农村集体建设用地流转的重点、难点和对策——兼评重庆农村土地交易所的运作

农村集体建设用地制度改革的深层问题之一就是如何使农村利用自己的集体土地财产权实现更大的价值,如何让农民以土地的权益参与工业化和城镇化并从中获得更大的实惠,这是创新农村集体建设用地流转制度的根本目标和价值取向.就农村集体建设用地流转而言,重庆成立农村土地交易所作为全国第一家农村土地交易所的目的是把农村集体建设用地复垦为耕地或通过交易转换为工业、城市建设用地.但从重庆的试验来看,还有很多问题需要厘清和解决:交易的风险、收益分配,村民充分参与,社会对抗的减少,社会成本的节省等等.     

农村集体建设用地流转的重点、难点和对策——兼评重庆农村土地交易所的运作

农村集体建设用地制度改革的深层问题之一就是如何使农村利用自己的集体土地财产权实现更大的价值,如何让农民以土地的权益参与工业化和城镇化并从中获得更大的实惠,这是创新农村集体建设用地流转制度的根本目标和价值取向。就农村集体建设用地流转而言,重庆成立农村土地交易所作为全国第一家农村土地交易所的目的是把农村集体建设用地复垦为耕地或通过交易转换为工业、城市建设用地。但从重庆的试验来看,还有很多问题需要厘清和解决:交易的风险、收益分配,村民充分参与,社会对抗的减少,社会成本的节省等等。     

集体建设用地流转制度"瓶颈"与法律优化路径

由于集体建设用地流转存在制度"瓶颈",农村集体用地的隐形入市现象较为普遍.而现行征地制度不完善等原因导致一系列社会问题的出现,推动集体建设用地流转已势在必行.本文从法律制度改革的角度为突破集体建设用地流转的制度"瓶颈"提出相应法律对策与法律改革建议.     

农村集体建设用地价值“释放”的新思路——基于成都和无锡农村集体建设用地流转模式的比较

目前,农村集体建设用地进入土地市场的途径只有政府征收,这无疑束缚了农村集体建设用地的价值,制约了农村社会经济的发展。文章通过比较成都市和无锡市集体建设用地流转的制度设计与实际效果,发现成都模式所采取的农民集体主导、社会力量参与、政府引导和监管的方式,是还权赋能的做法,在农村集体建设用地的流转模式中具有较强的优势,很好地解决了农村的发展问题。由此得出,在农村的后发增长路径中,通过农村集体建设用地流转来释放农村土地价值是一种新思路。在此基础上,对农村集体建设用地流转政策创新提出建议:政府可考虑还权赋能,放弃对土地收益的垄断;政府与市场进行合理分工,加快农村发展的进度;加大土地制度改革,统筹城乡发展;以农民集体推动为主,保护农民利益,进而完善财政转移支付的机制等。     

中国农村集体建设用地流转研究

逐步建立城乡统一的建设用地市场,促进集体建设用地的合理规范流转是农村土地管理制度改革的重点。文章在阐述农村集体建设用地的涵义,分析集体建设用地流转的主体、客体、分类以及方式,借鉴马克思地租理论和新制度经济学相关理论的基础上,逐步厘清了中国农村集体建设用地流转的制度变革与创新进程,并在此基础上分析了中国农村集体建设用地流转的基本特征。     

论农村土地流转中农民利益补偿机制的构建

加快农村土地合理流转,是建设社会主义新农村、发展现代农业的必由之路。随着农村土地流转速度的加快,农民的利益流失问题已经成为影响农村社会和谐的主要因素。征地补偿制度不公平、农业产业化经营中利益分配机制不合理、农地流转市场体系不完善以及社会保障体系建设滞后等都会造成农民利益的流失。必须从法律体系、市场体系以及社会保障体系等方面人手,积极构建农民利益补偿机制,推动我国农村土地流转又好又快发展。     

集体经营性建设用地市场化流转背景下生态补偿的实现机制

当前,集体经营性建设用地市场化流转的逐利性使其在用途上倾向于能带来更多经济效益的工商业用途,却对农地生态安全造成严重的不利后果,体现在:以向外排放为附产品的集体经营性建设用地市场化流转引起农地环境污染、以资源索取为目标的集体经营性建设用地市场化流转造成了农地生态破坏,以资源消耗为特征的集体经营性建设用地市场化流转造成农地生物多样性的衰竭。因此,集体经营性建设用地市场化流转背景下建立农地生态补偿具有现实必要性,应当对农地生态补偿的主体与客体、标准、期限、方式等基本要件进行合理设计,这对于促进生态补偿的实施至关重要。在管理机制方面,应构建生态补偿的协调联动机制、公众参与机制、绩效评价机制、生态追责机制等;在保障机制方面,应注重法律保障、政策保障、经费保障、宣传保障等。     

我国集体建设用地使用权流转探论

作为我国农村集体土地重要组成部分的集体建设用地,其所有权具有不完整性,其使用权作为一种土地用益物权,应合法进入市场有偿流转。集体建设用地使用权流转的主要内容由法律明确规定。国家对集体建设用地须依法征收并实行市场性补偿。政府在集体建设用地使用权流转中的职责主要是对市场进行公共管理和社会服务,并运用宏观调控手段实现城乡建设用地市场的全面接轨。     

"裸体"交易:农村集体经营性建设用地使用权流转的冰点

现行法律确立了农村集体经营性建设用地使用权流转制度,但这种制度还很不完善,主要表现在,法律禁止集体经营性建设用地使用权的“裸体”交易,即农村集体经营性建设用地使用权可以流转,但没有地上附着物的集体经营性建设用地使用权不能进行交易或流转。法定的两种流转方式,即集体经济组织“独立”开发或与其他单位、个人“共同”开发,应该受到地方政府的尊重并予以落实。同时,亟需修改《土地管理法》,允许集体经营性建设用地使用权“裸体”交易。     

集体建设用地使用权流转的法律规制

在对中国农村集体建设用地使用权流转现状和立法欠缺,流转的必要性等问题分析基础上,进一步设计出一套集体建设用地使用权流转的法律制度,其主要包括明确集体建设用地使用权依法可以实行流转,流转的条件和范围,流转的程序。     

农村集体土地使用权入股存在的问题及对策

企业财务管理的视角,围绕农户在农村集体土地使用权流转中的收益和风险,采用文献综合法、归纳演绎法和数学模型法,深入分析农村集体土地使用权作价入股中存在的问题,并提出解决上述问题的总体思路,为农村土地制度改革和农村集体土地流转政策制定提供参考。研究认为,在当前条件下,农村集体土地使用权作价入股在土地使用权价格确定、入股后的收益分配、企业破产时的财产清算等方面存在一些不可回避的问题;必须逐步完善外部条件、破解制度约束,通过建立农村有形土地市场、强化农村财务审计监督、重塑农村集体经济组织、完善农村民主法制和村民自治制度等方式解决上述问题。研究结果表明,在当前条件下,农村集体土地使用权作价入股存在一些有待解决的突出问题,如果在不改变外部运行环境的条件下直接做出这种制度安排,不仅不利于保护农民的土地权益,不能解决农民的长远生计问题,还会引起更多的利益纠纷和更大的社会矛盾;土地使用权租赁具有收益稳定、风险低的特点,而且租金收益可以随着市场价格的变化而调整,更有利于农民权益的保护,比土地使用权入股更加符合农民的预期,因此就当前来说,土地使用权租赁优于土地使用权入股。     

农村集体经营性建设用地流转收益 分配机制的法经济学分析

土地收益分配机制是农村集体经营性建设用地流转制度创新的核心和关键。在用地流转收益分配中,流转法律关系以外的主体如国家能否参与收益分配,以及农民集体如何在内部成员之间分配收益,是两个核心问题。以法经济学的分析方法,通过解决上述问题,建立起一套合理合法且兼顾国家、集体、个人的农村集体经营性建设用地流转收益分配机制。     

构建农村社会养老保险政府责任的法律机制

随着市场经济的发展,传统农村养老所依赖的土地、家庭和集体经济等方面功能均在弱化,传统农村养老模式备受挑战。政府在农村社会养老中应承担主导责任是生存权保障基本原则的要求,也是平等性原则的要求。对比国外政府在社会保障方面的投入,我国政府在社会养老,包括农村社会养老的财政投入还是太少,根据我国财政收支状况,增加农村社会养老的财政投入是可行的。政府责任法制化应包括政府在农村社会养老方面的财政责任、政府财政责任监督实施、宣传责任、增值保值责任等方面。     

集体建设用地流转研究述评

国内集体建设用地流转研究主要侧重于产权、法律、制度、意识形态等方面,有关农村土地市场发育对土地资源配置的作用、对城乡空间布局的影响多为理性判断和现象描述,实证研究相对较少。集体建设用地流转引发的城乡空间演变的解释性研究和评价性研究、地方政府和基层组织的角色和作用、农民分层和社会空间重构、集体建设用地流转优化等应成为今后研究的重要主题。     

农村集体土地征收补偿制度现状考察

针对农村集体土地征收补偿制度问题,采用归纳分析的方法,分析了农村土地征收的实践过程中存在相关立法标准不明确、土地征收补偿范围不合理、土地征收程序不规范,相关执法不严格等问题。完善农村集体土地补偿制度关键在于：严格完善土地征收立法标准、提高土地补偿标准,扩大土地补偿范围、完善农村集体土地征用补偿程序、完善相关司法救济制度与监督机制。     

集体经营性建设用地入市与地方政府和村集体的博弈

集体经营性建设用地入市流转必触动既得利益者,特别是地方政府和村集体。通过构建完全信息动态博弈模型,运用逆向归纳法分析两者在上市中可能的决策倾向,有利于解释现存制度不足。研究表明,在现存税收、土地制度下,集体经营性建设用地入市会受到地方政府阻碍;要达到政策预期改革效应,须改革税费,提高征地成本,同时修订和补充现行物权法、土地管理法、税法和城市房地产管理法中涉及流转及利益分配原则和程序的条款,建立初次流转增值归公和城乡一体土地税制,为集体经营性建设用地入市提供制度保障,实现和规范博弈利益的分配。     

“小产权房”问题的法律思考

＂小产权房＂问题近年来成为社会争论的热点,但是各种有关＂小产权房＂的观点存在一些普遍的问题：对＂小产权房＂命名不准确、分类不合理,提出建立＂集体用地流转制度＂时忽略了其应有一定的限制。通过分析＂小产权房＂法律特征,赋予其法律意义上的名称＂村镇集体土地商业住宅＂,进一步界定其为＂建筑在农村集体所有土地上,销售给非本集体经济组织成员的住宅＂。通过对＂村镇集体土地商业住宅＂的重新分类,提出对＂小产权房＂进行＂分类规制＂的建议,并提倡建立和完善集体建设用地流转制度,同时强调给予必要的限制。     

新疆土地承包经营权流转制约因素及其对策

与全国其他地区一样,新疆先后实行了家庭联产承包责任制和农村土地流转,两者都是历史进步和经济发展的结果和体现。然而,由于经济发展落后、自然条件恶劣、农民法律意识淡薄等原因,新疆的农村土地流转明显滞后于中东部地区,并存着在不少制约性因素和问题。促进新疆农村土地承包经营权流转,应根据区域发展不平衡的特点,发展农村经济、加大对农业设施的投入,要建立统一的土地流转市场,完善农村社会保障机制,改善生态环境,为实现新型城镇化建设创造条件。     

论我国集体土地征收制度之完善

随着城市化进程的加快和公共设施的增加,农村集体土地的征收与补偿已不可避免,土地征收关系到国家、集体及个人的利益冲突和利益平衡,如果征地补偿制度不公平、不合理、不规范,征地不仅会造成财富的损失,还可能激化矛盾。鉴于目前集体土地征收制度存在诸多不足之处,通过对我国相关的法律法规探析,着重分析我国集体土地征收的条件、程序及征地补偿制度等问题,尤其在完善我国集体土地征收的基本构想方面,就"公共利益"范围的可行性思路提出见解。如何在现行法律制度下进一步完善我国农村集体土地征收与补偿制度,是我们迫切需要解决的一个重大问题。