合肥市住宅物业管理问题对策与建议分析

合肥市住宅物业管理市场的不健全,引发了诸多矛盾和社会问题,对社会和谐构成严重威胁。为了合理解决这一问题,应当从物业管理涉及的相关对象着手,依照住宅物业管理流程,分析前期物业管理、物业验收管理、业主委员会管理、物业移交管理以及后期物业管理各环节中存在的问题,并找出产生问题的原因,以此为基础提出相关的应对措施。     

《物业管理条例》的理念偏差与制度缺陷

相比《物权法》的相关规定,《物业管理条例》在理念上存在两个重大偏差。首先,在物业管理的问题上否认了业主自治,不允许业主管理自己的物业,要求必须聘任物业服务企业。其次,强调政府通过行政权力“划分”物业管理区域,而不是根据业主的财产权“确认”物业管理区域。正是由于这些问题的存在,《物业管理条例》的相关制度与《物权法》存在冲突,需要在新的理念指导下重新设计。     

试论高校教职工公寓物业管理改革

分析了高校教职工住房改革后物业管理与传统的房屋管理的区别,扼要地叙述了物业管理的多元主体,阐述了实行新型物业管理的基本原则,以及物业的前期管理、物业管理企业与业主会的书面约定、建立物业维修基金等运作方法问题。     

行政许可的概念与性质略谈——与郭道晖先生共同探讨

行政许可应界定为 :基于当事人的申请 ,行政主体经过对申请的审查而决定是否准许所申请的活动 (或从事某种活动的资格 )的行政行为 ,这一概念的关键在于把握 :审查申请人是否具备从事某项活动的法定条件以及相应地是否予以批准。在性质上 ,行政许可并不只是人们一般所理解的单一性 ,或“特权”、或“赋权”、或“解禁”、或“确认” ,而是具有核准、羁束和授益的多重性     

物业管理前期介入探析

物业管理是监督物业运行和维护以实现业主目标的过程。物业管理和其他商业行为一样,都有一个共同的目标:让顾客满意。物业需要管理。对物业实行前期管理不仅是物业管理者的需要,也是开发商的需要,更是业主维护自身权利利益的需要。     

破解物业管理难题，浦江名苑小区业主自治

物业管理涉及千家万户的利益,关系到社会的和谐稳定。笔者了解到,目前物业管理存在管理服务难、收费难,这已成为社会的通病。究其原因,一方面是因为物业服务企业服务不规范;另—方面是业主法律意识淡薄,只讲权利、不尽义务。由此造成物业服务企业收不到物业费只好降低服务质量,业主对物业服务企业服务不满意便~4＇-J物业费的恶性循环,最终导致老小区物业管理几乎瘫痪、新小区物业服务企业与业主间矛盾纠纷不断,甚至物业服务企业因收不到物业费一走了之、使小区物业管理陷入瘫痪。那么,如何破解小区物业管理难题,日前,笔者来到声名鹊起的江苏省大丰市浦江名苑小区,探索业主自治成功背后的秘诀。     

小区没有成立业主委员会，物业公司服务不到位向谁反映

一位社区居民来信询问：物业服务公司的归口管理单位是社区居民委员会吗？我们小区没有成立业主委员会,物业服务公司服务不到位的问题是否应该向社区居民委员会反映？答：根据《物业管理条例》（以下简称《条例》）规定,“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”因此,物业服务公司的归口管理应该是地方人民政府房地产行政主管部门。     

追缴物业费，有些招别用

物业费收费难,一直是一个困扰着物业管理行业的问题,虽然《物业管理条例》对欠费业主做出了“违反物业服务合同的相关约定,业主逾期不缴纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉”的规定,2003年11月,国家发改委和建设部共同颁布实施的《物业服务收费管理办法》也有相应的规定,但物业管理企业—直缺乏有效的催缴手段,     

社区问答

物业管理中所有收费项目标准是否应报物价局审批或备案问:为了保护广大业主的利益,规范物业管理收费行为,各地政府物价部门制定了物业管理综合服务收费指导价和一些其他有偿服务的收费标准。但是否物业管理公司在管理中所有收费项目标准都要报物价局审批或备案呢?答:这个问题不仅是业主关心的问题,也是物业管理公司关心的问题。现实中,一些物业管理公司正是由于有些收费未报批而受到物价部门的高额罚款。从目前的具体实践来看,应报物价部门审批与备案的收费项目有:(1)应报物价局审批的收费项目在物业已交付使用但尚未成立业主委员会时,物业…     

谁来为业主委员会解“难”

作为业主,要想有效地利用《物业管理条例》维护自己的权益,最重要的是成立业主委员会。因为业主委员会是业主大会的执行机构,代表业主与物业管理企业签订物业服务合同,不但要了解业主和物业使用人的意见和建议,而且还要监督和协助物业管理企业履行物业服务合同,因此其作用十分重要。然而,笔者认为,组成业主委员会在操作层面上还存在着现实困难,需要一段时间来摸索。按规定,成立业主委员会要由所在街道办事处牵头、组织和指导。可目前的街道办事处从人员的组织上、对物业管理的倾斜上还没有做好充分准备,加之到底找什么样的人牵头,怎样组织,…     

建筑物区分所有权还是业主权——法律术语的选择与界定

＂建筑物区分所有权＂作为法律术语不能准确反映其所指向的权利的客体与内容,我国《物权法》应当采用＂业主权＂这一概念。业主权的权利主体是业主,权利客体是物业管理区域,权利内容包括业主的专有权、共有权和成员权。     

业主委员会制度完善之构想

业主委员会的性质和地位问题,是《物权法》颁布前后一直不明确的问题.应当尽快通过制定配套法律法规、实施细则和司法解释等途径来解决这一物业管理过程中的核心问题.立法上应当借鉴外国立法经验,确认符合条件的业主团体的法人资格,细化业主委员会相关制度,加强政府有关部门对业主委员会工作的指导和协助,进一步理顺业主与业主大会和业主委员会的关系,以此解决我国《物权法》实施过程中在业主委员会制度方面可能出现的新问题.     

城市社区“企业”的角色重构——基于治理理论的探究

治理理论是新保守主义政治观中继保护型民主理论之后政治学知识再生产的选择,其与城市社区建设的融合形成特色的社区治理理论。城市社区治理的三大主体之一——社区＂企业＂一直为人们所忽视和抛弃,成为社区治理的核心缺失部分。通过分析治理理论与社区＂企业＂的融合,重构了物业管理企业在社区中的角色,即坚持业主委员会主导下的社区治理主体。这种新的分析角度,相信对未来社区治理的研究会有很大裨益。     

外部资源与企业转型:以高管团队异质性为调节变量的实证研究

外部资源的多样性、规模以及质量对企业转型有正向的作用,高管团队职业经历的异质性、教育背景异质性对上述关系有正向的调节作用。研究结果表明,在企业转型过程中,尤其是转型的初期,由于企业战略及资源利用、整合的管理机制尚未成熟、稳定,因此,高管团队本身作为一个替代性的作用机制将对企业转型成功与否产生显著影响,高管团队的异质性在此阶段应成为构建团队的一个重要考量。     

论企业知识产权管理

我国企业知识产权管理首先必须建立和完善企业知识产权管理的组织体系 ,明确企业知识产权管理部门的职能 ,将知识产权管理工作独立设为一个专门的部门。其工作主要包括制定企业知识产权管理的发展战略、知识产权日常管理、知识产权经营管理、知识产权保护和知识产权教育培训管理等方面。     

试论建立我国国有企业有效的组织结构体系

建立有效的明确企业所有者与经营者权利与责任机制的前提是具备协调有序的组织结构。针对我国国有资产所有者缺位的问题 ,参照新加坡政府宏观管理国企的组织框架 ,提出建立以国有资产管理局为国资的所有者代理机构的宏观管理组织结构 ,然后 ,设计以工会作为监督力量的国资控股企业的企业内部管理组织结构 ,以期更有力地改善国企经营的亏损现状。     

新机制下高校学生思想教育工作的思考

实行“校、院二级管理 ,以院为主”的管理体制后 ,思想政治教育要“确立总体目标 ,把握正确方向 ,适应管理模式 ,明确各自职责 ,坚持教育原则 ,培养合格人才 ,建立考核体系 ,确保目标实现”的运行机制 ,尽快适应并在原有的思想政治教育基础上实现创新与发展     

知识产权研究领域的拓新之作——评冯晓青教授新著《企业知识产权战略》

知识产权是当今企业的重要无形资产和竞争资源 ,在企业生活中举足轻重。《企业知识产权战略》一书从企业知识产权的获取、利用与保护角度进行全面探讨 ,为企业战略管理研究与知识产权研究提供了一个新的视角 ,为企业经营管理策略提供了一种新的方法 ,也为我国企业面对“入世”后的全球性竞争环境提供了可行的思路     

中国共产党建设规律的科学阐释--试论"三个代表"的本质

在现阶段党的建设中,要坚持解放思想、实事求是,把中国特色社会主义的伟大事业不断地推向前进;要不断保持党的先进性,增强党的凝聚力,提高党的威信;要建设一支高素质的,能经受住考验的干部队伍;要坚持从严治党的方针,坚决消除党内的腐败现象.从而,不断地提高党的执政能力和执政水平,这就是"三个代表"重要思想的理论本质.     

企业内部财务关系演变及对财务管理的启示

现在企业制度下,企业已成为经济实体意义上的法人实体和市场竞争主体。企业经营者为完成所有者赋予的经营责任目标,在企业内部所建立的以责任管理为内容的代理关系网络,使传统企业制度下的企业内部财务关系演变为"三纵一横"的新型内部财务关系。因此,企业需着力构建体现新型企业内部财务关系的财务管理体制,并应努力探究纵横结合的财务管理的新内容、新方法。