我国农村宅基地使用权流转机制研究

随着城镇化的快速发展,农村人口大量向城镇转移,一方面,建设用地需求不断增长,另一方面,由于宅基地使用权不能流转,大量宅基地处于闲置状态,从而导致土地资源配置低效。为此,建立农村宅基地使用权流转机制,对促进农村宅基地使用权规范、有序的流转,提高土地资源配置效率具有重要意义。文章在分析国内关于农村宅基地使用权流转研究的基础上,从宅基地制度历史变迁过程寻找宅基地使用权流转的合理性。同时,为适应城镇化的发展需要,宅基地使用权流转的权益机制、管理机制、市场机制和风险控制机制等应成为宅基地使用权流转机制建设的主要内容。     

农村宅基地使用权流转法律问题研究——以中国不同时期立法演变为视角

中国在不同时期对农村宅基地使用权流转的立法实践证明,严格限制其流转的立法内容陈旧,立法资源缺失,与物权价值冲突。农村宅基地使用权流转是实现法的价值和追求物权理念的需要。为了保障宅基地使用权有效流转,应将村委会确定为管理和经营主体,明确宅基地使用权有偿使用,建立流转强制登记制度。     

稳步推进问题导向的农村宅基地制度改革——对晋江三个村庄的调查

当前,我国正在33个县级单位开展农村土地三项制度改革试点.福建省晋江市是宅基地制度改革试点单位之一.文章基于晋江市三个镇(以T1镇、T2镇、T3镇表示)的三个村(以V1村、V2村、V3村表示)开展的案例调查,对该市农村宅基地利用现状及存在的主要问题、宅基地流转与退出过程中面临的主要障碍,以及如何通过问题导向的宅基地制度改革试点提高农村土地的集约节约高效利用、稳步推进农村宅基地制度创新等相关问题进行了分析.研究发现,农户对宅基地的需求与依赖程度,文化传统风俗、农户就业模式是影响农户作出宅基地流转与退出决策的主要因素,其中文化传统风俗与经济发展水平相互影响;土地产权关系不明确、宅基地管理制度及流转与退出机制不完善、资金问题以及宅基地的经济潜力则是实现宅基地流转与退出这一宅基地制度改革目标需要考虑的主要问题.     

农村宅基地使用权流转的法律思考——以安徽省肥西县为例

本文基于我国农村宅基地管理现状进行调查,探寻农村宅基地使用权存在的法律问题,提出宅基地上成就建筑物可区分所有,并以宅基地上建筑物区分所有为基础构建新型农村房地流转制度实现房屋价值.     

农村集体经营性建设用地形成及入市制度变迁

农村集体经营性建设用地是我国农村建设用地的重要组成部分。国家有关农村集体经营性建设用地的制度安排,刻画了包括形成制度和流转制度在内的制度变迁轨迹。从内在逻辑来看,形成制度和流转制度在交织互动下共同推动农村集体经营性建设用地制度向产权完善方向演进。其间,制度变迁呈现较强的路径依赖特征。从制度变迁动力来看,推动农村集体经营性建设用地制度变迁的动力由早期的政府主导切换到了市场主导,是市场在资源配置中主导地位显化的过程。据此,深化农村集体经营性建设用地入市改革应以节约集约利用土地资源为导向,以发挥市场在土地资源配置中的决定性作用为主逻辑,向集体土地产权完备和权能实现的方向推进。     

宅基地城乡间流转研究——基于T县城镇化的调查简

T县宅基地流转市场不活跃,交易方式单一,交易价格偏低,与大城市周边农村地区宅基地交易市场的火热场面迥异。“同心圆梯度差”现象客观存在．城郊农村与偏远农村之间的差异不容忽视,偏远农村宅基地城乡间流转的条件尚不成熟。偏远农村地区宅基地向城市居民流转的渠道不畅通,相关政策和规定的限制、农村地区基础建设落后、熟人社会的排外意识、农村居民对房宅的惜售心理构成了宅基地流转的主要障碍。宅基地的使用价值优先于财产价值,保障作用重要于融资作用,宅基地城乡间流转的必要性不充分、效率性不显著。宅基地制度改革需稳妥推进．宅基地城乡间流转应以大城市周边农村地区为试点,从城郊农村向偏远农村逐步推进。同时,要借鉴土地发展权制度,对尚未实施宅基地城乡间流转政策的农村地区的居民予以补贴。对于宅基地所具有的财产价值,主要通过放开抵押、担保、出租等与宅基地的居住保障功能较为兼容的财产收益方式给予保障。     

基于功能变迁的宅基地制度改革探索

计划经济时期形成的农村宅基地制度在改革开放后30多年中虽有所调整但并没有实质性变化，仍具有比较强的身份性、自用性、保障性、福利性、非财产性、非市场化特征。存在这种长期基本不变态势的根本原因在于“宅基地是农民的福利和基本居住保障、涉及全国几亿农民安身立命和农村社会稳定”这一认识根深蒂固，没有随宅基地功能的实际变迁而转变。随着农村宅基地由基本居住保障性向资产性转变，其功能重心亦发生转移，保障功能逐步削弱，财产功能逐步增强，原有的法律产权限制和无偿无期限使用、市场交易限制等传统宅基地制度愈来愈不适应现实发展需要，产生矛盾和冲突在所难免。必须在坚持宅基地集体所有、农民利益不受损前提下拓展宅基地使用权权能，逐步推进宅基地制度的市场化改革，建立宅基地使用权市场流转制度、有偿使用制度和退出制度，以适应不断变化的形势要求，保护农民土地权益，实现农民土地财产权价值。     

统一土地使用权——构建农村宅基地使用权流转新模式的探讨

我国目前对农村宅基地流转的相关法律和政策规定,已不能适应城市化进程中农村宅基地流转的实际需要。十七届三中全会通过推进农村土地改革决定,指出要＂健全严格规范的农村土地管理制度＂,这将健全农村宅基地流转制度,构建合理的农村宅基地流转模式提上日程。本文在对目前农村宅基地＂隐形市场＂的客观分析的基础上,提出农村宅基地使用权自由流转的迫切性,并构建农村宅基地流转的新模式——在统一城市土地使用权和农村土地使用权的基础上,开放农村宅基地二级市场。     

论宅基地上的建筑物区分所有——从破解农村房地困局的角度

房权与地权的适当分离是宅基地上成就建筑物区分所有的基础.从宅基地上建筑物区分所有的维度考察,制度设计者们关于宅基地上房屋转让的种种患得患失心理实有杞人忧天之虞.以宅基地上的建筑物区分所有为基础构建新型农村房地流转制度,既不失土地的保障功能,又能实现房屋价值,还能实现土地的集约化利用.建立以宅基地上的建筑物区分所有为基础的新型农村房地流转制度,必须解决多重问题.     

农村建设用地流转和土地产权制度变迁

农村建设用地流转是在农村农业经营用地流转的基础上的又一次农村土地制度变迁.在土地要素跨城乡进行配置的过程中,把农村集体土地制度的内部矛盾从更深的层次上展现出来.农村建设用地流转中的利益主体之间的博弈将推进中国农村土地制度的变革.     

宅基地使用权流转模式构建——以城乡结合部农村地区为例

宅基地使用权流转势在必行,城乡结合部农村地区更为典型。考察实践中宅基地使用现状及存在的问题,并进行立法方面的分析;宅基地使用权改革应坚持公平与效率并重的价值取向;论述建立宅基地使用权流转制度的合理性和前提条件;提出并阐述宅基地使用权流转的具体模式。     

我国农村宅基地使用权流转的困境与出路

农村宅基地使用权流转制度改革既关系到农民的核心利益,也将在很大程度上决定农村改革的成败。面对当前农村宅基地使用权流转制度中的种种问题,改革是应有的、必然的回应,而改革方案的选择则必须十分慎重。通过深入梳理、分析宅基地使用权流转的现状与困境,不难发现建构宅基地使用权自由流转制度具有坚实理论依据与现实基础。本文将从一般原则、具体建议、相关配套制度的建立与完善等三个层面阐述宅基地使用权自由流转制度的建构。     

以土地股份合作社推动农村土地规模经营——胶州市推进农村土地承包经营权流转的实践探索

土地股份合作制作为农业经营模式和农村集体土地流转机制的创新探索,进一步优化了农村土地资源配置,推动了农村土地规模经营,促进了农业增效、农民增收.胶州市在实践中,形成了坚持农村基本经营制度;"依法、自愿、有偿";因地制宜、分类指导;有序流转、规模经营的原则及政府推动、把关定向,实现土地流转规范化;特色带动,创新模式,实现土地流转规模化;转移促动、集中资源,实现土地流转社会化的农村土地承包经营权流转模式.     

农村宅基地流转方案的论争与宅基地集体所有制的再认识

学界对如何推进农村宅基地流转可谓见仁见智,主要体现为宅基地国有化与私有化两种方案的分歧。两派的论争源于对宅基地性质的不同界定、对宅基地流转依靠力量的不同抉择、对宅基地制度变迁成本和绩效的不同评判。双方在貌似观点对立的背后其实存在共同的认识误区,即都静态孤立地审视宅基地集体所有制,进而论定其构成了宅基地流转的根本障碍。实际上,集体所有制是与时俱进不断发展的,通过宅基地使用权的物权化与宅基地确权登记等完善措施,集体所有制完全可以适应宅基地流转的要求。     

资源要素配置与农业农村现代化：理论逻辑、现实困境与实现路径

农业农村现代化是建设农业强国应有之义,也是促进农民农村共同富裕的内在要求。农业现代化与农村现代化,既有区别又有联系,资源要素配置与优化是促进农业农村现代化的底层逻辑。农业地位演变和城乡格局变迁都已融入农业农村现代化的历史进程之中。通过城乡之间要素流动、工农之间资源配置,可建构农业农村现代化的实现基石,发挥市场机制在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,强化有效制度供给,破解影响和制约要素流动、资源配置的体制机制性障碍,强化各类组织载体在农业产业发展、农村全面进步中的重要作用,协调农业农村现代化进程中资源要素在部门之间的竞争关系,促进城乡之间要素流动、资源优化配置,促进城乡融合发展,推进乡村全面振兴,以加快农业农村现代化步伐,更好推进中国式现代化建设。     

汶川地震灾后恢复重建中的宅基地法律问题研究

灾后恢复重建中如何分配、使用宅基地关系村民的基本生存和发展,关系集约用地和农村的未来发展.面对灾难,结合农村土地制度改革,在集中建房模式中,要在规划许可的条件下,充分考虑村民的诉求,允许流转了房屋但宅基地灭失或者需要迁址的村民重新获得宅基地;要允许村民与一般民事主体合作建房,但应当探索宅基地使用权与房屋所有权分离的路子;要允许农村土地建设用地的合理流转,兼顾各方利益,恰当处理节约的宅基地的使用.     

统筹城乡发展与完善农村宅基地制度—以成都市为例

改革土地管理制度,促进城乡土地资源的有序流动,使农民获得土地收益权和财产权,是统筹城乡发展的关键环节.完善农村宅基地流转制度,是土地管理制度创新的重要内容之一.成都市自2003年开始实施城乡一体化发展战略,2007年6月被批准为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”,在农村宅基地流转实践方面先后创造了入股、置换、联建等模式,有效地保障了农户的合法权益和壮大了农村集体经济,促进了土地的集约节约利用和城乡经济社会的统筹发展,但也面临着农村宅基地入市的法律困境、粮食生产安全困境、上楼农民生活质量保障困境.要突破这些困境必须在制度创新中尊重农民的首创、尊重农民的意愿,建立合理的农村宅基地流转收益分配制度,完善城乡建设用地增减挂钩办法.     

农村集体土地流转中的法律保障机制研究

农村土地流转是优化土地资源配置,实现农业规模经营发展,以及促进农村劳动力转移的重要途径,也是农业经济发展的必然要求.探讨农村集体土地流转以及农村土地承包经营权的"物权化"所涉及的最本质的内容是界定承包方对农地的"处分权".中国现有法律对这种"处分权"的限制有利于深层次了解土地流转制度之外所涉及到的社会问题.在土地流转中,对于农地的保护、农民生产资料的保护,特别是农民长远福利的保障是现在研究土地流转问题的着眼点.并在此基础上界定政府在土地流转中的角色和监管责任.     

农村宅基地置换问题探讨——以义乌、松阳为例

十七届三中全会以来,农村土地问题越来越受关注,农村宅基地置换就是其中之一.农村宅基地置换具有强烈的现实需求和一定的制度基础,能产生经济当事人在现行宅基地制度安排下无法获得的外部利润.实践证明, 农村宅基地置换破解了农民建房难题,促进了农村人口集聚,扩大了农村消费需求,推进了农村土地节约集约利用;同时也存在村庄建设资金筹措比较困难、建设用地跨村流转缺乏依据、解决历史遗留问题难度较大等问题.应加强宅基地置换的谋划工作、多渠道筹集建设资金和创新农村土地管理制度.     

农村宅基地使用权流转问题探析

自新中国成立以来,农村宅基地制度经历了从农民享有宅基地所有权转变为享有宅基地使用权两个历史阶段.现行法律、法规虽然规定了农民享有宅基地使用权,但对其是否能够入市流转,确无明确规定.鉴于现行宅基地使用权制度存在的问题,应当在建立城乡统一的房屋和宅基地市场、实行宅基地一级市场垄断和有偿使用制度及建立宅基地收购储备制度等方面予以完善.