老年住宅的市场需求与供给策略--以广州为例

老年住宅市场的形成是我国经济发展、人口政策和社会因素共同作用的结果,也是房地产经济持续发展的一种途径和房地产产业资源优化配置的需要。以广州为例,影响老年宜居住宅需求的主要因素依次为人均可支配收入、人均住宅面积、人口老龄化水平、城市住宅价格、区域经济发展状况等,为释放和满足老年宜居住宅需求,应该形成由政府部门、公共机构、房地产企业、家庭和社区等共同参与的多元化供给主体模式,并构建针对不同消费群体的老年住宅供给体系。     

基于BP神经网络模型的房价敏感性分析

为分析和测算房价,受供给和需求两方面相关指标的影响和敏感程度,本文采用BP神经网络,研究了供需相关指标的不确定性变动引起的房价变动趋势。研究表明：房价对银行贷款额度和国民经济增速最敏感,对当年施工面积和建材价格弱敏感,而对居民消费价格指数和人均可支配收入不敏感。对最敏感性指标,应从差别化信贷、拉动消费抑制投资入手;对弱敏感指标,应加大保障性住房的建设力度,完善土地市场体系,推进房地产税收改革,改善住房供应结构;对不敏感指标,应切实提高居民收入水平。本文根据房价对相关指标变动的敏感性程度,指导选择调控指标先后次序,用以提高管控的精度和住房市场供需要素调控的有效性,促进房地产市场健康运行。     

对房价——收入衡量指标的修正

针对房价收入比指标衡量区域房地产价格与居民收入水平关系中的不足,提出人均住宅有效购买力系数的概念,阐述该指标的优点,并用该指标对1987年以来中国人均住宅有效购买力的变化和截止2004年底37个大中城市人均有效购买力的横向对比做了实证分析,进而探讨了建构中国房地产市场统计指标体系的新思路。     

城镇住房保障规模影响因素的相关分析研究

城镇住房保障规模既受住房保障需要范围的影响,又受政府供给能力的约束.城镇住房保障规模的主要影响因素体现在如下几个方面:人均财政收入、人均可支配收入、恩格尔系数、人均住房消费支出、商品房市场价格、居民人均使用面积、住房自有率、城市化率、住宅用地年供应量和房地产开发投资量等,将这些影响因素分别与住房保障量或应受保障家庭比例之间做实证相关分析或理想值的模拟分析,可得到部分有意义的结果.其政策含义是,根据经济社会发展的阶段性水平,政府可对上述指标作政策性的适度调控,使城镇保障型住房的供应量努力保持供需的动态平衡.     

基于时间序列的二线城市房地产价格影响因素

以唐山市相关房产数据为例,运用协整检验及Granger因果检验对影响房价的三个主要因素进行实证分析,结果表明:人均GDP对唐山房价影响最大,所以大力发展经济是城市繁荣的硬道理,房地产开发投资对唐山市房价有一定影响,但是影响不是很大,说明影响唐山市房价的另一个主要因素是房地产的供给不足,唐山市应该加大房地产开发的投资力度,而三个因素中对房价影响最小的就是房屋造价,说明物价上涨并不是房地产价格上升的主要因素.     

湖南省房地产市场价格影响因素实证研究

根据现有房地产价格影响因素的文献和理论以及湖南省房地产市场的实际情况,选取5年期以上贷款利率、货币供应量、湖南省人均居住面积、湖南省城市化率和湖南省商品房销售面积5个指标作为解释变量,运用双对数模型结合Shapley值和Roubens交互测度对湖南省房价进行分析。结果显示5年期以上贷款利率、货币供应量、湖南省人均居住面积和湖南省商品房销售面积对湖南省房价均有较大影响,且除了湖南省商品房销售面积外,其余变量两两间有不同的协同作用,这也表明国家宏观调控和市场供需共同影响湖南省房地产市场价格。引入Roubens交互测度与回归方程及Shapley值相结合,使结论更加全面、合理,可避免回归方程解释的单一性,同时也能为当地政府宏观政策的制定提供参考。     

基于供求关系的房价波动分析

基于1999—2017年中国35个大中城市的面板数据,构建基于供求关系的面板回归模型,从国家和区域两个层面对造成房价波动的原因进行探究。结果表明:价格预期在全国和区域模型中均对房价有显著的正向影响,且在大多数地区,其影响力大于其他因素;人口对房价有正向影响,但只在北部沿海、东部沿海和南部沿海显著;收入对南部沿海、黄河中游和西南地区的房价均有显著的正向影响,而在北部沿海、东部沿海、长江中游、西北地区和东北地区,该因素对房价的影响并不显著;除全国和西南、西北地区外,房屋造价作为成本因素对绝大多数地区的房价有正向影响;信贷的可获得性作为政策因素对房价有正向影响,除南部沿海和黄河中游外,在其他区域均显著;住宅开发投资与住宅价格呈负相关关系,但其只在少数经济发达地区显著。因此,未来对房地产市场的调控应根据区域房价波动影响因素的不同区别对待,因地制宜。     

基于灰色理论的房地产市场需求影响因素研究——以重庆市为例

目前,我国房地产领域出现了一系列问题:房价上涨速度惊人;政府以往每一轮的调控政策只能在短时间抑制房价,随后又伴随着更大一轮的疯长等.在竞争性较强的市场条件下,房价主要由市场供需决定.为此,对房地产市场需求因素以及各因素之间的相对重要程度进行研究,并引入灰色关联度模型对影响重庆市房地产市场需求的各因素进行实例分析,从而为促进房地产市场良性发展提供参考.     

中国城镇住宅财富效应的微观检验

在生命周期假说的基础上,文章构造了一个城镇居民资产与城镇居民人均消费关系的模型,并利用1978-2006年的数据,分阶段实证研究了我国城镇居民住宅资产对城镇居民人均消费的影响。实证研究发现,我国城镇房地产市场不具有财富效应。住宅供给结构不合理和住宅市场信息不对称是造成我国城镇住宅市场不具有财富效应的重要原因。      

三山五园历史文化景区:打造北京的第三空间

正从以往我国城镇化的发展历程来看,我们强调的是经济因素对城镇空间布局的影响,但最近几年通过对人口流动变化和地区经济结构的分析,我们感觉到文化因素对国家城镇空间的影响越来越大。从去年开始我们做了一项有关我国城镇化路径的研究,从中发现在城镇发展过程中,虽然经济因素对城镇空间发展发挥了决定性作用,但同时文化对人口流动和城镇空间的影响也很大,尤其是受地域文化影响,人口流动开始出现回流原文化影响区的     

宏观经济对房价影响的实证分析

中国房地产市场自20世纪80年代末起步以来得到了飞速的发展,与此同时房价也节节攀升,宏观经济基本面对房价的影响也引起了关注。为了证实房价与宏观经济基本面之间的关系,选用货币供应量M1,和人均国内生产总值作为宏观经济的代表变量,通过计量模型对宏观经济与房价的关系进行了实证研究,结果表明,经济基本面的持续繁荣对资产价格尤其是住房价格有积极的影响,货币供应量M1对房价的影响也非常显著,并据此提出完善我国房地产市场调控的政策建议。     

投资视角的住宅租价比分析

＂租价比＂是房地产投资收益的判断指标,也是衡量房地产市场健康程度的重要参考。先对＂租售比＂和＂租价比＂的概念进行阐释,并和股票投资中＂市盈率＂概念进行对比分析,通过国土资源部发布的数据和武汉市房地产市场的调查数据对住宅租价比进行了分析。研究表明：在当前市场条件下,单纯用城市住宅租价比判断房价高低的做法存在缺陷,提出通过鼓励住宅出租、建立同质住宅价格统计体系、对住宅出租行为进行规范管理来改善目前住宅租价比的准确性。     

浅谈地铁建设对房地产商圈的影响

以沈阳市地铁的修建为背景,通过对国内外城市地铁修建对城市发展的影响,分析了地铁建设对房地产的影响因素:地铁沿线房地产价格、城市居民购房标准、城市功能定位等,提出沈阳房地产业迎接地铁建设的对策。     

基于2007-2012年数据的南京市房地产发展趋势预测

在简要分析南京市2007-2012年房屋建筑施工面积、住宅商品房销售面积、住宅商品房销售均价、房屋竣工面积的基础上,将社会经济发展的宏观指标与住宅商品房销售均价涨幅等进行对比,总结并分析了影响南京市房地产价格的8个关键指标：一致性指标2个、反向性指标3个、滞后性指标3个。在此基础上,对南京市未来5年的房地产价格走势进行了预测：南京市未来5年房地产价格将会呈现出3个阶段与特点,即快速上涨期、涨幅拐点期、涨幅稳定期。     

基于GWR模型的武汉市住宅地价影响因素研究

采用文献综述法、地统计法、GWR模型等方法,在分析武汉市2004—2011年住宅地价空间分异特征的基础上,筛选影响住宅地价表现的因素构建GWR(地理加权回归)模型,探索每一影响因素对住宅地价影响力的区位差异,以期从微观区位的角度为城市规划和房地产开发提供建议。研究表明:总体而言,武汉市住宅地价空间呈现较为明显的单中心结构,并随着到市中心距离的增加呈圈层式递减;主干道、地铁及规划管制(容积率)对武汉市住宅地价表现的影响力较大;规划管制(容积率)、主干道、生活品市场及教育资源对住宅地价的影响力具有明显的空间分异特征,即以上因素对住宅地价的影响力在不同的微观区位具有统计学意义上的明显差异。     

云南省房地产业对经济增长和消费水平的影响分析

从房地产业对经济增长、消费水平的影响出发,通过建立向量自回归模型,应用Johansen协整检验、Granger因果关系检验和脉冲响应函数,分析了云南省房地产业对经济增长和消费水平的影响。分析结果表明：一是房地产开发投资与GDP具有双向因果关系,当房地产开发投资增长1%时,GDP将增长0.53个百分点,且1单位的房地产开发投资冲击对经济增长的影响在第三季度时达到最大,之后缓慢衰减;二是云南省的消费水平具有较强的惯性,房价上涨的财富效应显著,当房价上涨1%时,消费增长1.24个百分点,且1单位的房价冲击对消费水平的影响在第三季度最大,之后迅速衰减并趋于零。     

后限购时代我国房地产市场风险分析

后危机时代,对房地产业的扶持政策被限购令等调控政策取代,也引发了人们对房地产市场风险的忧虑。交易量萎缩、房价下跌、房地产股票下跌、房地产信托违约风险提高等使房地产市场的风险突显。房地产业对消费、投资及其他产业的影响使得房地产市场成为一个政府和金融资本深度介入的市场。政府的政策导向自然成为决定房地产市场风险趋势的重要因素。政府对房地产业的调控意在推动市场整合,以城镇化带动中国经济发展的战略使房地产市场的商品性需求仍旧强劲,房价受通货膨胀支撑等因素使得中短期内房地产市场不存在系统性风险。然而,从长期看,应警惕汇率波动对房地产市场的冲击,警惕人口年龄结构变化对房地产业的影响。     

论我国个人房产税应定位于合理利用资源

2011年1月上海、重庆两地开始对个人拥有的房产征税,标志着我国房产税改革进入了新的历史阶段。但由于房产税改革的定位模糊,人们对房产税的征收有着许多不切实际的期待,导致房产税的推行陷入步履维艰的困境。本文认为,在我国现有的土地所有制条件下,模仿西方的房产税不仅是不切实际的,也是有害的。国家作为土地资源的所有者不仅有权分享土地增值的收益,更有权行使国家管理职能,通过征收房产税促进土地资源的合理利用。但是,我国目前按房地产评估值征税的条件并不成熟,短期内无法解决高空置率与高房价并行的现实问题。建议借鉴资源税的思路,以人均占有面积为基础,以地段或区域的平均房产价值作为计税依据来征税,不仅可以节约征税成本,还可以在尊重公民选择权、保障公民财产权的前提下提高纳税人的纳税遵从度。     

文化产业园区建设对住宅类房地产发展的影响

文化产业园区通过产业集聚、规模开发所形成的文化、旅游、生态环境等资源,以及政府对园区建设的支持而给予的一系列优惠条件,对住宅类房地产的发展有着十分积极的影响。本文通过对房地产发展的影响因素分析,并以西安曲江新区为例,论述了文化产业园区建设对房地产发展的影响。旨在为如何完善文化产业的市场化程度,推进文化产业园区的发展与成熟,同时促进房地产业转变发展模式,发掘新的经济增长点,实现稳定、健康、可持续的发展提供参考。