城市土地收购储备制度与土地证券化融资

城市土地收购储备制度是我国城市用地制度的一大创新。现行城市土地收购储备制度在融资方面存在着一些缺陷 ,证券化是顺利推进城市土地收购储备制度的一种最佳选择。但是应当注意在我国城市土地收购储备证券化融资过程中面临的各种制约因素     

提高土地收购储备资金利用效率的途径探讨

土地资金的良性循环是顺利实施城市土地收购储备制度的必要保障。文章通过对城市土地收购储备资金利用效率的现状分析,指出了现有土地资金循环体系的缺陷以及造成缺陷深层次的原因,从资金的流入、流出以及外部环境等方面提出了提高城市土地储备资金利用效率的对策。     

理性引导储备土地供应价格

土地收购储备制度运行程序表明,土地供应价格由土地收购成本、土地整理储备成本和预期土地增值收益三部分组成.因此,理性引导土地供应价格必须控制好土地收购、土地整理储备、土地供应这三个环节.在土地收购阶段要严格按照有关规定进行收购补偿;设立国有土地收益基金,控制土地收购成本.在土地整理储备阶段要积极引入竞争机制,降低土地整理成本.在土地供应阶段要改进现有土地使用权招拍挂出让方式,创新土地供应方式;改革土地出让金管理办法,防止地方政府抬高地价增加土地出让收益;全面清算土地增值税,严厉打击开发商囤积土地的行为.     

城市土地收购储备制度运行的经济学分析

城市土地收购储备制度是近几年出现的一种政府干预与土地市场相结合配置土地资源的创新机制。城市土地收购储备制度的运行对城市土地资源配置效率产生了积极的影响。文章从经济学角度对城市土地收购储备运行状况进行分析,进而提出了加强政府宏观调控、完善城市土地收购储备制度的建议。     

城市土地资产经营新思路探讨

通过对近年来我国城市土地收购储备机构的运作现状的分析 ,指出了其存在的主要问题 :资金结构单一 ,容易引发资金运作危机 ;管理与经营职能重叠 ,目标多元化 ,经营效率低 ;行政干预较多 ,市场作用难以有效发挥 ;地区间缺乏协调配合 ,切实垄断土地一级市场难度较大。为此 ,提出成立土地资产经营公司以经营土地资产 ,将土地收购储备机构的管理与经营职能进行剥离的运作模式。     

对建立新时期土地收购储备制度的若干思考

土地收购储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种有效手段 ,实行城市土地收购储备 ,可以提高政府对土地市场的敏感度 ,进一步规范土地市场 ,提高土地集约利用率 ,防止国有土地资产流失 ,强化政府对各类城市建设用地进行市场供应和调控的职能。加强土地收购储备工作的法制、体制、机制研究 ,争取金融部门的参与支持 ,尽快在我国将此项工作导入法制轨道 ,是深化土地使用制度改革的新热点。在具体实施过程中 ,应按照土地收购储备的一般原则和具体原则 ,并制定切实可行的政策 ,采取多种模式进行此项工作。     

对土地收购储备的可拓分析

建立以土地供给引导和制约需求的国有土地资本运营制度,是当前深化土地使用制度改革的热点.本文应用可拓学的理论和方法,讨论了土地资源的可拓性、土地收购储备的共轭转化和土地收购储备的策略生成,为国有土地的资本运营提供了一种新的思路和方法.     

入世后中国土地市场发展对策

加入WTO对我国土地市场的供需状况、市场竞争、资源配置和资产运营等将产生深远影响。为适应形势发展的需要,中国应建立和完善土地收购储备制度,增强政府对土地一级市场的宏观调控能力;大力推行土地招标、拍卖和挂牌出让,增加余地供应的透明度;创新国有企业土地资产处置方式,提高企业国际竞争力;创新农村集体土地产权制度,发挥土地资产整体效益。     

论我国城市土地储备基金的运行模式

城市土地储备制度的实施对加强城市政府对土地市场的宏观调控,控制土地供给总量,规范土地市场发展起到了明显的作用.但随着实施过程的深入,目前也遇到了一些制约因素,其中最主要的就是土地储备资金问题.通过建立土地储备基金,为城市土地收购储备筹集所需资金,已成为我们的研究方向.     

浅谈在城市土地经营中如何完善土地储备机制

土地储备是当前经营城市土地的重要形式,通过收购—储备—出让土地的运行机制垄断土地一级市场,在调整城市空间结构、完善城市功能的同时,使政府获得可观的土地收益。土地储备机制的建立已取得了良好的效果,但当前城市土地经营中仍存在一些问题。为了完善土地储备机制而探讨如何经营城市土地,实现城市土地收益最大化的思路和对策。     

建立土地收购储备制度的作用

土地收购储备是指政府将需要盘活的存量土地（闲置和低效利用）资产收购（收回）、储备,进行前期开发后再出让的有效配置土地资源的行为。建立土地收购储备机制,是政府加强土地资源和资产管理,垄断土地一级市场,发挥土地作为“第二财政”的有效举措。其意义和作用有以下几点：1 有利于强化政府对城市建设的宏观调控能力土地储备供应制度建立后,政府可以更好地运用经济、行政、法律手段,通过合法的运作程序,将分散状态的土地使用权逐步归集于“土地储备库”,使政府掌握了城市土地的“统一收购权”和“垄断供应权”。根据城市总体规划…     

制度变迁视域下土地储备治理体系的优化逻辑

土地储备治理体系是国家加强全民所有土地资产管理、优化土地资产配置、增强土地市场有效供给的重要基础。随着我国城市化进程的加快,土地发展权利益分配、权利归属等问题凸显,其中因土地储备治理体系滞后而带来的问题较为常见。以制度变迁为视域,梳理土地储备体系的法理考察与实践演进,探讨土地储备治理体系的优化逻辑和具体路径,将为高效配置土地资源、提升城市品质、促进经济社会发展提供新动能、新模式和新路径,具有重要的理论和现实意义。本研究以重庆为例,从土地储备治理体系的现状出发,对近年来土地储备总体经营情况、重点功能片区土地经营效益、土地储备治理体系展开实证分析,实践表明土地储备治理体系土地储备融资渠道得到拓宽,有力支持了当地经济建设,土地储备财务风险得到控制,土地储备监管更为便捷,土地储备促进了重大项目工程建设的推进,土地储备中心加强了一级市场调控,建立储备土地信息库,科学编制储备计划,加快推进前期开发,统筹安排各类资金等工作。不足之处在于,土地储备机构职能权限界限不清,储备整治工作资金保障机制不太健全,国土空间规划引领土地储备整治工作的机制尚未建立,土地储备前期开发、系统性风险问题未得到足够重视。基于理论和实证分析,研究认为应以土地确权带动土地流转,以土地流转激活土地储备,强化土地价值管理,增强土地附加功能,健全土地储备体系有助于有效利用未开发的土地资源、减少土地资源的闲置和流失、保障土地资源发展权。进而从宏观上提出以土地确权带动农村土地流转,以土地流转激活土地储备不断创新的改革路径;从微观上提出应理顺土地储备组织治理体系、优化土地储备资金融资体系、完善土地增值收益分配体系、优化城市空间治理体系、加强土地储备系统性风险应对,进一步规制宏观经济下行、土地价值下跌等系统性风险等方面进行完善的具体路径。     

土地经营权抵押的制约与创新

出租是土地经营权流向家庭农场的主要方式,租赁权是家庭农场土地权利的主要构成部分。租赁权不属于依法可以抵押的财产,决定了土地经营权抵押不能解决大多数家庭农场的融资困难。土地经营权抵押的制约因素还包括土地经营权流转市场不完善、土地经营权严格的转让条件、土地经营权的用途管制等。土地经营收益权是土地经营权人或者土地经营权租赁合同的承租人依法享有的收取自然孳息的权利。土地经营收益权质押在主体范围、设立难度、权利实现和农业经营等方面,远比土地经营权抵押更具优势。土地经营收益权质押为解决家庭农场的融资困境提供了新的思路,并在我国新型农业经营主体的培育和发展的实践中进一步完善。     

我国城市土地供应方式改革探析

不同的供地方式其所产生的土地收益差异明显。在目前我国城市化快速发展时期,我国的城市土地供应还存在着土地有偿使用范围小、经营性用地供应的市场化程度低以及隐形交易、多头供地等问题。因此,要想提高土地收益,就须采取建立国有土地储备制度、加强土地监管、规范土地审批和交易行为、提高土地市场化交易程度、建立土地信息发布制度等措施。     

土地整理与耕地保护

根据动力学原理透析土地整理与耕地保护的关系,总结了我国当前土地整理对耕地保护的成效及其负面影响,提出了探索和实践生态型土地整理模式、拓宽融资渠道加快农居点等建设用地整理等措施,以促进耕地保护系统的稳态发展。     

不合理的土地流转定价机制是土地流失的原因之一

周学东、周晓松在《中国改革》2013年第2期撰文认为,不合理的土地流转定价机制是土地流失的原因之一。中国目前尚未建立完备的土地流转市场,因而无法形成公平的市场定价。现行地方土地财政及土地融资机制内含隐性侵犯农民权益的道德风险。因为现有土地制度严格禁止农民自主抵押,但地方政府可通过土地融资机制实现抵押。由于农民缺乏处分权和定价权,政府权力可能被滥用,从而损害农民利益。中央政府的国土指标(总量控制)和土地审批(准入控制),并不能有效控制公权力滥用。地方政府在经济下行压     

国外土地整理实践对我国土地整理的启示

土地整理在我国起步较晚,很多理论还不成熟。采用文献参阅法,从土地整理的发展阶段、内容和特点等方面介绍了德国、俄国和荷兰等国外土地整理的基本情况,并由此得出其对我国土地整理的启示:建立健全土地整理法律政策,重视土地整理的权属调整,拓宽土地整理融资渠道,重视土地整理中的生态环境保护,积极推动土地整理公众参与和高度重视土地整理规划等。     

国外土地整理实践对我国土地整理的启示

土地整理在我国起步较晚,很多理论还不成熟.采用文献参阅法,从土地整理的发展阶段、内容和特点等方面介绍了德国、俄国和荷兰等国外土地整理的基本情况,并由此得出其对我国土地整理的启示:建立健全土地整理法律政策,重视土地整理的权属调整,拓宽土地整理融资渠道,重视土地整理中的生态环境保护,积极推动土地整理公众参与和高度重视土地整理规划等.     

土地整理项目投入产出研究

本文采用案例分析方法对土地整理项目投入产出做了系统研究,结果表明：土地整理项目资金全部来源于新增建设用地土地有偿使用费和土地出让纯收益的中央投资和地方投资,无自筹资金,项目资金运行状况良好;土地整理可以大大增加农用地面积、耕地面积和基本农田面积,显著改善了农业生产条件和环境条件,农业产出显著增加,经济效益显著。     

论物业税与土地出让金的关系

物业税能否替代土地出让金是社会各界关注的重点问题。由于物业税与土地出让金在性质、征收依据、归属主体、支付主体、计量标准、运行机制、存在环节、资金渠道和流向、财政分配效应、作用等方面存在不同,因此物业税不能替代土地出让金。但是由于我国现行的土地出让金中已经包含部分物业税因素,此外由于地方政府提高公共产品及服务水平后增加的地租水平,政府应该以物业税的方式获得,因此,征收物业税可以起到降低土地出让金的作用。