矿业用地用途管制中政府与市场分工

认为符合用途管制是集体土地入市的前提与市场起决定作用,就必须要素自由入市之间争议激烈,导致多数矿业用地的用途管制不严.“前提论”与“自由论”的争议,在于管制对象与区域的非同一性.根据物权状态二元结构以及市场二元结构法,明晰用途管制的对象与范围:土地利用与产业市场.政府守在产业市场入口处审查土地利用的资格,未取得“门票”者禁止投入矿业开发.政府管制土地利用权利束中的土地发展权是守卫者和仲裁人而绝非参与主体,政府管制在于弥补市场不足而非取代市场功能.     

论土地发展权的地位

土地发展权是对土地在利用上进行再发展的权利。土地发展权具有抽象性、潜在性、政策性和工具性。土地发展权是土地所有权诸项权利中的一项。土地发展权的创设可以弥补现行土地使用权制度的缺陷。土地发展权与空中权在产生时期、产生的目的、权利内容、以及权利的实施等方面存在着诸多不同。土地用途管制促成了土地发展权的产生。土地发展权的设立有利于土地用途管制的实施,同时土地发展权制度的有效实施需要合理的土地用途管制制度的配合。建筑容积移转是土地发展权移转的形式之一。土地发展权与保存地役权和最佳管理方案有所不同。土地发展权在土地权利体系中具有独立的意义和地位。     

基于矿业安全的矿权配置与管制政策

矿产资源品的开发利用需兼顾市场效率与社会公平两类目标的均衡,这是保障矿业安全而进行政府管制的价值基础,矿业安全的管制研究即是以此为基础,利用管制经济学的研究方法来划分矿业管制与市场机制的边界,为矿业安全和有序发展提供制度保障。中国矿业市场的治理应从"控制式的行政管制"向"协作式的市场规制"转型,充分发挥政府规制、自由市场与社会组织的力量,构建三者协作共管的"三维一体"均衡管制机制。矿业安全管制的有效边界应通过对矿业管制的成本—收益分析与风险控制分析的方法加以解决,以实现矿业管制过程中市场效率与社会公平。     

论新型民事权利的立法转化——以土地发展权为例

对于经济社会发展中的新生利益冲突,过分依赖例外规则会破坏法律的体系性并导致规则冲突与标准混乱,应通过立法生成新的法定权利予以调整。因我国征地补偿存在的制度瓶颈和理论不足,土地发展权被学者引入并在实践中以多种模式出现。土地发展权以土地开发转用的增益分配为核心,属民事权利中的物权,在我国现行土地制度下只适用于集体土地。依霍菲尔德权利理论,土地发展权的内容包括在土地规划范围内自由安排土地的用途和在土地开发转用时主张一定比例的增值利益等权益,以及不得改变规划用途使用土地等负担,土地发展权残缺部分由国家代表社会行使。新型民事权利的立法转化应全面具体,避免沦为解决个别问题的例外规定或填充法学理论的抽象概念。     

土地准征收与补偿:土地发展权视角

土地管制在现代社会普遍存在,是对土地利用外部性矫正和提供公共品的必要措施。但管制具有财富分配的强大能力,且构成对财产权的定义和干预,是公权力和私权利之间的平衡,这使得受限土地所有者受到不合理的损害。损害的本质是土地发展权的剥夺。国家在对土地进行管制的时候,要注意对土地财产权的保护,防止走入准征收。国家是否承认和赋予土地基本发展权是判定准征收构成及管制合理性的首要标准。对构成准征收的土地应该给予补偿,对含有基本土地发展权的土地不需要补偿。     

土地发展权价格测算初探

土地作为一种稀缺的不可再生的自然社会经济资源,对其合理利用能促进经济社会的持续发展。西方国家通过设置土地发展权有效地保护农业用地、公共活动空地和自然保护区,取得了很好的经济、社会、生态效益。近年来我国一些学者也开始研究土地发展权,但主要侧重于土地发展权的归属、配置、流转,而很少涉及土地发展权价格的研究。在市场经济条件下,价格作为市场配置资源的重要信号,对资源合理有效配置起着方向性的重要作用。文章系统地论述了土地发展权的价值构成、价格影响因素及土地发展权价格形成机理,最后建立土地发展权测算方法。     

探索多元的农村矿业用地方式

党的政策创新提出了矿山企业可直接获取农村集体土地,对于如何获取和使用农村集体土地,继续从制度安排上进行探索。矿业用地生态性、变动性、复杂性的特点决定了矿业用地方式的多元化选择:首选股份合作、次选租赁、慎选入股与出让、普选地役权与相邻权。这些方式均属集体土地权利让渡,承包经营者是让渡的基本主体;承包经营权分解为承包权与使用权,让渡的是物权性土地使用权,与国有土地使用权同权同价。提出农村矿业用地应通过土地利用的市场准入制施行严格的用途管制,制定土地利用专项规划与矿业开发规划衔接以确定矿业用地指标,利用土地增减挂钩方式换取建设用地面积。     

土地红利公共利益属性的现实基础与保障机制

中国土地红利是经济红利和政策红利共同缔造的特殊红利形式,彰显土地红利公共利益属性是社会公平正义的内在要求。从逻辑上分析,我国土地红利源于土地公有制基础上的一系列制度安排,城镇化和工业化、土地用途管制、土地区位优势、公共投资等因素共同推高了土地价格,奠定了土地红利公共利益属性的坚实基础。为维护土地红利的公共利益属性,国家一方面将其纳入公共财政范畴,以规范公共财政收支的方式实现土地收益“全民共享”,防止土地红利被少数人垄断。另一方面,通过完善相关制度,改进土地收益的税法体系,科学界定房地产开发相关税收的税基和税额;健全土地征收制度,确保征地的目的、程序、收益合法且符合公益;推进土地红利城乡间公平分配,协调公共利益与个人利益的关系,实现土地红利共享。     

我国农地发展权的流转机制及农民分享实现

农地发展权作为国家对土地管理进行宏观调控的一种弹性手段,在保护耕地、协调用地矛盾等方面起着重要作用。本文综合论述了我国农地发展权的归属、配置与流转。从我国社会经济性质和土地制度角度考虑,农地发展权应由国家、集体经济组织和农民共同所有;在农地发展权的行政配置和市场配置下,农地发展权流转包括一级流转、二级流转和三级流转;并可通过建立农民基本生存保障体系以落实农民对农地发展权的分享,建立社会保险基金以保障失地农民的基本生活需要,对失地农民进行业务培训以提高其就业能力。     

土地用途管制权的正当性求解——"小产权房"引发的宪政思考

"小产权房"的泛滥暴露出我国土地用途管制面临的正当性危机.共同体内实现人性尊严的需要与社会国的应有使命,提供了政府土地用途管制权的正当性来源,而在中国既定的土地公有制的制度背景下,土地用途管制权的正当行使还必须能够确保国家对土地的有秩序许可转让与个人合理分享土地使用权,以实现个人自由与公共利益的平衡.因此,国家对小产权房的简单禁止并不是一项良善的管制策略,应当根据农村土地的用途有疏有堵,并逐步建立和完善不同用途农村土地的转用机制.     

我国农村土地银行发展模式、问题及对策

发展农村土地银行已成为推动农村土地资本化的重要方式。宁夏平罗模式、四川彭州模式、陕西杨凌模式等典型模式证明,农村土地银行实现了农村土地资源的合理配置,推动了农村土地的规模化经营,增加了集体经济收入,对转移农村劳动力、提高农民劳务收入也有重要作用,但其法律地位不明确、设立制度不健全、运营业务面临法规制约而单一,限制了自身发展,阻碍了农村土地资本化。为此,必须明确农村土地银行的法律性质,健全农村土地银行设立制度,开放农村土地使用权抵押限禁,拓宽农村土地银行的业务内容,才能促进农村土地银行健康、有序和可持续发展。     

我国农村土地制度改革模式的探讨

农村土地制度的改革是深化农村改革、促进农村经济发展的重要内容。本文通过对农村各种土地制度改革模式的分析，认为土地股份合作制创新了农村土地产权制度，形成了灵活的土地流转机制，促进了土地流转和土地规模经营，是目前我国土地制度改革的较好模式。此外，本文还就如何促进土地流转和规模经营等问题进行系统、全面的分析     

论土地资源的开发、经营、整治和保护

土地开发以其高强度和剧变性对土地生态经济系统产生深刻的影响 ,因而要慎重对待 ,尽可能把它置于人类理性的控制之下。土地经营是在特定用途下土地与其它生产要素相互配比的过程 ,其未来方向是对单位土地资源投入较多的劳动、资本和技术 ,实施集约经营。土地整治是为了克服土地退化或土地固有缺陷而进行的治理和改造活动 ,其目标是着力解决影响当前土地利用持续性的重大问题。土地保护最能反映土地资源可持续利用的精神实质 ,它看似柔弱 ,实则强硬 ,看似消极 ,实则积极 ,应该予以大力推崇。     

我国土地储备制度正当性考辨——以收储范围为视角

我国土地储备制度偏离设立时的初衷,收储范围严重扩大化,是国家垄断建设用地一级市场的制度安排、宪法条文本身的模糊性以及征收制度中的法定低价补偿造成的恶果。改革土地储备制度,并不是要取消这一制度,而是要对土地收储范围进行限制和收缩,打破建设用地一级市场上国家的独家垄断地位,对《土地管理法》从立法理念到具体条文进行全面革新。待将来时机成熟时,还应制定统一的《征收征用法》,全面规制政府征收征用权力的启动前提、补偿标准及程序。     

塌陷及复垦土地产权关系与市场机制构建

导致煤矿塌陷土地低效利用的主要原因是塌陷及复垦土地产权关系不清。要改变这一状况,必须理顺塌陷及复垦土地产权关系,建立塌陷及复垦土地的多向流动机制,培育和发展塌陷及复垦土地市场体系。     

农地产权、农地价值与农地抵押融资——基于农村信贷员的调查研究

进行土地产权和抵押制度改革是否能使农地成为贷款抵押物,从而缓解农户面临的信贷约束?为了回答这一问题,我们调查了农村信贷员对接受农地作为贷款抵押物的看法,及接受条件。研究发现,由于目前农户规模小、农业用地的价值低、农地的生存保障功能强,即使改革土地产权和抵押制度,金融机构也不愿意接受农业用地作为贷款抵押物;当农地价值大于某个阈值后,信贷员开始愿意接受农地作为贷款抵押物;只要农户拥有规定的30年土地使用权,土地是私有还是公有对土地成为抵押物的影响不大。     

关于中国农村土地制度的再认识--试论中国农村土地制度中的神话

理论界对我国土地制度进行了长期的讨论,并产生了一系列的新理论,但这些理论过多注意了学理层面的考量,实际应用价值则极其有限。为此,我们必须转变思维战略,确立新的理论,以充分保护农民的农地权为核心、从“三农”问题整体解决的思路出发,推进土地制度变革。     

从马克思地租理论看土地出让金

马克思运用从抽象到具体的科学方法,揭示了土地、地租的经济性质和经济意义。本文在深入分析和理解马克思地租理论的基础上,探究我国土地出让金的性质,并对其进行量化分析,进而提出建立土地保证金制度的构想。     

构建我国农村土地信托制度的法律思考

西方土地信托制度在促进土地资源保护和土地流转方面贡献突出,从推动我国农村地区土地健康、有序流转的视角出发,构建符合我国国情的土地流转新制度——农村土地信托制度符合当前社会经济发展的客观规律,能够在制度层面有效解决目前我国农村土地流转不畅、流转不规范等现实问题,从根本上保护农村土地承包权人的合法利益。     

土地整理中土地经济效益分析——以山东省阳信县为例

以山东省阳信县土地开发整理项目为例,采用静态经济效益分析、动态经济效益分析和敏感性分析三种分析方法对土地整理后土地经济效益进行了详细分析.其中静态经济效益分析采用投资收益率和静态投资回收期为参数,动态经济效益分析采用净现值、内部收益率和动态投资回收期为参数,敏感性分析分别以投资收益率和净现值为指标,选择销售收入、经营成本和投资三个因素研究其变化对上述两指标的影响.结果表明本项目的经济效益是显著的.