论土地发展权的地位

土地发展权是对土地在利用上进行再发展的权利。土地发展权具有抽象性、潜在性、政策性和工具性。土地发展权是土地所有权诸项权利中的一项。土地发展权的创设可以弥补现行土地使用权制度的缺陷。土地发展权与空中权在产生时期、产生的目的、权利内容、以及权利的实施等方面存在着诸多不同。土地用途管制促成了土地发展权的产生。土地发展权的设立有利于土地用途管制的实施,同时土地发展权制度的有效实施需要合理的土地用途管制制度的配合。建筑容积移转是土地发展权移转的形式之一。土地发展权与保存地役权和最佳管理方案有所不同。土地发展权在土地权利体系中具有独立的意义和地位。     

美国土地发展权及生态保护概览

土地发展权是国外土地产权束中的一项重要权利,我国目前还没有正式的土地发展权安排.美国通过近40年的土地发展权转移计划,实现了广泛的社会发展和环境保护的目标.本文通过大量的文献综述,对美国土地发展权的特点、目标、价格以及土地环境的保护和发展权转移的演变、影响因素和实施等方面进行了归纳和分析,以期为我国土地发展权的创设和运用提供借鉴.     

土地发展权价格测算初探

土地作为一种稀缺的不可再生的自然社会经济资源,对其合理利用能促进经济社会的持续发展。西方国家通过设置土地发展权有效地保护农业用地、公共活动空地和自然保护区,取得了很好的经济、社会、生态效益。近年来我国一些学者也开始研究土地发展权,但主要侧重于土地发展权的归属、配置、流转,而很少涉及土地发展权价格的研究。在市场经济条件下,价格作为市场配置资源的重要信号,对资源合理有效配置起着方向性的重要作用。文章系统地论述了土地发展权的价值构成、价格影响因素及土地发展权价格形成机理,最后建立土地发展权测算方法。     

论我国城市土地供给的产权创新

探索中国快速城市化和市场化改革中,城市土地供给的新产权体系.改革思路是以现行土地所有权和土地使用权两权分离为制度框架,以强化和完善土地使用权权能为核心,以土地公有私用、保护私用为重点,以有利于城市管理和房地产市场发展为目标,通过增设城市地上权、城市地役权和土地发展权,构建城市土地使用权为核心的新土地产权体系.同时,还必须与土地供给管理体制改革相互配套.城市土地供给的产权重构,是城市土地供给管理由单一行政手段向行政、经济、法律手段并用的法律基础,它更适应中国当前社会经济发展的需要.     

土地发展权研究述评

土地发展权是对土地在利用上进行再发展的权利.土地发展权的分类除了包括农地发展权、建设用地发展权、未利用地发展权外,还应当包括生态用地发展权.土地发展权是从土地所有权中分离出来的具有相对独立性的物权,具有人权属性.土地发展权除了具有物权的排他性、支配性、收益性等一般特征外,还具有抽象性、潜在性、政策性和工具性等特征.在界定土地发展权的归属时应当厘清国家对土地的宏观调控权和土地产权之间的关系,不能因为国家的宏观调控而抹杀了土地产权.我国的土地发展权应当分别归属于国家和农民集体.     

房地产老板之暴富与土地发展权研究

土地使用性质变更能产生巨大经济利益。根据经济学的一般均衡原理,近几年富人扎堆出现在房地产领域,与房地产老板获得土地开发时没有对土地发展权支付对价有很大关系。国外土地发展权成为一项独立意义的财产权,要改变土地使用类别(开发土地),必须购买土地发展权。土地使用权出让金不是土地发展权的对价;征收农民集体土地的补偿费也不包括土地发展权的对价。房地产老板开发土地,应当向原土地所有权人支付土地发展权对价。     

土地准征收与补偿:土地发展权视角

土地管制在现代社会普遍存在,是对土地利用外部性矫正和提供公共品的必要措施。但管制具有财富分配的强大能力,且构成对财产权的定义和干预,是公权力和私权利之间的平衡,这使得受限土地所有者受到不合理的损害。损害的本质是土地发展权的剥夺。国家在对土地进行管制的时候,要注意对土地财产权的保护,防止走入准征收。国家是否承认和赋予土地基本发展权是判定准征收构成及管制合理性的首要标准。对构成准征收的土地应该给予补偿,对含有基本土地发展权的土地不需要补偿。     

解读土地新政下的“同地同价”原则——基于权利的视角

“同地同价”原则的提出可以有效地遏制土地财政、保障农民的合法土地利益。“同地同价”原则体现了农民集体土地所有权与国家土地所有权的平等,体现了对农民生存权和发展权的尊重,但没有体现对农地外部效益的补偿。土地发展权是“同地同价”原则的权利源泉,建议我国在土地权利体系中引入土地发展权。     

土地征收中的社会发展与农民发展——以土地发展权为视角

在基本人权体系中,生存权是基础和前提,发展权则是实现生存权等基本人权的必要条件。土地征收后如何保证失地农民生存权的实现是首要解决的问题,如果不能够解决和落实失地农民的生存权问题,则征地的正当性与合理性就会遭到质疑。从社会公平与正义的角度来看,农民为城市化做出贡献就理应享受城市化的成果,即应当享有土地发展权。但农民恰恰被排除在土地发展权之外,具有非正当性。政府更加积极地帮助农民实现土地发展权,通过区域经济发展让成果的受益者更具普遍性,唯此才能从根本上解决失地农民的社会保障和长远生活保障问题。     

论土地征用中农地发展权的保护

农地发展权是农民集体所有的在土地的利用上进行再发展的权利。当前,在我国的土地征用中,农民集体的农地发展权益被国家无偿占有。对农民集体的农地发展权的剥夺是对农民集体人权的践踏。为保障农民集体的发展权,有必要在法律中明确规定农地发展权,并且在土地征用中,要通过合理的方式充分保障农民集体的农地发展权。     

我国耕地发展权制度的反思与创新

通过梳理耕地保护与非农化配置制度的4个阶段历程,可以发现：我国耕地发展权制度经历了产权从缺失到确定,再到建立起总量控制下的计划命令的配置机制,再到当前朝着经济措施的配置机制转变的发展过程。当前,作为新增耕地发展权的市场交易机制——浙江指标交易、重庆地票交易、城乡建设用地增减挂钩等机制改进了耕地的空间配置效率与公平状况,作为现存耕地的发展权的价值补偿机制——成都耕地保护基金机制改进了耕地的产业间配置效率与公平状况。然而,现有制度创新依然存在耕地发展权种类设置不完全、产权归属不明晰、权能实现不完善等问题。为此,应该从种类设置、产权归属和权能实现等方面进一步清晰界定耕地发展权,并构建相应的市场交易或财税等配置机制,最终使相关经济主体既有机会在耕地保护中获得补偿,亦可在耕地非农化中获得收益,从而诱使正确的经济行为,实现耕地保护与非农化的最优均衡。     

土地整理中的土地权属调整——以山东省阳信县为例

土地权属调整是一项政策性很强的系统工程,也是一种利益敏感的行为,又是土地整理必然涉及的一个环节,是土地整理工作的核心,同时是土地整理区别于其他农田基本建设的重要特征.以山东省阳信县土地开发整理项目为例,从进行土地权属调整的意义、土地整理中涉及的土地产权及其界定、土地整理中土地权属调整的原则、土地整理中土地权属调整方案、土地整理中土地权属管理还存在的问题及对策几个方面对土地整理中的土地权属调整做了较为详细的分析和探讨.     

“双置换”中土地权益问题探讨

为了解我国各地正进行的＂双置换＂政策中的土地问题,调查了苏南W市L村的＂双置换＂过程,通过问卷和访谈的方式分析个中集体土地所有权及各项权能在置换中的实际变动情况,发现这种置换使得集体所有权主体和部分权能转移,同时土地承包权去向不明等。尽管这项政策能较快提高土地集约利用率,推动当地农业发展,但是必须要考虑农民长远利益及各项应得权益。     

论适应企业改制的城市土地资产运营与管理体制改革

中国的土地资产运营与管理体制改革 ,以及土地市场的发育程度 ,滞后于企业改制和市场经济体制发展的进程 ,存在以下问题 :一是土地产权界定模糊 ,导致土地资产运营效率低下 ;二是政府对经营性土地使用权的让渡实行土地行政划拨制和土地批租制并存 ,致使企业处于不公平竞争环境中 ;三是政府以行政手段介入国有土地资产运营 ,滋生了严重的土地寻租活动 ;四是土地管理体制不完善。因此 ,必须大力培育土地市场 ,促进土地批租、土地使用权作价入股、土地出租和土地使用权转让 ,进而优化土地资源配置 ,并为企业改制提供土地市场条件。与此同时 ,政府要从经济、行政、法制等方面加强土地调控和管理职能     

制度模糊性下农村土地产权的变革

我国农村土地产权制度在正式规则和实施特征两方面存在模糊性,正式规则的模糊性主要表现为政府的有意性模糊和两种形式的产权公共域,实施特征的模糊性则表现在渐进式实施和选择性实施两个方面。已有的农村土地产权制度改革按照产权由模糊到清晰的逻辑,主要沿着不断拓展土地承包经营权内涵和逐步增强地权稳定性两条主线逐步展开。新一轮农村土地产权制度改革仍然需要坚持产权逐步清晰化路径,以土地确权为基础,以“三权分置”为原则,合理细分土地产权;以土地财产权实现为重点,进一步拓展土地承包经营权内涵;以建立城乡统一的建设用地市场为切入点,逐步提高农村集体土地产权强度。     

农地承包经营权流转模式探讨

农业适度规模化经营是农业现代化的必由之路,而科学合理的农地承包经营权流转模式是实现该目标的关键。采用系统分析和案例对比的研究方法,在借鉴国内典型区域流转模式的基础上,结合我国实际尝试构建了“土地市场+土地银行”的农地承包经营权流转模式,并阐述了其在推动农地承包经营权市场化制度上的支撑和保障作用。研究结果表明：该模式给予了农户自主选择的权力,为承包经营大户解决了资金问题;政府的监管降低流转后产权利益纠纷风险。研究结果为政府制定农地承包经营权流转决策提供了有力的技术手段和理论支撑。     

中国农地产权制度创新与农地可持续发展

在世界经济的发展已步入可持续发展的今天,中国农地矛盾的日益突出以及耕地资源的下降,致使我们不得不寻求出一条适合中国特色的农地可持续发展途径,而农地产权制度是农地可持续发展的前提条件,本文就从对农地可持续发展的认识入手,分析了我国现行的农地产权制度对农地可持续发展的负面影响,进而提出可持续发展要求下农地产权制度创新的对策。     

农地制度变迁与农村劳动力迁移

农村劳动力迁移是中国农业转型的重要组成部分。以不完整产权为特征的中国土地制度是否会阻碍劳动力的流动,是一个值得探讨的问题。文章基于期望效用函数构建了一个劳动力转移决策理论模型,并由此提出一个可验证的假说:土地租值的提升会增加移民的激励。运用1978—2011年的经验数据对该假说进行检验,结果表明,更完整的土地收益权和更稳定的土地产权通过增加土地的租值,对农村劳动力迁移有着正向的促进作用。这一结论在政策上意味着进一步明晰农村土地产权,稳定土地承包关系以及构建完全的土地市场,可以促进农村劳动力转移到更高生产效率的城市工业部门,帮助中国经济更全面的发展。     

中国农村土地制度变迁的历史溯源与现实观照

土地是农民赖以生存的基础,土地问题是当前中国农村最基础、最广泛、也是最为复杂和棘手的经济社会问题之一,而土地制度则是一切土地问题的源头和总根源。当代我国农业土地制度大致经历了土地改革、合作社和人民公社化、家庭承包责任制三个时期,内生性动力和外部推动力是影响制度变迁的动因。当前我国农村土地制度面临土地产权界定模糊、土地经营细碎化情况严重、土地征收和补偿制度不完善及土地流转不规范等现实困境,而明晰土地产权主体、土地规模化经营、完善土地征收和补偿制度以及规范土地流转是土地制度改革创新的方向。     

土地开发与耕地保护

人地矛盾是当前和今后我国农业和国民经济可持续发展面临的主要问题。在农业结构调整和加入WTO的背景下,实现耕地总量动态平衡,要求从土地开发与耕地保护两方面着手解决。土地开发应遵循土地稀缺原理、地租理论、人地协调理论、动态平衡原理与系统工程理论等。我国的人均土地资源较少,质量不高,后备土地资源不足,决定了应加强耕地保护与土地资源可持续利用,其主要措施有:严格贯彻实施《土地利用总体规划纲要》;拓展耕地保护思路;重视系统和可持续发展的土地开发;明晰和稳定土地开发产权制度以及加强土地开发制度建设与项目管理工作。