略论房地产市场

<正> 一、房地产市场 所谓房地产市场,就是以房地产作为经营和交易对象的市场,包括:地产开发、土地使用权出让和转让,房屋建设、买卖、租赁、抵押等。它既可以是商品市场,也可以是要素市场。土地所有权的垄断恰恰要求土地要有偿使用。土地的使用也必须按严格的资源与效用关系来考察,因此形成土地使用权的出让、转让市场。派生地,地产开发也市场化了。房屋比土地更接近市场。房屋的所有权并非长久永恒,不仅有自然界限,而且有经济界限,所有权     

谈地产保护的若干问题

<正> 地产保护是指法律对城乡土地财产的保护,包括对土地所有权以及使用权的确认和保护。我国宪法规定,城市土地属于国家所有,个人只有使用权没有所有权。农村土地除法律规定属于国家所有者外,都属于农村集体组织所有,个人只有使用权没有所有权。如何正确确认城乡土地所有权、使用权,维护真正权利人的利益,这在司法实践中并非容易做到的事。下面,笔者针对自己承办案件所得材料,根据我国政策法律,就地产保护的一些有关问题试作分析和探讨。     

土地产权和其上建筑物产权的矛盾与解决

我国的土地属于国家或集体所有,但土地与建筑物在形态上是不可分割的,当土地使用权主体与建筑物所有权主体不一致时,就可能发生二者之间的矛盾。简单地说,当土地使用权的丧失早于建筑物的自然灭失,权属矛盾就发生了,而我国现行法律法规对此问题的解释和处理存在许多问题,国家从提高土地利用率的目标出发,必须作出制度上的重新安排,而不宜采取无偿取得建筑物所有权的办法。     

土地应该归谁所有

目前我国农村土地所有权主体不清,导致地方政府对农民利益的侵夺不断,使本已严重的“三农”问题雪上加霜。因此土地所有权的归属必须明确,农民应该拥有土地的永久使用权,并可以对土地的永久使用权进行买卖、租赁、抵押等。国家作为社会的管理者,有土地的最终所有权。     

滩涂开发驱动力及对策研究——以南通市为例

沿海滩涂是重要的土地后备资源,滩涂资源合理利用是江苏沿海开发的战略重点之一。利用主成分分析法对南通滩涂开发动力机制进行分析,得出：（1）社会经济发展是滩涂开发利用的第一驱动力,其次为科技进步和政策驱动;（2）滩涂资源开发必须转变经济增长方式、推进产业化经营、创新开发机制、重视环境保护等可行性对策与建议,旨在为南通沿海滩涂的生态保护、资源利用和可持续发展提供决策参考。     

作为财产权利客体的海域的范围

在横向范围上海域包括历史性水域,在纵向范围上海域包括海上空间.海域空间应该进行区分利用.滩涂为海域的组成部分,<宪法>以及<民法通则>、<土地管理法>等法律中的有关滩涂属于土地的规定应该进行修订.     

简论房地产市场中的土地使用权的法律特征

我国房地产制度的改革，主要是地产制度的改革。所要解决的基本任务是：变无偿、无期限、无流动的土地使用制度为有偿、有期限、可以流动的土地使用制度。其目的是要充分有效地利用土地资源，最大限度地发挥土地的使用效益。房地产市场，是指城镇房屋所有权和土地使用权交换活动的总称，也是土地使用权可以依法进行合理流动的场所。土地使用权，是指依法对土地进行利用并取得收益的权利，它有广义和狭义之分。广义的土地使用权包括土地承包经营权、土地租赁权、划拨土地使用权和房地产市场中的土地使用权；狭义的土地使用权是指房地产市场中…     

对土地资产核算的探讨

土地作为企业的一项重要资产,是企业会计核算中长期存在的疑难问题。西方国家将土地作为固定资产核算,而我国本着土地所有权与使用权相分离的原则,只将土地使用权作为无形资产入帐核算,这种作法已经沿袭了多年。笔者认为,无论土地的所有权归属如何,只要将其记作资产,它就应归为固定资产或有形资产。一、土地资产的计量目前,我国土地资产按其形成方式可分为三种,即划拨、出让和转手交易。根据法律规定,所谓划拨方式有两种情况：一是在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,国家将土地交付其使用;二是将土地无偿交付给土地使用者使用…     

市场化:对我国农村集体土地制度改革的几点反思

在我国,土地作为一个极其重要的生产要素,其市场化程度远远落后于另外两个生产要素——资本和劳动——的市场化程度。当前我们需要切实推进农村集体土地的“市场化”进程。我国应该建立一个土地所有权市场,这样国家在出于非公共利益需要时,可以在土地所有权市场上购买集体土地。目前我国的国有土地使用权市场化程度要明显高于集体土地使用权市场化程度。在我国农村,应该建立起一个运作有效的,可以供集体土地使用权自由流转的市场。     

沿海滩涂产权的复杂性及其解决方式

沿海滩涂是由潮上带、潮间带和潮下带滩涂三部分组成的处于海洋和陆地交汇处的资源,因其既有陆地资源的属性,又兼具海洋资源的特性,决定了其在产权属性上既有土地产权的特征,也有海洋产权的特性。然而在现实中,因为滩涂概念界定不清晰、产权残缺、征用滩涂引起的产权变化等因素导致滩涂占有和使用混乱,为此必须通过清晰的滩涂概念界定、完善各项制度并实现各种制度之间的协调来完善沿海滩涂的产权制度。     

城市化进程中土地利用之误区及其出路

土地利用是否合乎城市化进程的客观规律与内在要求，将直接决定城市化成就与否。我国可供利用的土地资源相对缺乏。土地的法律属性为公有制所有制，土地所有权不得转让，但土地使用权可以合法转让。在我国城市化进程中，土地利用存在着城市化等同于城市规模和功能的大而全、城市化等同于农村城市化（城镇化）和农民市民化、征收农业用地是城市化所需土地的唯一来源、城市规模的扩大有利于经济的发展和社会利益最大化等认识误区。我们应在参考借鉴国外相应制度的基础上，采取在条件适合地区推进农地的规模利用；科学规划，严格监控，建立有中国特色的集约用地制度：完善土地的市场定价机制，丰富土地取得方式，实现土地资源的市场化配置等措施，科学利用土地，合理推进城市化进程。     

1949年以来中国农村宅基地制度的演变

调整和规范农村宅基地的制度包括：农村宅基地法律制度和农村宅基地政策制度。根据农村宅基地所有权性质演变与原始取得宅基地权利的主体演变，可将农村宅基地制度分为农村宅基地农民私人所有、农民享有宅基地所有权，宅基地归生产队集体所有、农民享有宅基地使用权，宅基地属于农民集体所有、农村居民和城镇居民享有宅基地使用权，宅基地属于农民集体所有、农户享有宅基地使用权等四个阶段。不同的阶段具有不同的法律政策内容及其特点。     

农村宅基地抵押试点运行机制研究

现行农村宅基地使用权抵押试点分别以财产流转性收益和农村金融市场扩展为抵押主题,采取农民房屋所有权并附属宅基地使用权间接抵押和宅基地使用权直接抵押两种模式,多种类型。试点宅基地使用权抵押融资存在抵押权合法性、抵押物处置效力的法律风险。宅基地使用权抵押应遵循适合我国土地政策和农民利益需求的合理途径,完善抵押登记制度;宅基地使用权转让应适度市场化运作,其受让后的宅基地使用权期限界定为30年为宜。     

房地单独抵押、房地分别抵押的效力——以《物权法》第182条为分析对象

在房地一致原则之下,建筑物及其占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押,但房地单独抵押、房地分别抵押时,并不能仅因违反这一原则而被认定无效。房地单独抵押时,抵押权人就未抵押财产取得法定抵押权;约定抵押权和法定抵押权构成共同抵押,共同担保主债务的履行。房地分别抵押时,各抵押权人仅就其设定抵押权的财产享有抵押权,就其未设定抵押权的财产不享有法定抵押权,但在实现抵押权时,应依《物权法》第146、147条的规定,就建筑物及其占用范围内的建设用地使用权一并变价,各抵押权人仅就其享有抵押权的抵押财产所占变价款中的比例优先受偿。     

论房屋征收中国有土地使用权的补偿

房屋征收中国有土地使用权的提前收回本质上是对财产权的征收。虽然相关法律没有明确规定房屋征收中对国有土地使用权是否给予补偿和如何进行补偿,但财产征收补偿制度本身既有充分的法理依据和宪法依据,也有具体的法律依据。房屋征收中提前收回国有土地使用权时,除了应退还剩余年限的土地使用权出让金,补偿范围还应包括土地使用者的投资开发利益和该土地的预期增值利益;补偿标准应根据取得国有土地使用权的不同方式,即出让方式与划拨方式分别确定:对于出让土地的使用权,应当综合考虑该土地的用途、地理位置、剩余使用年限和基准地价等因素;对于划拨土地的使用权,应当考虑土地使用权人支付的土地开发成本等因素。     

论高层建筑物的车库权属

关于高层建筑物车库权属问题,我国法律法规没有明确规定,导致生活中业主和开发商纠纷不断。车库在现代社会应理解为建筑物的配套设施。各国立法例上车库权属的界定存在业主共有和开发商专有两种模式。结合我国房地产法律,车库归属问题应同时将土地使用权和容积率纳入考虑范围。物权法草案的相关规定没有考虑到现实中多种车库形式归属的复杂性,因而有待进一步完善。     

房地分离：宅基地流转之钥——以宅基地使用权继承之困局为切入点

尽管具有一定保障性,但宅基地制度的首要目标在于经济管理,其表面上强调“户有所居”,实际是“户有定居”。宅基地上使用权所承载的管理性与农民自费建造农房所有权的私权性,存在内在的矛盾,不应适用房地一体规则,因为后者遵循着传统民法应对市场交易的基本逻辑。自然资源部所发布的文件明确了宅基地使用权可以由城镇居民继承,内核乃是基于房地一体,以房屋所有权的可继承带动宅基地使用权的可继承,颇为冒进。宅基地上所有权与房屋使用权应当分离,这将为宅基地的流转与乡村振兴提供新的契机：农房的自由流转加上宅基地使用权的农民保有,将最大限度地在现有阶段实现市场与制度的有机契合;对于取得农房的所有权人,在房地分离之下,可以借助对宅基地使用权的法定租赁来设计合理的权利结构。     

物权法对农民土地权益之保护

《物权法》从集体土地所有权、承包经营权、宅基地使用权以及征收制度等方面加强了对农民土地权益的保护,但仍有许多地方需要进一步改进和完善。《物权法》应当规范农村土地集体所有权的行使,放开土地承包经营权、宅基地使用权、集体建设用地使用权的流转限制,同时应制定《征收征用法》,完善土地征收制度。     

改革农村土地所有制的思路

我国农村集体土地所有制的产权不清,导致了农村土地所有权的虚无性,在家庭联产承包经营责任制下,各种土地权益的矛盾滋生恶化,也成为影响我国农村生产力发展以及全社会科学发展的严重障碍.从我国的实际出发,改革我国农村土地所有制的较好思路--废除农村土地集体所有制,确立土地所有权归国家所有,使用权农民私有的土地制度,以进一步解放和发展农村生产力.其具体操作方法--国家"购买"集体土地的所有权-集体将所得"收益"全部分配给农民-农民用所得"收益"购买国家土地的永久使用权(私有),这种交换通过虚拟交易来实现.     

农村土地使用权流动的障碍:内生机制不完备

当前基本上已经从政策上解决了土地使用权流动的障碍 ,但是土地并没有按照政策预期流动 ,反而土地抛荒越来越多。其主要原因就是土地使用权流动的内生机制不完备 ,土地流动的财产制度、土地使用权的价格体系、土地所承担的社会职能等方面存在着缺陷 ,这就需要完善土地使用权流动的内生机制。