土地供应制度对房地产价格的作用机理探讨

回顾近年来我国土地供应制度的变迁,分析土地供应方式、供应数量、供应结构对土地价格和房地产价格的影响,揭示土地价格与房地产价格之间的关系,提出相关对策建议。我国应完善"招拍挂"的监管制度,注重土地出让方式的多样化,加大对闲置土地的惩处力度,严厉打击土地投机行为,优化调整供地结构,减少"公共利益"用地数量,建立土地技术分析制度,提高政策之间、相关部门之间的协调性,以此促进房地产市场健康发展。     

我国土地财政规模估算及影响因素研究

分税制改革后,地方财政压力增大,土地财政问题日益凸显.基于我国土地财政的构成,按窄、中、宽三种口径估算土地财政规模,结果表明不同统计口径的土地财政收入都呈现出上升趋势,以土地出让收入为主的土地租金和贷款收入成为地方政府主要的财力来源;总体上看东、中、西部地方政府对土地财政的依赖度逐渐趋同;人口城市化水平和中央级税收比重与土地财政规模正相关,而外商直接投资与土地财政规模负相关;人口总抚养比与土地出让收入比重正相关,而人均GDP与土地直接税收入比重正相关.不同地区在不同发展阶段的土地引资效应和土地收入效应是不同的,地方政府对土地财政的依赖程度与其经济发展水平和国家宏观政策是密切相关的.应深化财税体制改革,转变政府职能,加强土地出让资金监管,以有效控制土地财政规模,弱化地方政府对土地财政的依赖.     

财政制度演变、政府策略行为与中国城市产业过快空心化——基于制度变迁理论视角的解释

针对中国产业结构"软化"过程中出现的产业资本"离本土化"和"离制造业化"等问题,本文提出产业要素误置说,用以解释中国城市产业过快空心化的原因。文章运用制度变迁和财政分权理论,探讨财政体制演变、政府土地出让策略性行为变化,以及由此引发的产业空心化现象之间的互动关系。作为府际关系的核心,中央与地方政府间财政关系的调整,势必影响地方政府的行为,进而对地区间的经济增长方式以及不同产业的发展环境产生影响,最终改变产业结构和空间分布格局。作为中国财政制度变迁的内生性结果,地方政府越来越注重通过积极拓展预算外财政收入和非预算收入来源,解决自身事权财权不对称的问题。地方政府为了最大化获取预算外和非预算收入,借助对土地供给权的垄断,努力在低价工业化和高价城市化之间寻求平衡点,促成了近年来土地要素扭曲加重。土地要素扭曲主要通过拥挤效应、虹吸效应、循环因果效应三个渠道,作用于产业空心化。     

土地财政与国家理财——从土地行政的肇始与弊端说起

地方政府"土地财政"问题之弊端,客观上已给我国地方政府的财政安全和经济社会的可持续发展带来阻碍。其形成与中国的城市土地有偿制度设置有密切关联,现行的分税制财政体制客观上导致地方政府实行"土地财政",出让金收入机制又促使地方政府偏爱"土地财政"。要解决地方政府的"土地财政"问题,不仅须从制度上解决现行土地出让制度存在的问题,而且更应关注地方政府自身的财政再生能力,提升地方政府的理财能力,只有这样,才能破解"土地财政"的困境。     

土地交易法律制度演变对土地违法的影响研究

利用1999—2007年省级层面的土地违法案件样本,通过实证分析发现地方政府官员参与土地违法的行为与土地交易法律制度的演变紧密相关。土地出让法规细节完善前,地方官员可通过较为简便的协议和划拨等方式合法出让土地来发展辖区经济,土地违法的动机多出于谋取个人私利的"土地腐败";土地出让法规严格后,面对日益增加的土地需求,地方官员倾向于冒险违法供给土地以发展辖区经济。在中央发展经济和合法用地的双重目标下,发展经济仍是地方政府官员的首要激励。如果这个激励不改变,即使中央政府加大打击力度,减少的仅是土地腐败的可能性,地方官员合谋参与的土地违法案件仍然会层出不穷。改变目前以地区GDP为中心的政绩观,而不是单靠严格的法律制度,才能从源头上改变地方官员热衷于参与土地违法的问题。     

“土地财政”下的土地和住宅市场:对地方政府行为的分析

在我国当前的分税制财政体制下,地方政府面临着财政和政绩的双重压力。我国目前实行地方政府垄断的土地出让制度,许多受"土地财政"理念主导的地方政府通过一些方式抬高土地出让价格(例如实施"饿地政策"),以弥补预算内收入的不足,缓解财政压力,但是却可能会推动居住用地价格和住宅价格的上涨。更进一步,为了在招商引资中占据优势,许多地方政府压低工业用地价格,抬高居住用地价格以弥补机会成本。本文的实证研究表明,在控制其他因素的情况下,越依赖"土地财政"的城市,以及通过低价出让工业用地进行招商引资力度越强的城市,居住用地供给的受限程度越高,居住用地价格上涨的压力也越大。但上述地方政府行为通过土地市场传导至住宅市场的效果在统计意义上并不显著。     

“土地财政”对经济增长的推动作用与转型

既要客观认识“土地财政”对地方经济增长的作用,也不应该回避其负面影响。经济数据的回归结果显示,土地出让收入每增加1%,对地方经济增长就有0173%的推动作用,且还在扩大,但土地出让收入对各地经济产生的影响程度不同。拉动地方经济增长过程中,东部地区地方政府更多依赖土地出让收入,中部地区更多依赖劳动力和固定资产投资增长,西部地区则更多依赖国家对西部的固定资产投资增长。在现行制度框架下,“土地财政”仍不可或缺,且主要还应该用于地方经济增长和城市建设,不能因为土地财政本身存在弊端就采取完全否定和彻底取消的态度,但必须推进其转型。短期应侧重于采取相关治标措施;长期而言,必须立足社会和谐可持续发展进行制度创新,深化改革,完善土地财政。     

分税制、政府博弈与制度创新——一个佃农理论的分析框架

通过把在分税制下中央政府与地方政府的制度供求博弈关系转换为佃农理论中的土地所有者与土地承租者之间的租金分成契约关系,并在过去研究制度变迁范式的基础上,提出"地方政府主导型诱致性制度变迁"的谈判博弈理论模型,认为,中国的市场化改革是在中央与地方政府之间的租金分成博弈过程中向市场体制的渐进性过渡。尤其是,分税制激励利益独立且追求剩余租金最大化的地方政府化解外生性交易成本与内生性交易成本之间的冲突,从而自发地主导这场规模空前巨大的制度转轨。     

地方政府土地调控行为与地区经济差异

长期分权化的管理体制使土地资源逐渐游离出中央政府的管辖范围，土地资源成为各级地方政府引资的重要筹码。由于中央政府完成土地要素市场化的制度变迁可能面临巨大的创新障碍和漫长的改革期限，而且地方政府又存在提高地方财政能力和辖区增长双重压力下的体制冲动，导致地方政府围绕土地资源展开博弈。在中央政府宏观调控的乏力与土地绩效评估机制的缺位的条件下，这种博弈对地区经济发展将造成重要影响。加强土地资源利用中中央政府的宏观调控能力，是合理配置土地资源、平衡地区差距、统筹区域经济协调发展的关键。     

土地财政:本质、形成机理与转型之路

土地财政从表象看是一个财政问题,但通过从土地相关制度变迁的角度来切入分析表明:土地相关的制度供给与制度目标的矛盾是土地财政产生的内在原因.土地财政为工业化、城市化的推进提供了财政支持,有一定积极意义.但它的核心问题在于耕地资源流失、城市化质量低、地方政府角色错位及收入不可持续并蕴含了极大的财政金融风险.土地财政转型是一个长期的过程,需要以土地制度的改革为首,以相关的财税政策为匹配,使地方政府以可持续的“以地生财”机制促进经济社会发展.     

“营改增”对地方政府隐性债务规模的影响

“营改增”对地方财政收入造成了冲击，刺激地方政府举债。采用强度双重差分法实证检验2016年“营改增”对地方政府隐性债务规模的影响,研究发现：“营改增”不仅会直接促进地方政府隐性债务规模的扩张，还会通过税收竞争、土地出让和支出竞争间接影响地方政府隐性债务规模，且这种间接影响在不同的地区表现不同。另外，“营改增”对高水平转移支付地区的政府隐性债务规模扩张的促进作用更大。因此，深化我国财税制度改革、优化官员政绩评价体系以及规范地方政府土地出让行为是严控我国地方政府隐性债务规模的有效途径。     

论我国的地方政府竞争及其法治调控

地方政府竞争是超越国家政治性质、所有制性质与结构、政体和政党制度而具有普适性的制度安排。我国的地方政府竞争包括争身份、争政策、争项目和争资金等"面向中央的竞争";以及利用廉价劳动力、土地和财税补贴、完善基础设施等"硬环境"和优化政府职能等"软环境"这些"面向社会的竞争"。地方政府竞争改善了经济发展的环境,缔造出具备强烈的学习和创新主动性以及能力的"官员群体",构成了改革开放以来推动中国制度变迁尤其是制度创新的核心力量。恶性竞争、区域发展失衡和重复建设则是地方政府竞争引发的主要负面影响。加强我国地方政府竞争的法治调控,关键是建设公开、博弈、法治的调控机制,并促进地方政府合作的制度化。     

基于地方政府竞争视角下的土地财政困局分析

在2001-2013年的13年间我国土地出让收入累计为19.7万亿元,相当于2013年我国GDP的34.7%。土地财政在地方政府以GDP作为政绩考核标准的你追我赶的过程中,已经不啻于一剂"经济鸦片",调控政策中中央与地方的博弈正是地方政府竞争最为直观的表征。文章基于地方政府竞争视角厘清土地财政困局的动力机制,提出相关政策建议重构中央与地方关系,约束地方政府收权的同时,鼓励地方政府向市场的"让权",从体制机制上找到破解土地财政困局的良方。     

地方政府间竞争的路径演变和路径依赖

政府间竞争是多级政府行政体制的产物,存在一个演变的过程,具有自身特有的演变规律和变迁轨迹.在制度变迁理论的视角下,路径演变和路径依赖分别刻画了地方政府间竞争的变迁轨迹和制度惯性.地方政府间竞争的路径演变表现为利益依附竞争、利益自觉竞争和利益自主竞争;分权化改革中地方政府的权力截留、地方政府的共容利益、计划体制下政府干预模式和地方政府间职位晋升的不合作博弈则构成了地方政府竞争的路径依赖.     

土地制度创新与农业发展

家庭承包经营责任制 ,并不是中国目前唯一的、合理的土地制度安排 ,各地可以在维护农民既得利益的基础上 ,寻求适应本地的、合适的土地制度 ,通过土地制度的再创新来促进当地农业的发展。未来我国农业土地制度的变迁是需求、供给和政府强制性变迁合力作用的结果。     

财税体制变迁、地方政府策略性行为与产业空心化

财税体制改革和政府对土地一级市场的行政垄断造成了土地、资金要素配置扭曲,且随着房地产市场的兴起,“经营城市”逐渐成为地方政府优于“经营工业”的策略选择.产业要素配置扭曲通过拥挤效应、虹吸效应和循环因果效应,引发城市产业资本过快转移和过度产业空心化.为预防和治理产业空心化,需加强财税体制和农村集体建设用地制度改革,并促进生产性服务业同步成长.     

论土地市场的政府垄断

实现对土地资源的有效控制权 ,历来是实现国家发展权的关键。但是国家选择什么途径实现资源有效控制权却值得探讨。国有土地所有权、使用权两权分离 ,使用权市场经营由政府代理 ,是计划经济转型国家国有土地资源市场化的替代性制度安排 ,这种土地市场的政府代理制尽管有所绩效 ,却始终存在政府失灵 ,以致于国有土地资源仍未走出公地悲剧的宿命。当前中央政府即使强制推行土地市场改革 ,由于新制度变迁缺乏市场主体内在的动力和制度生存环境 ,短期内要保证转型有较大难度。要实现资源利用的代内平等和代际平等 ,地方政府必须尽快转换市场角色     

房地产税、土地财政是否有效增加了公共品供给——基于1999-2011年省际面板数据的实证分析

本文选取1999-2011年中国省际动态面板数据,通过熵值法构建公共品供给综合评价指数,运用两步系统GMM估计法进行分析,研究发现房地产税显著提高了非经济性公共品的供给,而土地出让收入则更多地投入到了经济性公共品领域.进一步研究发现,房地产税和土地出让收入对公共品供给的影响存在着明显的区域差异:房地产税显著增加了东部的非经济性公共品供给,但对西部影响有限;土地出让收入对中部地区的经济性公共品影响最大,对西部的影响则不显著.我国地方公共品的供给主要依赖地方政府投入,去“土地财政”以及构建以房地产税为主体的地方税收体系是我国未来的改革方向,要强化政府公共服务职能,改革财政分配体制,提高政府公共服务供给能力.     

分税制改革之后政府间财政体制与我国地方债务研究

地方政府债务形成与政府间财政体制密切相关。在总结地方政府债务特征的基础上,主要刻画地方债务累积的制度机制。分税制改革使地方政府财政收支严重失衡,在缺乏稳健收入机制的情况下,地方政府依赖财政转移支付、预算外资金和土地财政应对必要支出和建设投资,暂时压抑了地方举债行动。预算外资金改革和全球金融危机后的"四万亿"财政刺激计划,使中央放松管制,地方政府债务问题开始凸显。近年的财政改革集中于债务风险防范和支出责任调整,地方收入机制仍呈现不可持续的特征,地方债务问题持续存在。为遏制地方债务增长和防范债务风险,应强化地方税收自主权、减少土地财政、实施财产税改革、减少专项转移支付占比等。同时,减少地方政府对投资平台的干预,对地方投资平台进行分类改革与公司治理机制改革,健全地方政府和地方投资平台债务的风险预警机制。     

土地制度强制性变迁背景下农村社会结构演化趋势研究

农村改革的核心是土地制度，农地制度改革对农村经济社会结构演化有重大影响。纵观1978年以后我国农地制度改革历程，清晰呈现了国家对农村土地的放权和农民土地权利扩大同向进行的特征。在“农地改革-农村社会结构”互动分析框架下，将农地制度变革、人口流动、土地流转和农村社会结构变迁看作是一个相互促进的过程，发现农地制度变迁不断强化农民的土地权利，激活土地的财富效应，进而凸显农村的人口推拉效应，推动农村社会结构的重构。存量农民、农民工、农业规模经营者和下乡市民四类人群在农村土地制度产权化改革进程影响下的行为选择及后果，会引发农村社会结构的重构与变迁。