宅基地使用权流转的新路径——成都“联建”政策的法经济学分析

出于地震灾后住房重建的需要,成都市出台了“联建”政策,允许地震重灾区农民提供宅基地使用权,“联建”方提供资金联合建房,房屋建成后由双方共同经营管理或进行利益分配.“联建”政策的法经济学分析表明:“联建”模式解决了农民灾后住房重建的资金来源问题,避免了与现行土地法律制度的冲突,实现了制度约束条件下的土地使用效益最大化,其实质是宅基地使用权流转制度的有效创新.     

内地中小城市应以组建二级土地市场为起点

我国城市土地市场的模式大体由一、二级市场构成。一级土地市场是指由国家垄断经营,是政府与企业或政府与个人之间土地使用权的交易。二级土地市场是指依法取得土地使用权的使用者,经过对土地进行开发、改造后,再次将其土地使用权转让给其他使用者,是     

试论土地所有权的国家主权性质

1988年4月七届全国人大第一次会议通过的宪法修正案指出:“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这为改革土地使用制度提供了基本的法律保证。我国现在已经出台的第一步土地使用制度的改革,是土地有偿使用制度。其形式有:(一)在中外合资合作企业中的土地批用;(二)土地使用权出让;(三)土地使用权转让。这一改革的基本点是:在坚持土地公有制的前提下,将土地所     

开放土地市场刍议

1988年4月,全国人大七届一次会议通过了中华人民共和国宪法关于土地法的修正案:“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让土地,土地的使用权,可以依照法律的规定转让”。这一修正案的提出.是对传统理论观念的重     

关于土地批租的法律问题

所谓土地批租,即“土地使用权有偿转让”,指以租借形式将国有土地的使用权定期有偿租借给承租者。它是通过土地使用权有偿出让与土地使用权转让进行房地产经营的经济活动。长期以来,我国实行的是无偿使用土地和无限期使用土地的制度,使土地资源浪费相当严重。而相比之下,土地所有权归英王所有的港英政府则大搞土地的有偿使用,自1970年至1984年,出卖土地使用权的收入平均占港英政府年度财政总收入的18.2％,其中1980年至1982年     

国有土地使用权新探

1988年4月12日,七届全国人大一次会议通过的《宪法修正案》第2条明确规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这一规定又为改革我国的土地使用制度和管理制度提供了宪法依据。部分大中城市已在进行土地使用权有偿转让试点,实践中有许多理论问题和实际问题需要解决。笔者不避     

城市用地价格的评估问题

自七届人大一次会议通过修改宪法,确定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”以来,我国城市地产市场已初具雏形,许多城市的土地管理部门都试用协议、招标或拍卖的方式,出让了部分土地使用权。在这种情况下,我们应当怎样评估用地价格,使它有利于地产经营,实现具有中国特色的社会主义城市土地管理目标呢?本文拟就评估城市用地价格的意义和方法,进行一些探讨。     

浅论划拨土地使用权的转让行为

土地使用权是我国对土地进行管理和利用的重要制度。划拨土地是我国土地供给的一个重要形式。研究市场主体将划拨取得土地使用权进行市场转让 ,对于建立、健全我国房地产市场有着重要的意义     

城市土地产权制度的改革研究

我国城市土地市场存在着土地供应总量失控、土地隐形市场大量存在、土地价格扭曲、寻租活动盛行等问题,产生这些问题的根本原因是城市土地产权制度设计上的缺陷。要解决我国现行土地产权制度存在的问题,在明确所有权主体的前提下,必须围绕强化土地使用权作为市场交易的权利主体,增强土地使用权的排他性,降低土地使用权的交易成本,促进土地使用权自由转让。     

“土地使用权与地上建筑物同时抵押”质疑

一、现行立法例及其评价我国现行立法对土地使用权与地上建筑物和其他附属物同时抵押问题的规定,主要体现在《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《中华人民共和国担保法》中。１、《城市房地产管理法》第４７条规定:“依法取得的房屋连同...     

房地产租赁市场管理初探——福州市房地产租赁市场的调查与思考

近年来,我省土地市场发展很快,土地使用权出让的一级土地市场正逐步走上法制化管理的轨道。但属于二级土地市场范畴的、与房产交易相结合的土地使用权转让、出租市场,由于其往往隐藏在房产交易中而未被充分重视。最近,我们选择福州市一些最能敏感     

论土地商品属性与土地市场体制的基本特征

（一）与普通商品相比较，土地的商品化是有其特别严格的条件限制。即一般的商品买卖，多表现为商品所有权转移，而土地作为商品买卖，多表现为商品使用权转移。虽然在特定场合，土地商品买卖，也发生所有权的转移，但这种转移是单向的，而且表现为公有化程度的升级，即出卖者只能是集体，购买者只能是国家，集体只卖不买，国家只买不卖。即使是土地使用权的买卖，也是由国家严格控制的。这不仅表现在只有国有土地使用权才能进行买卖，而且表现在土地使用权作为商品经营和进入流通的第一步，即土地使用权出让市场或一级市场，也是由国家独家…     

关于城市土地使用方式和土地市场的探讨

一、绪论我国法律规定,城市土地分为两部分,一部分归国家所有,主要用于非农业方面,另一部分(城市郊区)归农民集体所有,主要用于农业生产。归国家所有的那部分土地的使用权属于各工商企业、学校、机关、部队等。这些单位取得土地使用权的方式是向国家申请,由国家划拨。申请获得批准的单位就可以取得一定量土地的无偿使用权,而且是无限期的使用权。当市区土地不敷使用,需要占用农民集体所有的土地的时候,则由     

对《物权法》中用益物权制度的评析

2007年10月1日开始实施的《物权法》，对物权制度作了较为详尽的规定，如将海域使用权纳入了物权法保护范围，将探矿权等准物权正式纳入用益物权体系。特别是对土地承包经营权和宅基地使用权以及其转让问题和期满续期问题都作了明确规定，体现了对农民利益的保护，这些是值得肯定之处。然而，《物权法》中用益物权制度也有需要完善之处，如，海域使用权应当以专章形式给予规定；承包经营权的期限应统一；用“不动产役权”代替“地役权”等。     

划拨土地使用权市场化的博弈分析与制度创新

对于存量划拨土地使用权，除了公共产品用地，都必须实行产权市场化的改革，将不具有自由的转让权的划拨土地使用权转化为具有自由的转让权的土地使用权。在划拨土地使用权的市场化过程中，中央政府、地方政府(土地所有者)和划拨土地使用权占有者都企图通过划拨土地使用权的市场化获得更多收益，三方的收益实际上是对同一潜在收益的分割，三方利益目标具有冲突性，因而划拨土地使用权市场化的制度变迁的路径取决于各自的谈判能力，是三方博弃的结果。现行的制度安排，使那些厌恶风险或风险中性的划拨土地使用权占有者倾向于进入公开土地市场交易或继续占有土地使用权，而偏好风险的划拨土地使用权占有者倾向于进入灰市交易。灰色土地产权交易虽能使资源配置效率有所提高，但结果却使市场失去公开、公正、公平和公信。因此，必须进行相应的土地产权制度创新和土地市场创新，从而制止土地产权的灰色交易。一是降低土地市场的交易成本，提高划拨土地使用权的占有和使用成本，加大划拨土地使用权进入灰市交易的惩罚成本。二是在国有企业改制成企业重组过程中，必须按照促进划拨土地使用权市场化的要求，进行划拨土地使用权处置规则的创新。三是清理各种土地收费项目，原则上取消一切土地收费，使土地收费转变为地租或地税形式存在，并强化土地税收制度建设。     

浅谈建立土地使用权出让市场

土地使用权出让市场是土地所有者向土地经营者和使用者有偿让渡土地使用权所形成的市场。土地出让是土地所有者将一定年限的土地使用权转移给受让人,受让人为此支付土地使用出让金的行为。受让人取得的是一种具有独立意义的土地使用权,它包括所有权中古有、使用、收益和一定程度的处分权能。这些权能又表现为以下民事权利:对土地的使用权、转让权、出租权、抵押权等,土地使用权的出让是土地使用权作为商品经营和进入流通的第一步,因此,出让市场亦称为土地市场中的一级市场。出让市场包括两种形式:一种是土地使用权的长期出让,一般为20年至70年,可称为批租市场,这种形式适用于长期用地需要,其价格就是一次性付清的若干年地租。另一种是大地使用权的短期出让,可称为年租市场,其价格就是逐年缴纳的地租。     

城镇土地成片开发与管理

自从我国实施外向型经济发展战略以来,特别是进入90年代以来,一种新的、更高层次的利用外资形式,即出让国有土地使用权,由外资成片开发经营土地的摸式,开始在我国沿海地区兴起,并随着对外开放的不断深入,已发展到中部及西部地区.近年来,各地都把土地成片开发作为吸引外资的一种重要途径.土地成片开发对其所在地区的投资环境改善、吸引外资、促进产业开发等确是非常有效的综合手段.但必须看到,如果规划、建设和管理不当,也会带来不少问题,及时对土地成片开发与管理进行研究,具有极为重要的现实意义.     

清前期归化城土默特地区土地所有权状况——基于清前期蒙垦政策的考察

清前期，由于统治者实行了比较宽松的蒙垦政策，归化城土默特地区的土地被大量官垦，其地权关系也开始产生变化，主要体现在：归化城土默特地区土地所有权为国有化的前提下，统治者为了自身利益，开始对归化城土默特地区进行官垦，导致该地区的土地使用权产生分化。在官地内，国有化的所有权对其使用权起支配作用，使得所有权分属于代表国家利益的不同集团。就公地使用权而言，最初只归蒙丁所有，但是窘迫的生活处境加之宽放的蒙垦政策，蒙丁开始把户口地的使用权转租给汉人。这种被“转让”的土地使用权，实际是国家默认状态下的蒙丁对户口地的次级所有权，土地私有制的萌芽开始在蒙古地区出现。     

农户承包土地交易的价格构成和制度需求

中共十五大和十五届三中全会提出农民的承包土地可以有偿流转。这种权利的转让，涉及到的首要问题就是其价格究竟如何确定。本文认为，土地承包权的价值或价格从理论上讲应大于使用权的价值或价格。土地承包权的价格应是土地使用权的价格、土地就业保障权价格和应收回的固定资本的折旧价值之和。     

集体土地走上市场的法律思考

土地资源的开发是西部大开发的主要内容之一。改革开放以后,我国相继出台了城镇国有土地使用权可以出让的政策和法律,使国有土地这种资源不仅作为资源来利用,而且作为资产来处分,让使用权从所有权的权能中分离出来,在市场经济中加以运作,取得了显著的效果。然而,我国土地所有权,一部分归属于国家,另一部分归属于集体。关于城市规划区内的集体的土地,现行的操作过程中,还不允许直接进入市场,主要依据是《城市房地产管理法》第八条规定:“城市规划区内的集体所有土地,经