土地使用权抵押制度新探

由于土地的固定性和不可磨灭性 ,土地使用权抵押已经逐渐成为债权人欢迎的担保方式 ,这种抵押担保方式在经济发展中正发挥着越来越重要的作用。但随着土地使用权法律体制的逐步建立和完善 ,特别是《中华人民共和国农村土地承包法》的颁布 ,土地使用权抵押制度的内容发生了相应变化。因此 ,有必要对我国土地使用权的现状、土地使用权抵押的法律依据、土地使用权抵押标的范围等问题做深入探讨。     

农村土地抵押的历史源流与现代继受

中国古代的农村土地抵押实践中多以土地或田宅为担保,其习惯法具备保障亲邻先买权、强调法律关系的一体性等中华法系的特征。近代的农村土地抵押规则在汲取传统习惯法的基础上,嫁接与移植西方相关制度,但受传统生产经营方式阻却,未与近代金融组织的成长相结合。农民土地的权利配置反映公权与私权的博弈,土地所有权并非农村土地抵押运行的地权秩序所需之必要条件,现行农村土地抵押须强化农村土地使用权的地位,并在肯定用益物权的处分权能基础上对其设定抵押。     

农村土地经营权抵押的法律适用及运行保障——以《农村土地承包法修正案（草案）》为中心

《农村土地承包法修正案（草案）》对农村土地经营权抵押的法律关系主体、抵押的设立和实现等进行了一系列改造。在土地经营权的抵押中应当明确“农户”的法律地位以及农户内部成员间的共同共有关系,并保持土地承包关系的稳定。明确抵押权的设立采用登记生效主义。规定物上代位权以保护抵押权人,引入涤除权以保护土地经营权再流转情况下的抵押物买受人。农村土地经营权抵押的法律适用必须基于物权法、担保法、农村土地承包法、土地管理法等多个部门法,建立完善的农村土地经营权抵押制度体系并健全相应的运行保障制度。     

我国农村集体土地使用权流转状况的研究

在实地调查农村土地使用权流转情况的基础上,分析了农村土地使用权流转在经济不同发展区域的特点和农村土地使用权流转的影响机制,提出了农村集体土地使用权流转的原则和完善土地使用权流转法律和政策的设想。     

中国农村土地流转法律制度特征探析

采用比较研究的方法,分析中国不同阶段的农村土地流转特征及现阶段中国与美国、日本的农地流转法律制度的差异,认为中国农地流转制度经历了农地所有权自由流转、禁止农地流转、土地使用权限制流转和土地使用权的自由流转四阶段的演变,正在逐渐向规范化、市场化、合法化趋势发展,但与美国、日本等发达国家的土地流转制度相比,中国的土地流转制度还不完善.因此,应借鉴美国、日本的先进经验,建设中国特色的土地流转制度体系,充分发挥政府在农地流转中的协调作用,规范农地流转市场,保障农民利益的公平分配,以提高农地的利用效率.     

农村土地使用权流转的现状与对策

在分析农村土地使用权流转现状与存在问题以及建立农村土地使用权流转制度的必要性的基础上,着重提出了促进农村土地使用权流转的对策:(1)应用市场机制,促进土地使用权流转;(2)建立城乡统一的劳动力市场;(3)建立科学的地租、地价评估体系;(4)建立土地使用权流转法规体系。     

土地使用权抵押登记中的若干问题探讨

土地抵押权为物权的一种,许多国家法律要求其设定必须经过登记。本文针对我国土地使用权抵押登记中存在的问题,在借鉴国外成功立法经验的基础上,着重探讨了抵押登记与抵押合同效力的关系,抵押登记与善意第三人利益保护的关系,抵押登记错误、遗漏与行政赔偿的关系,进而提出完善我国土地使用权抵押登记制度的设想     

试论土地抵押市场的不规范行为及其防范对策

由于目前我国土地使用权抵押的立法不够完善 ,政府行为不协调 ,土地抵押市场上仍存在许多不规范行为 ,如分权抵押登记、多头抵押 ,虚拟抵押 ,不完全土地使用权抵押 ,故意遗漏共有人抵押 ,虚假评估、超值抵押等。本文结合土地管理实际 ,对上述行为进行了分析 ,并提出了相应的对策。     

关于农村土地流转问题的分析与探索

新形势下农村土地流转被赋予了新的内涵,在强调稳定农村土地承包关系的前提下,中央始终允许和鼓励承包期内的土地使用权的流转。然而,在实际生产中,由于市场机制的不健全、农民固有的思想观念、中介组织的不健全和法律制度的不配套严重阻碍了土地流转的发生。为了规范和保障农村土地流转,最为关键的就是大力发展多元化产业、建立完善的土地使用权流转市场、完善农村社会保障制度、发挥政府的管理和调控作用来保障土地的顺利流转。     

物权法对农民土地权益之保护

《物权法》从集体土地所有权、承包经营权、宅基地使用权以及征收制度等方面加强了对农民土地权益的保护,但仍有许多地方需要进一步改进和完善。《物权法》应当规范农村土地集体所有权的行使,放开土地承包经营权、宅基地使用权、集体建设用地使用权的流转限制,同时应制定《征收征用法》,完善土地征收制度。     

论以土地承包经营权抵押为特征的金融制度

在我国建立以土地承包经营权为抵押的农村金融制度具有重要的现实意义 ,它能促进农地资源有效利用 ,提高农地利用的效益。目前世界上许多国家都建立了自己的农地抵押金融制度。根据我国实际情况 ,应消除现有法律上的障碍 ,设立类似于外国土地银行的政策性银行 ,主管我国的土地承包经营权抵押贷款金融制度 ,但在具体的抵押权规定方面 ,如对土地附着物的效力及抵押权实现方面应与一般抵押权制度相区别。     

农村宅基地抵押试点运行机制研究

现行农村宅基地使用权抵押试点分别以财产流转性收益和农村金融市场扩展为抵押主题,采取农民房屋所有权并附属宅基地使用权间接抵押和宅基地使用权直接抵押两种模式,多种类型。试点宅基地使用权抵押融资存在抵押权合法性、抵押物处置效力的法律风险。宅基地使用权抵押应遵循适合我国土地政策和农民利益需求的合理途径,完善抵押登记制度;宅基地使用权转让应适度市场化运作,其受让后的宅基地使用权期限界定为30年为宜。     

农地抵押融资试验模式比较与适用条件

我国农地抵押融资试点已形成“自下而上”和“自上而下”两种典型模式。两种模式在抵押实质、流转市场、政府财力、金融机构交易成本、风险化解机制等方面存在显著差异,但二者都对农村土地承包经营权、土地流转市场、抵押操作规范做出了相应要求。在经济欠发达地区农地抵押仍然存在试点推广的可行性;鲜明的农业主导产业、明晰的土地承包经营权、高效的流转市场、严密的操作规程是推广农地抵押融资的必备条件;抵押物价值、政府行政能力及财力、土地流转市场及群体信用差异是模式差异选择的依据。     

新农村建设中的农村土地流转问题研究

土地流转在新时期的农村建设中发挥了不可替代的作用,在促进农村土地优化配置的同时,也增加了农民的收入,促进了土地的可持续利用。介绍了土地流转的内涵,并在此基础上指出了土地流转过程中存在的一些问题:农村土地流转过程中的法律构建不健全;土地流转的市场机制不健全;在流转过程中政府的干预不当;农地流转后非农化现象严重等。最后结合最新的农村土地政策提出一些建议:稳定承包权,放活经营权,赋予土地经营权流转、抵押、担保等属性保证;在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价;在政策的导向作用下进行农村宅基地制度的改革,完善农村宅基地的分配政策。     

农地经营权抵押贷款信用风险影响因素及其衡量研究——基于CreditRisk+模型的估计

基于1 173个贷款样本数据,运用Logistic回归分析农地经营权抵押贷款信用风险影响因素并预测违约概率,依据CreditRisk+模型,对农地经营权抵押贷款信用风险衡量进行研究,并进行了压力测试。研究表明,农地经营权抵押贷款信用风险主要受到抵押土地因素、保险与政策因素的影响;影响因素的风险程度具有次序性;贷款期限和农业生产周期不匹配是农地经营权抵押贷款面临的突出矛盾;土地经营权来源不同的贷款风险程度存在明显差异;农地经营权抵押贷款预期损失和非预期损失占VaR比例结构合理,极端情景出现时预期损失会有明显波动。提出应瞄准贷款对象、精确贷款条款和强化风险处置,促进农地经营权抵押贷款顺利开展。     

土地流转中农村金融制度的缺失与创新

农村土地流转制度是我国当前制度改革的重中之重,而土地流转又与农村金融支持有一定的正相关性,但农村金融制度却表现出土地承包经营权抵押的法律制度、土地承包经营权抵押的操作制度、政府管理制度、金融机构业务拓展的制度等制度缺失,阻碍了农村土地流转市场的健康发展,制约了土地流转效应的发挥。因此,创新新型农村土地金融制度,支持土地流转改革对我国具有重要的战略意义。     

新农村建设过程中农地承包经营使用权商品化的思考

建设社会主义新农村需要对家庭联产承包责任制进行机制创新。农地使用权商品化便是基于家庭联产承包责任制的一种创新,是实现农地承包经营权依法流转的有效途径。实现农地承包经营使用权商品化必须完善土地承包合同、实现农村土地管理形式由集体低级管理向政府高级管理形式转变、建立农地承包经营使用权自由买卖机制、建立城乡统一的劳动力市场,同时,农村社会保障必须跟上。     

农民住房财产权抵押贷款问题探讨

我国农民住房财产权抵押具有特定内涵,完善农民住房财产权抵押贷款是解决“三农”问题的关键。现行农民住房财产权抵押制度存在严重法律缺陷,农民住房财产权抵押市场不健全、风险缓释机制不完善导致农民住房财产权抵押贷款在实施中面临困境。完善途径在于重构农民住房财产权抵押规则,通过健全抵押登记制度、价格评估体系和交易市场来完善抵押市场,通过构建多元担保机制、创建政府风险基金、完善社会保障体系来完善风险缓释机制。     

房地单独抵押、房地分别抵押的效力——以《物权法》第182条为分析对象

在房地一致原则之下,建筑物及其占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押,但房地单独抵押、房地分别抵押时,并不能仅因违反这一原则而被认定无效。房地单独抵押时,抵押权人就未抵押财产取得法定抵押权;约定抵押权和法定抵押权构成共同抵押,共同担保主债务的履行。房地分别抵押时,各抵押权人仅就其设定抵押权的财产享有抵押权,就其未设定抵押权的财产不享有法定抵押权,但在实现抵押权时,应依《物权法》第146、147条的规定,就建筑物及其占用范围内的建设用地使用权一并变价,各抵押权人仅就其享有抵押权的抵押财产所占变价款中的比例优先受偿。