土地储备融资担保制度质疑

土地储备融资交易存在巨大的制度风险。现行法上虽然将土地储备机构界定为"隶属于国土资源管理部门"的"事业单位",但其性质和地位仍然模糊不清。土地储备机构对储备土地代表国土资源管理部门行使国家土地所有权,不能以储备土地担保融资。如将土地储备机构对储备土地的权利界定为建设用地使用权,但土地储备机构对该建设用地使用权没有处分权,土地储备机构也不能以储备土地担保融资。同时,以土地收益权质押融资也无法在《物权法》之下找到其体系位置,亦应为法所不许。     

论我国土地储备融资的政策变革和模式创新

2018年《土地储备管理办法》和《土地储备资金财务管理办法》的修订标志着土地储备机构贷款融资模式的终结,取而代之的是地方政府土地储备专项债券,因土地储备专项债券的发行受到政府的严格控制,许多地方的土地储备工作出现了资金短缺的窘境。破解土地储备资金短缺窘境的出路在于允许土地储备机构进行私募股权融资。以私募股权融资代替部分债务融资不仅可以降低土地储备机构的债务风险,减少土地收储过程中的利益冲突,还有利于控制储备土地一级开发的成本,符合国家控制土地储备债务风险和调控房地产价格的双重政策目标。     

中国城市土地储备融资模式探讨——基于信托投资基金视角

城市土地储备面临大额资金需求，有必要减少对银行信贷的过度依赖。在国家禁止信托资金以债权形式用于土地储备的情况下，相较于利用外资、股权等融资工具，信托投资基金更具备制度环境和实践基础。从本质上看，土地储备信托投资基金是一种集合投资工具。目前，可供考虑的有证券型、债权型和物权型三种土地储备信托投资基金运作模式。为此，需要明确土地储备机构和地方政府在土地融资中的角色，明确储备期内土地的产权性质，为土地信托融资的推行建立制度基础。     

北海市土地储备现状及发展对策

土地储备制度是一种创新 ,是城市土地制度改革的客观要求 ,它已成为新时期保障城市建设和城市经济发展的核心内容。但是由于目前我国土地储备机构建设和相关法律法规建设尚未完善 ,土地储备工作实践中存在着不少问题 ,为解决这些问题 ,拓宽土地储备的融资渠道 ,建立更灵活的储备机制 ,协调好土地存量和增量的关系 ,做好以地生财工作 ,加强土地储备立法建设就显得十分必要     

我国土地储备投资信托基金模式的选择

目前,我国土地储备制度因融资困难导致优势难以发挥,解决资金问题已经迫在眉睫,土地储备信托投资基金可以有效地、长期地解决土地储备过程中资金不足的问题.土地储备投资信托基金运营模式是保证其有效运行的基础,文章从基金管理人的定位、发行方式、投资方式、资金运作模式等四个方面对我国土地储备投资信托基金的运营模式进行了研究.     

南京市城市土地储备经营及其政策改革研究

文章在分析了城市土地资产增值潜力的基础上，总结了南京市城市土地储备机制的形成过程，并着重分析了南京市城市土地储备经营机制的运行效果，其效果主要表现在城市土地资源市场化配置机制的建立，城市土地资产的保值、增值，城市建设资金的增加以及城市土地利用结构的合理化。同时，论文还从南京市械市土地用地潜力、用途转换潜力以及地价增值潜力三个方面分析南京市械市土地储备潜力，并据此从城市土地储备量以及城市土地储备政策两个方面提出推进南京市城市土地储备运行机制改革的政策建议。     

宏观调控视角下我国土地储备法律制度的完善

世界各国的土地储备制度主要有以下几种类型:土地银行制度、土地优先购买权制度、土地规划制度、土地征用制度.土地储备制度于20世纪90年代从香港地区引进以后,已成为我国许多地方政府调控土地市场的重要手段.但是目前我国土地储备制度存在诸多问题:土地储备法律很不完善;土地储备中的一些基本制度欠缺.因此,应当借鉴国外和相关地区的经验来完善我国的土地储备法律制度.     

完善我国城市土地储备制度的构想

建立城市土地储备制度是我国城市用地制度的再一次创新 ,是进一步深化我国城市用地制度改革的一种客观要求。因此 ,建立城市土地储备制度具有不以人们意志为转移的必然性。然而 ,在城市土地储备制度运作的实践中还存在若干需要进一步解决的问题。建立和完善我国城市土地制度 ,关键是要构建科学合理的土地储备运行机制 ,建立城市土地基金 ,健全和完善土地市场以及城市土地储备制度的法律支持体系。     

土地储备制度的合法性质疑

土地储备制度已在我国各地普遍建立,但其建立缺乏相应的法律支持。本文运用行政法学的观点和方法,分析了土地储备制度建立的依据及其合法性,土地储备制度的实践效果,并对所谓“土地制度创新”进行法律评析。     

城市土地储备制度中土地收购行为的性质

城市土地储备制度是我国近年深化土地使用制度改革和土地管理制度改革的重大制度创新。土地储备机制的运作包含三个环节 :土地收购、土地储备、土地出让。土地收购过程的关键在于确定收购方与被收购方之间的权利和义务。目前国内开展土地储备的各个城市对于土地收购行为大体存在三种类型的关系定位。其中具有“强制性的买卖关系”特征的“经济合同”定位更具合理性     

城市土地储备制度中的“经济合同”

城市土地储备制度是我国近年深化土地使用制度改革和土地管理制度改革的重大制度创新。土地储备机制的运作包含三个环节 :土地收购、土地储备、土地出让。土地收购过程的关键在于确定收购方与被收购方之间的权利和义务。土地收购行为应定位为具有“强制性的买卖关系”特征的“经济合同”,它既不是“民事合同”也不是“行政合同”。     

推行土地储备制度与城市建设发展

各市人民政府通过土地储备机构 ,建立土地储备制度 ,完全垄断土地一级市场。改变原有的土地供应渠道、供应方法和供应模式 ,对于盘活城市存量土地 ,解决建设用地矛盾 ,规范土地市场 ,强化国有土地资产管理 ,预防和防止土地资产流失和土地腐败现象将产生重大的、积极的意义     

城市土地征收、储备、出让改革联动述论

改革开放以来,我国城市土地经历了从无偿划拨到有偿使用的管理转变,土地资源配置市场化机制逐步建立,但城镇化的成本支付和土地待遇的公平分配等方面还有待完善,需要更好地发挥城市土地的效用.回顾关于土地征收、储备、出让改革的研究成果,土地征收制度尚存在公共利益界定不明和征地补偿偏低等问题,土地储备制度尚存在运行缺乏统一规范、资金短缺、制度不健全、管理不科学等问题,土地出让制度在方式方法、用途管制及出让金的使用分配等方面有待完善.要解决上述问题,必须深化城市土地管理改革,并应强化统筹协调,努力实现各项改革的联动及与其他领域改革的协同.应适应经济发展新常态,进一步深化对城市土地管理改革的理论研究和实践总结,尤其要重视和强化对相关改革联动的研究和探索.     

江苏省城市土地集约利用宏观评价研究

文章以江苏省为例,从区域空间角度,建立了其城市土地集约利用指标体系,采用主成分分析法,对江苏省13个地级市城市土地集约利用情况进行了测度,并对评价结果进行了分析.通过对江苏省城市土地集约利用进行宏观评价分析研究,为江苏省城市土地集约利用和城市土地储备等提供科学参考.     

当前我国城市土地储备的缺陷及其改进措施

我国加入WTO后 ,城市面临着土地规模无限制扩张、总量失控、土地收益流失严重等问题。城市经营作为一个全新的城市建设和发展理念为我们突破城市建设的资金瓶颈 ,实现城市建设的快速、健康和可持续发展提供了一条有效途径。本文从建立土地储备制度和完善土地市场机制来阐述它们对城市发展的影响     

论土地储备资金的筹集

实施城市土地储备金制度 ,是城市土地供应机制改革的重大突破 ,是一项长期的政府投资行为 ,需要巨额资金的支持。为此建立政府土地储备金制度 ,探讨和寻求土地储备周转金的筹资渠道和措施 ,是实施土地储备制度的关键所在。     

浙江民营企业融资租赁调查

融资问题已成为民营企业发展的一个瓶颈。在国外,融资租赁是仅次于银行贷款的常用融资方式,对解决企业融资问题发挥了重要作用;但目前我国民营企业运用融资租赁方式进行筹资遇到了一定障碍。在此背景之下,本文基于问卷对浙江民营企业融资租赁现状进行调查,通过对资料和数据的整理,分析了民营企业运用融资租赁方式进行筹资的障碍及其原因;并据此提出了一些可行的对策与建议。     

成本比较中的融资方式选择

本文在对直接融资和间接融资方式进行分析的基础上,通过对各种融资方式的一般性比较,分析了影响融资方式选择的因素,并从成本比较中对企业融资方式进行了选择。     

城市土地整理:PSR机理模型及制度环境改善的对策--以重庆市江北区为例

以重庆市江北区为例,构建了城市土地调整的"压力-状态-响应"(PSR)模型,通过分析制约江北区城市土地整理的障碍因素--制度障碍、机制约束与理念错位及其原因,提出该区土地整理的对策主要在于创新土地产权制度、建立与完善与土地储备相配套的机制、提高增量土地取得成本与深化经营城市的理念.     

我国城市土地储备制度存在的问题及解决

城市土地储备制度自在我国推行以来得到了蓬勃发展,在对城市土地储备制度的功能予以反思的基础上,可以清楚地看到该制度存在诸如政府角色定位错误、土地储备机构定位不明确、缺乏法律保障体系、储备范围过广等问题,必须从制度上予以改进,找到解决这些问题的办法.