农村房屋权属共有问题探析

目前随着我国城乡一体化的建设，办理农村房屋所有权转移的公证会越来越多。但如何认定农村房屋权属却一直是公证业界一个最大的难题，因为农村房屋所有权性质上大多数是共有产权。所以，试图通过对农村房屋权属共有方面的相关问题进行研究，期望能对公证业界办理农村房屋公证提供借鉴。     

有限产权房屋若干法律问题探讨

随着我国经济体制改革的深入发展,作为其重要组成部分的城市住房制度改革也日趋深入。住房制度改革的根本目的是:建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化,加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。其基本内容之一就是把住房建设投资由国家、单位包干的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制。为了积极鼓励职工个人购买住房,国家制定实施了一系列措施,主要有补贴出售、优惠付款到按标准价优惠出售等等。为了保证职工个人购买的这种住房能用于自住,以达到住房制度改革的目的,就有必要从政策法律制度上对这种房屋产权的流转作出某种限制,从而出现了房屋的有限产权的问题。 一、房屋有限产权的发展过程 所谓有限产权指权利人对享受政府或企事业单位补贴、优惠而购买的房屋享有受到法定限制的所有权,即所有权人对产权中的收益、处分两种权利的行使是有限的。由于我国住房制度改革有着摸索试点、改革创新和深化发展的阶段,有限产权的内容在不同阶段也是有所不同的:     

农地三权分置的产业振兴功能及其法治保障

随着乡村人口的持续减少和“60后”职业农民的老龄化,农村土地的经营必须走向规模经营与特色经营。目前法律与政策提供的耕地三权分置与宅基地三权分置都是促成这种趋势的制度供给。三权分置的法理立足点是将土地产权由“特权”变为“通权”,由封闭的成员权变成开放的自由交易的产权。三权分置的实质功能在于解放土地生产力,解放农村劳动者生产力,解放农业产业化生产力。因此,要想实现乡村产业振兴,必须为这种土地产权的交易和使用提供法治保障,实现交易安全和经营稳定。建议通过地方立法和全面落实土地产权登记及权属证书制度,为土地的规模经营与特色经营奠定坚实的土地产权基础。     

牧区草场“三权分置”内涵、目标及改革重点——基于《资本论》土地所有权理论

牧区草场因其特殊性,实行“三权分置”不能完全照搬农地经验。基于《资本论》的土地所有权理论,运用从具体到抽象的分析方法,在分析我国牧区草场资源特性的基础上,探讨与之匹配的牧区草场“三权分置”制度安排形式,阐述我国牧区草场“三权分置”从法律权属关系上的草场产权权利分解到所有制基础上的产权关系、再到其特有的生产关系和交往关系的三个层级内涵,指出了其超越交换价值追求的多重目标导向,包括以草场要素市场化带动畜牧业现代化、实现牧区草场效益共创共享的持续性、保障牧民根本利益基础上的经济社会转型等,提出要以明晰集体所有权、牧民承包权、资本所有者经营权三权边界作为改革重点来提升牧区草场“三权分置”制度绩效的改革思路。     

土地货币化与土地所有权——中国农村产权制度变革的基础

“三农”问题的核心仍然是土地所有权问题。当前失地农民的大量产生和土地抛荒现象,使中国新农村建设的设计者们意识到,土地所有权的归属和市场化,已经成为一个不能再回避的历史遗留问题了。如果构建新农村和谐社会不是执政党的权宜之计,而是建设民主社会的百年方略,就必须面对农村土地流转征用向所有权属市场化变迁的历史潮流。土地所有权制度改革应该从农村土地的货币化开始,而这恰好是土地市场化的基础。     

论土地隐形市场的表现、成因、危害和对策

市场,从广义来说,是指商品的流通过程以及人们在流通过程中的经济活动;从狭义来说,是指商品交易的场所。土地市场应从广义。而本文中所谓土地隐形市场,则是指违反国家法律、法规的规定,以隐蔽的形式进行的土地所有权或使用权交易的活动。从一九五六年我国土地公有制形成,到一九七八年党的十一届三中全会之前的二十多年中,以土地所有权、使用权为对象的隐蔽交易活动不多,还不能说已经形成了“隐形市场”。但在此之后,特别是随着农村集体土地承包制的推行和城乡商品经济的迅速发展,土地隐形市场逐渐形成,且日益活跃起来。到目前为止,已经到了“俯拾即是”、“屡禁不绝”的地步。如听任其发展,而不采取科学的方法,有力的措施予以调     

太平天国社会经济史辨正

“照旧交粮纳税”、“着佃交粮”和田凭,是太平天国史中具有特色的社会经济政策。“照旧交粮纳税”政策是太平天国定都天京后,随着西征的展开和统治方式的转变,很自然采取的社会经济政策。后期苏福省、浙江省当局普遍实行的是“着佃交粮”与“招业收租”并举的政策。“着佃交粮”不仅没有改变当时农村社会生产关系,特别是土地所有权关系的现状,也没有减轻佃农的社会负担,因此不具有任何社会经济变革意义。颁发田凭是太平天国农村政治中最高水平的社会经济政策,其政治意义大于法律意义,不能作为深刻的社会经济变革发挥革命性作用,因为它仅仅是对现有土地关系的确认。     

论一方婚前按揭贷款、婚后取得所有权的房屋的归属

按揭贷款购买的房屋在权属上有其特点。在讨论一方婚前按揭贷款后取得所有权的房屋的归属问题时,应该避免认识误区。一方婚前按揭贷款并支付首付款、婚后用共同财产偿还贷款的房屋所有权的价值,是由按揭贷款一方的婚前支付的首付款或者偿还的银行贷款的价值,以及婚后夫妻共同偿还的银行贷款的价值所构成,可以认为这种房屋的所有权是个人财产与共同财产的混合,婚姻法司法解释（三）的相关条款可作相应修改。     

太平天国社会经济史辨正

“照旧交粮纳税”、“着佃交粮”和田凭，是太平天国史中具有特色的社会经济政策。“照旧交粮纳税”政策是太平天国定都天京后，随着西征的展开和统治方式的转变，很自然采取的社会经济政策。后期苏福省、浙江省当局普遍实行的是“着佃交粮”与“招业收租”并举的政策。“着佃交粮”不仅没有改变当时农村社会生产关系，特别是土地所有权关系的现状，也没有减轻佃农的社会负担，因此不具有任何社会经济变革意义。颁发田凭是太平天国农村政治中最高水平的社会经济政策，其政治意义大于法律意义，不能作为深刻的社会经济变革发挥革命性作用，因为它仅仅是对现有土地关系的确认。     

略论房地产市场

<正> 一、房地产市场 所谓房地产市场,就是以房地产作为经营和交易对象的市场,包括:地产开发、土地使用权出让和转让,房屋建设、买卖、租赁、抵押等。它既可以是商品市场,也可以是要素市场。土地所有权的垄断恰恰要求土地要有偿使用。土地的使用也必须按严格的资源与效用关系来考察,因此形成土地使用权的出让、转让市场。派生地,地产开发也市场化了。房屋比土地更接近市场。房屋的所有权并非长久永恒,不仅有自然界限,而且有经济界限,所有权     

农村集体土地产权“三权分离”论驳析——以土地承包经营权流转中“保留（土地）承包权、转移土地经营权（土地使用权）”观点为例

土地承包经营权流转已是学术界研究农村土地问题乃至“三农”问题的一个热点。目前,经济学界普遍认为：在土地承包经营权流转中,农村集体土地（农地）产权结构被分解为三种权利,其一是（土地）所有权;其二是（土地）承包权;其三是（土地）经营权（使用权）。即“三权分离”论。本文主要分析土地承包经营权流转其结果农户“保留（土地）承包权、转移土地经营权（土地使用权）”来界定土地承包经营权流转内涵该观点存在的主要问题：（1）土地承包权与土地所有权、土地承包经营权其性质不是同一层次的范畴,且不能并列使用;（2）土地经营权其权利内涵无法界定,不是法定的民事权利;（3）土地使用权其权利内涵不固定、无法界定;（4）土地承包经营权是一个完整的民事权利,无法“分解为（土地）承包权和（土地）经营权或（土地）使用权”;（5）流进方取得权利的名称中不存在（土地）经营权。同时,结合在对土地承包经营权流转内涵客观界定的基础上,论证了农村集体土地产权“三权分离”论是不科学的。     

土地使用权期限与房屋所有权完整性的探讨

基于现代物权理论,分析了土地使用权与房屋所有权之间的关系,揭示了目前我国有关法律中关于土地使用权期限的规定对房屋所有权完整性的限制,指出由此影响到房屋产权的自由让渡。最后,提出了如何完善土地使用权期限届满后有关续期申请制度和房屋所有权完整性的有关建议。     

论产权的含义、内容和内部关系

本文认为,所谓产权,就是对财产的权利或对财产的广义所有权,是人们(主体)围绕财产(客体)而建立的经济权利关系.产权所包括的狭义所有权、占有权、支配权和使用权,可以被视为成熟的、规范的理论范畴.从人类社会产权关系的总体演变趋势来看,“四权”是由合一而向分离的方向发展的,这是社会进步的标志.那种认为马克思主义政治经济学没有产权理论,我国改革开放以后才有了产权理论的观点,是不符合事实的.     

经济全球化背景下我国房地产法律体系的完善

经济全球化背景下,公平交易的市场体系对我国的法制建设提出了新的要求。房地产业作为我国国民经济的支柱产业,涉及到土地、房屋等基本产权以及所有制问题,影响到我国的经济发展及安全,必须依据完善的法律体系对其进行规范。我国房地产法的完善与发展应以社会主义公有制为基础,明晰所有权,结合经济全球化背景以及我国国情,以科学开发、科学管理为房地产开发建设目的,逐步形成完备的房地产市场法律体系。     

产权制度与企业改革

产权是指通过法律界定和维护的人们对财产的权利,由于它可以从多方面给人们提供权益,因此,也可以说产权是与财产相联系的权利体系。它包括财产的所有权和由此派生的占有权、支配权、使用权和收益权。原始意义上的产权与所有权是等同的,占有、使用、收益和处置权均包含于所有权之中。随着商品经济的发展,所有权出现了二重化,即分解为法律上的所有权或实际营运财产的经济上的所有权和终极所有权。与此同时,产权就有了广义和狭义之分,广义上的产权即上述五权的统一,狭义上的产权则仅指实际营运     

论出台《公有公司法》的必要性

国有企业改革后的公共产权状况呈现出多种形式 ,再继续称之为“国有企业”已有些不合适。我们可借鉴西方市场经济国家的做法 ,将中央或地方政府可以凭借其所有权、控股权施加直接或间接的绝对性的支配性影响的公司统称为“公有公司” ,并对这类公司进行专门的立法。出台《公有公司法》是完善我国企业法律体系的必要 ,是公有公司内在特性的客观要求 ,也是对发达市场经济国家企业立法经验的借鉴     

中国农村土地产权制度改革方案探究

一、土地产权制度存在的问题 近年来农村土地产权纷争不断,要求进行农村土地产权制度改革的呼声也越来越高.进行改革,首先要探究现有制度存在的问题.本文通过梳理文献,主要土地产权制度的问题表现在: 1.农村土地所有权主体不清晰 1998年颁布的《土地管理法》中规定,农民集体所有的土地依法属于村民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理.首先,"农民集体"是没有明确主体边界的概念,农民本身不能真正行使土地权利;其次,现实中许多农村经济组织已经名存实亡,土地权利处于无人行使的状态,村民委员会或乡镇政府常常以集体的名义来支配土地.因此,农村土地所有权虽然在法律上明确界定,但在实践中缺少可执行力.     

农村土地确权登记颁证有关问题探讨

土地承包经营权确权登记颁证,是当前我国农村进行的重大制度改革,是我国土地管理制度的重要环节,是完善农村基本经营制度的必然要求。我国的农地产权制度变革不断强化农民对于土地的实际控制,不断增加农民的土地收益。通过土地承包经营权确权登记颁证,可以实现农民土地承包地块、面积、合同、权属证书"四到户",可以实现从土地所有权与承包经营权的"两权分离"到土地所有权、承包权、经营权"三权分置"的转换,这将对农村,农业发展和农民收益增长产生重大影响。     

试论小产权房的风险隐患与改革路径

“小产权”一词是针对“大产权”而命名的,具有国家颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证的商品房叫大产权,而具有农村集体土地使用权证的非商品房称为小产权.现行法律规定,小产权房的流转只有通过将小产权房依法卖给国家,再由国家进行房屋买卖,才是合法的.但从全国来说,这种没有合法产权的小产权房数量十分可观,且没有得到确权,使得社会中有大量的财富无法得到法律的有效保护,也使这些产权悬而未决无法正常地流转,因此如何合理地解决小产权房问题是一个关系到农民利益的保护、城乡均衡发展和整个社会和谐的重要问题.     

完善土地资产管理立法

当前我国土地资产严重流失。其主要原因是:土地所有权主体人格化问题,土地产权关系的分解与规范问题,国家对土地的管理与控制问题。为此,应进一步完善土地资产管理立法。明确规定土地所有权由全国人大代表,再层层委托国务院、地方政府及国有地产公司行使;严格规范土地产权关系,针对不同土地使用者的实际情况,作具体的法律规定;强化土地资产管理,建立严格的产权登记制度、科学的土地评估制度,加强土地市场的价格管理,完善土地资产监督制度。