城市土地收购储备制度及其证券化融资

城市土堆收购储备制度是我国城市用地制度的一大创新。现行城市土地收购储备制度在融资方面存在着一些缺陷，实行土地证券化是顺利推进城市土地收购储备制度的一种最佳选择。但是应当注意在我国城市土地收购储备证券化融资过程中面临的各种因素制约。     

关于推进黑龙江省土地收购储备工作的思考

阐述了土地收购储备的基本含义、运作程序及土地收储调控土地市场、推动区域经济发展的重要意义。诠释了做好土地收购储备工作的意义、政策依据和现实基础,分析了当前黑龙江省经济发展形势及国土资源收购储备的基本趋势,结合收购储备工作面临的实际困难,对推进黑龙江省土地收购储备工作,盘活城市土地资产,更加有效的为黑龙江省经济社会更好更快发展提供服务,提出应对的建议。     

土地储备融资方式的最佳选择

本文在认真调查、分析问题的基础上,以土地储备制度为出发点,结合实践经验,对土地储备融资问题进行了探讨和研究,通过对财政拨款、出租和出让土地收益、其他社会资金等几种土地融资方式的权衡,分析了我国在土地储备融资工作中的利弊,提出了土地证券化是土地储备融资方式的最佳选择这一基本论点。     

城市土地储备制度中土地收购行为的性质

城市土地储备制度是我国近年深化土地使用制度改革和土地管理制度改革的重大制度创新。土地储备机制的运作包含三个环节 :土地收购、土地储备、土地出让。土地收购过程的关键在于确定收购方与被收购方之间的权利和义务。目前国内开展土地储备的各个城市对于土地收购行为大体存在三种类型的关系定位。其中具有“强制性的买卖关系”特征的“经济合同”定位更具合理性     

城市土地储备制度中的“经济合同”

城市土地储备制度是我国近年深化土地使用制度改革和土地管理制度改革的重大制度创新。土地储备机制的运作包含三个环节 :土地收购、土地储备、土地出让。土地收购过程的关键在于确定收购方与被收购方之间的权利和义务。土地收购行为应定位为具有“强制性的买卖关系”特征的“经济合同”,它既不是“民事合同”也不是“行政合同”。     

土地产权、土地金融与农村经济增长

随着我国工业化和城市化进程的加快,特别是农业经营模式的改变,家庭联产承包责任制土地产权权能不足的弊端开始显露出来,从而抑制了农村金融发展,导致农民在农村和城市中的双重贫困.在土地所有权改革存在意识形态刚性束缚的情况下,大力提高土地使用权权能,可以改善城乡二元金融结构,缓解农村金融贫乏.含有土地抵押信贷的农业经济增长模型告诉我们,土地使用权权能的增强,可以通过土地金融机制带来农业资本投入的增加和农村经济的长期增长.当前我国农村可以选择的土地金融模式按照金融化程度依次包括土地信用合作社、土地融资租赁和土地证券化.在土地使用权权能提高后,这些土地金融模式可以更好地促进农村经济增长.     

完善我国城市土地储备制度的构想

建立城市土地储备制度是我国城市用地制度的再一次创新 ,是进一步深化我国城市用地制度改革的一种客观要求。因此 ,建立城市土地储备制度具有不以人们意志为转移的必然性。然而 ,在城市土地储备制度运作的实践中还存在若干需要进一步解决的问题。建立和完善我国城市土地制度 ,关键是要构建科学合理的土地储备运行机制 ,建立城市土地基金 ,健全和完善土地市场以及城市土地储备制度的法律支持体系。     

北海市土地储备现状及发展对策

土地储备制度是一种创新 ,是城市土地制度改革的客观要求 ,它已成为新时期保障城市建设和城市经济发展的核心内容。但是由于目前我国土地储备机构建设和相关法律法规建设尚未完善 ,土地储备工作实践中存在着不少问题 ,为解决这些问题 ,拓宽土地储备的融资渠道 ,建立更灵活的储备机制 ,协调好土地存量和增量的关系 ,做好以地生财工作 ,加强土地储备立法建设就显得十分必要     

城市土地征收、储备、出让改革联动述论

改革开放以来,我国城市土地经历了从无偿划拨到有偿使用的管理转变,土地资源配置市场化机制逐步建立,但城镇化的成本支付和土地待遇的公平分配等方面还有待完善,需要更好地发挥城市土地的效用.回顾关于土地征收、储备、出让改革的研究成果,土地征收制度尚存在公共利益界定不明和征地补偿偏低等问题,土地储备制度尚存在运行缺乏统一规范、资金短缺、制度不健全、管理不科学等问题,土地出让制度在方式方法、用途管制及出让金的使用分配等方面有待完善.要解决上述问题,必须深化城市土地管理改革,并应强化统筹协调,努力实现各项改革的联动及与其他领域改革的协同.应适应经济发展新常态,进一步深化对城市土地管理改革的理论研究和实践总结,尤其要重视和强化对相关改革联动的研究和探索.     

从经营企业到经营土地——转型期乡镇政府经济行为的演进

调查发现,1990年代中期以来,乡镇政府经济行为经历了一个从"经营企业"向"经营土地"的转变。分析表明:1994年的分税制为乡镇政府经营土地、以地生财提供了强大的制度激励;土地收购储备制度赋予地方政府以土地一级市场垄断性经营权;企业产权性质的约束和社会中介组织的缺位也促使乡镇政府经济行为发生适应性转变。     

开放土地金融 搞活土地资本经营

土地金融制度是欧美市场经济国家一项基本制度。本文分析金融业的特点,指出发展土地金融业的必要条件,阐明了中国发展土地金融业必要性、可能性及发展前景;结合我国当前实际,借鉴国际经验,围绕土地使用权的流转,土地资源优化配置和农业的产业化现代化发展目标需要,提出了中国土地金融制度创新的制度设计与政策建议。     

土地承包经营权流转并不意味着土地私有化

土地承包经营权流转是否意味着土地的私有化呢?这是一个社会各界十分关注的焦点问题.通过分析,我们不难发现,土地承包经营权流转中的土地承包经营权法律性质为用益物权,不是土地私有化性质所有权;土地承包经营权流转转移的是物权性质土地承包经营权或者物权性质土地承包经营权中的部分权能,而不转移土地所有权;土地承包经营权流转的目的是在农村土地用益物权制度下土地实现适度规模经营,而不是实现土地私有化性质的土地(所有权)兼并型规模经营;完善土地承包经营权权能和允许多种形式土地承包经营权流转必将使土地承包经营权财产权性质得益彰显,但不体现土地私有化性;土地承包经营权流转必须满足"三个不得"的条件.     

美国土地制度中的军功授地

军功授地是美国土地制度中的一个重要问题。美国国会（包括联邦国会）先后颁布了上百个军功授地法令,依据此类法令,在短短几十年的时间里,处理掉近7000万英亩国家土地。退伍军人们并未从军功授地中得到多少实惠,大多数土地落入土地投机者手里。但其总体效果促进了西部的迅速开发。     

农村建设用地流转和土地产权制度变迁

农村建设用地流转是在农村农业经营用地流转的基础上的又一次农村土地制度变迁.在土地要素跨城乡进行配置的过程中,把农村集体土地制度的内部矛盾从更深的层次上展现出来.农村建设用地流转中的利益主体之间的博弈将推进中国农村土地制度的变革.     

土地流转、边际效益与农地制度的重新安排

通过对土地流转依据的分析,得出在相同的人力资本投入下,其他行业的产出效益大干土地上的产出效益,土地流转就会自发的进行,并直到两者边际效益相等才会停止的结论;在此基础上,结合农村土地制度改革的现实,提出了构建多级、多层次的农地制度,即"国家或集体农地+个人得以生存提供保障的土地"并存的土地制度.这种土地制度的实施,需要解决好个人生活保障所需最低限度的土地面积核算、土地的收归以及国有或集体所有土地的经营等问题.     

论土地发展权及其对我国土地征收制度的创新

土地发展权是一项重要的物权,对此国外已有较成熟的实践。考虑到我国土地征收制度存在的诸多问题,我国应在土地权利体系中创设独立的可转让的土地发展权,通过将土地发展权制度引入征地实践来保障农民的土地产权和保证国家耕地保护目标的实现,并整合整个制度环境,提升土地征收制度的绩效。     

地方财政收入中的土地出让金和房地产税收问题研究

"土地出让金/土地房产税收"之间的比率可作为地方财政非正规化程度的一种度量。中国地方财政收入内部的"土地出让金""房地产税收"的相对结构在1999—2013年的历史演变趋势说明,地方财政收入的波动主要是由土地出让金收益的波动造成的;中国地方财政中土地出让金占比领先于房地产税收占比的现象只是发生于2003年之后的10年里,地方财政对于"狭义的"土地财政依赖度,只是一个大概10年左右的过渡现象。实证研究结果显示,人均GDP水平、三产在GDP的占比(即产业结构升级水平)和外资在全部资本中的占比这三个变量,是地方财政尤其是土地财政正规化程度中稳定、显著的决定变量。地方财政结构转变的根本决定因素是经济发展水平和产业结构水平。     

土地价值论

现实生活中存在的“经济土地”,既存在作为自然资源的无价值部分,又存在经过人类劳动开发加工的有价值部分,是二者结合为统一的有机整体,这是土地价值的二元论。土地价值的二元论决定了土地价格的二元论。经济土地的理论价格具有二重性。经济土地属于开发的原生土地,无价值的一部分是地租的资本化,是土地所有权在经济上实现,是由生产关系决定的;属于已开发、投入土地资本,有人类社会劳动凝结于其中成为价值的那一部分,即属于土地资本折旧和利息的部分,是价值的货币表现。经济土地的现实价格还要受到供求关系变化和经济发展程度等多种因素的影响,从而围绕着土地的理论价格而上下波动。