政府公信力视角下的房地产调控政策分析

近年来,在房价一路高涨的背景下,我国政府频繁出台政策对房地产市场进行调控,但并未扭转房价过快上涨的趋势,反而陷入"越调越涨"的怪圈。本文通过分析房地产调控政策和房价的走势,从政府的公信力角度出发,运用时间不一致性和理性预期的理论,运用博弈论的方法建立模型,从理论上阐述了房地产调控政策低效率的原因。提出了诸如建立政府公信体系、推广房产税和建设保障性住房等政策建议,以通过提高政府公信力来影响房地产调控的效率。     

从社会学的角度浅析我国“移民购房”现象

民生问题一直是中国历届政府关心和工作的重点,而住房房价问题可算得上是民生的主要问题。受人口增长、经济危机、泡沫经济等诸多因素的影响,中国的房价一直是居高不下,尽管政府一直出台相关政策进行调控,但大势仍未有明显改变。随着新一届政府的"国五条"等相关政策的出台,掀起了一波"移民购房"和"闪离婚"的热潮,这对中国社会的影响可以说是多方面的,不得不引起反思。而引发这一现象的原因及其所牵涉其他方面的影响是本文接下来所要探讨的。     

2003年以来我国房地产调控政策的效果、问题与创新

通过回顾2003以来我国房地产调控政策认为,我国房价高企的主要原因是低效的房开商开发经营体制攫取超额利润以及缺乏基本住房需求管理、供给管理、开发成本控制不当.局部区域垄断、地区性垄断和资源垄断是我国房开商获取垄断房价的根源.以房价收入比作为核心目标,建立统一的城市房屋价格调控机制,推行合作建房,实现城市房屋供给主体多元化等一系列房地产调控政策建议,以实现房地产市场的有效调控,抑制房价的过快上涨.     

促进房价合理回归的对策建议——以山西省为例

近年来,我国部分城市房地产价格畸高和上涨过快已成为普遍性问题。本文以山西省城市房地产市场为例,在对2011年各类住房需求量和实际建设量进行分析研究的基础上,提出2012年房价调控的具体目标和对策建议：坚持和完善房地产调控政策,加大住房建设投资,合理确定各类住房的比例结构,继续推进保障性安居工程建设力度,探索利用集体建设用地建设公共租赁住房,从而促进住房价格合理回归。     

基于机器学习方法的一线城市房价影响因素研究

一线城市的房地产市场在全国房地产市场中具有举足轻重的地位,因此,维持一线城市房价平稳从而对保障全国房价平稳健康发展具有重要意义。运用XGBoost等机器学习方法和SHAP值可解释性方法,对四大一线城市房价的主要影响因素及其在2012年前后的动态变化进行测算并分析,研究发现：第一,预期因素是一线城市房价上涨的主要影响因素,并且其影响在不断增强。第二,供给因素和需求因素对一线城市房价上涨也起到了较为重要的作用,不过其作用呈现出减弱态势。第三,货币政策等因素对一线城市房价上涨的影响相对偏弱,并且近年来其影响进一步下降。考虑到预期因素是一线城市房价上涨的最主要因素,因此对一线城市而言,稳房价的关键在于稳预期。进一步地,结合实证结果可知,需要让房价更多地由基本面因素来决定,并且通过稳定房地产调控政策来稳预期。一是从供给端发力,构建一线城市土地供给与房价以及土地供给与常住人口之间的联动机制。二是从需求端发力,缩小一线城市与其周边城市以及其他三四线城市之间的公共服务差距,从而减轻一线城市的外来人口压力以及由此引发的住房需求增长。三是保持房地产调控政策的连续性、一致性、稳定性,通过稳定政策来稳定房地产...     

完善我国住房市场税收调控的思考

政府针对我国居高不下的房价,运用多项税收政策加以调控,但由于现行房地产税制的税种及要素设计不合理,税收政策的稳定性较差,因此调控效果始终不尽如人意,住房市场的供求矛盾并未得到有效缓解。对此,可以通过建立规范的房地产税制、完善对保障性住房建设的税收支持政策及提高税收政策的稳定性来提高住房市场的税收调控效果。     

保障性住房建设的政策演进及其法律保障

保障性住房建设本身并不是进行房价调控的手段，而是满足国民基本住房权利的内在需要。住房改革以来关于房地产调控的宏观政策中对保障性住房建设缺乏统一的政策体系和系统的法律支持，导致保障性住房建设不能发挥相应的社会作用。国家应从完善基本立法的角度，以法律形式明确建管制度、基础住房信息数据库、建设模式和预期管理等问题，将保障房建设引入规范化、法治化的轨道。     

中国住房保障政策实施效果评估——基于1997—2010年的数据

住房保障政策是当前中国最重要的经济和社会政策之一,但社会各界对住房保障政策实施效果缺乏统一认识,存在较大争议。本文基于1997—2010年国家宏观数据,在控制国民财富和城市化等因素的基础上,评估了住房保障政策的实施效果,重点分析了长期住房保障政策和2008年短期政府强力干预政策冲击的影响。结果发现,长期住房保障政策显著平抑了房价,但并没有抑制住房购买量,增强了民众购买价廉物美住房的可能,总体上增进了国民福利;2008年政府强力干预政策冲击与长期住房保障政策联手显著抑制了房价上涨,对住房销售量也有负向作用。在研究结论基础上,本文解释了研究结论与现实存在差异的原因,并提出了协调长短期住房保障政策、保障住房政策实施效果等建议。     

突破资本旋风与社会旋涡——从马克思恩格斯的土地住宅观谈起

党和政府高度重视民生问题,连续出台了密集大、力度强的调控政策应对人民群众的住房需求与高涨的房价、通胀泡沫之间的矛盾,力争使房价回到合理价位。总体来看,土地紧张、住房短缺似乎成为悬挂在经济社会可持续发展的达摩克利斯剑,然而透视楼市亢奋的背后是资本的利润冲动,所有道德血液的附着体都被资本旋风所席卷。我们要积极贯彻推进各项体制机制改革,同时防范利益集团凭借权力和关系以旋涡方式吞噬各种公共资源,更加注重和改进民生,努力实现住有所居,使最广大人民群众安居乐业,共享改革发展成果。     

论房价决定地价——兼论当前房地产宏观调控政策

人们对房屋的需求(包括真实需求和投机需求)决定了房价的高低,而房价的高低决定了地价的高低.在"价高者得"的拍卖机制下形成的地价是由当前房价及开发商对未来房价的预期决定的.地价尽管是房价的重要构成部分,对房价的形成有一定影响,但这种影响不是决定性的,决定房价的因素是市场需求而不是成本.简言之,地价不能决定房价,而房价是地价形成的决定性因素.据此,房地产宏观调控的政策导向为调控房地产市场,重点应调控房价;调控房价,必须控制投机需求.     

中国房地产市场调控中的预期管理——一个理论判断与实证研究

房价预期是影响我国房价大幅波动的主要动因,房地产市场宏观调控的本质是预期管理。调控政策的取向、成效,政策波动的影响以及“房住不炒”的调控新基调,都证明了预期管理的重要性。与一般宏观调控的预期管理不同,房地产市场调控中的预期管理具有一些自身的特点。提出房地产市场预期管理的概念,有利于创新房地产市场调控的政策理念,拓展预期管理理论的研究空间。在理论分析的基础上,本文建立一个包含房地产要素的DSGE模型对预期管理与房地产价格的关系进行实证分析,结果表明预期管理对房价具有重要调控作用。当前和今后一段时期,在房地产市场调整和分化的背景下,必须继续坚持“房住不炒”的政策理念和调控基调,依靠加强和完善预期管理政策来稳定和引导市场预期,促进我国房地产市场持续健康发展。     

今年住房限购或将全面退出

2015年,一二线城市房价将继续下滑,但有望在下半年逐渐回暖,限购政策有望全面退出,未来一半以上的开发商或将转行、消失。这些判断出自《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014-2015)》(以下简称《住房绿皮书》)。预计一二线城市房价先降后升《住房绿皮书》从宏观背景、市场主体、市场体系、公共政策4个方面,对年度中国住宅市场体系做了全面、系统的分析、预测与评价,并给出相关政策建议。     

行动情境：IAD框架下女村官治村的治理情境分析

从1982年起IAD框架就一直是奥斯特罗姆的研究重点之一。它致力于解释包括应用规则在内的外生变量（exogenousvariable）如何影响公共池塘资源自主治理中的政策结果,为资源使用者提供一套能够增强信任与合作的制度设计方案及标准,并用来评估、改善现行的制度安排。如何在IAD框架下对当地农村妇女参与村务管理的治理情境进行分析？文章着重依托H村实践和个案访谈,在IAD框架的行动情境核心分析要素构架下对治理情境的治理政策、治理者特质、治理内容、治理困境等四个维度进行了深入分析。     

公共部门房地产调控的绩效考核指标研究

为了促进房地产业的健康发展和改善居民的居住环境,国家相继出台了一系列的房地产限制政策。公共部门作为限制政策的主要执行者,其执行的效果直接影响着房地产调控目标的完成程度。通过对实现调控起主要作用的部门分析发现,公共部门房地产调控绩效考核指标主要有价格指标、满意度指标和补充指标等。在限制政策时期,公共部门绩效考核的主要衡量标准应是房价和公众满意度的实现水平,只有房价的调节能够为公众所接受,公众才能满意公共部门的努力程度。     

伦敦住房保障政策研究

二战后,伦敦的房价和房价指数远高于英国和欧洲其他国家的平均水平。20世纪80年代开始,伦敦政府推行“民有其屋”的住房私有化改革,使得伦敦市在住房保障措施、住房财税金融支持等方面,形成一套以产权分享的混合产权为基础的完备体系。文章试图通过对伦敦住房保障政策的研究和分析,以期为当前北京住房保障制度改革提供借鉴。     

地价、房价与地方债规模——基于省级面板数据的新发现

以2010年、2012-2014年中国省级面板数据研究地价、房价与地方债规模的关系,结果表明:1.地价对地方债规模影响不显著。一方面,作为地方债的抵押品,土地升值会刺激地方政府扩大债务规模,增加土地收储;另一方面,土地收入增加后,地方政府对于债务收入的依赖下降,举债动机降低,对地方债规模有负面影响。这两种机制对于地方债规模的影响相互抵消。2.房价对地方债规模起到显著的正向影响。强劲增长的住房有效需求拉动房价持续快速上涨,政府既要满足居民住房需求,又要完善新增住房配套设施和服务,资金需求增加导致举债规模增加。地方政府干预市场的行为对于房价的提高起到了促进作用,房价要回归到理性增长水平,在经济和政策上应引导地方政府深化房地产改革。     

我国房地产政策的演变与调控绩效

科学高效的房地产政策对促进房地产健康稳定发展,不断满足人民群众的多元化居住需求具有重要意义。1998年以来,我国开始对房地产进行密集的宏观调控,但房价整体呈现"越调越涨"的态势,调控效果和预期存在较大差距。政策的制定和实施是政策的主体与客体之间的动态博弈过程,忽视任何一方的反应都有可能使政策效果偏离政策目标,因此,在制定房地产调控政策时应充分听取地方政府、房地产商、银行和购房者等博弈主体的意见,使各方的利益能够得到兼顾。同时,应尽快筹划开展全国住房状况普查工作,并形成规范化的动态更新制度。     

企业文化的内生性和外生性

企业文化是对企业管理在具体实施后其效果的一种信息反馈,它可以产生“企业文化效应”。内指向的企业文化效应属于反馈效应,外指向的企业文化效应可以看做市场效应。企业文化的演化与内生变量和外生变量都有直接关系。企业文化的内生性,可以通过管理思维、管理原则、管理方法、管理技巧四个不同范畴做具体分析。企业文化的外生性,可以通过社会环境、自合闭体、历史影响三个不同范畴做具体分析。     

住房政策如何影响未婚青年结婚意愿——基于上海的考察

初婚年龄推迟、结婚率下降已成为我国主要城市的普遍现象。高昂的房价被认为是阻碍结婚意愿和结婚率的重要因素之一。在计划行为理论、政策工具理论的启示下,住房政策工具可分为推动供给型住房政策工具和拉动需求型住房政策工具。推动供给型住房政策工具包括兴建保障性产权住房,并以市场价一半的价格出售给新婚青年;拉动需求型住房政策工具包括降低首付款比例,同时由政府提供部分免息贷款。研究发现,提供保障性住房政策和住房经济补贴政策均可显著提升未婚青年的结婚意愿,其中后者对于提升结婚意愿更为显著。     

我国房地产市场管理与调控的金融安全思考

我国城市房价近年来过快上涨,给金融系统安全带来潜在威胁.从分析我国房改历程入手,解析财政金融类标志性事件对于房价的刺激作用,分析认为我国房地产市场上存在多种虚假按揭,应着重从维护金融安全的角度改革住房调控措施,包括大幅提高首付比例及禁止一户多房按揭、清理各种虚假按揭、精准打击投机性购房行为、切实加大保障性住房建设等.