关于城市土地使用方式和土地市场的探讨

一、绪论我国法律规定,城市土地分为两部分,一部分归国家所有,主要用于非农业方面,另一部分(城市郊区)归农民集体所有,主要用于农业生产。归国家所有的那部分土地的使用权属于各工商企业、学校、机关、部队等。这些单位取得土地使用权的方式是向国家申请,由国家划拨。申请获得批准的单位就可以取得一定量土地的无偿使用权,而且是无限期的使用权。当市区土地不敷使用,需要占用农民集体所有的土地的时候,则由     

集体土地走上市场的法律思考

土地资源的开发是西部大开发的主要内容之一。改革开放以后,我国相继出台了城镇国有土地使用权可以出让的政策和法律,使国有土地这种资源不仅作为资源来利用,而且作为资产来处分,让使用权从所有权的权能中分离出来,在市场经济中加以运作,取得了显著的效果。然而,我国土地所有权,一部分归属于国家,另一部分归属于集体。关于城市规划区内的集体的土地,现行的操作过程中,还不允许直接进入市场,主要依据是《城市房地产管理法》第八条规定:“城市规划区内的集体所有土地,经     

混合所有制导向的我国农村土地制度改革

现行的城乡二元土地管理制度引发了严重的"城市病"与"农村病"问题,而且由于农村集体所有土地不能与城市国有土地一样同等入市、同权同价,不仅影响到城乡之间的发展不平衡,甚至威胁到了我国当前宏观经济的平稳、健康发展。为此,应采取混合所有制思路改革农村土地制度,这一土地制度的特征在产权结构上表现为"三权分立",即国家拥有农村土地的规划与用途管制权,集体拥有耕地发包权、宅基地划拨权和建设用地占有使用权,农户拥有承包地承包经营权和宅基地使用权;在具体管理上表现为"三种模式",即集体所有、国家管理,集体所有、农户管理,集体所有、集体管理;管理责任人分为"三个主体",即国家、集体经济组织和农户。     

论农地使用权制度

一、我国农地法律制度的立法现状 建国以来,我国的农地法律制度几经变革,以适应当时社会现实的需要.根据我国现行的<宪法>、<民法通则>、<担保法>、<土地管理法>、<农业法>等有关法律法规的规定、土地制度采用一元制--公有制,国家土地所有权和农村集体土地所有权,两者具有各自的独立地位,在法律上具有平等的地位,集体土地所有权是一种独立的民事权利,其通过承包合同达到所有权的实现,农民拥有土地承包经营权.所谓土地承包经营权是指农民、集体在法律规定和合同约定的范围内对于集体所有的或者国家所有的由全民所有制单位、集体所有制单位使用的土地占有、使用、收益的权利.土地承包经营权不得私自抵押、转让等.立法现状已不科学,存在立法冲突,现实操作也极为复杂,不利于优化资源配置,不能充分调动农民的生产积极性,制度的障碍须通过立法解决.     

试论土地所有权的国家主权性质

1988年4月七届全国人大第一次会议通过的宪法修正案指出:“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这为改革土地使用制度提供了基本的法律保证。我国现在已经出台的第一步土地使用制度的改革,是土地有偿使用制度。其形式有:(一)在中外合资合作企业中的土地批用;(二)土地使用权出让;(三)土地使用权转让。这一改革的基本点是:在坚持土地公有制的前提下,将土地所     

我国海域使用权的流转问题初探

海域使用权的流转是指海域使用权在不同经济实体之间的流动和转让。根据我国１９８２年宪法及其它法律法规规定，我国海域归国家所有，所以国家拥有海域的所有权是勿庸置疑的。但是，长期以来，海域的使用权却是海域使用者任意占有的，他们开发无序，使用无偿，利用无度，...     

所有权社会化下我国农村集体所有土地使用权流转的思考

所有权社会思想要求所有权人在行使所有权时,不得违背所有权的目的,必须符合社会公益。在这一思想的指导下,我国法律只允许集体所有建设用地、未利用地使用权在一定条件下的流转。但在市场经济下,我们应正确区分土地的用途,按照所有权社会化的思想严格禁止农用地使用权的流转,同时设计相应的制度允许在建设用地、未利用地使用权的流转,让农民也分享城市化带来的地租收益。     

国有土地使用权新探

1988年4月12日,七届全国人大一次会议通过的《宪法修正案》第2条明确规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这一规定又为改革我国的土地使用制度和管理制度提供了宪法依据。部分大中城市已在进行土地使用权有偿转让试点,实践中有许多理论问题和实际问题需要解决。笔者不避     

析房改中的产权问题

析房改中的产权问题王希仁房屋在民法理论中属于不动产范围。房屋的所有权称为房产权，与其他财产所有权一样受法律保护，禁止非法侵犯。由于我国目前尚无专门的房地产立法或不动产立法，而随着国有土地和集体所有土地的使用权有偿转让制度的实施以及房改政策的推行，必然...     

我国城市土地管理中的问题与对策

随着社会主义市场经济的迅猛发展，我国城市化进程明显加快。我国人多地少的客观现实和城市用地中存在的种种问题表明，在推进城市化的过程中，必须把加强土地管理作为一项不可忽视的战略问题来考虑。一般说来，城市土地是指城市市区范围的土地。我国宪法规定，城市土地属国家所有，其使用情况包括生产用地、生活用地、基础设施用地、机关团体用地等。城市的发展状况与土地的利用状况有十分密切的关系。一方面，城市土地承载着大量的生产和生活要素，具有较高的聚集效应。另一方面，城市生产、生活要素布局的不合理，将会推动城市建设规模盲…     

新中国成立以来农村土地权属制度的变迁及改革展望

新中国成立以来,我国农村土地权属模式经历了土地农有、土地集体所有集体经营、土地集体所有使用权归农三大历史阶段.60年土地权属制度的历史变迁,给我们今天的土地制度改革留下了宝贵的经验.农村土地权属制度的设计应以推动生产力的发展为目标,避免意识形态化;农民拥有的土地权利越多,越有利于生产力的发展;土地制度改革的重中之重在于清晰的土地权属制度变革.现阶段,农村土地应坚持产权明晰的改革方向,最大限度地赋予农民土地权利,并辅之以配套社会制度的改革,以顺利推动农村土地权属制度改革.     

现行农村征地制度的缺陷与失地农民权益保护

土地征用是世界各国为保证公共利益或公用事业的发展而采取的制度,它在土地用途、征用程序和征用补偿等方面都有严格的规定。近年来,随着城市化进程的推进和工业园区建设的加速以及城市住宅的开发,使许多农民失去了他们世代生活的保障———土地。加上我国的土地所有权属于集体所有,用于"公共目的"概念模糊和不确定性很容易导致土地征用权的滥用,这也是我国由土地征用而引发的社会矛盾甚至于群体事件频繁发生的根本原因。要解决这些问题就要借鉴发达国家和地区经验完善我国征地制度,确定土地产权,提高补偿标准,确保中国社会稳定和谐发展。     

农村宅基地使用权立法评析

农村宅基地使用权指农村村民依法享有的,在集体所有的土地上建造、保有住宅及附属设施的权利。现阶段我国农村宅基地使用权制度仍然存在着法律规范较少、效力层次低、社会实用性差以及法律规范之间相互冲突等缺陷,要建立完善的农村宅基地使用权法律制度除了沿用已取得的成就外,还必须加强立法,化解现有法律制度的相冲突的局面。     

也谈土地批租的法律问题——兼与刘铭纲同志商榷

土地批租是“土地使用权有偿转让”的简称。刘铭纲同志的《关于土地批租的法律问题》(上海《社会科学》1988年第4期,以下简称《刘文》),从法律角度分析了土地批(?)的问题。笔者对《刘文》的第二部分不敢苟同,提出自己的浅见,以求共同探讨。 《刘文》第二部分认为,在土地批租问题上,土地所有权与建筑物所有权不应实行分离的法律制度,并提出三点理由作为佐证。笔者认为,土地所有权属于国家所有,而建筑物所     

现行城市房地产开发用地法律制度探讨

城市房地产开发用地，是指在城市范围内进行房地产开发和经营的土地。具体而言，是指房地产开发公司依据国家的法律规定，在取得土地使用权后，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。我国《城市房地产管理法》第二条第三款明确规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国……     

划拨土地使用权的法律问题研究

划拨土地使用权与出让土地使用权共同构成国有土地法律制度的基本框架,法律上对划拨土地使用权的定位与现实生活中的划拨土地使用权差异很大。由于划拨土地使用权的特殊功用,回归划拨土地使用权的本来面目,具有正本清源的作用。在我国土地使用权有偿使用的终极目标下,征收土地使用税、土地收益金仅是过渡形式。比较国有土地市场供应出让、租赁和土地使用权作价入股三种形式,克服经营性划拨土地使用权弊端的唯一出路:逐步强制出让。     

论实现高校土地转让的法律对策

高校土地的转让引起了在较多的争议.实现高校土地有条件的转让,这不仅是高校发展的需要,更是城市建设和土地制度改革的需要.在当前的法律制度下,高校土地是不能转让的.要实现高校土地的转让,关键在于对当前的我国划拨土地使用权制度进行变革和完善.     

城市用地价格的评估问题

自七届人大一次会议通过修改宪法,确定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”以来,我国城市地产市场已初具雏形,许多城市的土地管理部门都试用协议、招标或拍卖的方式,出让了部分土地使用权。在这种情况下,我们应当怎样评估用地价格,使它有利于地产经营,实现具有中国特色的社会主义城市土地管理目标呢?本文拟就评估城市用地价格的意义和方法,进行一些探讨。     

论实现高校土地转让的法律对策

高校土地的转让引起了在较多的争议。实现高校土地有条件的转让，这不仅是高校发展的需要．更是城市建设和土地制度改革的需要。在当前的法律制度下，高校土地是不能转让的。要实现高校土地的转让，关键在于对当前的我国划拨土地使用权制度进行变革和完善。     

乡村治理视域下的农村土地流转研究

我国乡村治理面临新的难题的重要原因之一,在于我国现行农村土地流转制度的僵化和不科学。现行我国几种主流土地流转模式,多数只适用于经济较为发达的城市郊区,普遍推广具有局限性。需要在有效推动乡村治理优化的视域下定位农村土地流转制度的改革方向,在保留土地权利集体所有不变的前提下进行全面性的土地确权,实现农民土地使用权的永久化,确立农村土地使用权市场化自由流转制度。具体包括通过建立全国性的土地利用规划和详细的城乡建设规划,实行全面户籍制度改革,以及城乡一体化的社会保障体系等措施,辅推改革的有效进行。