因公益需要提前收回国有土地使用权的补偿制度

因公益需要提前收回国有土地使用权性质应界定为国有土地使用权征收。于补偿层面,应确立出让与划拨土地使用权二元化的补偿规范体系。对提起收回的出让土地使用权,须退还剩余年限的出让金和按照市场价格评估补偿。对提前收回的划拨土地使用权,须对土地使用权取得成本、土地开发投入给予适当的补偿。对收回的土地使用权按照市场价格补偿时,需将因政府投资等因素致该土地使用权极差地租提高而产生的增值利益返还给社会,由社会从事公益事业。提前收回原因的公共利益要件和收回须遵循的法定程序应准用房屋征收制度的相关规制。     

对土地承包权与流转问题的探讨

农村土地一方面流转困难，另一方面，农民又难以取得长期稳定的土地使用权，致使农户经营规模狭小，传统农业向现代农业转变缓慢。在土地集体所有、家庭承包经营的前提下，解决这一问题的关键是土地承包权的界定与流转。制约土地承包权流转的是集体经济组织成员的身份确认问题。成员身份的确认应当有一个规范，新增人口并非天然具有成员身份     

加快建立农村土地使用权流转制度的几点思考

加快建立农村土地使用权流转制度的几点思考钟用洪一、建立农村土地使用权流转制度是稳定土地承包关系的基础农村改革之初，广大农村普遍推行了家庭联产承包责任制，农户通过承包的方式取得了集体土地的承包权，确立了新型的土地承包关系。为体现公平效益原则，各地一般都...     

我国涉农民事权利入民法典物权编之思考

农民集体所有权立法,应明晰农民集体所有权的客体和权能、农民集体的组织形式、农民集体成员权的得丧变更和权利行使与救济,同时依法认肯农民集体统一经营的法律地位。集体所有权的完整权能赋予、农地流转导致的规模经营、"三权分置"下土地承包权与土地经营权的分离,是构建新型土地承包经营权时必须面对的现实内容。宅基地使用权的立法改革,亦当以宅基地使用权的得丧变更为逻辑进路,立法重点是对宅基地租赁使用权予以体系化之制度设计。     

农地流转价格体系的决定因素研究

中国的农地流转市场一直存在,而且流转价格还形成了相应的体系。但是现在的农地承包权流转价格体系还处在初级阶段,关于地价的决定因素还存在着模糊的认识。因此,探讨地价的决定因素是需要研究的重要问题。研究发现,农地产权结构和农地流转方式决定价格体系。中国农地产权结构包括所有权、承包权、使用权,三种产权构成农地流转的价格体系——农地所有权“价格”及其体系、农地承包权流转价格及其体系、农地其他权利流转价格体系。     

家庭土地承包权的变迁路径分析及当前所面临的困难和挑战

本文从家庭土地承包权的变迁路径，具体分析了土地承包权的优化演进机理和土地承包权当前所面临的困难和挑战，对如何利用土地承包权的优化演进机制克服当前困难进行了分析，并对土地承包权未来的发展趋势进行了规律性的推理     

划拨土地使用权市场化的博弈分析与制度创新

对于存量划拨土地使用权，除了公共产品用地，都必须实行产权市场化的改革，将不具有自由的转让权的划拨土地使用权转化为具有自由的转让权的土地使用权。在划拨土地使用权的市场化过程中，中央政府、地方政府(土地所有者)和划拨土地使用权占有者都企图通过划拨土地使用权的市场化获得更多收益，三方的收益实际上是对同一潜在收益的分割，三方利益目标具有冲突性，因而划拨土地使用权市场化的制度变迁的路径取决于各自的谈判能力，是三方博弃的结果。现行的制度安排，使那些厌恶风险或风险中性的划拨土地使用权占有者倾向于进入公开土地市场交易或继续占有土地使用权，而偏好风险的划拨土地使用权占有者倾向于进入灰市交易。灰色土地产权交易虽能使资源配置效率有所提高，但结果却使市场失去公开、公正、公平和公信。因此，必须进行相应的土地产权制度创新和土地市场创新，从而制止土地产权的灰色交易。一是降低土地市场的交易成本，提高划拨土地使用权的占有和使用成本，加大划拨土地使用权进入灰市交易的惩罚成本。二是在国有企业改制成企业重组过程中，必须按照促进划拨土地使用权市场化的要求，进行划拨土地使用权处置规则的创新。三是清理各种土地收费项目，原则上取消一切土地收费，使土地收费转变为地租或地税形式存在，并强化土地税收制度建设。     

快速推进农村土地使用权资本化--南京市率先基本实现现代化的根本途径

土地要素流转机制缺位是我国现行农村土地集体所有双层经营体制的根本缺陷。实行土地使用权资本化 ,是现有制度约束条件下建立健全我国土地要素的流转机制一项选择。它把农民承包土地的权利所产生的潜在收益予以贴现 ,并以此作为使用权的资本价格进入市场交易 ,从而推动土地要素的流转。土地使用权资本化的基本形态有两种。在 30年承包期制度约束下 ,农村土地使用权的价值比较低 ,然而 ,它却是实行土地使用权资本化的起点。农村土地使用权资本化是南京市率先实现现代化的根本途径。     

试论土地的特性和土地价格决定的特殊性

土地不仅仅是一个单纯的自然综合体，而是一个由各种自然因素并综合了人类劳动成果组成的自然经济综合体，它具有自然和经济两个方面的特性。认识土地的特性是成功的利用土地的基础。土地作为资产，它经过人类的开发和长期使用，直接或间接地凝结了人类劳动，因而，已开发或已被人们使用的土地不仅具有价格，而且具有价值。土地的价格既包括由于对土地的垄断所形成的价格，也包括劳动创造的价值的贷币表现的价格，是自然资源的价格和劳动创造的价值的货币表现的价格的统一。     

北京市土地流转情况调查报告——以北京市平谷区大兴庄镇为例

自国家确定农村土地承包权期限和使用权流转的政策,农村土地使用权流转就在全国各地迅速展开,农村土地流转问题,得到了社会各界的广泛关注。本次调查以北京市平谷区大兴庄镇为背景,在对该区域内较为典型的八个村的农户土地流转情况深入调查和分析的基础上,探讨这一区域土地流转的基本特点,并对其中的一些问题作了进一步的思考。     

快速推进农村土地使用权资本化--南京市率先基本实现现代化的根本途径

土地要素流转机制缺位是我国现行农村土地集体所有双层经营体制的根本缺陷.实行土地使用权资本化,是现有制度约束条件下建立健全我国土地要素的流转机制一项选择.它把农民承包土地的权利所产生的潜在收益予以贴现,并以此作为使用权的资本价格进入市场交易,从而推动土地要素的流转.土地使用权资本化的基本形态有两种.在30年承包期制度约束下,农村土地使用权的价值比较低,然而,它却是实行土地使用权资本化的起点.农村土地使用权资本化是南京市率先实现现代化的根本途径.     

国有土地使用权出让中的价格问题及其对策

当前,国有土地使用权的有偿出让已成为经济运行中不可忽视的一个重要因素。在土地使用权出让过程中,如何解决价格问题,亦需要引起我们的重视,以确保土地资源的合理利用和国家土地收益的回收,推动国有土地使用权出让工作的健康发展。 当前国有土地使用权出让中存在的价格问题主要有以下几个方面:     

浅谈建立土地使用权出让市场

土地使用权出让市场是土地所有者向土地经营者和使用者有偿让渡土地使用权所形成的市场。土地出让是土地所有者将一定年限的土地使用权转移给受让人,受让人为此支付土地使用出让金的行为。受让人取得的是一种具有独立意义的土地使用权,它包括所有权中古有、使用、收益和一定程度的处分权能。这些权能又表现为以下民事权利:对土地的使用权、转让权、出租权、抵押权等,土地使用权的出让是土地使用权作为商品经营和进入流通的第一步,因此,出让市场亦称为土地市场中的一级市场。出让市场包括两种形式:一种是土地使用权的长期出让,一般为20年至70年,可称为批租市场,这种形式适用于长期用地需要,其价格就是一次性付清的若干年地租。另一种是大地使用权的短期出让,可称为年租市场,其价格就是逐年缴纳的地租。     

城市用地价格的评估问题

自七届人大一次会议通过修改宪法,确定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”以来,我国城市地产市场已初具雏形,许多城市的土地管理部门都试用协议、招标或拍卖的方式,出让了部分土地使用权。在这种情况下,我们应当怎样评估用地价格,使它有利于地产经营,实现具有中国特色的社会主义城市土地管理目标呢?本文拟就评估城市用地价格的意义和方法,进行一些探讨。     

土地价值剖析

关于土地价值理论，我国存在土地无价值论、全价值论、土地收益论、土地商品价值论、效应价值论、使用价值论、二元价值论等观点。以马克思的劳动价值论分析，无价值而有价格的纯自然土地具有“虚假的社会价值”；已经人类劳动投入的土地是由土地物质和土地资本构成，土地构成的二元性决定了其价值构成的二元性：由土地资本的社会必要劳动时间决定的土地资本价值和由土地物质的供求决定的土地物质的虚假社会价值；土地资本投入对周围其他宗地的土地物质价格产生或正或负的影响     

我国农村承包地流转价格机制构建方略

农村承包地流转价格机制是农村承包地流转市场机制运行的重点和核心,而承包地流转价格除受包括承包地本身租金量变动、市场供求变动等自身内在变化机理因素的影响外,还受承包地的性质和功能、农村土地产权制度安排、国家宏观农业制度与政策、农业生产经营体制和非土地市场等诸多外部变化机理因素的影响。我国长期以来对承包地实行实物管理,赋予承包地社会福利性质,否定承包地的商品和资产属性,从而导致土地承包权价值性、商品性模糊,割裂了土地所有权与租金和租金与价格以及价格与价值之间的关系;在承包地流转市场中,价格机制没有发挥应有的核心主导作用,流转价格机制常常处于"失灵"状态。鉴于农村承包地流转价格的重要性,可构建农村承包地流转价格机制,通过承包地流转价格的调节作用实现承包地流转市场的供需平衡、优化土地资源配置、提高农地的规模经营效率。     

论农村土地制度建设的几个问题

我国农村实行以家庭经营为基础的联产承包制以来,土地制度上存在的主要问题,是“所有权模糊,承包权不稳,使用权不活”。这是深化农村第二步改革中的一个重要问题。本文就此问题,谈如下粗浅的看法。 明确所有权坚持土地集体所有制 农村经营方式的变化,通过土地所有权与使用权(经营权,下同)的分离,有效地改变了人民公社旧体制的所有制结构,克服了生产大呼隆,分配大锅饭的严重弊端,使农村     

农村土地市场化的改革走向

农村土地市场化有利于城市化发展和完善市场经济体制,以及保护农民土地权利。中国现行有关土地使用权市场的法律、法规不健全、不完善,完全的土地市场化体系尚未完全建立,农村社会保障体系建设滞后,农地价格上的非市场化强力阻碍等因素,均制约着中国农地使用权市场的健康发展。因此,应确立各种农村土地制度的动力机制、运行机制和保障机制来有效促进农村土地市场化的发展。     

土地使用权与抵押权效力问题探析

土地使用权与抵押权效力问题探析张国炎一、土地使用权的利益范围及抵押意义土地使用权类似传统民法的地上权，其范围又超出传统的地上权范围。从我国实践看，能用于抵押的土地使用权一般包括：（１）土地使用权及地上附着物如植物、地上建筑物（房屋、道路或高架公路等）...     

不动产附合法律效果分析——以在他人土地上修建建筑物为视角

在他人土地上修建房屋是否构成附合,应区分建筑人的建筑行为是否有权源,如有权源则建筑物成立单独的所有权,反之建筑物和土地发生附合。附合发生后,在确定合成物的归属时,应该考虑建筑物和土地价值比的情况下,兼顾附合人主观心理状态,在建造人善意建造时,赋予土地所有权人或使用权人优先选择权。