集体建设用地隐性流转的博弈分析及规制建议

集体建设用地隐性流转已经成为一种客观存在。我国独特的城乡＂二元＂建设用地所有权制度和相应的土地管理法律制度所导致的地方政府对建设用地一级市场的垄断,城镇居民住房保障制度的不完善,以及集体土地增值收益分配制度存在的缺陷,都是催生集体建设用地隐性流转的制度根源。通过对集体建设用地隐性流转的博弈分析发现：中央政府的集体建设用地政策目标与政策效果之间出现明显偏差——＂激励的悖论＂,即中央政府加重对集体进入集体建设用地隐性市场的处罚,会促使地方政府放松监管,而加重对地方政府监管不力的问责,却能降低集体进行集体建设用地隐性流转的概率。鉴于此,中央政府应加强对地方集体土地制度改革的监管,由地方政府主导集体建设用地制度改革,采取分类处置集体建设用地隐性流转、完善集体土地增值收益分配等措施,以解决集体建设用地隐性流转问题。     

论集体建设用地使用权流转法律制度的完善

集体建设用地使用权流转之所以出现一系列问题,关键在于其流转的相关法律制度不健全,配套设施不完善。推动集体建设用地使用权流转,必须贯彻物权平等原则,对集体土地征收加以规制。只有改造集体土地所有权主体,完善集体土地所有权,进一步完善集体建设用地使用权流转的规定,积极推进集体土地确权登记发证工作,建立合理的流转收益分配制度,才能促进集体建设用地使用权流转法律制度的不断完善。     

集体土地流转的系统设计研究

为了进一步研究集体土地流转问题,采用系统理论方法,在地域分异和土地制度的基础上,根据土地所有权和土地用途的不同,设计集体土地流转总系统,建立其四种子系统:即集体土地向国有土地流转子系统、集体农用地流转子系统、集体农用地与集体建设用地流转子系统、集体建设用地之间流转子系统,并对农用地内部流转子系统进行典型研究。     

小产权房的合理性分析

由于城镇商品房房价的不断攀升和城乡土地二元制政策等多种原因催生了所谓“小产权房”问题。“小产权房”的出现和交易量的扩大其实具有法理基础和一定的现实合理性、不应简单处理、一律叫停。应当加快农村集体用地使用权合理流转的立法。进一步完善城乡土地管理法律制度,才能正确妥善解决好“小产权房”问题。     

海南集体建设用地参与旅游项目开发的法律分析

集体建设用地是农村的重要财富,农村集体建设用地入市流转是土地改革的大趋势.海南进行集体建设用地参与旅游项目开发试点,需要突破集体土地入市的法律障碍,明确集体建设用地所有权主体,增强集体建设用地的处分权能,明确集体所有权的发展方向,规范地籍管理,建立集体建设用地入市的准入制度,确定开发方式,合理分配土地收益,完善集体土地旅游项目开发的配套措施.     

乡村旅游开发中土地流转问题研究

乡村旅游的开发既要保持乡村原真性,又需要一定商业开发。这就要求原有的（农民）集体土地在用地功能上更加丰富,不仅成为农业生产与农民生活的载体,更要成为旅游商业服务的载体,而研究乡村旅游发展中的（农民）集体土地流转正是解决乡村旅游发展中用地问题的先决。在分析乡村旅游发展中（农民）集体土地流转三种方式的基础上,进而探讨现行（农民）集体土地流转制度对乡村旅游发展造成的阻碍,最后明确指出乡村旅游的发展、（农民）集体土地流转制度的构建实现还有待国家配套的法律、法规与政策加以规范与调整,上述分析与结论都为我们解决乡村旅游发展中用地问题提供了一个很好的视角。     

新农村建设中宅基地使用制度改革浅议

我国现行法律对农村建设用地进入市场采取了分类严格限制的办法。随着农村经济的发展以及城镇化进程的加快,现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转。现行的宅基她管理制度亟待改革和完善。农村建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破,必须从井艮瓠上改变土地制度的二元性,统一城乡土地市场。建议完善宅基地使用权登记制度,建立有偿、有期限宅基地使用制度,逐步放宽宅基地使用权的流转,充分保障农民在集体建设用地流转中的权益。     

小产权房问题研究——以江西省乐安县移民村为例

小产权房的购房者在购买房屋后不能取得房屋所有权,不能享有相应的权利。小产权房介于农村集体用地和城市建设用地之间的模糊地带,法律一直未对小产权房问题明确表态。这使现实中大量存在的小产权房既不受规制又得不到保护。以实证调查方法为基础,通过走访江西省乐安县,考查当地移民村建设与使用中滥用集体建设用地的情况。并以此为基础探讨我国小产权房应当合法化以及合法化途径的问题。     

关于农村集体建设用地直接入市流转的探讨

集体建设用地入市流转是我国经济发展的必然要求,在某些经济发达地区已不可遏止。然而,由于当前的法律法规对集体建设用地的限制使其在流转中产生许多矛盾和问题,因此,解决农村集体建设用地在入市流转中的法律法规问题成为当务之急。从当前集体建设用地入市流转的法律空间及可行性入手,提出有关集体建设用地入市流转的法理思考。     

集体建设用地流转制度"瓶颈"与法律优化路径

由于集体建设用地流转存在制度"瓶颈",农村集体用地的隐形入市现象较为普遍.而现行征地制度不完善等原因导致一系列社会问题的出现,推动集体建设用地流转已势在必行.本文从法律制度改革的角度为突破集体建设用地流转的制度"瓶颈"提出相应法律对策与法律改革建议.     

集体经营性建设用地入市与地方政府和村集体的博弈

集体经营性建设用地入市流转必触动既得利益者,特别是地方政府和村集体。通过构建完全信息动态博弈模型,运用逆向归纳法分析两者在上市中可能的决策倾向,有利于解释现存制度不足。研究表明,在现存税收、土地制度下,集体经营性建设用地入市会受到地方政府阻碍;要达到政策预期改革效应,须改革税费,提高征地成本,同时修订和补充现行物权法、土地管理法、税法和城市房地产管理法中涉及流转及利益分配原则和程序的条款,建立初次流转增值归公和城乡一体土地税制,为集体经营性建设用地入市提供制度保障,实现和规范博弈利益的分配。     

“祖业权”:嵌入乡土社会的地权表达与实践——基于对赣西北宗族性村落的田野考察

经历了一系列土地制度变革后,当前的农村社会中依然有着较大范围和程度上关于土地是“祖业”的认知和表达,并影响着国家的法律实践.祖业观念下的土地产权——祖业权,具有人格化、象征性和社区化的特征,使得其性质上是具有较为完整的使用权,却不具备独立产权的完整性,而明显区别于建立在西方市民社会基础上的私有产权.中国土地产权的观念型塑与村落的社会结构之间有着自洽的逻辑,它与家族的绵延性、伦理本位和差序格局有着密不可分的共通关系,“祖业权”是嵌入在以血缘为主要纽带的乡土社会之中.由此,在国家建构的地权建设中,尤其要注意地方社会也在建构着关于土地产权的“地方性共识”,进而避免落入历史虚无主义的窠臼.     

农村土地承包经营权流转与农村集体经济的转型——新一轮农村土地制度改革的法律思考

在肯定土地承包关系的前提下,通过促进土地承包经营权的流转来发展适度规模经济是我国农村经济体制转型的现实选择。农村土地承包经营权流转的改革意味着土地承包经营权由静态的物权质变为一种可自由处置的财产或生产要素,即财产化;而这样的变化将促使统分结合的双层经营体制转化为一种市场化、社会化的新型农村集体经济。虽然社区统一组织的全员土地股份合作是较为理想的选择,但现行《承包法》所确立的农户自愿流转方式已经能够支撑不同规模的经济形式,应是大多数农村集体经济转型较为现实的道路。目前最重要的是正确认识土地承包经营权流转与农村集体经济体制转型之间的关系,清晰描绘新农村经济体制目标和内容,然后探索支撑新型农村集体经济体制的农村土地产权制度。     

基于土地发展权分配的征地区片综合地价研究

征地区片综合地价的实施在一定程度上为农村集体利益提供了政策保障,但由于现行征地区片综合地价的测算本质上仍然基于被征土地的农业用途,还达不到保障农民生活水平的目的,尚不能从根本上解决失地农民问题.失地农民不能分享农用地用途转换所获得的土地发展权收益是问题的关键.借鉴实践中划拨土地使用权转让收益的分配方式,国家和农村集体按60%和40%的比例分享土地发展权收益,并利用部分资金共同出资建设失地农民社会保障体系是可行之策.改进征地区片综合地价测算方法,使土地发展权的分配在现实中得以实现.从建设用地出让金中扣除农地经营性收益和广义土地开发成本,得到土地发展权收益;通过对农民意愿的调查,确定农村集体分享的土地发展权收益比例,进而得到分享的土地发展权收益,其与农地经营性收益之和就是征地区片综合地价.     

“双置换”中土地权益问题探讨

为了解我国各地正进行的＂双置换＂政策中的土地问题,调查了苏南W市L村的＂双置换＂过程,通过问卷和访谈的方式分析个中集体土地所有权及各项权能在置换中的实际变动情况,发现这种置换使得集体所有权主体和部分权能转移,同时土地承包权去向不明等。尽管这项政策能较快提高土地集约利用率,推动当地农业发展,但是必须要考虑农民长远利益及各项应得权益。     

中国农村集体建设用地流转研究

逐步建立城乡统一的建设用地市场,促进集体建设用地的合理规范流转是农村土地管理制度改革的重点。文章在阐述农村集体建设用地的涵义,分析集体建设用地流转的主体、客体、分类以及方式,借鉴马克思地租理论和新制度经济学相关理论的基础上,逐步厘清了中国农村集体建设用地流转的制度变革与创新进程,并在此基础上分析了中国农村集体建设用地流转的基本特征。     

我国农村集体土地所有权制度的立法构造

农村集体土地所有权制度是我国土地权属制度的基本形式之一。长期以来围绕农村集体土地所有权问题实践中纠纷迭起,理论上争论纷纭。土地所有权的主体不明,土地所有权的权能弱化是当前我国农村集体土地所有权制度面临困境的主要原因。因此,在对当前各种改革思路具体分析和评价的基础上,提出摆脱目前我国农村集体土地所有权制度困境的根本出路:立法上明确规定以村为单位的农民集体为农村集体土地所有权的主体;设立村集体财产管理委员会代表村民集体行使村集体土地所有权和通过构建集体土地使用权制度来完善农村集体土地所有权。     

论我国自然资源物权体系的构建

自然资源是人类赖以生存和发展的物质基础,建立科学的自然资源物权体系,对于自然资源的合理开发和利用以及环境保护至关重要。在我国,针对现存自然资源物权体系的缺陷,应借鉴世界先进经验,分别构建土地资源物权体系和与其他自然资源物权体系,重点构建其用益物权体系,土地资源物用益物权体系包括地上权、农村土地承包经营权、地役权;其他自然资源物权用益物权体系的建构应借鉴浮动担保之浮动性,对于可再生可循环利用的自然资源建立浮动自然资源用益权。     

我国土地承包经营权的立法实践与发展趋势

从《宪法》、《土地管理法》、《民法通则》、《土地承包经营法》、《农业法》到《物权法》,我国围绕土地使用制度进行了一系列的改革探索和立法实践,逐步建立了以家庭承包经营为基础的统分结合的双层经营体制和用益物权性质的土地承包经营权有中国特色的农村土地制度。土地承包经营权的立法目标经历了从确保农民＂温饱＂向促进农民＂发展＂的转变过程,通过农民的生存保障确保农村稳定和确保全国粮食基本战略目标的实现。我国农村经济的未来发展状况使得土地承包经营权呈现出由有期限权利向无期限权利发展,由非商品性权利向商品性权利发展,由非融资性权利向融资性权利发展,由身份性权利向契约性权利发展的趋势。     

刍议集体土地使用权继承制度

我国集体土地使用权继承制度的设计存在一定问题,没有兼顾到非本集体经济组织成员继承人的合理诉求。放开对集体土地使用权继承的身份限制,是《物权法》、《继承法》以及房屋特点的内在要求,且并不与我国耕地保护政策和社会稳定相矛盾。因此,建立一套完整的集体土地使用权继承制度,是当前农村土地立法的一个重要方向。