国有土地使用权收回制度重构

我国现有的土地使用权收回制度是土地行政划拨的产物。政府土地管理部门作为国有土地所有权行使的代表,在国有土地使用权出让后,具有土地管理者与土地使用权出让方(代表所有者)双重身份。土地管理部门在行使土地使用权收回权时,由于传统的土地国家所有观念与行政执法的路径依赖,使其在行使国有土地使用权收回权时常常模糊甚至混淆了两种身份,忽视了公民具有的土地使用权这一用益物权。《物权法》立法条款用词的不严谨加剧了国有土地使用权收回权与《物权法》确认的土地使用权作为用益物权的冲突。国家对已出让的国有土地使用权确因公益利益之需要,则应该通过征收的途径,而非通过行使收回权;基于出让合同约定的土地使用权期限届满国家收回土地使用权,则属民事返还性质,并非行政收回;土地使用权受让方未按出让合同约定期限开发,其违约应承担民事违约责任,而非直接导致土地使用权的行政收回,其是否构成违约而丧失土地使用权应通过司法途径确认而非行政部门一方认定。现有国有土地使用权收回制度的混乱,不仅是造成房屋拆迁纠纷,也是导致"一地二主"并存后果的重要原因。现行国有土地使用权收回制度必须重构。     

房屋征收中的国有土地使用权补偿问题探究

基于房屋与国有土地的密切关联,房屋征收必然涉及国有土地使用权的收回及重新安排。国有土地使用权是房屋所有人的一项重要财产权利,房屋所有人在购买房屋时已经支付了相应的土地使用权费用。《宪法》、《物权法》及其他相关法律法规规定了对土地使用权收回的补偿,因此,房屋被征收时,房屋所有人有权获得对国有土地使用权的公正、合理补偿。     

城市房屋拆迁中土地使用权的补偿问题研究

我国法律中没有明文规定对于城市房屋拆迁过程中土地使用权进行补偿.实践中由此引发了诸多矛盾冲突,各地司法机关对此也认识不一.为了避免矛盾冲突,保护私权主体的利益,应当在物权法中将国有土地使用权的征收作为物权变动的一种类型.让城市房屋拆迁过程中对于土地使用权进行评估和补偿实至名归,并将其作为约束公权滥用的强制性规定.     

房屋拆迁补偿协议外的国有土地使用权补偿问题

房屋拆迁补偿协议书乃民事合同,对此做出的行政复议决定书应为无效且对合同当事人不发生任何法律效力。2003年发生的国有土地使用权提前收回事宜,应适用国有土地使用权“相应补偿”之立法,其实质是对房屋及其他不动产的补偿,而土地使用权本身仅涉及土地出让金退还问题。补偿协议书中约定对房屋的充分补偿应视为是对土地使用权相应补偿权的行使。在对房屋充分补偿的前提下,再行主张对土地使用权的补偿,违反了“相应补偿”的立法意旨;主张对房屋占用范围以外的土地的补偿违反了土地在民法上的独立性。在国有土地使用权提前收回的情况下,并无“地随房走”原则之适用。     

城市房屋拆迂补偿的实体完善——以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为研究对象

《国有土地上房屋征收与补偿条例》在补偿的实体方面，仍有待完善之处。在补偿原则上，不应当采公平补偿原则而宜采完全补偿原则。在补偿范围上，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有关国有土地使用权、违章建筑、预期利益、无形损失的规定有待商榷。在补偿标准上，当权属证书中标明的用途和实际用途不一致时，应当根据房屋的实际用途进行补偿。     

房屋拆迁中的国有土地使用权补偿司法实证研究

房屋拆迁中的国有土地使用权补偿是我国城镇房屋拆迁中的主要矛盾点之一。通过对司法判例进行实证研究发现，法院判决多数认为原告诉请国有土地使用权补偿于法无据，抑或认为对于国有土地使用权的补偿已随房屋评估作价。房屋拆迁的重点在于“地”，若仅对房屋所有权人进行补偿，而忽视国有土地使用权人，无疑会引发诸多诉讼，乃至于阻碍城镇化进程。因此，在渐进式改革的背景之下，可以开展国有土地使用权补偿的试点，同时应当完善《国有土地上房屋征收与补偿条例》，并将合理补偿原则作为补偿的基本原则，以此为基础建立一套独立于房屋拆迁补偿的国有土地使用权补偿体系。     

论集体土地上房屋征收补偿立法模式——基于宪法规范的展开

我国集体土地上房屋征收立法是继续沿用城乡分立的思路还是实行城乡一体的新模式,在认识上存在分歧.从我国宪法文本来看,国家征收城乡房屋的宪法依据是一致的,并且对宅基地使用权予以补偿的机理与国有土地使用权亦无不同.从我国土地制度变革的方向看,放开集体建设用地流转是大势所趋,因而对集体土地上房屋以“类似房地产的市场价格”予以补偿也不存在技术上的障碍.因此,长远来看,城乡房屋征收补偿立法应当统一.     

国有土地上房屋征收中的利益博弈

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经实施,但是野蛮强拆和暴力抗法事件还是不断出现,在房屋征收行为中,政府、被征收人的利益始终是双方在征收中矛盾的焦点。在这场利益博弈中,谁获得的利益最大,谁又是利益的最终的受害者呢?本文试从《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)的实施方面分析,在各种利益博弈的作用下,新的《条例》和司法权的介入方式能否解决国有土地上房屋征收中的矛盾问题。     

由“强制拆迁”到“征收补偿”——对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的思考

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布和实施,较《城市房屋拆迁管理条例》有了实质性进步,其表现为政府的立法理念明显转变,房屋征收和拆迁活动得到进一步规范化,征收及补偿等制度进一步规范。但是,该条例同时也存在一些不足,其包括补偿款规定过于原则性,对土地使用权的补偿没有明确规定,以及如何保障司法裁决的公正性等,这些问题需该立法日后逐步来完善。     

论破产企业土地使用权的处分

公有破产企业土地处分可采取出让、转让、行政划拨或租赁等多种方式。破产个业土地使用权不同于一般的特殊财产权。笔者认为，在处分破产企业土地使用权时应遵循合法、优先权、有偿取得权和国家十预原则。其次，在处分方式上应考虑其特殊性，土地使用权原是国家无偿拨给的，破产后可采取由政府无偿收回，或由政府先收回再依法通过协议、抬标、拍卖方式转让，最后，在转让费分配问题上，考虑土地使用权与一般商品价值不同，应考虑其增值部分的分配     

我国土地征收立法缺陷之管窥

我国土地征收在立法模式上存在缺陷,应采集中型立法,制定统一的征收法典;现行立法在"公共利益"的界定上存在缺失,立法除对"公共利益"要有原则性规定外,还应明确界定"公共利益"的范围,并应明确征收不得适用于商业目的;现行立法在"征收程序"的规定上存在缺陷,征收程序应以保护被征收人利益为中心加以设置,还应完善征收程序的立法技术;现行立法在"补偿条款"的规定上存在缺失,立法应明确规定"公正"或"合理"的征收补偿原则,应扩大征收补偿范围,还应以被征收土地的市场价格作为补偿标准。     

农地征收中生态价值补偿法律问题探析

土地征收补偿应当是对被征收土地价值或功能的完全补偿。目前,我国农地征收制度存在补偿范围过窄、补偿标准不合理等问题,特别是征收中缺少对农地生态价值的补偿,导致农地征收价格偏低。应当将生态补偿纳入农地征收的范围,并科学量化农地的生态价值、合理确定农地生态价值补偿的标准、公平分配农地生态价值补偿收益,以完善我国农地征收制度。     

国有土地房屋征收工作及其后续服务的满意程度研究

随着城市化进程的加快,国有土地房屋征收规模日益增大,这必定会对被征收人的生活产生巨大的影响.然而,目前的相关学术研究和实践工作大都集中于征收纠纷的性质、法律调整、对相关法规的解读、补偿标准确定和私有产权保护等方面,而忽视了安置.本文将满意度分析理论引入对房屋征收工作的评价,以A市为举办某大型公益活动而展开的房屋征收动迁工作为例进行问卷调查,结合政策执行、安置房屋质量、新居住环境、补偿费用、居民抱怨等因素综合评判被征收人对房屋征收服务的满意程度以及抱怨行为与满意程度的关系.本文可为做好国有土地房屋征收工作的后续服务以及未来类似工作的顺利开展提供参考.     

双拆语境下的违法建筑补偿——以法律关系为视角

拆违与拆迁并举的模式在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后势将更加普遍采用。从法律关系的角度看,违法建筑的拆除属外部行政法律关系,征收拆迁中的补偿则为民事法律关系。《条例》所指不予补偿的违法建筑应界定为经过“调查、认定与处理”后,仍必须适用“拆除”决定的违法建筑,而作为民事法律关系的拆迁补偿只在违法建筑涉及国有土地使用权时,方能以排除妨害的形式要求自行拆除或强制拆除。     

关于征地补偿标准合理性的探讨

征地补偿标准不合理是引发我国失地农民问题的重要原因之一。合理的征地补偿标准应该实践人本主义和公平理念。我国现行征地补偿标准的不合理性主要表现为忽视了对农民作为人的补偿，没有充分考虑农用土地对于农民的多重效用。合理的征地补偿标准应该包括对被征地农民生存需求、安全需求、生活环境需求与发展需求的补偿。实施合理征地补偿标准需要的条件保障为确立公平补偿原则，建立促进利益补偿的相关保障机制以及设立征地补偿基金并落实持续补偿资金来源。     

城市化进程中失地农民社会保障问题研究

为保证城市发展对土地的需求,大量农用土地被征用.在现行的征地制度下,对农民土地的征用意味着土地的所有权由原来的集体所有转变成了永久的国家所有,更多农民失去了赖以生存和养老的根本--土地.     

农村集体土地征收补偿立法构建研究——以《土地管理法》的修改为中心

土地征收公共利益的判断,应由立法机关、行政机关和司法机关共同来完成。 土地征收主体应限缩,应取消县、市级政府土地征收的审批权限,由省级政府负责土地征收审批。 行政机关做出征收决定前,应举办听证会,就土地征收是否符合“公共利益冶、征收必要性、征收补偿标准、征收范围、征收程序合法性等内容进行听证。 土地征收应根据公开市场上的交易价格作为补偿标准。 土地征收补偿应归农民集体所有,土地补偿费的使用、分配由本集体成员共同决定。     

修宪与土地征收制度的完善

2 0 0 4年 3月 14日通过的宪法修正案加强了对私有财产的保护 ,并将征地区分为土地征收与土地征用两种情况。在新的征地制度中应落实宪法精神 ,改革现行土地征用程序、征用补偿的范围和标准 ,切实保证集体和农民的利益。