基于非平稳面板计量的中国城市房价与地价关系实证分析

 本文利用全国29个大中城市1999-2008的季度面板数据，采用最新发展的非平稳面板计量方法，对我国城市房价与地价之间的长期均衡关系和Granger因果关系进行了实证分析，克服了以往研究中小样本带来的低效果以及忽略了各城市差异的问题。得到的主要结论为：（1）东部经济较发达城市和西南省会城市，地价对房价的长期影响程度较其它中部地区的省会城市大；中部省会城市的房价对地价的长期影响程度要大于东部地区和西南省会城市；（2）总体上，房价对地价长期影响的程度高于地价对房价的影响；（3）长期来看，各城市的房价和地价互为Granger因果关系，短期而言，房价是地价的Granger原因。     

中国地方政府土地出让结构策略互动的实证分析

结合政府竞争理论,文章通过构建四类权重下的空间动态面板模型,对地方政府土地出让结构的策略互动进行了实证分析.研究发现:地方政府土地出让结构呈现显著的策略模仿特征,在产业结构相近的省份间要比地理邻接的省份更为突出,而外资和房价分别在工业和居住用地出让比例中发挥了主要作用;工业和居住用地出让比例还存在跨期的策略替代特征与路径依赖效应.分区域来看,东部在工业用地出让中的模仿行为更为明显;中部工业用地出让的策略模仿主要源于对外资的竞争,中、西部在居住用地出让中的策略模仿主要发生在地理相邻的省份间.此外,西部地区土地出让结构还表现出较强的路径依赖效应.     

房价地价推拉关系系数研究与分析

文章以建立城市地价与房价关系的动态模型为目标,研究在城市房地产市场不充分发育和管理体制分离条件下,城市地价与房价构成要素及影响因素体系,建立价格构成和影响因素数理模型。利用动态模型对重庆市进行了模拟实证分析。在重庆市范围内动态提取城市房地价格与各种社会经济活动的相关数据,并建立结构方程模型。通过对模型进行修正和完善得出重庆市在一定时间段、一定政策环境下的房价地价推拉关系系数,证明此系数在特定条件下是保持稳定的,并对此做了详细的分析与讨论。     

政府动机、企业预期与地价扭曲

我国居住用地与工业用地的比价长期偏离合理水平并逐年扩大,这种不合理的土地比价反映了土地要素价格扭曲的程度。本文运用2007—2017年全国287个城市的土地出让微观地块数据研究发现:作为供给端因素的政府动机和需求端因素的企业预期共同导致了地价扭曲的形成。企业预期充当政府动机的中介变量在地价扭曲的形成过程中发挥着部分中介效应,这表明企业预期可能在政府动机的影响下“不自觉”地扭曲了地价,充当了地方政府扭曲地价的工具。地价扭曲有利于工业资本 积累,但却降低了土地利用效率。为减轻土地要素价格的扭曲程度,在短期内政府应当正确引导企业预期,从长期看应弱化地方政府对土地市场的干预。     

基准房价与标定房价的若干问题探讨

当前,政府部门、业界人士和学者都试图通过建立一种科学化的房价披露体系,以期能更准确地反映地区房地产价格的波动态势,以此作为投资抉择、消费抉择和调控地区的房地产价格的依据。然而,目前许多城市房地产中介机构、房地产科研机构等所公布的房价指数和政府公布的房屋指导价格都是以房屋成交价作为依据的,因而都不能及时准确地反映房价的波动。笔者建议,应该在综合考虑房屋开发成本、房屋地段、房屋基础配套设施、房屋服务人群和房屋建筑档次等因素的基础之上,构建类似于城市基准地价和标定地价的基准房价和标定房价两种房地产价格信息体系。     

政府数字治理、营商环境与城市创新

文章基于2017—2020年中国272个地级及以上城市的样本数据,运用面板固定效应模型与空间杜宾模型实证分析了政府数字治理对城市创新的影响效果、作用机理和空间溢出效应。研究发现：政府数字治理对城市营商环境与创新产出均具有正向促进作用;政府数字治理可以通过营商环境的间接作用对城市创新产生正向影响;考虑空间效应后,政府数字治理对城市创新的空间溢出效应为正却不显著,表明目前政府数字治理对城市创新发展的正向溢出效应较为有限。     

公共卫生投资的空间计量经济分析

运用空间计量经济学方法研究了1997-2004年30个省的政府卫生投资的空间特征，结果显示：政府卫生投资具有空间溢出作用，这种作用在逐年增强；政府卫生投资在空间上存在着显著的互补效应，说明地方政府之间有“邻里模仿”行动；政府卫生支出不是“奢侈品”。     

税制改革影响城市发展的空间研究

税制改革在刺激经济转型升级的同时也推动了城市的发展。本文基于近年全国285个城市税改政策与城市发展的空间面板数据,设计城市发展的综合指标,运用面板空间滞后模型分析税改政策影响城市发展的情况。研究结果显示:中国目前宏观税收收入用于城市发展的份额偏小;增值税的改革需要进一步扩大范围;房产税对房价的调整作用不明显;个人所得税对缩小贫富差距至关重要,但还需要改革与修正;现行税收体系存在地区不平衡的问题,不利于城市发展;税制改革对促进城市综合水平的提高具有积极的作用。     

支出结构偏向对城市生产率的影响及其作用机制——基于2003—2013年中国城市的面板数据

中国正处于快速城市化的进程中,地方财政支出对推动城市化发展具有十分重要的作用。运用2003—2013地级及以上城市的数据,通过面板模型考察地方政府财政支出偏向对城市规模与城市劳动生产率二者关系的影响,及地方财政支出结构偏向对城市劳动生产率影响的作用机制。理论与实证研究发现,地方财政支出行为对城市规模及城市劳动生产率具有重要影响,城市地方政府支出结构偏向使得城市过度集聚,短期内促进了城市经济增长,长期来看却不利于城市劳动生产率的提高。     

民生目标下政府的支出竞争和福利效应

本文研究不同政绩考核目标下地方政府间财政支出决策的互动机制,使用全国地级城市面板数据和空间杜宾模型估计地方政府支出反应方程,并利用民生类公共支出竞争的空间效应拟合值估计其对居民福利的影响。空间计量分析表明,同省辖区内的城市在基本公共服务支出政策方面存在相互模仿攀比,民生类公共支出竞争不仅提高了辖区民生类公共服务水平,而且牵动了各辖区的居民消费。研究结果为如何完善地方官员考核体系和提高民众福利提供了政策启示。     

货币政策加剧城市房价的冷热不均吗

本文创新性地运用交互效应动态面板模型重新检验了货币政策对我国295个城市房价的异质性效应及其传导机制。研究发现,货币供给量增长对我国不同城市房价存在显著的异质性效应,货币供给量是加剧我国城市房价结构性分化的主要外部诱因,而利率调整发挥的作用并不明显。机制分析则表明,货币政策冲击主要通过供给侧的土地价格这一传导渠道对房价产生影响。本文研究认为,央行在制定货币政策,尤其是运用数量型工具时应将城市住房价格考虑在内,政府应切实推动土地市场改革,才有可能真正解决我国房地产市场的结构性分化难题。     

中国住房市场政府干预的原理与效果评价

 本文首先在住房存量流量模型的基础上,对住房市场政府干预的政策目标和政策工具进行了理论刻画,然后联合应用干预分析模型和面板数据模型就2003年以来住房市场政府干预的主要政策组合对北京、上海、广州、深圳、天津和重庆6重点城市的作用效果进行了定量评价。结果表明：全国性政策工具对重点城市住房价格产生了显著的长短期干预效果,尤其是2005年和2006年国务院的两次综合干预以不同形式和力度抑制了房价增长;政府干预的有效性逐渐提升,但全国性政策工具对不同城市的作用力度有显著差异,表现为对二线城市房价的抑制作用明显高于一线城市;2004年土地交易制度改革可能是造成近年住房价格上升的主要政策因素之一。     

租住家庭占比、租房供应主体与房价

近年来政府大力推动“租购并举”以缓解大城市不断上涨的房价压力,但住房租赁体系发展是否能达到抑制房价的效果,这种效应与租房供应主体的关系又是什么样的,在国内外都还并没有直接的相关实证研究。本文综合国家统计局城镇住户调查大样本微观数据及城市层面统计数据组成的面板数据,在地级市层面实证考察了住房租赁部门发展对房价的影响效应,重点考察租房供应主体在这种效应中的作用。包含纠正内生性偏误在内的系列计量分析结果都一致性显示,我国城市居民家庭中的租住家庭占比与当地房价之间存在显著的负向关联。进一步从住房租赁供应主体结构来看,一个城市租赁供应中市场化比重越高,则该城市租住家庭占比与房价的负向关联越强。本文的研究发现具有较强的政策含义,表明推行“租购并举”,不仅应关注租售结构本身,还应加强租房供应主体的多元化,尤其要注意充分发挥市场机制在租赁住房供应中的主导性作用。     

住宅非市场化供给、房价波动与经济波动——基于省级面板数据的实证研究

采用面板协整技术,利用1999—2009年中国省级面板数据分析了住宅非市场化供给、住房价格波动与经济波动之间的关系。实证研究表明：住宅非市场化供给和住房价格波动之间存在较强的负相关关系,住宅非市场化供给的增加,能够平抑商品房价格的上涨幅度;住房价格波动与经济波动之间存在显著的正相关关系,住宅非市场化供给的变化能够通过住宅价格的变化,最终会作用于经济增长,进而影响经济波动;地区经济发展水平与房地产市场发育程度的差异,对住宅非市场化供给、住房价格波动与经济波动三者之间的区域关系造成显著影响。     

商品房限购政策的实体经济发展效应研究

本文依据2014年10月至2017年11月16个“非同期”限购城市和29个非限购城市的面板数据，利用广义合成控制法研究了房地产市场限购政策调控商品房价格、促进实体经济发展的政策效应。研究发现：限购政策能够有效地抑制商品房价格过快上涨，政策效应因商品房建筑面积和城市规模等特征存在差异性；同时发现了房地产限购政策与实体经济发展相关联的典型事实，并证实了限购政策对支持实体经济发展存在较显著的“回馈效应”，特别是由限购政策产生的转移投资对实体经济产出存在约10个月的滞后期。     

融资约束、土地财政与地方政府投资行为

本文立足于中国特定的制度环境,从融资约束的角度建立了一个地方政府投资和土地财政关系的分析框架,采用地方政府2002-2010年间的面板数据,检验融资约束对地方政府投资的影响,从而为进一步的财政改革提供微观证据。本文的研究结果表明：（1）地方政府投资和土地出让收入呈显著正相关关系,这说明地方政府投资受到了融资约束,过度依赖于土地出让收入。（2）“事权”和“财权”不匹配所导致的财政缺口加大了地方政府融资约束,而金融发展则缓解了融资约束现象,财政缺口较小、金融发展水平较高的地区,政府投资与土地出让收入之间的相关性较小。最后,本文认为进一步的财税体制改革和金融市场发展可以改善地方政府的融资条件,促进地方政府更有效率地进行投资。     

房价波动、宏观审慎及与货币政策的协调

运用QVAR模型和内嵌宏观审慎工具的DSGE模型,阐释了宏观审慎调控对房价波动的作用机制、政策效率以及与货币政策的协调。研究表明,宏观审慎政策通过规范居民住房融资行为,削弱了抵押品渠道所产生的金融加速器效应,从而实现了稳定房价波动和改善居民福利状况的调控目标。当存在供给侧价格黏性时,货币政策对房价波动作出反应有助于提升宏观审慎调控效果。因此,为实现宏观经济与金融体系的稳定,货币当局应采用盯住房价波动的货币政策来配合宏观审慎调控,充分发挥政策组合的协同效应。     

住房价格与中国货币政策规则

 住房价格高涨背景下我国货币政策的操作一直以来颇受关注。本文构建含有房产的动态随机一般均衡模型,对我国货币政策规则是否关注住房价格进行了检验。此外,本文通过数值模拟比较了将房价纳入货币政策规则与否对宏观经济波动所产生的影响。本文的主要结论有：央行在2003-2010年的实际操作中已将住房价格波动纳入修订泰勒规则中;将住房价格波动纳入货币政策规则对调控房价上涨有较好效果,但代价是调控过程中通胀率的持续上升,以及产出水平和家庭消费负向偏离稳态;家庭住房贷款首付比例能够有效降低稳态水平下的住房价格。     

中国各地区人口特征和房价波动的动态关系

本文分析了人口特征、金融市场和房地产市场三者的相互影响机制，基于2002-2015年中国大陆31个省市自治区直辖市的年度数据，建立了面板平滑转换模型，将人口密度作为异质变量构建计量模型来研究房地产市场的非线性影响因素，研究中国省市人口特征对房价波动的影响机制。实证结果表明：人均GDP对房价的影响随人口密度增加呈现非线性提升效应；人口密度小的城市房地产价格上涨比人口密度大的城市更像是“货币现象”；当人口密度较小时，地区中老年人口占比越大，房价有下降趋势，反映了房地产“年轻人推动房价上涨”的直观趋势，但是极少人口密度比较大城市例外。     

住宅价格与土地价格的城市差异及其决定因素

本文通过建立中国城市住宅市场与土地市场的联立方程模型,试图解释住宅价格、土地价格的城市间差异。通过收集中国35个大中城市的105个样本数据,利用OLS和2SLS两种方法估计了城市住宅价格与土地价格方程。实证结果表明住宅市场与土地市场是互动影响的关联资产市场,住宅价格与土地价格之间存在联立性。人口数量、财富水平、建筑成本、住宅预期收益和土地市场化程度是造成中国城市间住宅价格、土地价格差异的决定因素,而平均工资与城市宜人性的影响并不显著。