入世后中国土地市场发展对策

加入WTO对我国土地市场的供需状况、市场竞争、资源配置和资产运营等将产生深远影响。为适应形势发展的需要,中国应建立和完善土地收购储备制度,增强政府对土地一级市场的宏观调控能力;大力推行土地招标、拍卖和挂牌出让,增加余地供应的透明度;创新国有企业土地资产处置方式,提高企业国际竞争力;创新农村集体土地产权制度,发挥土地资产整体效益。     

国有企业改革中土地资产处置问题探析——以临沂市企业改制土地资产处置为例

以建立现代企业制度为目标的国有企业改革已成为我国目前经济改革的主旋律,在企业改制过程中,不论是重组有限责任公司、股份有限公司,还是企业兼并、租赁和破产都要涉及到企业土地资产的处置,处置土地资产是国有企业改制的重要组成部分。如何处置改革中国有企业的土地资产,实现土地资源的优化配置,已成为国有企业向现代企业制度迈进的重点和难点。临沂市国有企业改革土地资产处置的经验表明,在土地资产处置过程中,要选择合理的处置方式,注重国家产业政策导向,明晰土地产权,加强改制企业土地他项权力的管理和土地资产处置后的土地资产审计与监督,以保证改制企业土地资产处置的科学性、合理性。     

论我国城市土地供给的产权创新

探索中国快速城市化和市场化改革中,城市土地供给的新产权体系.改革思路是以现行土地所有权和土地使用权两权分离为制度框架,以强化和完善土地使用权权能为核心,以土地公有私用、保护私用为重点,以有利于城市管理和房地产市场发展为目标,通过增设城市地上权、城市地役权和土地发展权,构建城市土地使用权为核心的新土地产权体系.同时,还必须与土地供给管理体制改革相互配套.城市土地供给的产权重构,是城市土地供给管理由单一行政手段向行政、经济、法律手段并用的法律基础,它更适应中国当前社会经济发展的需要.     

论我国城市土地使用制度的完善

我国城市土地市场当前存在土地产权界限模糊、土地市场机制不健全、政府职能发挥未到位和土地立法滞后诸问题。完善我国城市土地使用制度,应以土地权利为核心,以物权理论为基础创新土地产权制度;要打破政府对土地一级市场的垄断,实行土地出让金分期收取制度;以立法限定拍卖出让土地使用权的适用范围,建立划拨土地使用权入市许可制度。     

国有企业改制中土地资产处置的新思路

目前我国国有企业改革已处于攻坚阶段 ,国企改革的具体形式是“三改一加强” ,即企业改制、企业改组、企业改造和加强管理。本文从国有企业改制中土地资产处置的必要性入手 ,阐述了现阶段土地资产处置方式和特点 ,分析了当前国企改制中土地资产处置存在的问题 ,在此基础上提出了相关思路 ,以期为我国国企改制顺利进行及建立完善的现代企业制度提供参考     

新型城镇化背景下的中国土地制度变革（下）

中国新型城镇化背景下的土地制度变革,必须着力构建城乡统一的土地要素市场,完善土地使用者产权制度,健全土地管理和耕地保护制度,完善土地资产监管体制,加强和改善土地宏观调控,明确国有土地免费续期、永续使用,赋予集体土地使用权同等市场地位,以稳定市场预期,促进土地要素有序流转和高效利用;基于现代国家治理完善土地财税体制,加快推动开征房地产税,规范政府土地出让收支和土地相关债务管理;推动土地财政转型,建立持续稳定的以税收为主体的地方财政收入来源。通过统筹土地、财税等领域改革,充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用,在满足城镇化融资需求的同时,合理调节土地收益分配,有效防控财政经济风险,促进经济社会持续健康发展。     

试论石油企业土地使用权评估方法

土地资产是企业资产的重要组成部分，也是企业生存和发展的一项重要生产要素，在企业的生产和经营中发挥着越来越重要的作用。石油企业是用地大户，不仅是国家政策重点支持的能源企业，还是关系着国计民生的支柱产业。在分析我国石油企业土地使用现状以及石油企业土地特殊性的基础上，结合土地使用权评估的各种方法，归纳出适合我国国情以及石油企业的土地使用权评估方法，认为收益还原法是目前为止最适合石油企业土地使用权评估的方法。     

新型城镇化背景下的中国土地制度变革(上)

土地制度变革是全面深化改革的关键环节和重要领域改革,也是推进新型城镇化的重要支撑。巨型社会和大国治理模式、单一体制和垂直控制机制、土地公有和双轨运行的所有体制、政府引导的快速城镇化进程等,是新型城镇化背景下土地制度变革的现实基础和基本依据。当前土地制度和管理实践中存在国有土地使用权到期后的处分不明确、集体土地使用者的产权地位不平等、土地和房产的税制结构不尽合理、地方政府高度依赖土地出让收入等问题,应当遵循"完善土地要素市场和加强土地资源、资产、调控管理"的"一体三维"框架,协调有序推进土地制度变革。     

农村土地流转与政府行为问题研究

农村土地使用权流转是土地制度改革的重要内容,也是发展生产、富裕农民、构建和谐农村的制度保证。我国的农地使用权流转从兴起至今,正在逐渐走向成熟,步入了法制化、规范化的管理轨道。但是,也仍然存在着许多阻碍因素。从行政管理角度,从政府角色定位的层面,探索政府如何推动和保障农村土地合理有效的流转;从转变和完善政府职能角度,提出了完善我国农地流转的具体政策和措施,以切实保障农民的土地权益。     

论破产企业土地使用权的处分

公有破产企业土地处分可采取出让、转让、行政划拨或租赁等多种方式。破产个业土地使用权不同于一般的特殊财产权。笔者认为，在处分破产企业土地使用权时应遵循合法、优先权、有偿取得权和国家十预原则。其次，在处分方式上应考虑其特殊性，土地使用权原是国家无偿拨给的，破产后可采取由政府无偿收回，或由政府先收回再依法通过协议、抬标、拍卖方式转让，最后，在转让费分配问题上，考虑土地使用权与一般商品价值不同，应考虑其增值部分的分配     

农地抵押融资试验模式比较与适用条件

我国农地抵押融资试点已形成“自下而上”和“自上而下”两种典型模式。两种模式在抵押实质、流转市场、政府财力、金融机构交易成本、风险化解机制等方面存在显著差异,但二者都对农村土地承包经营权、土地流转市场、抵押操作规范做出了相应要求。在经济欠发达地区农地抵押仍然存在试点推广的可行性;鲜明的农业主导产业、明晰的土地承包经营权、高效的流转市场、严密的操作规程是推广农地抵押融资的必备条件;抵押物价值、政府行政能力及财力、土地流转市场及群体信用差异是模式差异选择的依据。     

我国土地发展权构建:优化城市土地管理的新途径

本文简要介绍了土地发展权的变迁历程、内涵,从土地发展权为主的产权视角,分析我国城市土地管理现状,剖析了城市土地管理缺位的产权制度原因。当务之急,我国应该进行相关制度创新,构建和完善土地发展权,从规范政府和土地开发商的行为、保护失地农民和城市居民的合法权益、优化土地开发管理流程和方式、增强市场调节作用等方面优化城市土地管理。     

城镇化进程中政府的土地经营困境及其调适

在城镇化背景下,农村土地产权主体的虚位与政府运行的不规范,是造成土地经营困境的根源。在资源约束与利益驱动下,政府在土地经营中规避了国家的土地管理政策,通过对土地征用程序的掌握,来控制土地收益的分配规则和过程,实现自身利益的最大化。这剥夺了农民的土地权利,加剧了各方主体围绕土地而引发的利益冲突。要调适政府的土地经营行为,应从产权改革与政权建设两方面入手:通过改革农村土地产权制度,完善农村土地集体的所有权权能,真正还地权于民;通过政权建设转变政府职能,完善政府利益的约束机制,建立以市场为核心调整和平衡各主体利益的体制,使各方共享土地交易的福利。     

农地经营权流转市场治理

完善农地经营权流转市场治理,引导农地经营权的有序流转,是实现农村土地适度规模经营的前提条件。根据诺斯的交易成本理论,对现阶段农地经营权流转市场下交易过程产生的成本进行了分析,并据此从农地经营权流转市场治理制度安排方面提出以下改进建议:第一,完善配套法律制度。在强化农户土地承包经营权的同时,完善农地经营权流转监管的法律制度。第二,完善土地流转市场机制。在供求机制上,一方面完善农村社会保障机制,另一方面以农户的利益为出发点创建多种形式的土地托管、股份合作办法,以激活供给侧。在竞争机制上,建立土地价格评估机制,发展土地流转中介组织。第三,完善土地流转制度。建立土地托管和土地股份合作等相关制度。     

我国农村宅基地使用权流转的法律分析

农村宅基地使用权是中国农民最重要的土地权利之一,工业化和市场经济的快速发展使得农村出现了宅基地闲置和宅基地私下流转的矛盾并存现象。因我国现行宅基地使用权流转法律制度不健全,行政监管混乱以及宅基地使用权流转收益分配不合理等原因,导致农民权益受损。我国农村宅基地使用权流转改革,既要考虑既利于农村土地资源的节约利用,也要利于农民权益的保护,包括改革流转过程中的取得、登记制度,应重点把握具体流转制度的改革。     

中国农地流转的障碍及其出路

为适应农村经济社会发展的客观要求,促进农地流转合法有序地进行,运用法学和社会学理论,分析了当前国内农地流转在思想观念、基本制度、运行机制和流转动力等方面所面临的多重障碍。分析表明：从宏观规制方面坚守农地流转的基本原则,完善农民权益保护层面的利益协调,建立健全农地流转市场,安排好农地流转配套机制,这些都有利于进一步构建高效、规范的农地流转机制。     

当前中国土地市场发展状况及趋势分析

当前中国的土地市场发展很快,市场化程度逐步加深,土地政策作为宏观经济的调控手段的作用日益加强,国家对土地监控力度加大。但原有体制的惯性、现存土地市场的二元性及政府参与土地经营等方面的因素,导致市场发育不是很完备,目前土地市场存在许多急需改革的方面。对此要改变农村与城市分割的二元性土地制度以及相关的国家对城市土地一级市场的垄断现象,改革土地市场的“价格双轨制”,完善管理土地的制度和法律框架,进一步规范政府的行为。     

征地制度绩效下降与重构

从经济绩效、社会绩效和生态绩效三个方面对征地制度的绩效进行初步分析。与20世纪50年代到80年代初期相比,征地制度绩效明显下降。在市场经济体制和中央财政下放的环境下,中央政府、地方政府和农民之间的权力失衡、农村土地产权模糊和征地程序失范是造成征地制度绩效降低的主要原因,集体土地使用权有限期直接进入土地一级市场之后再收归国有、农村集体土地所有权"人格化"和完善司法救济制度是提高征地制度绩效的主要途径。     

农村宅基地使用权流转的合理性及其保障措施

农村宅基地使用权流转在理论和实践中呈现不协调状态。在分析农村宅基地使用权流转以及农村宅基地土地使用权流转合理性的基础上,分析其流转的保障措施:应当正确定位政府公公政策形成功能;完善农村宅基地登记制度;修改现行农村宅基地流转政策,以总量控制的方式,限制宅基地使用权转让,禁止投机或投资行为,预防农村宅基地使用权自由流转过程中产生的侵损农民合法权益和损害基本耕地的现象。     

农地第三种权利续探

自确立家庭联产承包责任制以来，农地制度变革始终遵循着土地承包经营权自我完善的制度变迁路径。当前，日益深刻的农民分化现象使土地承包经营权的自我调适作用捉襟见肘。"三权分置"顺应农地权利分化趋势，超越农地制度变迁的路径依赖，开辟了探索农地第三种权利的路径。然而，"三权分置"创设的农地第三种权利——土地经营权存在理论缺陷，且未充分体现农地利用市场多方主体的多元农地利益。继续探索农地第三种权利应以农地市场化利用的基本方式——出租为规范的事实基础，以多方多元正当利益为规范目的；将农地租赁权作为一项独立权利构造，以农地租赁权取代土地经营权作为第三种权利；维持农地租赁权的债权性质，在农地租赁当事人协商一致的基础上，经依法登记后赋予农地租赁权享有某些特定的物权效力。