论房屋征收中国有土地使用权的补偿

房屋征收中国有土地使用权的提前收回本质上是对财产权的征收。虽然相关法律没有明确规定房屋征收中对国有土地使用权是否给予补偿和如何进行补偿,但财产征收补偿制度本身既有充分的法理依据和宪法依据,也有具体的法律依据。房屋征收中提前收回国有土地使用权时,除了应退还剩余年限的土地使用权出让金,补偿范围还应包括土地使用者的投资开发利益和该土地的预期增值利益;补偿标准应根据取得国有土地使用权的不同方式,即出让方式与划拨方式分别确定:对于出让土地的使用权,应当综合考虑该土地的用途、地理位置、剩余使用年限和基准地价等因素;对于划拨土地的使用权,应当考虑土地使用权人支付的土地开发成本等因素。     

房屋征收中的国有土地使用权补偿问题探究

基于房屋与国有土地的密切关联,房屋征收必然涉及国有土地使用权的收回及重新安排。国有土地使用权是房屋所有人的一项重要财产权利,房屋所有人在购买房屋时已经支付了相应的土地使用权费用。《宪法》、《物权法》及其他相关法律法规规定了对土地使用权收回的补偿,因此,房屋被征收时,房屋所有人有权获得对国有土地使用权的公正、合理补偿。     

国有土地使用权收回制度重构

我国现有的土地使用权收回制度是土地行政划拨的产物。政府土地管理部门作为国有土地所有权行使的代表,在国有土地使用权出让后,具有土地管理者与土地使用权出让方(代表所有者)双重身份。土地管理部门在行使土地使用权收回权时,由于传统的土地国家所有观念与行政执法的路径依赖,使其在行使国有土地使用权收回权时常常模糊甚至混淆了两种身份,忽视了公民具有的土地使用权这一用益物权。《物权法》立法条款用词的不严谨加剧了国有土地使用权收回权与《物权法》确认的土地使用权作为用益物权的冲突。国家对已出让的国有土地使用权确因公益利益之需要,则应该通过征收的途径,而非通过行使收回权;基于出让合同约定的土地使用权期限届满国家收回土地使用权,则属民事返还性质,并非行政收回;土地使用权受让方未按出让合同约定期限开发,其违约应承担民事违约责任,而非直接导致土地使用权的行政收回,其是否构成违约而丧失土地使用权应通过司法途径确认而非行政部门一方认定。现有国有土地使用权收回制度的混乱,不仅是造成房屋拆迁纠纷,也是导致"一地二主"并存后果的重要原因。现行国有土地使用权收回制度必须重构。     

房屋拆迁中的国有土地使用权补偿司法实证研究

房屋拆迁中的国有土地使用权补偿是我国城镇房屋拆迁中的主要矛盾点之一。通过对司法判例进行实证研究发现，法院判决多数认为原告诉请国有土地使用权补偿于法无据，抑或认为对于国有土地使用权的补偿已随房屋评估作价。房屋拆迁的重点在于“地”，若仅对房屋所有权人进行补偿，而忽视国有土地使用权人，无疑会引发诸多诉讼，乃至于阻碍城镇化进程。因此，在渐进式改革的背景之下，可以开展国有土地使用权补偿的试点，同时应当完善《国有土地上房屋征收与补偿条例》，并将合理补偿原则作为补偿的基本原则，以此为基础建立一套独立于房屋拆迁补偿的国有土地使用权补偿体系。     

论集体土地上房屋征收补偿立法模式——基于宪法规范的展开

我国集体土地上房屋征收立法是继续沿用城乡分立的思路还是实行城乡一体的新模式,在认识上存在分歧.从我国宪法文本来看,国家征收城乡房屋的宪法依据是一致的,并且对宅基地使用权予以补偿的机理与国有土地使用权亦无不同.从我国土地制度变革的方向看,放开集体建设用地流转是大势所趋,因而对集体土地上房屋以“类似房地产的市场价格”予以补偿也不存在技术上的障碍.因此,长远来看,城乡房屋征收补偿立法应当统一.     

我国现行城市房屋拆迁补偿制度的缺陷与对策

我国现行的城市房屋拆迁补偿制度在补偿适用原则与具体操作标准、补偿范围、补偿方式以及补偿责任承担等方面存在缺陷.因此,我们应在拆迁立法中尽快明确公平补偿原则,在立法上规定对土地使用权的补偿,设立独立的估价委员会,明确行政机关作为补偿责任主体的地位.     

因公益提前收回海域使用权及补偿法律问题

随着全国沿海城市“征海”现象的逐年增加,海域使用权因公益提前收回及补偿问题越来越突出。《中华人民共和国海域使用管理法》对因公益提前收回海域使用权及补偿仅进行了原则性规定,其他相关法律法规在此方面的规定也较少。针对实践中出现的因公益提前收回海域使用权的突出问题,以个案分析与理论梳理相结合的方式,对因公益提前收回海域使用权的性质、限制及补偿机制等展开研究。     

论土地征收中宅基地使用权的补偿

我国现行国家层面立法对宅基地使用权征收补偿没有规定。实践中各地对宅基地使用权是否予以征收补偿做法不一,并在不同程度上损害了宅基地使用权人的利益。建议：在立法上明确规定宅基地使用权的补偿;以土地出让金为基础制定合理的宅基地使用权补偿标准;对相关法律法规出台前形成的宅基地应本着尊重历史与事实原则进行补偿;在房屋安置、自拆重建等非货币补偿中要注意补偿宅基地使用权的损失。     

由“强制拆迁”到“征收补偿”——对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的思考

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布和实施,较《城市房屋拆迁管理条例》有了实质性进步,其表现为政府的立法理念明显转变,房屋征收和拆迁活动得到进一步规范化,征收及补偿等制度进一步规范。但是,该条例同时也存在一些不足,其包括补偿款规定过于原则性,对土地使用权的补偿没有明确规定,以及如何保障司法裁决的公正性等,这些问题需该立法日后逐步来完善。     

双拆语境下的违法建筑补偿——以法律关系为视角

拆违与拆迁并举的模式在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后势将更加普遍采用。从法律关系的角度看,违法建筑的拆除属外部行政法律关系,征收拆迁中的补偿则为民事法律关系。《条例》所指不予补偿的违法建筑应界定为经过“调查、认定与处理”后,仍必须适用“拆除”决定的违法建筑,而作为民事法律关系的拆迁补偿只在违法建筑涉及国有土地使用权时,方能以排除妨害的形式要求自行拆除或强制拆除。     

行政不作为国家赔偿责任探析

按照社会契约与人民主权理论,政府有义务依法履行人民委托的公共权力,因此如若行政机关未能依法履行其职责并导致行政相对人合法权益受损,则国家需承担赔偿责任。由于行政不作为国家赔偿问题较为复杂,此次修订的《国家赔偿法》未能将其纳入国家赔偿范围。对于行政不作为国家赔偿责任特别是其构成要件等关键课题尚需学界的进一步努力。     

农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨

我国目前尚无专门的法律对农村房屋拆迁进行规制。实践中,公共利益界定不清、拆迁程序不公正、安置补偿不合理、权利救济渠道不畅,是困扰当前农村房屋拆迁的主要问题。解决这些问题的关键,是尽快制定专门的征收法律,对征收集体土地和拆迁农村房屋两种行为分别做出规范,对拆迁补偿原则、补偿方式、拆迁程序、权利救济、法律责任等问题做出具体规定,以确保农民的合法权益,促进社会和谐稳定。     

土地空间征收补偿问题研究

征收取得土地特定空间的使用权,必须对土地所有权人补偿。这种补偿的性质应该是财产权之限制所生特别牺牲之补偿。土地空间征收补偿的原则一般包括完全补偿说、相当补偿说及折中说三种。征收取得土地空间,应采取完全补偿的原则。征收取得土地空间的使用权后,其土地补偿的价格,与一般征收土地,取得其所有权的征收补偿不同。区分地上权之补偿因仅使用土地之上空或地下空间,其补偿系参酌临近土地或类似土地之正常交易价格乘以该特定土地立体利用阻碍率计算。     

论国家赔偿中精神损害赔偿制度——以浙江叔侄强奸致死案为视角

新修订的《国家赔偿法》第三十五条规定国家侵权行为给受害人＂造成严重后果＂的要支付相应的＂精神损害抚慰金＂,首次将精神损害赔偿纳入国家赔偿范围。然而,在司法实践中,由于该法欠缺精神损害赔偿的具体标准,赔偿义务机关和审判人员在处理精神损害赔偿案件时缺乏现实的指引。以浙江叔侄强奸致死案为例,虽然最终精神损害赔偿以高达45万人民币的数额开创了历史先河,但对于这个结果,质疑的声音不绝于耳,主要集中在其合理性、合法性和科学性上。据此,我国国家赔偿中的精神损害赔偿制度,应当在借鉴西方国家精神损害赔偿制度的基础上,遵循不低于民事精神损害赔偿原则、数额适当限制原则和法官自由裁量原则,以国家侵权行为是否＂造成严重后果＂来判断精神损害的严重程度,根据案件的具体情况适当调整精神损害赔偿数额,落实责任追偿机制,在我国逐步建立并完善国家损害赔偿中的精神损害赔偿制度,切实维护受害人的合法权益。     

土地的自然性和村民小组的主体权利辨析

土地依其自然属性利用应不加限制,破坏自然属性作建设用地应合理规划、限制利用、严格管理。土地为社会共有物,与私有物不同,由公法、私法分别调整。农村集体所有土地有双重权利,地权属国家统管,产权历来由直接经营管理地的村民集体所有,依法规定履行已45年。今物权法改由村委会行使集体土地所有权不合法理,特提出五点质疑,三点建议。     

第三人精神上损害之研究

因故意或过失而造成第三人产生精神损害时,是否应负损害赔偿责任?依美国法之规定,与直接受害人存有紧密亲属关系,以及处于“危险范围”与采“正常合理人”标准之第三人,且亲眼目睹受害人严重损害结果者,皆有可能要求赔偿。依我国台湾地区民法之规定,与直接受害人有身份上的关系,过失行为侵害了其身份权利者,且直接受害人受害情节重大,请求权人所受之精神损害亦情节重大时,可加以请求。大陆民法典草案与国际接轨及对人格权重视之基本思考,令人赞赏,但若将学者研究之共识及海外立法相关部分予以参考,增加对第三人遭受精神损害赔偿之规范,则对人权之保障更为完整。