土地入市的价值排序、国家征收公益标准的重新厘定、科学的补偿标准的构建和土地征收的程序完善等问题。     

社会主义新农村建设中居民点用地需求与整理模式

改革开放以来,农村社会政治经济结构发生了巨大的转变,农村居民点用地在数量、结构及环境等方面都发生了相应的变化,也出现了农用地日趋减少的现象.建设社会主义新农村是十六届五中全会提出的重大历史任务,党和国家确定了未来15年是我国社会主义新农村建设的关键时期,明确提出了建设社会主义新农村的战略构想,并提出紧紧围绕耕地保护目标和社会主义新农村建设及统筹城乡发展的要求进行农村土地整治.当前面临着这样一个历史发展机遇,对农村居民点用地中存在着的废弃地、闲置地、多占地、占好地等土地资源浪费现象,对规模偏小、布局分散等粗放土地利用方式,对影响土地资源可持续利用的因素进行改造、调整及整治,已显得十分必要和紧迫.     

俄罗斯土地使用制度的新变化及启示——兼与我国土地使用立法比较

俄罗斯是大国且土地市场不完善,为实现土地资源有效利用和流转,俄罗斯法大幅缩限了终生继承占有权、土地永久使用权等用益物权的适用范围,建立了以土地租赁权为中心的土地使用新制度。土地租赁的优点是能够在土地市场中以非正式的交易方式实现土地资源的流转,较少受到复杂的土地交易规则和登记程序的影响,特别适合俄罗斯国情。比较中俄土地使用制度的立法现状,俄罗斯经验有助于改进我国土地使用立法工作,具体包括:设计和构筑以土地租赁权为中心的我国农村集体建设用地流转制度,摒弃土地使用权利非债权即物权的传统思维,土地承租人可以自由处分全部或部分租赁权,只须告知土地出租人而无须征得其同意,站在"大国"国情的认识基础上创新我国土地使用制度。     

重庆市农村集体建设用地流转问题探讨

农村集体土地特别是集体建设用地流转问题,是制约我国农业融资与农村土地市场发育的重要因素。全国各地都在法律法规的框架下,积极探索集体建设用地流转的途径与方法。自重庆市获批设立全国统筹城乡综合配套改革试验区以来,其农业资本需求日益旺盛。通过分析集体建设用地流转的现状、动因与问题,提出应对建议,以期为其他农村土地市场发育滞后的地区提供借鉴。     

城镇土地集约利用的潜力计算与宏观评价

中国人多地少,城镇建设用地粗放经营,土地利用率低。因此,改变中国目前城镇土地粗放开发经营管理模式,分析城镇土地利用潜力,对城镇土地资源集约利用潜力进行宏观评价和计算,促进城镇向外延扩展与内涵挖潜相结合的方向发展,是解决中国当前建设用地需求与土地供应不足之间的矛盾的基本途径。     

盘活用地撬动铁路改革

<正>国务院办公厅日前对外公布《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》指出,实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用政策,加快铁路投融资体制改革和铁路建设,促进新型城镇化发展和节约集约用地。《意见》明确,支持铁路运输企业利用自有土地、平等协商收购相邻土地、依法取得政府供应土地或与其他市场主体合作,对既有铁路站场地区进行综合开发。铁路运输企业依法取得的划拨用地,因转     

新农村建设资金来源探究

建设社会主义新农村,是我国现代化进程中的重大历史任务,资金来源是其建设成败的关键。我们应多方并举,多元筹措,加大支农资金投入,扩大公共财政覆盖农村范围;调整农村金融的职能定位,强化政策支农功能;利用资本市场,广泛吸引工商企业和城乡居民进入农业领域投资;充分发挥土地出让金取之于农、用之于农的政策效应;盘活农村集体存量资产,扩大新农村建设资金积累。通过强化新农村建设资金的整合力度,建立健全多元化的资金筹集体系,全力支持并不断推进新农村建设。     

矿业用地国有化的价值悖论与机制创新研究

本文立足于矿业用地国有化过程中价值悖论的梳理和分析,揭示了目前我国矿业权与农村集体土地所有权及土地承包经营权之间矛盾产生的深层次原因。文章认为,矿业用地的国有化制度设计源自国家所有权的神化以及优先发展工矿业的传统思维,它对于矿业权的实现和原土地权利人的权益都造成了显著的损害。文章提出矿业用地非国有化路径的改革建议,力图为维护农民土地权益、最大限度实现矿业用地的复垦和利用提供更为合理的制度设计。     

不同利益主体对乡镇企业用地的影响分析

乡镇企业是我国农村经济和国民经济的重要组成部分。经过几十年的发展,现行的乡镇企业用地制度滞后于改制后的乡镇企业用地需求。在市场经济条件下,由于不同利益主体对乡镇企业用地价值取向的异质性,驱动了乡镇企业用地问题的凸显。不同利益主体价值取向的异质性和冲突是由现行的土地管理体制不健全、土地管理法规不完善、农地产权制度不合理等综合因素造成。     

论土地保障与社会保障的性质和关系

当前我国农村缺乏完善的现代社会保障服务体系,以及土地天然地提供了一种综合性保障的事实,被一些学者解读为土地具有社会保障功能。他们认为,在当前农村政策政策背景下可以借助土地经营权流转等方式构建农村社会保障体系,这暗含着土地实际肩负着农村的部分社会保障职能和农民进入社会保障门槛需要以放弃土地权利为代价两个观点。土地的天然保障功能与社会保障之间具有异质性,土地流转带来的保障作用与社会保障之间同样具有异质性。应当尽量排除土地因素在农村社会保障建设中的作用,在“去土地化”的路向上似乎更有助于农村社会保障事业的发展。     

关于农村经营性建设用地使用权确权实体和程序的思考

农村经营性建设用地的确权关系到农村集体利益和广大农民切身利益的实现,在确权过程中,要本着尊重历史和现实的原则,以农民利益保护为出发点,按照实体法律规范的规定和程序法的基本要求严格进行,将农村经营性建设用地的使用权落实到每一个具体的主体身上,使其能够成为农村集体经济发展和农民利益保护的有效依据,确保农村社会的稳定。     

农村建设用地整理与地方政府官员的政治驱动力分析

根据西方官僚经济理论,地方政府官员在推行农村建设用地整理的过程中有追求自身利益最大化的倾向,地方政府官员对推行农村建设用地政策具有强烈的政治驱动力,主要包括权力、晋升、政绩和公共声誉.为了激发地方政府官员推行农村建设用地整理的积极性,必须正确处理官员利益与公共利益之间的关系、加强法律和制度建设、建立科学合理的激励机制.     

促进我国房地产业健康发展的有效途径

目前我国房地产市场的发展现状总体上是健康的,但由于房地产经营风险高,稍有不慎就可能对国民经济产生不良影响。因此为了防止房地产业在快速发展的过程中出现不必要的波动。而调控的有效途径应是:规范政府市场主体行为,有效发挥政府宏观调控职能;充分发挥城市规划职能,规范建设用地管理,促进土地的合理使用;强化土地供应管理,严格控制土地供应总量;建立和完善相关的配套管理措施,为房地产市场的可持续发展创造良好的环境。     

北京市土地供应计划与土地市场交易现状分析

编制土地年度供应计划有利于政府对房地产行业进行调控,土地市场交易现状既受制于土地供应计划又对其有反作用。本文基于北京市2008年全年及2009年(截至6月26日)最新土地市场交易数据,利用地理信息系统技术及统计分析方法,研究交易地块空间分布特征及平均成交地价、平均楼面地价、成交价与底价比值等变化趋势,发现空间上北京中东南部交易地块成交价与底价比值较大,时间上2008年初及2009年五六月份交易地块成交价与底价比值最大,规划用途上住宅用地交易地块成交价与底价比值最大。在金融危机大背景下,房地产行业极易出现泡沫,制定土地供应计划时应进一步加大保障性住房用地的供给。     

浦东新区土地制度的若干问题探讨

本文论述了当前浦东新区开发面临的土地制度的四个重要问题:一是通过经济和法律两个途径实现新区土地的国有化;二是通过利用、调整和改造原用地结构,建立新的用地结构;三是经营性与非经营性土地都实行有偿使用;四是建立一个符合国际惯例的开放型的地产市场。全文对浦东新区开发中要建立什么样的土地制度进行了深入的分析和有益的探讨,并提出了可供有关领导决策部门参考的建议。