论我国新一轮房地产发展面临的困境与变革

我国房地产发展还有很长的路要走,在房地产业发展的进程中也还有很多的困难要克服。针对房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题,要通过宏观调控来理性把握、认真对待和全面治理来解决。政府宏观调控的目的并不简单的是为了打压房价和整顿市场,而是为了稳定房地产商品的市场价格,理顺房地产消费和加强住房保障,使房地产业进入理性发展的轨道,满足广大消费者的基本住房要求。     

中国保障性住房制度与房地产业的发展

中国的房地产市场是在20世纪80年代初期开始发展的,1998年中央出台<关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知>规定从1998年开始停止以前住房分配的体制,建立"住房分配货币化、住房供给商品化"的新制度.通过扩大房地产投资和商品房市场交易一方面可以带动经济增长,另一方面可以使住房的供给市场化,这与当时进行的企业制度和劳动力市场制度的改革相配套.     

我国城镇住房市场“十一五”回顾与“十二五”及未来十年展望

十一五期间我国住房市场快速发展,房地产开发投资增长较快,住房供应能力显著提高,改善了居民的居住条件和环境,推动和带动了经济及相关产业发展。但住房市场供求矛盾没有得到真正缓解,消费性需求与投机性需求关系被扭曲。本文从刚性需求和实际交易两方面考察了当前的城镇住房市场关系,展望了十二五及未来十年我国城镇住房市场供需变化,认为我国城镇住房市场正面临重大转型。     

论住房市场的内在本质、功能边界与价格走势

居民居住权的天赋性、土地的公有性以及党的宗旨的人民性决定了我国住房的基本性质与功能,就是旨在满足居民基本居住条件的消费品,其成果及溢价应由全体居民来分享,而不应被少数人所占有。而当前我国住房市场的根本问题在于,房地产政策背离了这个宗旨,使住房成为少数人赚钱的工具。因此,必须运用以经济杠杆为主导的政策工具,如住房信贷政策、税收政策等,减少政府行政权力对住房市场的干预,弱化住房的赚钱效应或投资功能。这样才能够使住房转型为消费品,使住房价格合理回归,从而促进住房市场持续健康发展,保证中低收入民众最基本的居住需求,并且使住房市场真正成为我国经济增长之动力。     

从我国法律制度体系探析住房市场的目标结构和宏观调控措施

居民住房问题的解决和住房建设作为经济支柱作用的实现都首先需要用市场的手段来实现,这是由宪法、城市房地产管理法等法律法规体系所要求和体现的,因此,加强居民住房建设、改善居民居住条件首先要依靠市场的方式,其次是依靠政府的宏观调控。本文通过对我国住房相关法律法规体系的分析,得出我国住房市场的目标结构,然后通过比较实际市场情况和目标市场结构之间的差距,得出政府应采取的措施以及在落实国发[2010]10号文件时应注意的问题。     

转型发展期中国住房制度改革回顾与绩效评价

自20世纪80年代以来,我国住房制度改革逐步推进,并取得了很大的成就,房地产业本身及相关行业都发展迅速。但与此同时,由于过分强调住房的商品化及市场化,住房的创利功能被过分强化,而住房的社会保障功能却被忽视,住房特别是中低阶层居民的住房问题成为当前最大的民生问题。因此,我们要对住房体系进行改革,正视房地产的福利性、保障性、社会性,建立健全适合中国发展的住房保障体系,在此基础上实现房地产业的健康持续发展。     

中国住房保障制度的进展与完善

2009年是中国房地产市场的发展模式在改革层面根本性调整的一年,住房保障已成为中国住房政策调整的关键。中国住房保障制度经过两年的建立与不断完善过程,其保障需求功能得到了发挥,但也存在尚需完善的一些问题。要确保住房保障制度健康、稳定、规范、和谐的发展,必须建立与健全符合中国国情的住房保障制度。     

当前房地产业宏观调控政策思考

当前中国经济增长的外贸引擎力不从心,国内消费需求独木难支,投资需求鲜有起色.一时之间,人们不由得将稳定经济和社会的目光又转向房地产业.本文对当前楼市若干热点问题进行了思考,提出保护自住需求、分流投资需求,改单一房价指标的调控目标为购买力指标,建立住房保障担保平台,打包征收房产税与行政事业费,在坚守耕地红线的同时允许省际调用指标,逐步完善优化土地财政,建立科学严谨的长效政策调控体系等七个观点,以期房地产业既能促进国民经济“稳增长”,又能确保房地产业调控的成效.     

深化住房制度改革 促进鞍山经济发展

鞍山市深化住房制度改革工作多年来取得了令人瞩目的成效，特别自1996年以来的10年中，发展迅速。逐步建立起了适应市场经济体制、切合我市实际的城镇住房制度改革和社会住房保障体系，有力地促进了鞍山房地产事业和经济的发展。在建立完善住房公积金制度、公有住房出售、租金调整、安居工程和经济适用住房建设、住房分配货币化、发展住房金融等方面整体推进、不断深化，多次被国家、省评为“全国房改和房地产业管理先进单位”“房改工作先进城市”、“安居工程先进实施城市”、“房改优秀单位”等。     

住房投资的挤出效应检验

为了验证对住房是否存在过度投资,通过对我国2001年第一季度至2011年第四季度的住房投资、非住房投资和总产出的协整检验、Granger因果检验和误差修正模型的估计,其结果表明:中国住房投资和非住房投资都可以作为总产出的领先指标;从长期协整关系看,中国经济增长受住房投资增长影响强烈,并且住房投资对非住房投资存在明显的"挤出效应"。回顾宏观经济的运行,认为住房投资推动通货膨胀增长的机制仍然存在,未来宏观经济政策仍将受制于住房投资的非理性增长。     

包容性增长理念下的住房保障制度:公平与效率动态平衡

最近几年,我国房地产市场失衡和一部分人群居住困难已成为一个影响社会和谐的重大社会经济问题。究其根源,它与我国住房制度设计上忽视了公平与效率之间的动态平衡密切相关。因此,要从构建和谐社会、实现包容性增长的要求出发,立足于公平与效率动态平衡的新视角,修正现行住房制度设计理念。即既要根据经济社会环境的变迁,对公平与效率进行动态组合,更要把握好二者的着力点,将实现住房公平的着力点放在住房分配上,把促进住房效率的着力点放在住房供应上,使之既能实现"增长"的持续性,又能充分体现"社会包容"。     

加强调控与引导，促进县域房地产业发展——对肇州县房地产业发展的调查与思考

房地产业是否健康发展是关系国计民生的大问题。目前,影响房地产业长期健康发展的一些深层次问题尚未得到根本解决,房地产投资过热、房价上涨的态势并未在根本上得到抑制。深入剖析城镇房地产业过热的深层次原因,了解房地产业和房地产金融风险状况,对于促使县域房地产业健康理性地发展,推动和改善房地产金融制度,满足城镇居民住房需求,促进和带动区域经济持续快速发展具有十分重要的现实意义。     

论居民住宅建设现状与发展对策

内蒙古城镇住房制度将从 2 0 0 0年起彻底告别实物分配旧体制 ,而逐步实现商品化、社会化 ,全面进入货币化分配的新时期 ,中央也将房地产业及居民住宅建设作为新的经济增长点。而我区房地产业及居民住宅建设的现状中仍存在不少问题 ,本文针对这些问题 ,分析研究 ,并提出切实可行的方法 ,促进我区房地产业及居民住宅建设健康稳定的发展     

全球化背景下的中国房地产业：发展前景与本土对策

中国正处在走向成熟的经济成长阶段 ,必须把握好融入全球化的机会 ,使中国在经济全球化过程中获得更大的外溢效应。目前 ,中国出现了工业化、城市化、信息化、市场化、全球化齐头并进的局面 ,这种格局将对中国的房地产业带来巨大的市场机会和发展空间。在此背景下 ,中国新一轮的房地产业增长周期已经展开 ,并将持续更长的景气时期。经济全球化的推进 ,对房地产业提出了更高的要求 ,特别是要解决在房地产业的高速成长中东道国如何提高竞争力获得更多利益的问题。因此 ,必须在经济全球化过程中提高本土房地产企业的核心竞争力并获得较大的市场份额 ,建立完善的房地产市场调控和管理体制。     

中国城市住房分配：一个变迁的视角

中国城市住房分配经历了一个否定之否定的过程。新中国成立之初,国家为了政治稳定的需要而承认住房市场的合法性;计划经济时期,中国城市住房分配表现为市场渐退与再分配渐成,国家通过社会主义改造把私房变成公房,后以租的形式再分配给员工,住房市场被逐渐废除,行政性再分配逻辑取代了市场逻辑;改革开放以后,国家再次推行城市住房商品化,中国城市住房分配市场化、货币化及社会化渐成,城市住房的市场能量得到逐步释放,由此导致既有再分配又有市场成分的混合城市住房经济,城市住房分配受到市场、制度及家庭背景等多重因素的相互影响。     

农民工的住房问题:从经济增长与社会融合角度的研究

大量农民工住房存在过度拥挤、环境恶劣和居住分割等问题,不利于其积累人力资本和社会资本,获取信息和获得机会,融入城市主流生活,加剧了社会分割和贫富分化。在回顾理论的基础上,本文利用北京市微观数据,发现"城中村"中移民的劳动力产出增长速度明显低于普通住房社区中的移民,恶劣的居住环境阻碍了农民工劳动力产出的提高,对经济增长存在负面影响。本文基于城市劳动力市场和住房市场互动关系的理论,解释农民工聚居区的住房供给能力与居住环境质量影响经济增长和社会融合的机理。改善农民工住房条件和农民工聚居区居住环境的公共政策将有利于实现以人为本的经济可持续增长和社会融合。     

住房抵押贷款证券化的风险与防范分析

近年来,房地产业已被官方明确为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点之一。随着房贷规模的日益膨胀,住房抵押贷款证券化也应运而生,并逐步成为21世纪全球金融结构调整和金融工具创新最重要的内容之一。我国尽早实施和规范住房抵押贷款证券化、加快住房抵押贷款二级市场的建设已势在必行。然而,住房抵押贷款证券化是一柄“双刃剑”,本身也带来诸多风险,且这些风险贯穿于资产证券化的融资、债权处理、债权发行与交易、经营及资产管理等各个环节。     

跨世纪我国房地产业发展战略探析

在我国房地产业的发展具有极其重要的意义。（１）房地产业由于其关联度较高，是带动国民经济发展的新的经济增长点；（２）房地产业是我国实现小康和可持续发展战略的关键一环。要实现房地产业的健康发展，必须在转变增长方式，加强科技投入，加强物业管理等方面实现新的突破     

“房住不炒”楼市定位的理论意义和政策选择

"房住不炒"对楼市的重新定位是房地产政策一次重大转折。它不仅将开启房地产市场的新时代,也具有重大的理论意义。"房住不炒"的主要内涵包括:住房居住功能是本源,是第一位,这是住房市场的根本所在;其消费性或居住功能是一个广泛的系谱,它可以通过不同的方式与途径获得;住房投资功能是居住功能或消费性派生的,是第二性的。如果住房投资过度必然会导致金融危机。由此,可引申出三个住房市场的重大理论问题。一是居住权的天赋性;二是居住功能是多层次的;三是绝对遏制房地产市场炒作,去除其赚钱功能,则是保证中国不爆发系统风险关键所在。所以,当前房地产市场改革最为重要的就是把"房住不炒"原则用制度固定下来,用信贷和税收政策对住房投资与住房消费在事前、事中及事后严格界定,并严格限制住房投机炒作,这是当前中国房地产市场改革的关键及起点。     

我国住房需求的影响因素及发展趋势分析

分析住房需求的影响因素和发展趋势是把握房地产市场未来走势的关键。一般来说，住房需求与经济、人口、政策、城市化水平和市场预期息息相关。文章从以上五个方面分析了我国住房需求近年来持续旺盛但当前出现波动的原因，并对住房需求量的短期和长期趋势进行了分析和预测。