宅基地使用权流转模式构建——以城乡结合部农村地区为例

宅基地使用权流转势在必行,城乡结合部农村地区更为典型。考察实践中宅基地使用现状及存在的问题,并进行立法方面的分析;宅基地使用权改革应坚持公平与效率并重的价值取向;论述建立宅基地使用权流转制度的合理性和前提条件;提出并阐述宅基地使用权流转的具体模式。     

城乡一体化进程中农村宅基地流转问题探析

当前农村宅基地流转已成为新农村建设和社会关注的热点问题。这里从农村宅基地流转交易的市场性、流转情势的客观性、流转方式的多样性、流转认识的争议性、流转依据的缺陷性等方面,对农民宅基地流转的主要问题进行了分析,这有助于正视与处理当前农村宅基地流转的矛盾,促进农村宅基地流转的立法,推进城乡一体化的发展。     

统筹城乡发展与完善农村宅基地制度—以成都市为例

改革土地管理制度,促进城乡土地资源的有序流动,使农民获得土地收益权和财产权,是统筹城乡发展的关键环节.完善农村宅基地流转制度,是土地管理制度创新的重要内容之一.成都市自2003年开始实施城乡一体化发展战略,2007年6月被批准为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”,在农村宅基地流转实践方面先后创造了入股、置换、联建等模式,有效地保障了农户的合法权益和壮大了农村集体经济,促进了土地的集约节约利用和城乡经济社会的统筹发展,但也面临着农村宅基地入市的法律困境、粮食生产安全困境、上楼农民生活质量保障困境.要突破这些困境必须在制度创新中尊重农民的首创、尊重农民的意愿,建立合理的农村宅基地流转收益分配制度,完善城乡建设用地增减挂钩办法.     

我国宅基地使用权流转制度研究

我国农村宅基地使用权是用益物权性质的权利,但它又具有中国特色,集中表现为福利性质即农民取得宅基地的无偿性、身份性以及流转的受限性。农村宅基地使用权的福利性质限制了宅基地使用权的财产属性。目前应从中共中央十七届三中全会决议提出的"加快形成城乡经济社会发展一体化新格局"的目标和"逐步建立城乡统一的建设用地市场"的要求出发,恢复宅基地使用权的财产属性,使宅基地使用权能够自由流转。     

基于功能变迁的宅基地制度改革探索

计划经济时期形成的农村宅基地制度在改革开放后30多年中虽有所调整但并没有实质性变化，仍具有比较强的身份性、自用性、保障性、福利性、非财产性、非市场化特征。存在这种长期基本不变态势的根本原因在于“宅基地是农民的福利和基本居住保障、涉及全国几亿农民安身立命和农村社会稳定”这一认识根深蒂固，没有随宅基地功能的实际变迁而转变。随着农村宅基地由基本居住保障性向资产性转变，其功能重心亦发生转移，保障功能逐步削弱，财产功能逐步增强，原有的法律产权限制和无偿无期限使用、市场交易限制等传统宅基地制度愈来愈不适应现实发展需要，产生矛盾和冲突在所难免。必须在坚持宅基地集体所有、农民利益不受损前提下拓展宅基地使用权权能，逐步推进宅基地制度的市场化改革，建立宅基地使用权市场流转制度、有偿使用制度和退出制度，以适应不断变化的形势要求，保护农民土地权益，实现农民土地财产权价值。     

农村宅基地使用权流转法律问题研究——以中国不同时期立法演变为视角

中国在不同时期对农村宅基地使用权流转的立法实践证明,严格限制其流转的立法内容陈旧,立法资源缺失,与物权价值冲突。农村宅基地使用权流转是实现法的价值和追求物权理念的需要。为了保障宅基地使用权有效流转,应将村委会确定为管理和经营主体,明确宅基地使用权有偿使用,建立流转强制登记制度。     

宅基地“三权分置”助力乡村振兴的作用方向与机制完善——基于三个改革试点典型实践的对比分析

宅基地“三权分置”是农村宅基地制度改革的重要内容,是乡村振兴的重要抓手。宅基地“三权分置”助力乡村振兴具有特定的作用方向,理论上可通过加速农村产业发展、提升农村居住环境、促进城乡文化交流、优化乡村治理结构、增加农民财产收入等途径发挥推动作用,实践上改革试点地区已探索出诸多特色路径模式。基于对上海松江区、安徽金寨县、广西北流市三地典型实践的对比分析发现,宅基地“三权分置”助力乡村振兴既与制度初衷和目标追求精准匹配,也存在作用发挥不充分的离散困境。为此,建议从联动设计相关配套政策、建立分级联动工作机制、相关职能部门协助好服务保障、搞好宣传咨询与跟进引导服务等方面完善相关机制,从而更好地提升宅基地“三权分置”助力乡村振兴的作用效果。     

宅基地流转与农民住房保障的政策协同机制构建——基于典型创新实践模式的对比分析

宅基地流转与农民住房保障存在深刻的内在逻辑,加快推进新型城镇化和城乡融合发展需要加强宅基地流转与农民住房保障的联动改革。理论上宅基地流转与农民住房保障具有重要的协同要义与显著的联动逻辑;实践上地方试点的总体现状与典型模式表明,宅基地流转与农民住房保障既存在协同推进的相适性,也存在不适性。系统构建宅基地流转与农民住房保障的政策协同机制,需着重在引导农民合理分化的培育机制、流动机制与发展机制等相关性配套机制,以及公共服务机制、社会发展机制、经济激励机制等关键性联动机制方面加强创新设计。     

农村城镇化进程中宅基地资源配置研究

随着城镇化进程的加速,农村宅基地功能发生变迁,现有的农村宅基地资源配置制度安排已明显不适应这种变迁,农村宅基地制度改革势在必行.当前,农村宅基地资源配置存在的问题是:宅基地的财产功能和社会保障功能的冲突是主要矛盾;追逐潜在利润是农村宅基地获取和使用中寻租现象的根源;加强流转是实现农村宅基地优化配置的根本途径.农村宅基地的流转必须对现行的宅基地制度进行创新,明晰产权:一要优化宅基地取得制度,有效防止宅基地的空置和浪费;二要积极推行宅基地入市,实现土地资源的有效配置;三要完善相关配套制度,有效解决路径依赖的问题.     

宅基地使用权抵押的现实困境与破解之维——基于578份裁判文书的分析

宅基地使用权抵押是在不改变财产归属和利用关系的状态下，对财产价值的进一步发挥，是乡村振兴中赋予农民财产权益绕不开的话题。相对于法条上的严苛禁令，宅基地使用权抵押的实践则生动活泼，农民采用宅基地使用权抵押的行动早已悄然成风。基于裁判文书的分析清晰表明，宅基地使用权担保是农民普遍存在的产权诉求，宅基地财产担保功能的发挥存在多重困境。农民的土地财产权法律认知不足、农地的社会保障属性、产权确认不充分、宅基地流转障碍共同影响了宅基地使用权担保功能的实现。宅基地使用权能否抵押？社会各部门之间虽有行动偏差，但也存在趋同性空间。宅基地使用权抵押是农民的产权融资行为，未来应以有限抵押为原则设计相关制度。具体而言，就是立足于顶层设计落实农民的居住保障，着眼于居住升级完善金融供给，完善抵押配套制度以促成抵押担保的实现。     

宅基地使用权流转的内生机制与法律调适：浙江个案

所谓宅基地的限制交易只是相对于城市居民到农村买房而言,乡村社会内部其实一直存在原有受村庄自身内部规范调解的宅基地交易机制。原有的内生流转机制保证了村社共同体内部民众的集体主义和公平感,但这一规范由于宅基地向村外人的流转而遭到破坏,村社共同体为维护村民的相对公平感和平均主义心态舍弃了原有的村内宅基地审批的非正式规则,而采取了严格按照国家和政府有关政策文件的审核标准,因此也导致了规则前后矛盾不一所产生的纠纷。现阶段宅基地流转中必须要考虑到流转的乡村社会基础问题,宅基地流转首要的问题是要保证村民起点的公平。     

关于建设和谐城乡的思考

长期以来我国城乡之间、城乡居民之间的发展存在着诸多的差别与不和谐、片面与不平衡。其现实存在严重地制约着社会主义和谐社会的构建与发展。人的发展与社会发展的和谐关系表明,人的发展与社会发展唇齿相依、相互制约。人的发展与社会发展的和谐关系规律要求,社会各群体、各阶层都必须处在一个公平、平等的位置上,才能共同构建和谐社会、推动社会的发展,最终反哺各类人群的发展。因此,消除城乡差距、差别,建设和谐城乡,是建设有中国特色社会主义和谐社会的重要一环。     

农村剩余劳动力转移的制约因素及对策分析

农村剩余劳动力的合理转移是增加农民收入,解决“三农”问题的根本出路,是实现农村小康目标和全面建设小康社会的关键。目前我国农村剩余劳动力转移存在着许多制约因素。为此,我们应采取有效措施,积极促进农村剩余劳动力快速、合理地转移,增加农民收入。     

土地流转、资本兼并与扩大内需

立足于我国“三农”问题的根源性问题——土地问题，关注党的十七届三中全会提出的土地经营权流转问题，分析土地经营权流转的意义，主要在于土地、资本、劳动这三个基本生产要素的激活，盘活土地资源，引入非农资本，释放劳动力资源。同时，在土地流转过程中要警惕资本兼并问题；要循序渐进，谨慎推进土地流转。     

我国农村土地流转的市场机制及相关问题探析

我国农村土地流转是市场机制作用与政策推动的结果,目前正呈现出流转形式多样化、经营主体多元化、流转动机现代化的特点。从国内各地的实践看,土地流转通过市场机制推动了农村土地资源的有效配置,降低了流转中的交易成本,推动了流转市场体系的形成,减少和控制了流转双方的矛盾纠纷。同时,现行的农村土地流转实践还阐释了它在保护国家粮食安全、稳定现行土地制度、持续增加农民收入、促进农村劳动力合理布局和推动农业现代化生产等方面的重要意义。     

地票价格探析:基于耕地价格的思考

地票的价格是地票制度的核心问题之一,但目前由于地票定价理论的不成熟,实践中的地票定价除了力求农民不受损失外,缺乏真正让人信服的理论依据,且随意性比较大,难以说服公众。从地票的形成及交易过程可以看出,地票的价值是客观存在的,并最终通过征收转用过程实现。比较征收转用前后的土地价格,可以看出地票的实质是对征收转用耕地的国家粮食安全保障价值和生态价值的补偿,地票价格是农用地转为建设用地并产生土地增值收益的权益价格,该权益价格不是土地增值收益,而是耕地的国家粮食安全保障价格与生态价格之和。地票价格与土地增值收益此消彼长;不依成本定价,但必须制定最低保护价;呈上涨趋势,但上涨有限。     

统筹城乡发展之大众传媒均衡发展路径探讨——基于城乡关系经典理论及知识和信息城乡二元分布的思考

统筹城乡发展改革实践需要我们不断进行理论创新与拓展。马克思和恩格斯的城乡关系理论为统筹城乡发展指明了方向,即缩小农业与工业劳动生产率的差距,实现传统农业向现代农业的转变。提高农业劳动生产率,一是要转移农村剩余劳动力,刘易斯的二元经济理论对此具有重要的指导和借鉴意义;二是要增加农业增加值,发展现代农业,这方面,舒尔茨基于人力资本理论提出的通过向农民投资来改造传统农业的思想则为我们提供了可行之路。农民获得足够多的知识和信息,无论对于发展现代农业,还是对于农村剩余劳动力的转移都非常重要,是提高农业劳动生产率的关键。而目前我国城乡之间知识和信息分布不均衡,应强化大众传媒的教育功能和信息传播功能,通过大众传媒的城乡均衡发展促成知识和信息的城乡均衡分布,进而实现城乡协调发展。     

农地流转方式福利效应研究——基于农地流转供求方的理性选择

本文对农地流转的供求双方选择何种流转方式进行土地流转能够实现福利改善进行理论分析.研究结果显示:在流转供求双方理性人假设和流转成本与收益的约束条件下,农地流转的供给方(农地供给者)进行股权投资的分红收益与流出土地的机会成本(主要是土地的基本保障效用)大小是其对流转方式作出选择的依据;农地流转的需求方选择专业化合作组织参与的流转方式(以股权投资为例)可以为其减少交易成本,并取得生产的规模效用,福利得到改善.     

中国农村专业批发市场发展趋势研究

中国农村以“小规模、大群体”为特征的产业组织形态,决定了“专业批发市场”这种流通组织形式。中国经济发展的区域不平衡性,决定了农村专业批发市场发展的区域不平衡性。目前,较发达地区的农村专业批发市场发展趋缓,但广大欠发达地区还有较大潜力。由于市场经济环境的变化,欠发达地区农村专业批发市场发育具有一定的特殊性,突出表现为政府的作用趋于加强。长远来看,未来农村专业批发市场将以产地型农产品市场为主。从全局来看,区域性专业批发市场与全国性专业批发市场趋于融合和统一。     

农村产权抵押物变现的现实困境与破解对策

农村产权抵押融资是盘活农村“沉睡资产”的重要渠道，也是增加农民财产收入的重要途径，而产权抵押物变现难是目前制约我国农村产权抵押融资健康发展的主要因素之一。由于我国农村产权流转存在刚性制度约束、农村产权的有效市场需求和流动性不足及其确权成本高且操作难，导致农村产权抵押物的收储与管理难、价值发现难、价值评估难和价值变现难。应完善农村产权抵押物变现的法律支撑体系，优化政府主导的宏观调控机制，构建包括资产管理中心、信息中心、交易中心、价值评估中心的农村产权交易市场体系，并完善农村产权确权颁证制度和农村社会保障制度等相关配套措施，以有效破解农村产权抵押物变现难困境，推动农村产权抵押融资发展。