城市社区业主维权:现状、成因与对策

城市社区业主维权是伴随我国住房商品化改革而出现的新兴社会现象.现阶段社区物业纠纷和业主维权事件日益增多,矛盾和冲突呈升级态势,所涉及的公共问题亦日趋复杂.住房产权体制变革、房地产市场的不规范与相关法律制度的缺失,房地产开发商的侵权、物业公司服务水平低下、政府相关部门监管不到位以及一些行政人员的腐败行为、居民委员会自治能力欠缺、业主委员会运作不规范,是导致社区业主维权事件频发的系统因素,这迫切需要对基层党和政府进行角色定位,加强多元主体共同参与的社区公共治理.     

论物业纠纷中业主权利的立法保护——从畅通业主权利救济的路径谈起

中国业主自治之路发展坎坷,业主权利常被侵犯而维权之路艰辛.现阶段,强制设立业委会、设立物业纠纷仲裁机构和强化政府对物业的监管和对社区的引导将会极大地提高对业主的保护力度.从各层面赋予业主充分的权利,并畅通权利救济途径,业主自治方能健康发展.     

城市社区治理结构变迁与业主委员会的发展环境

中国城市社区治理结构的变迁在总体上呈现出由街居制向社区制转变的实践轨迹,其特征主要表现为从一元走向多元,从管控走向服务与契约。社区治理主要在于社区各主体使用公共资源,采取协商、合作与沟通手段,塑造公共权威。当前,以业主委员会为代表的社会力量已成为城市社区治理结构中的重要变量。一般认为,在成立业主委员会的商品房住宅小区中,随着业主委员会的出现,小区(社区)权力的重构与再形塑便更加活跃与突出,当然,这种权力变革既有国家制度安排的设计,又有来自市场的培育诉求,更有公民社会的争取与抗争。     

多中心秩序视角下的业主集体维权现象分析

近年,业主集体维权事件此起彼伏,从治理理论倡导的多中心秩序视角下来分析,面对利益受损以及力量的单薄,业主越来越多的盲目地采用集体维权的方式来维护权益.作者认为,加强业主组织建设,借助制度化的外部力量,实现社区治理主体之间力量的均衡是社区走向有序的必由之路.     

城市运动中的地方政府与社会——基于N区业主维权案例的分析

业主维权已经成为当前城市抗争运动的重要形式.对S市N区三个城市业主维权案例的观察,发现在城市业主维权运动不断加剧的背景下,地方政府在与维权精英的博弈中采取了区分性回应策略.而策略的选择受制于三个变量:维权事件的起因与性质、维权领袖的构成、维权者的行动策略.研究还发现,新社会阶层和离退休的老年人日渐成为维权行动的主体.地方政府利用所掌握的各种资源,变换各种策略,如吸纳与协商、压制与分化、组织动员与利益补偿等,用以平息不断加剧的业主抗争行动.     

论物业纠纷中业主权利的立法保护——从畅通业主权利救济的路径谈起

中国业主自治之路发展坎坷，业主权利常被侵犯而维权之路艰辛。现阶段，强制设立业委会、设立物业纠纷仲裁机构和强化政府对物业的监管和对社区的引导将会极大地提高对业主的保护力度。从各层面赋予业主充分的权利，并畅通权利救济途径．业主自治方能健康发展。     

社区自治研究网开通

由中国政法大学法学院社区自治研究中心主办的社区自治研究网（www．cnshequ．com），已于2007年6月21日正式开通。该网站以探讨中国城市社区自治的理论与实践为主旨，目前开设“最新业内动态”“社区自治理论”“社区自治实践”“业主维权论坛”“物权法律法规”“物业判例汇纂”等专栏．力求成为汉语学术界关于社区自治研究的权威性网络学术平台。     

社区组织化:增强社区参与达致社区发展

新公共服务理论是研究社区组织化、社区参与、社区发展的新视角.社区发展关乎社区组织化与社区参与.社区发展需要社区组织化及广泛的社区参与.社区组织化聚合社区资源,是提高社区治理的手段,增进社区社会资本的基本途径,是包容性城市建设的起点.社区组织化需要建构完备社区参与主体结构.三维角色结构认为政府是重要的参与者,并由控制者转变为议程创立者,公共服务职业者是帮助者和使能者;社区参与需要减少搭便车者,并将看门人转化为积极参与者.社区组织化过程强调利益相关者积极参与,建构多主体秩序,并且是自下而上与自上而下相结合的选择过程,也是各主体协商过程.     

城市化、老龄化与社区建设

社区是城市和城市化社会中的一种开放的、以居民为主体的"应当存在"的地域共同体;社区的形成是社区建设的结果,社区建设的本质在于社区组织化;社区福利是社区组织化的核心内容,它在社区形成过程中的作用随着人口老龄化程度的加深而愈益重要.     

业主自治中积极分子的激励困境及其超越

业主自治实质上是在陌生人社会实现公共事务合作治理的过程,积极分子作为关键群体发挥着催化合作、承担部分成本、示范与动员、决策与规则生产等重要作用.陌生人社会的选择性激励机制却陷入明显困境:自我激励不稳定,社会激励有限,反激励作用更明显.这使得积极分子难以获得稳定可持续的激励而很容易退出.化解陌生人社会的激励困境,要发挥社区基层组织的有限介入作用,构建组织化的积极分子识别与动员机制、公共荣誉赋予机制和积极分子保护机制,从而实现基层组织与业主自治组织的良性配合和社区善治.     

“城市开发”名义下的业主维权障碍解析

本文在经营城市和城市开发的背景下阐释房地产市场利益主体的博弈关系,认为在房地产市场上,政府是土地的供给方,也是规划和配套、监管和规则的组合供给者,作为具有谋利化倾向的市场多元供应主体,政府与开发商理所当然结成合法性利益关系,这使得房地产市场上业主群体的维权行为遭遇来自地方利益群体的自我保护机制的阻碍,如信息不对称、媒体失语和政府部门的不作为等,从而导致现阶段房地产市场业主维权困难。     

社区业主委员会的发展与城市社区自治

本文分析了基于我国房屋产权制度的变更而出现的城市社区业主委员会在社区的日常管理中与社区管理的另外两股主要力量———物业公司和居委会的利益博弈关系,进而分析论证了业主委员会对于我国城市基层社区自治的重要意义及其在现实发展中所面临的困境。     

组织化合作动员:社区建设的新范式

在从熟人社会向陌生人世界转变的背景下,组织化合作动员是调动政府、社区、驻区单位和群团组织、社会组织、大众传媒以及社区居民的有效途径.XW区的文明创建实践表明,组织化合作动员涉及基层党政组织、社区组织、驻区单位与群团组织、社会组织和传媒组织等不同主体,而动员策略可分为压力型动员、宣传型动员、活动化动员和精英式动员等四种方式.有效进行组织化合作动员,需要政府部门适当放权,并培育与发展社会组织特别是社区社会组织.     

业主委员会培育与社区多中心治理模式建构

随着城市化和住房商品化进程的加快,传统行政化的社区管理模式已无法适应新型物业社区蓬勃发展带来的治理需求,社区多中心治理模式正成为城市社区治理现代化的重点方向。社区多中心治理本质上是社区治理主体多元化、治理权力分散化、治理结构扁平化、治理方式协商民主化的过程。培育社区业主委员会、实现社区治理主体多元化,推动社区治理分权、形成配权合理的社区权力结构,搭建社区治理主体的互动协商平台,创新协同共治的治理机制,发挥政府行政力量、市场力量与社区自治力量的合力,是社区多中心治理模式的建构路径。     

“百家社区工作经验交流会暨北京市首届业主委员会年会”召开

2007年1月21日，由北京市业主委员会协会申办委员会主办的“百家社区工作经验交流会暨北京市首届业主委员会年会”，在北京国资委大厦隆重召开。来自一百多家小区的业委会主任、业委会筹备组负责人和业主代表以及业内专家、学者、律师近400人参加了本次盛会。     

体制内资源的支持与基层社会的发育——以业委会话题为例

在绝大多数的社区里,虽然社区"两委"以行政化的管理者身份出现,但在一小部分社区里,可以看到它们实践着一种新型的工作方式,即通过动员、协调、资源赋予等方式,促使业主完成从行动起来到合理对话的整个功能过程.这与公益组织的工作方式十分相似,没有因为社区"两委"具有体制内的身份而变形.不仅如此,在支持的过程中,体制内的资源还可以利用起来,促使业主从不参与状态进入参与状态,从私益性、情绪化、低视野下的参与,转化为理性的、双赢式或多赢式协商.因此,不管是体制内的力量,还是专业化的社会组织,它们都可以/需要以支持性的角色出现,从而让基层社会的发育,呈现为一种更快速、更有效、更整合的新型模式.     

论城市商品房社区情感的生成：基础、障碍及建设路径

城市商品房社区情感的生成是商品房社区成为亲密情感型社区的关键。虽然商品房社区在社区情感的生成方面有着普通社区所不具有的基础优势,如阶层化社区的形成、共同社区情境的生成及业主自治模式的兴起等,但商品房社区情感的生成存在着业主异质性高、隔离性社区建筑模式、非协调性社区治理模式和社区回应性不足等现实障碍。应从建立包容性发展的社区价值理念、形成人性化社区建筑模式、确立业主自治主导下的合作性社区治理模式、发展社区民间组织以提升社区回应性等路径方面展开建设,以促进城市商品房社区情感的生成。     

业主委员会党建的实践与思考——以杭州市下城区为例

业主委员会党建是城市基层党建的重要内容,事关党执政基础的巩固和城市基层社会的和谐。杭州市下城区先行探索,通过动员党员参选、实行"4+1"组建模式、健全管理机制、理顺与社区党委关系等做法,着力解决业主委员会存在的缺乏正能量、主心骨、管理规范、向心力、民意输入渠道及其与物业公司的协同等问题,其经验值得肯定与推广。由于外部环境、上层制度建设等原因,业主委员会党建至今存在一些普遍性难题,亟待通过完善单位党建考核、推动物业行业党建、加强顶层制度设计、保障党建工作经费等路径加以解决。     

城市社区不同阶层与基层政权互动研究

住房福利分配制度取消后,单位社区日渐萎缩直至解体;传统城市社区由＂单位主导,企业自办＂,过渡、演变为＂开发商主导,业主自办＂的现代社区模式。在这个过渡期,社区内法人主体的更换,必然带来社区内居民的聚合与分化,也决定了当下城市社区内部居民相似的经济基础。而基于居民自由选择归属社区的权利,使社区内部阶层化差异现象凸显,居民与作为基层政权的办事处、社区的互动,也在这种背景下发生了一些变化。     

对已建成社区可持续性发展问题的初探

在已建成小区中,停车位的问题越来越严重;上世纪90年代建的房子现在看来已经有些"过时";业主与物业公司之间的矛盾越来越突出……这些影响社区可持续发展的问题如今已明显地摆在了我们面前.这些问题.是由于科学技术等客观条件限制造成的问题.注重合理的前瞻性和超前性、系统的可改造性或者说易于升级的特性,同时避免其短期行为等方面来保障对已建成社区可持续性发展.