中外农地发展权及其涨价归属

中国现行土地制度的弊端之一是城乡土地分割，同地不同权，具体表现为农村集体土地所有权人不能像国有土地所有权人那样在自己所有的土地上设置建设用地使用权，也就是说，农村集体土地所有权人不具有国有土地所有权人国际上通行的土地发展权。多年来，中国政府通过“土地规划和用途管制制度”将土地发展权从农村土地的产权束中剥离出来，并通过征地制度占有了这部分土地开发利用的权益，这使得农村集体和个人被排除在土地增值收益的分配之外。本文在考察国外土地发展权产生、演变的基础上，分析了中国农村土地发展权与增值分配现状，并结合有关土地涨价归属的讨论，提出城乡土地同权化改革的思路。     

征地补偿中财产权实现之制度缺失及矫正

在我国征地补偿实践中,对于财产权的保护存在征地补偿标准低、征地补偿方式单一和征地补偿款难到位的现实困境,导致该问题的主要根源在于征地补偿观念混乱、农地发展权理论缺失和集体土地所有权主体缺位等弊端。为确保财产权实现,征地时应突出土地补偿的财产性,并贯彻市场化的补偿观念,而对于安置补偿则应强调其社会保障性质,让国家承担更多的责任;同时,引入农地发展权理论,充实集体土地所有权的价值,实现农民集体的土地权益;此外,将农民集体改造为特别法人,明确集体土地所有权行使和利益实现的组织形式及法定程序,从而在征地补偿过程中反映农民集体的利益追求。     

公有制视野下集体土地所有权主体制度构建

集体土地所有权制度的主要特点是集体土地在集体成员内部的不可分性,股份制是对集体土地所有制性质的根本否定.集体土地所有权只能是单独的所有权,其权利主体必须具有法律上的独立人格.只有法人才能拥有自己独立的权利、承担独立的法律责任,因而农民集体应当具有法人主体地位.土地承包经营权是农民作为集体成员对农民集体的基本权利,农民集体对外是独立法人.     

“主体”的虚拟与“权利”的缺失——中国农村集体土地所有权研究

农村出现一系列问题的根源在于农村集体土地所有权名不副实,而集体土地所有权虚拟的深层根源是集体土地所有权的基本矛盾——农民个人既是土地所有者又是非土地所有者,即集体"主体"虚拟。集体权利主体的多级性法律规定,集体行为事实上被"代理人"的意志支配,以及承包经营权、国家行政权对集体土地所有权的侵蚀等导致集体土地权利的缺失。落实农村土地集体所有权的选择是设立农民集体大会,重塑农村集体土地所有权主体。     

论土地发展权在我国土地权利体系中的法律地位

土地发展权直接关系到改变土地用途而产生的发展性利益的权利归属和利益分配。本文以我国土地发展权构建为目标,从土地发展权设置的意义、土地发展权与我国其他土地权利之关系及土地发展权的权利性质定位等几个方面着手,探讨土地发展权在我国土地权利体系中的法律地位。     

论土地征用中利益差序格局之重构

土地征用法律制度所反映出土地承包经营权和集体土地所有权对国家建设的社会义务的过度负担,远远超出了其对因公共利益需要所产生的社会义务的负担程度.正是这种过度负担导致了国家与农村集体和农民个人的利益差序格局.因此对于我国现阶段而言,重新构建利益平衡的土地征用制度,不仅能够保证国家顺利地获得建设用地,而且也有利于被征地方的权利保障.     

中国土地发展权论纲

本文以构建中国土地发展权制度为中心,从阐述国外土地发展权制度的模式及经验切入,论述中国配置土地发展权的必要性、可行性和土地发展权的法律性质;勾勒出中国土地发展权制度的基本构架:改变土地使用性质之权的土地发展权归国有,包括农用地变更为建设用地之权和未利用土地变更为农用地或建设用地之权;土地使用性质不变,但对原有土地增加投入而形成的发展权,归土地使用权人所有,包括农用地性质不变,承包人增加对农用地的投入而形成的发展权和在建设用地上进行建设而形成的发展权。     

农民集体土地所有权被行政化行使问题研究

《物权法》第六十条赋予了村民委员会代表农民集体行使土地所有权的权利,在村民委员会强大的行政背景下,村民委员会的民事主体被行政主体身份吞噬,导致农民集体土地所有权被其行政化行使的问题。法理分析和司法实证分析均证明农民集体土地所有权被行政化行使问题的根源在于:现行法律制度的缺陷导致农民集体和村集体经济组织在法律规定上的虚位。因此,必须从立法层面加以解决,将农民集体土地所有权制度问题统一立法。     

土地发展权、农地征用及征地补偿制度

土地发展权是指所有权人将自己拥有的土地变更现有用途而获利的权利。农地征用补偿除了支付农地所有者传统的土地所有权价格之外,还应该对土地发展权给予补偿。此外,由于当前我国农地对于农民还具有很强的社会保障和失业保险功能,这决定了我国农地征用补偿必须有更宽广的边界。     

土地征收与集体权益保护

目前征地实践中之所以出现各种矛盾交织、各方利益失衡、纠纷不断的局面,其主要原因是现行征地制度的缺陷造成了对集体土地所有权权益的侵害.土地征收权的滥用使得集体土地所有权被任意剥夺;征地补偿制度的不合理侵害农民集体权益;征地程序的不完善使集体土地所有权权益受侵害时得不到及时有效的保护.保护土地征收中集体土地所有权权益的途径主要有明确规定"公共利益"需要的含义或具体规定国家征地权的适用范围;建立农村集体建设用地使用权出让和转让制度,既能有效保护集体土地所有权,又能满足建设用地的需求;建立土地征收中的谈判协商机制,赋予被征地农民在土地价格谈判中的话语权;完善集体所有权保护立法,规范农民集体组织经营管理层在征地中的权限范围,保护集体成员的权益.     

集体建设用地使用权若干问题研讨

集体建设用地使用权不能简称为集体土地使用权 ,权利主体包括农民个人、土地所属集体社区以外的组织 ,权利客体为乡村非农建设用地 ;其取得方式主要有批划、买卖、初始登记和继承 ;权利人对于建设用地可以占有、使用、收益 ,其中的使用权应包含权利转让权、权利投资权和抵押设定权 ,作为用益权 ,权利人就享有物上请求权 ;其终止原因有土地灭失、放弃、权利人死亡、期限届满、国家征用等。法律不应当严格禁止集体建设用地使用权进入市场流转     

论集体土地所有权制度改革的目标

集体土地所有权制度改革需要从民法理论上科学类型化集体土地所有权,更需要适应土地利用方式和农村社会经济改革的现实要求。集体土地所有权制度改革应当以增强所有权主体的独立性、健全“重在利用”的权利体系、拓展土地的价值支配形式以及逐步实现农民土地权利与农村居民身份分离为目标。     

简论农地发展权在我国的创设

农地发展权是农民集体所有的土地在土地的利用上进行再发展的权利。当前,在我国的土地征用中,农民集体的土地发展权益被国家无偿占有。对农民集体的农地发展权的剥夺是对农民集体人权的践踏.近年来,学术界对防止耕地非农化、保护农民合法权益等方面从理论上做了大量研究,但国内对农地发展权的探讨还处于初级阶段。本文通过对农地发展权的概念和内涵,特征及其在我国的定位,阐述了在我国创设农地发展权的必要性和可行性。     

共同富裕视域下农村宅基地增值收益分配法律制度——以土地发展权共享论为分析框架

分配制度是促进共同富裕的基础,宅基地增值收益分配制度是判断宅基地制度改革质量的重要依据。土地征收制度的局限性和宅基地收益权能的显化,使得我们开始重新反思“土地发展权私有论”与“土地发展权国有论”的法律正当性。基于社会主义公有制的所有制形式,国家必然享有土地发展权并参与分配;社会主义市场经济体制,也为土地所有权人及用益物权人的土地发展权奠定了充分的法律基础,从而形成“土地发展权共享论”。构建宅基地增值收益分配制度,需要结合中国国情,以“初次分配、再分配、第三次分配协调配套”为基本原则。在初次分配中,以产权为分配基础,促进土地发展权人机会平等,探索土地要素收入;在二次分配中,以现有税收法律体系为基础,规范收入分配秩序、调节过高收入;在三次分配中,确定“无偿原始取得宅基地使用权”的特殊情形,实现农民集体对集体成员的自愿性、自治性、公益性救助帮扶。三环节环环相扣、三层次层层递进,扎实推进共同富裕。     

土地发展权的法经济学分析

土地发展权是从所有权中分离出来的一项独立物权,设立这一权利的目的是为了促进土地利用的效率以及土地利用中收益分配的均衡化。本文用法经济学方法对其权属归属、交易行为等进行效率分析,并指出政府对之应加强宏观调控以使个体目标和国家目标趋向一致。     

重构集体土地所有权的私权属性

本应是农民私权利的集体土地所有权,由于多种原因,长期以来一直体现出强烈的公权属性,并在长期的运行中产生了多种社会问题。文章旨在对集体土地所有权实然属性分析的基础上,提出重构集体土地所有权的私权属性以保护农民土地权利的对策建议。     

“三权分置”中土地经营权的物权化研究

将农村土地经营权的法律性质确定为物权,既符合"三权分置"改革的目标,又是实现农业现代化的必由之路,且不违背集体土地公有性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损等农地制度改革的政策底线,具有现实可行性。农村土地经营权物权化的理论困境源于相关理论和法律上的思维定式。通过将土地承包权重构为身份性财产权,将土地经营权视为与土地承包权具有同等地位的基于集体所有权的独立权利,便可破解这一理论困境。在制度设计上,应当在明确集体土地所有权、重构农地承包权的基础上,将农村土地经营权设计为完全意义上的用益物权,赋予其流转、抵押、入股等权能,以实现农地"三权分置"的政策初衷。     

论农地使用权制度

一、我国农地法律制度的立法现状 建国以来,我国的农地法律制度几经变革,以适应当时社会现实的需要.根据我国现行的<宪法>、<民法通则>、<担保法>、<土地管理法>、<农业法>等有关法律法规的规定、土地制度采用一元制--公有制,国家土地所有权和农村集体土地所有权,两者具有各自的独立地位,在法律上具有平等的地位,集体土地所有权是一种独立的民事权利,其通过承包合同达到所有权的实现,农民拥有土地承包经营权.所谓土地承包经营权是指农民、集体在法律规定和合同约定的范围内对于集体所有的或者国家所有的由全民所有制单位、集体所有制单位使用的土地占有、使用、收益的权利.土地承包经营权不得私自抵押、转让等.立法现状已不科学,存在立法冲突,现实操作也极为复杂,不利于优化资源配置,不能充分调动农民的生产积极性,制度的障碍须通过立法解决.     

论土地发展权及其对我国土地征收制度的创新

土地发展权是一项重要的物权,对此国外已有较成熟的实践。考虑到我国土地征收制度存在的诸多问题,我国应在土地权利体系中创设独立的可转让的土地发展权,通过将土地发展权制度引入征地实践来保障农民的土地产权和保证国家耕地保护目标的实现,并整合整个制度环境,提升土地征收制度的绩效。     

论我国农村集体土地所有权的性质

作为一项民事权利 ,农村集体土地所有权是农村集体土地上设立的其他权利的源泉 ,是农民基本社会保障的基础。明确农村集体土地所有权的法律性质是解决农村土地利用中存在的权益冲突等问题的关键。农村集体土地所有权首先是一项民事权利 ,是受私法规范调整和保护的民事权利。农村集体土地所有权关系在本质上是一种共有关系 ,是体现农民集体共同利益的民事权利。农民集体土地所有权是完整的所有权 ,它是受到国家利益限制较多的民事权利。