“保权退出”:宅基地退出的一种新模式研究

伴随我国城镇化工业化进程加快,农村宅基地不可避免的大量闲置、低效利用,“农村空心化”现象日益严峻。为盘活利用农村闲置宅基地,提高农村土地资源利用效率,我国积极推进宅基地改革,安徽省滁州市凤阳县就在宅基地改革中探索出“保权退出”的新模式。首先从理论层面和实践层面分析保障宅基地资格权的困境,再结合对凤阳县Y镇FY村和G镇GH社区的实地调研,对两个不同地域村庄探索的闲置宅基地退出新模式进行总结和剖析,分析保权退出各利益相关主体的得失,从而得出优化农村宅基地“保权退出”模式的路径思路,为开展农村闲置宅基地有效退出工作提供政策建议：（1）完善宅基地资格权保障制度,建立资格权确权颁证制度,探索多元路径保障农户资格权内涵的居住权;（2）要提高农户对宅基地相关政策的认知水平,推动闲置宅基地的有效退出;（3）构建地方政府、村集体、农民各利益主体稳定的利益联结机制,找到各方都满意的宅基地退出利益分配方案。     

农村宅基地有偿退出的政策与实践——基于2015年以来试点地区的比较分析

为了解决城乡建设用地不合理的“双增长”和农民进城后宅基地闲置低效利用日益严重的问题,探索和建立宅基地有偿退出机制已成为宅基地制度改革的重要任务。在梳理宅基地有偿退出相关政策的基础上,对2015年以来部分试点地区的实践进行总结,主要有置换式、变现式和收储式三种模式,不同模式的实施目标与成效、主导方和补偿资金来源、实施对象、基本特征均存在差异。未来推进农村宅基地有偿退出须建立农村宅基地地价评估制度、引导和激励有条件的农民先行退出、规范宅基地有偿退出程序及建立宅基地有偿退出长效机制。     

宅基地“三权分置”改革：“三权”关系、政策内涵及实现路径

宅基地“三权分置”是新时代中国农村改革的又一重大制度创新,也是宅基地制度改革理论和政策的重大创新与突破,其内涵丰富。基于对新中国成立以来宅基地产权变迁的回顾,分析了宅基地“三权分置”下的权利关系,构建了宅基地“三权分置”改革的基本框架,对宅基地“三权分置”政策内涵进行阐释。从政策本质上看,宅基地“三权分置”改革旨在重塑集体所有制下的宅基地产权结构和权利体系,以完善和丰富宅基地权能,实现多元主体共享宅基地产权。宅基地“三权分置”的实现路径包括:落实宅基地集体所有权,完善集体经济组织所有权权能;重塑宅基地产权结构,保障农户享有更完整的宅基地权利;推进社会主体共享宅基地使用权,促进农村宅基地盘活利用。     

1949年以来中国农村宅基地制度的演变

调整和规范农村宅基地的制度包括：农村宅基地法律制度和农村宅基地政策制度。根据农村宅基地所有权性质演变与原始取得宅基地权利的主体演变，可将农村宅基地制度分为农村宅基地农民私人所有、农民享有宅基地所有权，宅基地归生产队集体所有、农民享有宅基地使用权，宅基地属于农民集体所有、农村居民和城镇居民享有宅基地使用权，宅基地属于农民集体所有、农户享有宅基地使用权等四个阶段。不同的阶段具有不同的法律政策内容及其特点。     

基于ANSYS Workbench的机械手关键部件优化

基于“一户多宅”、宅基地大量闲置、村庄空间布局散乱等现实矛盾,江西省余江区在乡村转型全面加速背景下率先探索农村宅基地制度改革,成立了村民理事会组织载体,建立了自愿退出机制,创新累进收费有偿使用制度,同时构建以多元赋权为手段的宅基地利用制度,在激发内生动力、注重平稳推进、坚持多元取向等方面具有重要创新价值。在此基础上,针对性提出扩大农村宅基地改革试点范围、强化农村集体经济组织宅基地监督管理能力、构建农村宅基地自愿有偿退出机制、建立农村宅基地有偿使用制度、探索农村宅基地退地多元利用路径及加强农村宅基地制度改革的潜在风险防范等六个方面的政策建议,促进我国农村宅基地制度改革实现更大突破。     

乡村振兴背景下农村宅基地盘活机制构建研究

宅基地“三权分置”改革是激发农村集体土地发展活力、保障农民土地权益和优化农村土地资源配置的重要制度安排。该文指出，全面构建乡村振兴背景下农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅的长效体制机制，需要从创新宅基地“三权分置”制度改革的产权激励与约束机制、完善宅基地盘活的农村土地“多规合一”规划引领机制、构建以人为本的农户闲置宅基地自愿有偿退出流转机制、创新探索农村闲置宅基地和农户闲置农房有效利用机制、健全闲置宅基地和闲置农房盘活后的增值收益分配机制、强化农村宅基地盘活利用全环节的中介服务保障机制、建立健全农村宅基地盘活利用的各类风险防范化解机制和强化农村宅基地节约集约利用的日常监督管理治理机制八个方面入手。     

农村宅基地使用权抵押流转的路径选择——基于河南省新乡市190家农户的调查

农村宅基地使用权抵押流转在我国受到严格的政策限制,根据对全国农村改革试验区--新乡市190个农户多阶段随机抽样和重点抽样调查显示,农户对宅基地使用权抵押流转意愿强烈,且隐形交易愈来愈烈。政府对农村宅基地抵押流转市场宜“疏”不宜“堵”,应积极推进“宅基地使用权抵押流转”的试点工作,进行农村宅基地管理制度创新,预警并防范农村宅基地使用权流转后可能出现的风险。     

关于我国农村宅基地使用权流转问题的若干思考

在现行的制度安排下，我国农村宅基地基本得不到自由流转，这既不利于农村社会的可持续发展，也不利于社会主义和谐社会的构建。因此，迫切需要对农村宅基地产权制度进行突破性的改革，在法律上确认农户有权对宅基地进行占有、使用、收益和处分，有效促进农村宅基地自由流转。     

宅基地使用权抵押限制的审视与改进

还权赋能、稳定放活的农村宅基地抵押贷款改革蕴含着积极的制度效益和经济助推功能,但也暗藏农民失地、抵押财产无法变现、耕地被侵占等风险,因此需要兼顾助推效益与风险防控。基于对农村产权抵押贷款风险点及其防控措施的认识,一些主管部门和试点地方对宅基地抵押贷款人的准入资格和抵押物的设置与流转作出了某些限制,这些限制适应了试点阶段推进“两权”抵押改革的需要,但与当前稳慎推进宅基地制度改革的政策导向不符,需要秉承稳慎探索的原则进行调整,并增设新的优化措施来加以完善,以实现宅基地使用权抵押效益的最大化。     

农村宅基地退出过程中利益主体博弈行为分析

立足于农村宅基地制度改革,运用模型分析法,通过构建博弈模型分析地方政府与农户之间的利益关系,并从博弈论的角度探索农户退出宅基地过程中存在的问题.建议通过完善相关的法律法规,增强农户法律法规意识;探索宅基地的退补机制,保障农户土地财产权益;明确政府职能角色定位,激发农户退出宅基地等路径来实现两个利益主体之间的利益均衡,达到共赢的局面.     

城镇化背景下农村宅基地制度改革研究

党的十八大指出中国要加快走城镇化发展道路,中国现有的农村宅基地制度成为城镇化、农业现代化的障碍之一。宅基地制度改革是加快人口集聚,促进农业现代化,增加农民收入,促进农村城镇化的关键。在我国城镇化不断推进的背景下,农村宅基地制度的弊端日益显露。试从加强立法,规范宅基地法律法规及产权管理制度,建立农村宅基地有期限、有偿使用制度,完善宅基地规划与审批制度,探索宅基地市场化交易机制,建立宅基地收益分享机制,建立农村宅基地使用权的强制登记制度,整治空心村等七个方面提出农村宅基地制度改革对策。     

共同富裕视角下宅基地资格权跨区域流转的立法保障

新时代的共同富裕是在全面依法治国的背景下提出的，宅基地制度改革也应遵循法治要求。我国相关立法机关应结合农村宅基地制度改革试点成果，坚持问题导向和目标导向，将宅基地资格权这个政策语言进行法律解读并将其导向法律规范制定和修法层面，落实集体所有权，确保宅基地资格权取得的公平、公正与公开，确保宅基地资格权权能的充分、完整性，减少政策与现有法律之间明显抵牾存在的时间差，以法治方式保障宅基地基本功能，以法治引领破解宅基地改革试点中的问题，使其在实现共同富裕进程中发挥应有作用。     

农户分化、财产价值认知与宅基地退出行为

基于长三角地区实地调查,分析了农户分化对宅基地退出意愿及受偿方式选择的影响路径,进一步探讨了财产价值认知的中介效应。结果发现:(1)农户分化对宅基地退出意愿既有直接影响也有间接影响,财产价值认知发挥中介作用,中介效应占比11.85％;(2)农户分化会显著负向影响农户对城镇房屋置换补偿方式的选择,显著正向影响农户的一次性货币补偿选择,中介效应占比分别为17.05％和12.70％;(3)相比较于远郊区,近郊区农户分化对宅基地财产价值认知和退出意愿都更加强烈,两个区域农户在受偿方式选择上存在一定差异。基于此,建议政府通过拓宽宅基地退出后农户的就业渠道、加强宅基地制度改革的政策宣传以及制定多元化的宅基地退出补偿机制等措施推进宅基地制度改革。     

改革开放40年中国农村宅基地管理政策演进与前瞻——基于宅基地相关政策的文本分析

宅基地制度改革是农村土地制度改革的重要组成部分,对于保障广大农民的财产权益及释放、激发农村活力具有重要意义。运用文本分析法,以国家层面出台的52份农村宅基地制度相关政策文本为样本,以“政策意图”为切入点,分析改革开放以来,不同时期国家对宅基地的定位以及宅基地管理政策制定的核心目的,剖析政策调整的内在逻辑及其发展规律。研究结果表明,改革开放40年以来,农村宅基地管理政策意图展现出巩固社会主义公有制—加强与规范管理—保护农民财产权利的演化路径。依此路径,未来中国农村宅基地的财产价值将愈发显化,国家将以农村宅基地制度改革为着力点,增加农民财产性收入,拓展农民增收空间。     

乡村旅游发展中宅基地开发利用研究——基于两个案例村的实证分析

丰富和发展农村宅基地物权属性,赋予和开发宅基地的资产性,是目前宅基地制度改革的重要内容之一,在新农村建设中,保障农民宅基地用益物权,激活农村土地资产属性尤为重要。天津蓟县和河北冀州市通过发展乡村旅游,对宅基地的资产性开发进行了实践探索,但还面临旅游发展用地空间拓展困难、旅游资源相对不足和经营内容单一、欠缺可操作的法律依据、农村产权制度改革及相关制度创新滞后等问题。因此,应引进企业运作模式、多主体通力合作,盘活闲置土地和多途径加强政策引导,注重内涵式挖潜和农村整体环境打造,完善支持农村宅基地开发的相关法律和政策,以激活宅基地资产,提高农村宅基地利用效率,实现农村发展、农民增收。     

农户参与宅基地退出的影响因素分析——以重庆市梁平县为例

利用在重庆市梁平县实地问卷调查所得的农户数据,通过建立二元Logistic模型分析了影响农户参与宅基地退出行为的影响因素。研究表明:农户参与宅基地退出的意愿不高,参与程度偏低;而农户家庭需抚养的小孩数、拥有的宅基地数量、农户对农村宅基地退出政策的了解程度、是否支持农村宅基地退出改革、农户对参与退地收益的认知是影响宅基地退出的主要因素。提出了推动农户宅基地退出的3点建议:加大宣传力度,确保农户对政策充分理解的基础上,自主决策、积极参与;加大对农村宅基地退出配套设施的财政投入,制定合理和公平的补偿标准;充分考虑不同农户年龄和家庭的特征,由目前单一化的退地补偿方式向多元化转变,以满足不同农户的退地需求。     

户籍改革背景下农村宅基地退出机制研究

户籍改革背景下,引导农民自愿有序退出空闲宅基地对于提高农村土地利用效率、推进新型城镇化建设具有重要意义。来自安徽省农村的调查结果显示,具备退地条件的农户越来越多,但愿意退出的较少。究其原因,宅基地使用权制度承载的复杂功能形成外部障碍,无偿取得与无期限使用导致农户退地缺乏外在压力,低标准补偿抑制了农户退地的内在动力,退出机制缺失对农户退地造成现实困难。需统筹城乡社会保障,回归宅基地使用权的用益物权权能,以破除农民退地的外部障碍,提高农民退地的积极性;通过完善宅基地使用权制度和建构合理的宅基地退出机制,为宅基地退出提供制度约束和可行路径。     

农村宅基地制度改革背景下农民安置房模式的探析

在保障农民户有所居、鼓励农民自愿退出宅基地的制度探索中,保障村民宅基地合法需求以及退出宅基地后的住房保障成为工作中的重点和难点。本文基于对宅基地制度改革试点地区的调查情况分析,从"宅基地换房"模式的角度,探讨农民安置房的政策优势和特点、群众需求以及存在的问题等,为农村宅基地制度改革提供参考。     

易地扶贫搬迁农户承包地处置方式选择及其影响因素——基于湖南省搬迁农户调查

利用湖南省四大经济区域228户农户调查数据,对易地搬迁贫困户承包地处置问题进行探讨。运用无序多元Logistic模型从户主特征、家庭因素以及社会因素三个方面对影响搬迁农户承包地处置方式选择的因素进行回归分析。研究结果表明：（1）搬迁农户的承包地依然以自己耕种为主,占比73.25%。另外,14.47%农户选择土地流转、12.28%农户任其抛荒;（2）搬迁安置地、农户所处经济地区、户主文化水平、健康状况和婚姻状况对搬迁农户选择土地流转有显著正向影响,农户对搬迁后邻居满意度对农户选择土地流转有显著负向影响;（3）宅基地与耕地的距离对搬迁农户选择土地抛荒有显著正向影响,而承包地面积、农业收入占比和农业生产设施条件对搬迁农户选择土地抛荒有显著负向影响。基于研究结果提出：完善搬迁后续服务工作、加快农村基础设施建设、及时调整农业用地等相关政策建议。     

可持续生计框架下农户闲置宅基地处置意愿的影响因素研究

基于福建省460份农户调研数据,通过可持续生计框架,运用无序多分类Logit模型对农户的闲置宅基地的处置意愿进行实证研究。研究发现：总体上,农户对闲置宅基地的处置存在多种意愿,但当前处置意愿仍然较低;从具体的生计资本指标影响分析看,宅基地宗数、户均劳动力水平和宅基地政策认知情况等因素对农户宅基地的处置意愿均产生显著正向影响;农户的出租意愿受到是否有城镇住房因素的影响,农户宅基地转让意愿受到家庭现有耕地面积的影响,农户宅基地置换意愿还受到宅基地建筑面积与留村的直系亲属数量、家庭年均收入的影响,农户宅基地退出意愿则受到家庭现有耕地面积、是否担任村干部及家庭保障情况等因子的影响。据此提出：尊重农户多元意愿,采取差异性盘活政策;持续推进宅改政策宣传,促进农户转变私权意识;普及农村职业教育,完善农户社保机制。